Termijn van acht weken voor de huurder om bezwaar te maken

De huurder heeft na schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70 % van de huurder of meer met het voorstel heeft ingestemd de mogelijkheid om binnen 8 weken na deze mededeling bezwaar te maken bij de rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, tegen de inhoud van deze beslissing. Hier ligt het procesinitiatief ligt bij de huurder. De termijn van acht weken is hard. Bij overschrijding van deze termijn verliest de huurder het recht bezwaar tegen het renovatievoorstel te maken en wordt de huurder geacht met het voorstel akkoord te zijn gegaan. Noot 77b Heeft de rechter eenmaal beslist dat er sprake is van een redelijk voorstel, dan is uiteraard van enig vermoeden geen sprake meer. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is.

De huurder zal zich dan bij het voorstel neer moeten leggen, of moeten vertrekken uit het gehuurde. Voor de huurder is het daarom van belang dat de verhuurder een scherp omlijnd tijdstip kenbaar maakt waar vanaf de huurder bezwaar kan maken tegen het renovatievoorstel. De huurder moet middels dit voorstel kenbaar worden gemaakt dat 70 % van de huurder met het renovatievoorstel heeft ingestemd en dat de bezwaartermijn van 8 weken vanaf dat moment aanvangt. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest op 19 januari 2006 LJN: AV8247, gerechtshof Amsterdam, 1666/05 beslist dat de huurder niet mee hoefde mee te werken aan het renovatievoorstel, omdat de huurder niet correct was geïnformeerd over de bezwaartermijn waarbinnen de huurder bezwaar kon maken tegen het renovatievoorstel.De rechter in kort geding van de rechtbank Zutphen is in haar vonnis van 6 augustus 2008 LJN: BD9385, Rechtbank Zutphen, 95454 / KG ZA 08-240 met een afwijkende variant gekomen. De huurder van een complex van 100 woningen was de enige huurder die renovatie van de woning niet wenste te gedogen. De huurder had niet binnen de gestelde termijn van acht weken bezwaar gemaakt tegen de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder vorderde in kort geding machtiging tot het verrichten van de werkzaamheden in de woning van de huurder, waarmee meer dan 70 % van de huurders zich akkoord hadden verklaard. De rechter stond deze machtiging slechts voor een gedeelte van de werkzaamheden toe. De rechter maakte onderscheid twee soorten werkzaamheden:

  1. werkzaamheden waarmee de overige huurders akkoord zijn gegaan en die noodzakelijk zijn om de door de overige huurders akkoord bevonden aanpassingen te realiseren;
  2. werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor een keuzemogelijkheid bestaat voor de huurders. Hieronder vallen onder meer het plaatsen van een nieuwe c.v.-ketel en de aanleg van een videofooninstallatie.

De rechter was van mening dat de huurder onder dwang alleen kon worden verplicht mee te werken aan de onder 1 genoemde categorie werkzaamheden. Dwang tot medewerking aan de onder 2 genoemde werkzaamheden achtte de rechter niet toewijsbaar, nu deze voor de overige huurders niet noodzakelijk zijn en de huurder had tijdens de procedure verklaard dergelijke aanpassingen niet te wensen.
Deze uitspraak is bij nader inzien een juiste beslissing. Ik kom hier terug op een afwijkend standpunt in een eerdere druk van dit boek. Enerzijds had de huurder immers niet binnen de door de wet gestelde termijn bezwaar tegen het voorstel gemaakt. Nu de huurder geen gebruik had gemaakt van de wettelijke bezwaartermijn en de rechter deze werkzaamheden tevens als renovatiewerkzaamheden aanmerkte, had de rechter de verhuurder de gevraagde werkzaamheden toe dienen te wijzen, gezien bovengenoemde wettelijke fictie. Anderzijds konden een deel van deze wijzigingen ook door de huurders worden geweigerd en was het in het kader van de uit te voeren werkzaam dus niet noodzakelijk dat iedereen hieraan mee zou werken. Deze laatste werkzaamheden vielen daarom niet onder de regeling van artikel 7:220 lid lid 3 BW . Het valt niet in te zien dat een huurder die een bepaald deel van de werkzaamheden niet hoefde te gedogen, hiertoe wel in een later stadium verplicht kan worden. Het niet geven van een reactie door de huurder op een voorstel van de verhuurder kan immers worden gezien als afwijzing van het voorstel ter zake van deze facultatieve wijzigingen aan het gehuurde.