FAQ Bedrijfsruimte – Wijziging huurprijzen – Referentieperiode

Wat heeft de referentieperiode voor betekenis bij bepaling van de huurprijs ?

De bedoeling van de referentieperiode is natuurlijk dat ‘oude’ huurprijzen tot op zekere hoogte een rol blijven spelen. De maatstaf van art. 7:303 lid 2 eerste zin BW is de huurprijs die gedurende een referentieperiode van vijf jaar gegolden heeft voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Vanaf welk moment moet de huurprijs teug worden gerekend

Vanaf het herzieningsmoment. Het herzieningsmoment kan zijn vastgezet op het moment dat:

-partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;
-een partij een verzoek tot benoeming van een gezamenlijk deskundige heeft ingediend;
-een partij de vordering tot vaststelling van de huurprijs heeft ingediend.

Waarom is het verstandig om zo spoedig mogelijk na de huurperiode van vijf jaar het herzieningsmoment te fixeren ?

Vanaf het herzieningsmoment wordt de nieuwe huurprijs berekend. Als partijen zouden wachten tot jaar 8, dan geldt de nieuwe huurprijs vanaf het herzieningsmoment in jaar 8. Van jaar 5 tot jaar 8 geldt dan de oude huurprijs.

Moet de inflatie voor de berekening van de huurprijs uit de vergelijkbare huurprijzen worden gefilterd ?

De referentieperiode speelt met name omdat altijd als eis is gesteld dat inflatie geen invloed op de bepaling van de huurprijs mag hebben. De huurprijzen worden daarom herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. De vergelijkende panden moeten dan ook een inflatiecorrectie ondergaan; elke huurprijs naar rato van het gedeelte van de referentieperiode dat zij gegolden heeft. Dit komt er op neer dat de destijds overeengekomen huurprijs wordt gecorrigeerd naar het prijspeil van de dag van vaststelling. Met ingang van 2003 wordt vooral gehanteerd de reeks CPI-Alle Huishoudens.

Mag het gehuurde zelf in de vergelijking worden betrokken ?

Het gehuurde zelf mag niet inde vergelijking worden betrokken.

Mogen de huurprijzen alleen meewegen die werkelijk over de volle periode van vijf jaar zijn betaald?

Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen huurprijzen mogen meewegen, die werkelijk betaald zijn over de volle periode van vijf jaar.

Welk merkwaardig gevolg heeft de berekening van de huurprijs volgens het wettelijk systeem ?

De wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode kan tot rare gevolgen leiden.
Bijvoorbeeld: in een straat bevinden zich zes kappers, die allemaal goed met elkaar zijn te vergelijken. De huur per kapper bedraagt respectievelijk per maand: €2000,00, € 4000,00, €6000,00, € 8000,00 €10.000,00 en € 15.000,00.
De verhuurder van het eerste kapper vraagt nadere prijsvaststelling. De huur zal vermoedelijk worden verhoogd naar € 8600,00 (€ 43.000,00 : 5).
Als de huurder van de laatstgenoemde kapper tegelijkertijd huurverlaging aanvraagt zal zijn huurprijs vermoedelijk worden verlaagd naar € 6000,00 (€30.000 : 6).

Door deze rekenmethode wordt een te hoge huur verlaagd en wordt een te lage huur verhoogd. Er kan geen rekening worden gehouden met een moreel gevoel van te hoge of te lage huur. Er is wel kritiek op dit systeem geuit. De wetgever heeft zich nog niet aan een ander systeem gewaagd.

Mag omzet worden betrokken in de vaststelling van de huurprijs ?

Er is geen plaats voor afwijking van de objectieve maatstaf van de wettelijke regeling door de omzetgegevens in de nieuwe huurprijsvaststelling te verwerken. De omzet wordt volgens de wetgever door een aantal facturen bepaald, waarvan de kwaliteit/ligging er één van is. Een huurprijs die aan de omzet is gerelateerd kan wel in de vergelijking worden betrokken, want een omzet gerelateerde huur wordt wel beschouwd als een geaccepteerde huurprijs.

Welke uitzondering op de regel is van toepassing ?

Er lijkt zich één uitzondering op deze regel voor te doen. De uitzondering vormt de bepaling van de huurprijs bij benzinestations. Er is gepleit dat bij de bepaling van huurprijzen voor benzinestations rekening wordt gehouden dat de huurprijs vaak wordt samengesteld uit diverse vergoedingen. De reden daarvan is dat de exploitatie van benzinestations dermate specifiek is dat wel met de aard van die activiteiten rekening moet worden gehouden.

