De oplevering van de woning en de bedrijfsruimte – Dwingend en regelend recht

Artikel 7:224 lid 2 BW is voor woonruimte echter semi-dwingend recht. Dit staat in artikel 7:242 lid 2 BW. Artikel 7:242 lid 2 BW staat in de afdeling waarin de wettelijke regels voor woonruimte zijn geformuleerd en regelt van welke bepalingen voor woonruimte niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. Als er in de overeenkomst van deze bepaling in het nadeel van de huurder van woonruimte is afgeweken, dan dient de huurder deze bepaling te vernietigen. Bij afwijking van deze bepaling zal de huurder deze afwijkende bepaling moeten vernietigen. De wet heeft immers voor woonruimte geen nietigheid aan afwijking van het beding verbonden. Ik ga er wel van uit dat het moment waarop de vernietiging door de huurder in het kade van de oplevering wordt ingeroepen het moment is waarop de vernietiging de huurder ten dienste is komen te staan. Zie over vernietiging van bepalingen in de algemene voorwaarden het hoofdstuk De huurperiode, onderdeel ´Vernietigbare rechtshandelingen`.
Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking stellen. De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om het gehuurde terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Uit de wet kan dit worden afgeleid uit de artikelen artikel 7:216 BW en 7:224 BW.
De vernietigbaarheid van bedingen die in strijd met de wet zijn overeengekomen, kwam ook ter sprake in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 12 september 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3505 ). In artikel 2.1 van de algemene bepalingen was bepaald dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft aanvaard, zonder gebreken en goed onderhouden. Deze bepaling is in strijd met de regeling van artikel 7:224 lid 2 BW. Volgens deze wettelijke regeling dient een woning immers bij het einde van de overeenkomst te worden opgeleverd in de toestand zoals deze bij aanvang van de overeenkomst ter beschikking is gesteld. Als deze woning in slechte staat ter beschikking is gesteld, dan mag deze woning volgens de wettelijke regeling ook in dezelfde staat worden opgeleverd. Als deze woning dan in goede staat opgeleverd moet worden, dan is dit een afwijking van de wettelijke regeling. Volgens de wettelijke regeling mag de woning immers in dezelfde toestand worden opgeleverd waarin de woning ter beschikking is gesteld.
Deze bepaling dient daarom door de huurder vernietigd worden. Doet de huurder dit niet, dan geldt deze overeengekomen regeling onverkort en dan dient de huurder de woning alsnog in goede staat op te leveren, hoewel deze woning niet op deze wijze ter beschikking is gesteld.
In deze zaak was deze bepaling door de huurder niet vernietigd. De rechter oordeelde daarom dat de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en goed onderhouden had aanvaard. De kantonrechter voegde hier voor de volledigheid aan toe dat uit niets bleek dat de huurder op enig moment had geklaagd over de staat van of over gebreken aan het gehuurde. Ook daaruit viel op te maken dat het gehuurde in goede staat verkeerde.
De laatste overweging lijkt mij niet van belang. Als er bij gebreke van vernietiging van deze bepaling ervan uit gegaan mag worden dat het gehuurde conform de overeengekomen regeling ter beschikking is gesteld, hoeft dit niet gedurende de huurperiode door het gedrag van de huurder bevestigd te worden.

De verhuurder van bedrijfsruimte kan dus van deze bepaling afwijken, omdat artikel 7:242 BW niets regelt ten aanzien van verhuurde bedrijfsruimte! Dit geldt ook bij verhuring van andere (roerende) zaken. Als er van deze bepaling in het huurcontract voor bedrijfsruimte niet wordt afgeweken, dan geldt deze wettelijke regel van artikel 7:224 BW dus onverkort. De algemene (ROZ)voorwaarden (versie 2008), die vaak bij verhuring van bedrijfsruimte worden gehanteerd, verklaren artikel 7:224 lid 2 BW buiten toepassing, zodat de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij aanvang van de huurovereenkomst bij de huurder ligt als de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt.