De wettelijke regeling is van regelend recht

Deze regeling is van aanvullend recht. De bepaling is in het belang van de verhuurder en niet in het belang van de huurder opgenomen. De gedoogplicht kan worden beperkt en worden uitgebreid. Als in de huurovereenkomst een gedoogplicht staat opgenomen, zal de huurder zich niet zonder meer tegen een renovatie kunnen verzetten als partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een gedoogplicht in het kader van renovatie zijn overeengekomen.

Een dergelijke gedoogplicht wordt niet als een onredelijk beding in de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:233a BW gezien. De verhuurder is na het sluiten van een dergelijk beding wel gehouden rekening te houden met de belangen van de huurder en dient daarom overleg te voeren met de huurdersvereniging.

De bepaling is nietig indien contractuele gebondenheid van huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte aan een door de verhuurder vastgestelde huurprijs zou zijn overeengekomen. Tevens is een bepaling waarbij huurder afstand doet van schadevergoeding in verband met renovatie ook als nietig aangemerkt. De toetsing door de rechter is achteraf wel mogelijk. De rechter kan bij een voorgestelde renovatie alsnog beoordelen dat deze bepaling gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Noot 88
De contractueel opgenomen gedoogplicht lijkt door de aanwezigheid van artikel 7:220 BW nog slechts de functie te hebben om de bewijslast van de verhuurder naar de huurder te verleggen. Door deze bepaling kan het renovatievoorstel geacht redelijk te zijn geweest en zal de huurder dienen aan te tonen dat het voorstel niet redelijk is.

Afwijking van wettelijke regeling is mogelijk, maar er zijn grenzen
Partijen kunnen in het huurcontract van de wettelijke regeling als genoemd in artikel 7:220 BW afwijken. Een voorbeeld hiervan is de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad van 12 juli 2006 LJN: AY8064, sector kanton Rechtbank Zwolle, 321501 VV 06-85. Deze zaak ging om renovatie van winkelbedrijfsruimte. Er wordt als voorlopige voorziening ontruiming van het gehuurde gevorderd. De verhuurder wenste het winkelcentrum te slopen en de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen (een jaar eerder dan de huurovereenkomst oorspronkelijk zou behoren te eindigen) te beëindigen, op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie dan de huurovereenkomst oorspronkelijk zou behoren te eindigen.
Als schadevergoeding werd een verrekenbaar voorschot aangeboden ter grootte van ongeveer het jaarinkomen van de ondernemer. In het huurcontract stond in afwijking van het gestelde in artikel 7:220 lid 2 BW de volgende clausule vermeld:
” RENOVATIE
In het geval de verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde dan wel wenst over te gaan tot herindeling van het winkelcentrum, zal huurder hiervan tijdig op de hoogte gesteld worden. De huurder zal aan de uitvoering van een renovatie of een herindeling zijn medewerking verlenen. Onder renovatie zal in ieder geval worden verstaan iedere structurele verandering in, aan of rondom het gehuurde die naar de mening van verhuurder dient plaats te vinden om het gehuurde aan te passen aan hedendaagse eisen met betrekking tot de staat van het gehuurde.”

De verhuurder had onder meer gesteld dat de huurder op grond van de renovatieclausule gehouden is om zijn medewerking te verlenen aan de renovatie en daarmee aan de ontruiming van het gehuurde.

De huurder was van mening dat hem op grond van artikel 7:220 lid 2 BW een redelijk voorstel gedaan zou moeten worden. De kantonrechter was echter van mening dat de huurder op grond van de renovatieclausule en op grond van het aanbod tot betaling van een verrekenbaar voorschot ter hoogte van het bruto jaarinkomen van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan worden gehouden het gehuurde (ongeveer een jaar vóór het verstrijken van de overeengekomen periode) te ontruimen. De verhuurder had een belang bij ontruiming van de huurder nu een geheel winkelcentrum van tientallen bedrijfsunits uiterlijk binnen een jaar na de gewenste ontruimingsdatum van de huurder opgeleverd diende te worden.