Moeten meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen door de huurder in de huurprijs worden verdisconteerd?

Een afwijkende onderhoudsverplichting moet in de huurprijs worden verdisconteerd, maar niet als ‘verbetering’. Vaak wordt in het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie hier geen rekening mee gehouden. Voor de huurder die meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dient hier attent op te zijn.

G. Referentieperiode van de vergeleken panden

De bedoeling van de referentieperiode is een huurprijs vast te stellen, die aansluit op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte gedurende een periode van vijf jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering ex artikel 7:303 BW. In beginsel wordt voor vaststelling van de referentieperiode uitgegaan van een periode van vijf jaar voorafgaande aan het instellen van deze vordering. Deze regeling vindt haar basis in artikel 7:303 lid 2 eerste zin BW. Hiermee wordt bedoeld dat er moet worden gekeken naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse binnen het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering. Een uitzondering op deze regel geldt als de deskundige is benoemd ex artikel 7:304 BW. Volgens artikel 7:304 lid 2 BW geldt de datum van het verzoek immers als ingangsdatum van de herziene huurprijs.
Als de huurprijs is vastgesteld door deskundigen die in onderling overleg zijn benoemd dan kunnen prijsontwikkelingen na deze referentieperiode van vijf jaar tot het moment van het instellen van de vordering leiden tot aanpassing van de huurprijs. Dit volgt ook uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:180). In deze zaak hadden partijen buiten de artikel 7:304 BW procedure een deskundige benoemd, die huurprijzen van de vergelijkingspanden gedurende de referentieperiode had herleid tot de peildatum 1 maart 2012. Gedurende de periode vanaf 1 maart 2012 tot het instellen van de dagvaarding (27 maart 2013) werd door de huurder gesteld dat het snel bergafwaarts was gegaan in de retailsector. Aangezien deze periode buiten de door de deskundige berekende referentieperiode lag, had de kantonrechter de huurprijs schattenderwijs tot stand gebracht. De kantonrechter had hierbij de referentieperiode van vijf jaar strikt toegepast (vanaf het instellen van de vordering ex artikel 7:303 lid 2 BW). Daardoor ontstond er een “gat” tussen de door de deskundige berekende huurprijs over de gehanteerde referentieperiode en de op grond van de wet te hanteren referentieperiode, die start vanaf het instellen van de vordering. Het is dus van belang om bij een in onderling overleg gekozen deskundige, zo spoedig mogelijk na berekening van deze huurprijs een vordering op grond van artikel 7:303 BW in te stellen. Dit technisch juridische probleem van het bovengenoemde “gat” tussen de berekende huurprijs over de gehanteerde referentieperiode en de op grond van de wet te hanteren referentieperiode vanaf het moment van het instellen van de vordering doet zich niet voor bij de huurprijs die door een deskundige is vastgesteld op basis van een beschikking ex artikel 7:304 BW. De kantonrechter had er in boven aangehaalde kwestie er wellicht verstandiger aan kunnen doen door met inachtneming van de bijzondere omstandigheden als genoemd in artikel 7:303 lid 4 BW de huurprijs vast te stellen conform het rapport van de deskundige. Partijen waren het immers eens over de benoeming van deze deskundige. De kantonrechter had dus ook gezien deze omstandigheden van de referentieperiode kunnen afwijken. Dan hadden partijen in ieder geval een goed onderbouwde huurprijs gehad in plaats van een slag in de lucht door de kantonrechter. Deze mogelijkheid wordt in dit hoofdstuk ook aangestipt in het onderdeel: “Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering “.
Deze manier van het vaststellen van de huurprijs over de referentieperiode heeft een matigend en dempend effect. De wet heeft met deze regeling beoogd om te voorkomen dat huurprijzen alleen vastgesteld worden aan de hand van vastgestelde huurprijzen op grond van marktontwikkelingen.

De ontwikkelingen van de markt kunnen immers grillig verlopen. Het is niet de bedoeling van de wetgever om partijen gedurende een huurrelatie met marktafhankelijke schokkerige ontwikkelingen van de huurprijs te confronteren. Door de huurprijs door middel van de referentieperiode vast te stellen worden deze huurprijzen vermoed onderdeel uit te maken van een duurzame prijsontwikkeling. Noot 123a
Het is geen bezwaar als de vergelijkingspanden niet gedurende de hele referentieperiode zijn verhuurd. Deze panden kunnen dan alleen gedurende de periode dat deze zijn verhuurd in de vergelijking worden betrokken. Deze panden kunnen niet in de vergelijking worden betrokken als deze gedurende de referentieperiode helemaal niet zijn verhuurd.

