B. “ter plaatse” in het kader van de huurprijswijziging

Het is de bedoeling dichtbij het gehuurde gelegen vergelijkbare panden in het onderzoek te betrekken. Het uiteindelijke doel is de best vergelijkbare panden in het onderzoek te betrekken. Het is dus het uitgangspunt de vergelijking te beperken tot een bepaald winkelgebied, tenzij de marktwerking door het beleid van één verhuurder wordt beperkt. Als de vergelijking kan worden gemaakt binnen een beperkt gebied, dan is dit voldoende; als een ruimer gebied noodzakelijk is om aannemelijk te maken dat daar vergelijkbare omstandigheden de huurvorming kunnen bepalen, dan valt uitbreiding van dit gebied (bijvoorbeeld buiten de gemeente waar het gehuurde ligt) te rechtvaardigen Noot 146. Binnen een gemeente bestaan immers grote verschillen. Het is bijvoorbeeld niet juist om de winkels in een druk aantrekkelijk winkelgebied te vergelijken met winkels (in dezelfde gemeente) in een straat die qua aantrekkelijkheid niet zonder meer te vergelijken is met de winkels die zich op toplocatie bevinden. Noot 142 en Noot 144

De huurprijsvaststelling van de winkels in de Markthal te Rotterdam zal in de toekomst voor wat betreft het vinden van vergelijkbare bedrijfsruimte op problemen kunnen sluiten. Er is immers in Rotterdam geen vergelijkbaar object te vinden. Elders in Nederland is ook geen vergelijkbaar object te vinden. Volgens een artikel van 24 april 2015 in het AD waren binnen een termijn van 7 maanden na de opening vijf miljoen bezoekers de entree gepasseerd.

Wat betreft bezoekersaantallen kunnen andere winkelcentra in Rotterdam wel met dit aantal bezoekers worden vergeleken. Volgens het AD zouden winkelcentra als het Alexandrium en het Zuidplein respectievelijk per jaar acht tot tien miljoen en tien miljoen bezoekers over de vloer krijgen. Hoog Catharijne ontvangt ongeveer vijfendertig miljoen bezoekers per jaar (Bron: InWinkelCentra.nl (http://www.inwinkelcentra.nl/winkelcentrum-hoog-catharijne/). Enerzijds zeggen bezoekersaantallen iets over de populariteit van een winkelcentrum. Anderzijds moeten de bezoekersaantallen in de context van de ligging worden beoordeeld. Als ik ergens in Utrecht moet zijn, bijvoorbeeld in vergadercentrum La Vie, dan loop ik altijd door het winkelcentrum om mijn weg vervolgens buiten het winkelcentrum te vervolgen. Mijn kooppotentie ligt op dat moment doorgaans op nihil, omdat ik de overdekte weg in het winkelcentrum alleen gebruik om mijn weg te vervolgen naar een andere locatie in Utrecht.

De gemiddelde bezoeker die in de Markthal komt heeft meer kooppotentie, omdat deze bewust er voor kiest om de Markthal te bezoeken. Nu is het wel zo dat bezoeker van de Markthal de locatie ook bezoekt om het concept van deze locatie en de decoratie op de muren en het plafond te bezichtigen. Dus niet elke bezoeker zal iets besteden. De potentie van bestedingen van een bezoeker lijkt mij toch gemiddeld hoger te liggen dan die van de bezoeker van Hoog Catharijne, waarvan een groot gedeelte het winkelcentrum alleen gebruikt om zich elders naar een locatie te Utrecht te begeven. De deskundige zal dan terug moeten vallen op de best vergelijkbare winkelruimte, waarbij vermoedelijk correcties toegepast dienen te worden. Het toepassen van correcties kan tot veel discussies leiden. Ik heb begrepen dat de huurders van de Markthal contracten zijn gesloten voor tenminste tien jaren met een breakoptie ten behoeve van de huurders na vijf jaar. De eerste zaken over huurprijsaanpassing over winkelruimte met betrekking tot de Markthal zullen daarom voorlopig nog niet worden gevoerd.

Als er in de directe omgeving wél vergelijkbare panden aanwezig zijn dan moet de deskundige deze panden in zijn vergelijking betrekken. De deskundige die panden in de vergelijking betrekt die niet in de directe omgeving zijn gelegen moet hiervoor een verklaring kunnen geven. In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem van 13 juni 2012 LJN: BW8101, sector kanton Rechtbank Arnhem, 776715 CV Expl. 11-9484 werd daarom het deskundigenrapport dat door de verhuurder was ingediend ter onderbouwing van de gevorderde huurprijs door de rechter niet geaccepteerd. De huurder had bezwaar gemaakt tegen de keuze van de deskundige onder aanwijzing van vergelijkbare panden, die wel in de omgeving waren gelegen. De deskundige had bovendien in zijn rapport een huurprijs verwerkt van een vergelijkend pand waarvan de klagende huurder op verzoek van gedaagde had opgemerkt dat die huurprijs niet juist was. De deskundige had vervolgens zijn rapport aangepast, doch de verhuurder had het gewijzigde rapport niet bij zijn vordering betrokken en ging uit van het eerste rapport.

Terecht was de kantonrechter van mening dat er geen onderbouwde verklaring was gegeven waarom er geen vergelijkbare panden uit de directe omgeving van het gehuurde pand in de vergelijking waren betrokken. De huurder had deze gegevens van vergelijkbare panden immers wél beschikbaar gekregen. Als er immers panden in de directe omgeving beschikbaar zijn moeten deze in de vergelijking worden betrokken.
De rechter heeft de door de huurder aangedragen vergelijkbare panden bij zijn oordeel betrokken nu de verhuurder geen bezwaar had gemaakt tegen de door de huurder aangedragen vergelijkbare panden. De rechter zag om deze reden geen noodzaak een andere deskundige te benoemen. De vordering van de verhuurder werd afgewezen, omdat de door de verhuurder gewenste huurprijs te zeer verschilde met de huurprijs die op basis van de vergelijkbare panden gevraagd kon worden.

Bij gebreke van vergelijkbare panden zoals beschreven in artikel 7:303 BW dus ook worden gekeken naar panden die raakvlakken hebben met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Noot 148 Als er in een gemeente geen vergelijkbare panden zijn te vinden dan geldt volgens deze uitspraak het volgende:‘De rechter zal in een zodanig geval overeenkomstig de strekking van de bepalingen moeten letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats’.

De aanwezigheid van een grote supermarkt als trekker kan van grote invloed op de huurprijs zijn, omdat zo’n winkel vaak “in de loop ligt”. Een straat verder kan de situatie al heel anders zijn en de panden onvergelijkbaar maken met de winkels die in de loop liggen.