De kantonrechter achtte het voorts niet waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou continueren nu er na de renovatie winkels met een groter oppervlakte zouden worden verhuurd, terwijl de bestemming van de winkel van de huurder (reformwinkel) niet meer zou passen in de functie van de gewenste winkels (modewinkels). Op grond van bedrijfseconomische motieven dienden deze maatregelen volgens de verhuurder te worden genomen, omdat het winkelcentrum in de huidige vorm niet meer rendabel was te maken. Dat de huurovereenkomst van de huurder werd geëindigd zonder alternatieve bedrijfsruimte aan te bieden was mogelijk. Een huurrecht is in deze vorm immers een eindig recht. De verhuurder kon in beginsel de huurovereenkomst na een huurperiode van tien jaren laten eindigen. Dat de functie van het gehuurde vóór en na renovatie hetzelfde bleef, deed er niets aan af dat de verhuurder de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kon eindigen. De huurder kon in dit geval, mede gelet op de renovatieclausule en het gedane aanbod tot vergoeding van de gederfde inkomsten, dus geen aanspraak maken op een renovatievoorstel door de verhuurder als genoemd in artikel 7:220 lid 2 BW. Het ontbreken van een dergelijk voorstel gaf de huurder dus geen mogelijkheid om de renovatie tegen te houden.
Het hof te Arnhem was in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 van mening dat de verhuurder door het gehuurde op basis van bovenstaande renovatieclausule te laten ontruimen misbruikt had gemaakt van deze clausule om de huurovereenkomst. De huurder had betoogd dat de renovatieclausule uitgaat van terugkeer in het gehuurde en dat dit artikel niet gebruikt kan worden om de huurbeëindiging feitelijk eerder in te laten gaan. Het beroep op dit artikel impliceert volgens de huurder dat de huurovereenkomst zou moeten worden voortgezet.
Het hof overwoog dat de renovatieclausule inderdaad veronderstelt dat de huurder terugkeert in het gehuurde en dat zonder toewijzing van de door de verhuurder gevorderde huurbeëindiging de huurder ook terug had kunnen gaan. Nu was deze mogelijkheid niet meer aanwezig nu het gehuurde was ontruimd en gesloopt. De kantonrechter had de zaak naar de mening van het hof dus onjuist beoordeeld. Deze laatste uitspraak heb ik nog niet gepubliceerd. De boven aangehaalde uitspraak van de kantonrechter betrof de kort gedingprocedure niet de bodemprocedure.
Het hof was vervolgens van mening dat de verhuurder de renovatieclausule in feite in dit geval uitsluitend in stelling heeft gebracht om de huur de facto ruimschoots voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode te beëindigen. Daarvoor is deze bepaling evenwel volgens het hof niet geschreven. Het hof oordeelde het beroep op de renovatieclausule dan ook – ex post beschouwd – onrechtmatig. Dit had tot gevolg dat de verhuurder alle nadelen die voor huurder voortvloeiden uit de voortijdige feitelijke beëindiging van de huurovereenkomst voor haar rekening diende te nemen.

Ik vind deze uitkomst beter dan die van de kantonrechter. Ik had grote moeite met de voortijdige beëindiging door de verhuurder binnen de lopende huurperiode. Ik kon de beslissing van de kantonrechter niet plaatsen binnen het wettelijke systeem. De basis is immers dat binnen de huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd.

Het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval of de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst die schadevergoeding uitsluiten, of medewerking aan de werkzaamheden verlangen kunnen worden vernietigd op grond van een onredelijk beding. Er was sprake van een onredelijk beding in een procedure die op 13 april 2011 was gevoerd bij de rechtbank te ‘s-Gravenhage ( LJN: BT5855, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1005897/10-8532 ). De rechtbank overwoog dat de bewuste bepaling in de algemene voorwaarden kon worden getoetst aan het bepaalde in artikel 6:233 BW. Dat de huurder geen consument is, maar dat het gaat om een bepaling in de algemene voorwaarden tussen zakelijke partijen, maakt dat volgens de rechtbank niet anders. De rechter verwees impliciet naar artikel 6:235 BW. De kantonrechter was van oordeel dat de standaardbepaling, dat de huurder renovatie moet gedogen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding, onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar is.

Een afwijking van de wettelijke regeling als genoemd in artikel 7:220 leden 1-3 BW in de algemene voorwaarden is dus mogelijk. Van geval tot geval zal beoordeeld dienen te worden of deze voorwaarden vernietigd kunnen worden. In de volgende kwestie werd de afwijkende bepaling van een wettelijke regeling door de rechter in het kader van een voorlopige voorziening mogelijk geacht. Door de rechter was beoordeeld dat het mogelijk was in het huurcontract een ontsnappingsclausule in te bouwen om bouwwerkzaamheden uit te voeren om de verslechterende situatie van het winkelcentrum te kunnen keren. De verhuurder had er volgens de rechter uit het oogpunt van winstmaximalisatie uiteraard belang bij op zo kort mogelijke termijn te kunnen starten met de voorgenomen bouw en een vergunning om de gebouwen te slopen was inmiddels verstrekt. Zij had daarom belang bij een spoedige ontruiming.