Er moet rekening worden gehouden met wijzigingsbedingen in huurcontracten. Deze wijzigingsbedingen kunnen de huurprijs afhankelijk stellen van de omzet of de winst uit de onderneming in het gehuurde. Op deze wijze is wellicht ook de huurprijs gedurende de eerste huurperiode bepaald. Een dergelijk beding is op grond van de contractsvrijheid waardoor ook het huurrecht wordt beheerst, geldig overeengekomen. Dit beding is dan wel in strijd met de regeling als vermeld in artikel 7:303 lid 2 BW. Dit beding kan dan worden vernietigd, aangezien dit beding dan de wettelijke regeling doorkruist. De partij die het met dit contractueel beding niet eens is, zal dit beding dienen te vernietigen. Als dit niet wordt gedaan, dan blijft dit beding in stand en zal de huurprijs moeten worden bepaald conform dit beding (ECLI:NL:HR:2008:BB5923 ).

Partijen moeten na verloop van de eerste termijn niet te lang discussiëren over de huurprijs, want na verloop van de eerste vijf jaar wordt de peildatum voor de huurwijziging (als partijen het met elkaar niet eens zijn geworden) gesteld op indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige, of als over de benoeming van de deskundige geen onenigheid heeft bestaan, op de datum waarop de vordering tot vaststelling van de huurprijs is ingediend.

Als het pand 1 jaar voor het herzieningsmoment opnieuw is verhuurd, dan moet voor de bepaling van de gemiddelde huurprijs jaar 1 tot en met 4 van de referentieperiode (met de oude huurprijs) worden genomen en moet de nieuwe huurprijs van jaar 5 worden meegewogen.

De referentieperiode wordt berekend vanaf het herzieningsmoment. Het herzieningsmoment kan zijn vastgezet op het moment dat:
– partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;
– een partij een verzoek tot benoeming van een gezamenlijk deskundige heeft ingediend;
– een partij de vordering tot vaststelling van de huurprijs heeft ingediend.

Hoewel de wet in beginsel uitgaat van berekening van een herzieningsmoment van 5 jaar voorafgaande aan bovengenoemde herzieningsmomenten kunnen er omstandigheden zijn om de referentieperiode toe te passen over een periode van vijf jaar voorafgaande aan de ingang van de nieuwe huurprijs ( zie Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr 5, pagina 16). De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 oktober 2008 in overweging 3.3 ( LJN: BD5988, Hoge Raad, C07/011HR ) beslist dat de wet heeft bedoeld de referentieperiode te laten aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, welke veelal samenvalt met de datum van de inleidende dagvaarding.

Volgens de Hoge Raad kan de rechter de referentieperiode bij die latere datum te laten aansluiten als de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op een later tijdstip is vastgesteld. De Hoge raad neemt hiermee de argumenten over die mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest heeft vermeld om de referentieperiode te laten aansluiten op het tijdstip van de gewijzigde huurprijs. Volgens Huydecoper heeft de wet in het kader van bepaling van de referentieperiode geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat de nieuwe huurverplichting op een ander tijdstip kan ingaan dan vanaf bovengenoemde herzieningsmomenten. Gezien de klaarblijkelijke strekking – namelijk om de referentieperiode onmiddellijk te laten aansluiten op de ingangsdatum van de “nieuwe” huur – lijkt het Huydecoper alleszins verantwoord om voor de uitzonderingsgevallen waarin die huur niet op de datum van het instellen van de vordering ingaat, ook de referentieperiode op een andere datum te laten ingaan (en ook dan natuurlijk vanaf de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs dan wél ingaat). Daarmee wordt aan (de strekking van) de wet geen geweld aangedaan, maar wordt daarbij juist aansluiting gezocht. Door de Hoge Raad is deze uitleg bevestigd in haar bovengenoemd arrest.

De inflatie mag geen invloed hebben op de bepaling van de huurprijs. De huurprijzen worden daarom herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs per vierkante meter gold tot aan die van het instellen van de vordering. De ontwikkeling van het prijspeil wordt gewoonlijk afgemeten aan de Consumenten Prijs Index (CPI) alle huishoudens. Het gaat om de ontwikkeling van het algemene prijsniveau. Niet om die van de prijzen van onroerend goed of iets dergelijks. De vergelijkende panden moeten dan ook een inflatiecorrectie ondergaan, waardoor de in het verleden betaalde huurprijs (er mag niet van leegstaande panden naar een huurprijs worden geredeneerd) naar een prijspeil worden teruggerekend, zoals die op het moment van het herzieningsmoment geldt. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest om een gemiddelde huurprijs van een vergelijkend pand te berekenen, waarna die gemiddelde prijzen van die vergelijkende panden ook weer met elkaar gemiddeld zouden worden. De wet beoogt dat er met de herleide huurprijs van vergelijkende panden éénmaal een gemiddelde huurprijs wordt berekend.

