Niet instemmen met redelijk aanbod, de wettelijke basis

In artikel 7:274 lid 1 sub d BW staat de opzeggingsgrond niet instemmen met een redelijk voorstel van de verhuurder vermeld. Daarbij geldt dat een voorstel tot huurverhoging niet zonder meer reden is voor een legitieme opzegging.
Het gaat hier om huurovereenkomsten met betrekking tot een zelfstandige woning in het niet-geliberaliseerde segment.
Een verhoging van de huurprijs voor deze categorie woningen is alleen aanvaardbaar als deze samenhangt met een ander doel dat door verhoging van de huurprijs kan worden bereikt. Bij renovatie van een huurwoning zal het goed denkbaar zijn dat de woning volgens het huurprijzenstelsel meer punten zal kunnen opbrengen, waardoor de huurprijs hoger kan worden. Zo zal een verslechtering van de situatie van de huurder moeten worden gecompenseerd door een verbetering op een ander vlak, bijvoorbeeld een teruggang in de omvang van het gehuurde door een verlaging van de huurprijs of door een schadeloosstelling. Voor geliberaliseerde woonruimte kan op deze opzeggingsgrond onder omstandigheden wél een beroep worden gedaan als de huurder weigert een huurverhoging te betalen. Hier wordt in het onderdeel: “deze bepaling is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte” nader op in gegaan.
De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maakten in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder. De huurder kon ook niet worden gedwongen om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten gezien deze situatie. Zie voor een uitgebreide onderbouwing het hoofdstuk: Periodieke huurprijsverhoging. De Hoge Raad was van mening dat het hof te Amsterdam geen rechtsregels had geschonden door de vordering van de verhuurder af te wijzen.

De overeenkomst blijft op grond van artikel 7:272 BW in stand tot dat in de bodemprocedure onherroepelijk is beslist. Een bevel tot ontruiming kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden gegeven, om van artikel 7:272 BW geen dode letter te maken. Het enkele feit dat de verhuurder voortgang met de verbouwing kan maken levert niet een omstandigheid op van zo spoedeisende aard dat de door de wetgever bedoelde bescherming kan worden doorbroken. Als de verhuurder immers het gehuurde op grond van een voorlopige voorziening alvast kan verbouwen en bijvoorbeeld na de verbouwing is verhuurd, dan zal een huurder doorgaans later geen gebruik meer kunnen maken van de betreffende ruimte Noot 81a.

Wijziging berging naar andere plaats in het gebouw
Een aanbod van een nieuwe huurovereenkomst kan ook bestaan in wijziging van gehuurde woonruimte. Te denken valt bijvoorbeeld aan de volgende situatie. In Amsterdam hebben huurders van appartementen vaak een berging onder het dak. Het is mogelijk dat de eigenaar van het gebouwencomplex de berging in woonruimte wenst te veranderen. Er kan dan een aanbod worden gedaan om de berging onder het dak in te ruilen voor een berging elders. Dit kan een aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst inhouden.

Een soortgelijke casus als hierboven beschreven is in hoger beroep door het hof te Amsterdam behandeld. Deze zaak heeft geleid tot een arrest van 5 november 2013 Noot 80. De rechtsvoorganger van de huidige verhuurder had een woning verhuurd, waarbij aan de voorzijde van de vierde verdieping een lattenberging was verhuurd met het doel het complex te renoveren, te splitsen in appartementsrechten en de appartementsrechten te verkopen. De verhuurder wilde op de zolderverdieping van het pand een woning realiseren en had daartoe aan de huurder gevraagd de lattenberging aan haar ter beschikking te stellen, waartegenover de huurder de beschikking zou krijgen over een aan de achterzijde van de zolder gelegen berging.

De huurder ging hier niet mee akkoord. De verhuurder vorderde daarop ontruiming van de lattenberging. Deze vordering werd toegewezen. In de procedure is onvoldoende gebleken dat de aangeboden berging minder was dan de andere berging. De ruil werd daarom als een redelijk aanbod aangemerkt.