De situatie luidde als volgt. De verhuurder wenste haar herontwikkelingsplannen uit te voeren met voortzetting van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was gesloten voor een periode van tien jaar tot medio 2017. De verhuurder wenste de wijzigingen in 2015 te realiseren. Huurbeëindiging gedurende de bepaalde periode was niet mogelijk. De verhuurder beriep zich niet op het uitsluiten van een schadevergoeding. De verhuurder beriep zich in deze procedure slechts op de medewerking van verplaatsing van de ondernemer naar een andere locatie.

De oorspronkelijk gehuurde ruimte zou conform de plannen van de verhuurder worden ingewisseld voor een andere gehuurde ruimte, die nagenoeg hetzelfde was als de oorspronkelijk gehuurde ruimte. De voorwaarden van de overeenkomst zouden ook vrijwel hetzelfde blijven. Volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, kamer voor kantonzaken, locatie Zutphen, van 16 september 2014 zaaknummer (3302939 VV 14-64, WR 2015/62) stonden de wijzigingen de huurrelatie niet in de weg. Dat de afhaalgelegenheid niet langer aan de zijkant van het gehuurde gerealiseerd kon worden, bracht niet mee dat deze wijziging niet gerealiseerd zou kunnen worden.

In de algemene voorwaarden was bepaald dat de huurder was gehouden de verhuurder in de gelegenheid te stellen tot sloop en vervangende nieuwbouw over te gaan. Dit bracht ook mee dat hij de unit waarover hij beschikte, definitief diende te verlaten.

De kantonrechter overwoog allereerst dat de huurder geen rechten kon ontlenen om het oordeel van de rechter in de bodemprocedure af te wachten. De rechter vond tevens dat het beding in de algemene voorwaarden niet nietig was. Het voorstel werd vermoed redelijk te zijn. Het enige verschil op dit punt met het ‘weggecontracteerde’ deel van artikel 7:220 BW was per saldo immers, dat in de algemene bepalingen is beschreven wanneer een voorstel redelijk wordt geacht te zijn (ook in gevallen waarin geen sprake is van een complexgewijze renovatie van 10 of meer woningen of bedrijfsruimten). Het stond de huurder vrij een bodemprocedure te entameren. Dat in dit geval het procesinitiatief bij de verhuurder zou liggen, volgde niet uit de wet. De huurder was daarom op grond van de algemene voorwaarden geen fundamentele rechten ontnomen. Dit gold eens te meer nu de huurder de enige huurder was die zich tegen deze plannen verzette.

De huurder wenste wederom een zijingang gerealiseerd te krijgen. De nieuw te bouwen unit lag vlak naast de huidige straat waaraan het gehuurde ook lag. In de nieuwe unit kon wederom een horecagelegenheid worden gevestigd. De verhuurder had hierbij voldoende aannemelijk gemaakt, dat ook in de nieuwe unit een restaurant kon worden gevestigd met daarbij (bijvoorbeeld links in het pand) een aparte ingang voor afhaal alsmede een zodanige route voor leveranciers dat deze bij bezorging niet door het restaurant heen hoefden te lopen en tenslotte, dat een route te creëren was waarbij de loopafstand vanaf de verschillende parkeerterreinen naar het restaurant niet (relevant) langer werd dan deze bij de huidige overeenkomst was.

Volledigheidshalve merkte de kantonrechter nog op, dat de huurder in dit verband geen rechten kon ontlenen aan het gebruik door zijn klanten van de passage (zijingang) omdat niet was gesteld of gebleken dat deze passage exclusief tot het gehuurde behoorde en in de algemene bepalingen aan de verhuurder zonder meer het recht was toegekend deze gedeelten te laten vervallen.
In dit vonnis wordt de suggestie gewekt alsof verplaatsing van de huurder mogelijk was, omdat de voorwaarden van de overeenkomst nagenoeg hetzelfde waren en het nieuwe huurobject nagenoeg gelijk bleef. Dit moet in het licht worden gezien van de gedachte dat het voor een verhuurder niet realistisch is een veel grotere ruimte voor eenzelfde prijs te verhuren. Als de verhuurder hier geen moeite mee zou hebben zou het wel mogelijk zijn nu de functie van het gehuurde wel hetzelfde zou blijven.