Dit systeem ondervindt de volgende moeilijkheid in de berekening van de huurprijs. Als de huurprijs alleen wordt herleid uit de huurovereenkomst van vergelijkbare bedrijfsruimte die al langer dan vijf jaar bestaat, dan heeft dit een drukkend effect op de huurprijs bij een stijgende tendens van de huurprijs. Bij een dalende tendens van de huurprijs dan heeft het meenemen van oude huurprijzen een verhogend effect. Deze huurprijs zal immers lager zijn dan de huurprijs die wordt berekend op basis van huurovereenkomsten die pas enkele jaren voor het tijdstip van de vordering zijn aangevangen. De verhuurder heeft er dus belang bij om panden in de vergelijking te betrekken waarvan de huurovereenkomst slechts enkele jaren voor de vordering is aangevangen, terwijl de huurder er belang bij heeft om voor de berekening van de huurprijs panden in de vergelijking te betrekken waarvan de huurovereenkomst al veel langer loopt. De deskundige heeft de taak een goede mix van deze panden in de vergelijking mee te nemen. De rechter dient er attent op te zijn dat deze mix niet te zeer in het voordeel van één partij is samengesteld. Verouden (srciptie, Master Thesis Ms RE Valuation Amsterdam School of Real Estate, augustus 2015) is op pagina 25 van zijn scriptie van mening dat er geen recente transacties in de huurprijs betrokken mogen worden. Ik ben het hier niet mee eens. Ik volg de door Huydecoper redenering in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923).
Volgens Huydecoper hinkt het in de wet neergelegde systeem op verschillende gedachten. Aan de ene kant wordt aansluiting gezocht bij ‘het algemene huurniveau’ dan wel bij ‘een duurzame prijsontwikkeling’ (en staat ‘eigenlijke prijsbeheersing’ niet voor ogen). Aan de andere kant wordt onderkend dat wanneer veel huurprijzen ter plaatse nog geen verhoging hebben ‘ondergaan’, dat een groter matigend effect zal hebben, dan door het criterium ‘het algemeen huurniveau’ kan worden gerechtvaardigd. Huydecoper schertst in alinea 43 van zijn conclusie de verschillende benaderingen waarop de huurprijs in het kader van deze doelstellingen kan worden gebaseerd.

Huydecoper merkt in zijn conclusie op dat een signalering van een stijging of daling van een prijspeil doorgaans slechts opgemerkt kan worden aan de hand van recente verhuringen. Dit betreft doorgaans een beperkt aantal gevallen gerelateerd aan het aantal verhuringen in een bepaald gebied, waarbinnen de gewijzigde huurprijs berekend dient te worden. Het betrekken van voornamelijk deze gewijzigde huurprijzen zal een scheve verhouding weergeven ten opzichte van de panden waarvan de huurprijs al langer vastligt.
Huydecoper wenst de courante marktwaarde daarom ook in de vergelijking te betrekken, maar geen overwegende rol te laten spelen. De mix tussen langer lopende huurprijzen en nieuwe huurprijzen laten dan enigszins de gemiddelde huurprijs ontwikkeling ter plaatse zien, terwijl door in de vergelijking een deel van deze courante huurprijzen op te nemen niet te zeer wordt toegewerkt naar een markthuurprijs.

De rechtspraak lijkt echter slechts aansluiting te zoeken bij het ‘toevallige’ beeld van de plaatselijk geldende huurprijzen, zonder er rekening mee te houden of die prijzen (nog) aan het ‘algemene huurpeil’ beantwoord(d)en, dan wel als (sterk) achtergebleven moeten worden aangemerkt, en zonder noemenswaardige ruimte voor correctie aan de hand van de, noodzakelijkerwijs betrekkelijk willekeurige, selectie van een beperkt aantal ‘vergelijkingspanden’ uit een vaak aanmerkelijk groter aanbod van voor vergelijking in aanmerking komende objecten. Illustratief hiervoor is de opmerking van de Hoge Raad in haar arrest van 20 oktober 1989 (HR 20 oktober 1989 (898, Le Bastion/Keff), waarin de deskundigen hun eindoordeel deels zullen moeten putten uit ervaring en intuïtie, waardoor het voor deze deskundigen in de regel niet mogelijk zal zijn het eindoordeel ten volle met redenen te omkleden. Als een vergelijkingspand aan de voorwaarden voldoet zal de rechter niet eisen dat een ander pand met een recente huurprijs in de verlenging betrokken wordt.