De huurder verzette zich nog in deze procedure wegens derving huurgenot. Hij is alleen bereid in te stemmen met de ruil als isolatie wordt aangebracht die voldoet aan de normen voor nieuwe woningen. Nu de verhuurder alle vergunningen heeft, ligt het volgens het hof niet op haar weg om aanvullende voorwaarden aan die vergunning te stellen. De huurder werd daarom in het ongelijk gesteld en het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 8 augustus 2008 Noot 80a beslist over een kwestie die enigszins te vergelijken valt met laatstgenoemde kwestie. De verhuurder bood de huurder een nieuwe huurovereenkomst aan zonder 6½m² zolder ter verbouwing tot appartement en bood de huurder huurvermindering en eenmalige vergoeding aan. Bij bezichtiging was gebleken dat in de woning van de huurder de voorkamer gedeeltelijk als opslag voor spullen werd gebruikt. Volgens de rechter was het onomkoombaar dat de betreffende ruimte door de huurder werd afgestaan om de gewenste woonruimte ten behoeve van de verhuurder te realiseren. De mogelijkheid om de huur op te kunnen zeggen wegens een “dringende reden” lijkt veel op deze opzeggingsgrond. Echter, gezien het feit dat het veelal niet gaat om de noodzaak tot gebruik van de gehele woonruimte, zal een huurbeëindiging van de gehele overeenkomst als disproportioneel aangemerkt kunnen worden en zal de vordering afgewezen worden. Er kan dus beter gekozen worden uit de mogelijkheid een redelijk aanbod te doen om een nieuwe overeenkomst te sluiten.

Bedacht dient te worden dat de rechter in kort geding niet als ordemaatregel of als voorziening de voorwaarden van een contract kan/zal wijzigen, los van een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens een redelijk aanbod tot beëindiging van een huurovereenkomst. De vordering van de verhuurder die een deel van het gehuurde wenste te gebruiken om een trap te bouwen om de vierde verdieping van een pand te bereiken, werd daarom door de rechtbank Amsterdam in het vonnis van 10 juli 2013 (Noot 81) afgewezen, omdat de vordering niet was ingesteld als onmiddellijke voorziening in het kader van een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens een redelijk aanbod.

Voorts dient de verhuurder zich te realiseren dat een vordering tot ontruiming van (een deel van) het gehuurde in een voorlopige voorziening alleen toegewezen zal kunnen worden als aannemelijk is dat de bodemrechter het aanbod van de verhuurder aan zal merken als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Als er alleen belang bij de wijziging aan de zijde van de verhuurder is, dan zal het voorstel niet zonder meer als redelijk aangemerkt worden. Een redelijk voorstel houdt immers rekening met het belang van beide partijen.

Dat met de belangen van beide partijen rekening gehouden dient te worden blijkt duidelijk uit een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 2 juni 2009 (Noot 82a). Uit alinea 3.6 van dit arrest wordt duidelijk dat de belangen van beide partijen in aanmerking genomen moeten worden. De verhuurder wenste een bergruimte wegens een verbouwing van de zolderruimte in gebruik te nemen tegen een vergoeding ten gunste van de huurder. De verhuurder stelde financieel belang te hebben bij realisering van woonruimte waarvoor de berging noodzakelijk is. De exploitatie zou met verhuring van de zelfstandige woonruimte worden vergroot. De huurder stelde geen belang te hechten aan een vergoeding. Het hof stelde vast dat de huurder de berging nodig had en dat door het wegvallen van de bergruimte het woongenot van de huurder ernstig werd geschaad. Het belang van de huurder werd belangrijker geacht dan het belang van de verhuurder. Het hof achtte het belang van de verhuurder ook aanwezig, doch achtte het belang van de verhuurder zonder bijkomende omstandigheden geen zwaarwegend belang.