Bedacht moet hierbij nog wel worden dat het betrekken van een recent overeengekomen huurprijs (bijvoorbeeld een lopend huurcontract van één jaar) minder gewicht in de schaal zal leggen, dan een huurprijs waarvan een huurperiode van vijf jaar meegenomen moet worden: van de laatste verhuurde bedrijfsruimte worden immers zestig maanden in de vergelijking meegenomen, terwijl in het voorbeeld van een recente verhuring twaalf maanden in de vergelijking wordt meegenomen. Ik kom hier verder op in dit hoofdstuk op terug.

De kern van de regeling is er in gelegen dat er een huurprijs per vierkante meter ten behoeve van het gehuurde pand met behulp van de vierkante meter huurprijs van de vergelijkende panden wordt berekend. Hierbij wordt de huurprijs per vierkante meter van de vergelijkbare panden gecorrigeerd naar het prijspeil van de dag van vaststelling. Het gaat om de ontwikkeling van het algemene prijsniveau. Dit gebeurt met name om de oude huurprijs een bepaalde actualiteitswaarde te geven. Noot 188

Het volgende voorbeeld geeft een verduidelijking van deze materie. Stel dat er sprake is van vier vergelijkbare panden:

– Pand A heeft gedurende de referentieperiode een huurperiode van vijf jaar;
– Pand B heeft gedurende de referentieperiode een huurperiode van vier jaar;
– Pand C heeft gedurende de referentieperiode een huurperiode van drie jaar;
– Pand D heeft gedurende de referentieperiode een huurperiode van twee jaar;

Vervolgens gaat de deskundige als volgt te werk:

  • Allereerst wordt de jaarprijs per vierkante meter per pand herberekend met gebruik van het prijsindexcijfer (met ingang van 2003 wordt vooral gehanteerd de reeks CPI-Alle Huishoudens) tot de prijs van het jaar waarin de vordering is ingesteld;
  • In het bovenstaande voorbeeld resulteert dit in 14 jaarprijzen per vierkante meter van alle panden die in de vergelijking zijn betrokken en die naar het prijspeil van het jaar van het instellen van de vordering zijn herberekend;
  • Vervolgens worden de 14 jaarprijzen per vierkante meter bij elkaar opgeteld en gedeeld door 14;
  • Het resultaat is dan een gemiddelde jaarprijs per vierkante meter gerelateerd aan het jaar van het instellen van de vordering, waarbij de prijzen van pand A relatief het zwaarst wegen; dit object heeft immers een huurprijs die over de volle referentieperiode van vijf jaar berekend is.

Een huurprijs van een vergelijkend pand waarvan de huurperiode binnen de referentieperiode slechts drie jaar heeft geduurd wordt dus geacht minder zwaar te wegen dan de huurprijs van een vergelijkend pand waarvan de huurperiode al vijf jaar heeft geduurd. In een uitspraak van de rechtbank te Utrecht van 2 december 2009 LJN: BL1426, sector kanton Rechtbank Utrecht, 611956 UC EXPL 09-1031 wordt door de rechter bevestigd dat de oorspronkelijke huurprijs niet van belang is voor bepaling van de nieuwe huurprijs. Verder wordt door de rechter vermeld dat wegens de referentieperiode van vijf jaar ook panden in de vergelijking kunnen worden betrokken die recent een huurprijswijziging hebben ondergaan. Er moet volgens de rechter rekening worden gehouden dat recent in verhuur gekomen panden naar verhouding zwaarder drukken op de berekening vanwege de recent aangevangen huurprijs, die doorgaans aanzienlijk verschilt met de huurprijs van het pand van de huurder die de wijziging wenst. Daarnaast kan rekening worden gehouden met afwijkende factoren ten gunste of ten nadele van het beoordelingspand. Dat laatste is feitelijk niet juist. Een recente huurprijs, waarvan slechts een huurperiode van twaalf maanden meegeteld kan worden weegt minder zwaar in de berekening dan een pand waarvan een periode van zestig maanden in de vergelijking wordt betrokken.
Een huurprijs van een vergelijkend pand waarvan de huurperiode binnen de referentieperiode slechts drie jaar heeft geduurd wordt geacht minder zwaar te wegen dan de huurprijs van een vergelijkend pand waarvan de huurperiode al vijf jaar heeft geduurd. De langere periode van het vergelijkende pand compenseert de verschillen in de huurprijs immers ruimschoots.