FAQ – Renovatie woningen

Is er sprake van renovatie als de veranderingen geen invloed op het woongenot hebben?

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Wat zijn dringende werkzaamheden?

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Moet de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde toestaan?

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Moet de huurder werkzaamheden ter verbetering van het gehuurde toestaan?

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is. Of er sprake is van een redelijk voorstel is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Wat houdt de gedoogplicht van de huurder in?

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Wat is de positie van de onderhuurder als deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen

Geldt er voor de huurder ook een gedoogplicht ten aanzien van werkzaamheden aan een naburig pand?

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken

Wat wordt bedoeld met een redelijk voorstel?

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar

Mag de huurovereenkomst in verband met renovatie (sloop) worden beëindigd?

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Is een renovatievoorstel mogelijk in bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Moet de rechter worden ingeschakeld als de huurder van geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten het met het voorstel niet eens is?

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder

Wat is de consequentie van afwijzing van een redelijk voorstel door de huurder?

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van “dringend gebruik”of het “zich niet gedragen als een goed huurder betaamt “.

Hoe is de regeling bij complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst?

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

Wanneer is er sprake van een bouwkundige eenheid?

Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten. Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en één woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning. Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden.

Welke termijn moet de huurder in acht nemen om bezwaar te maken tegen het voorstel?

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Welke gevolgen heeft afwijzing van het voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie?

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

Kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden in het kader van dit voorstel?

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Welke relatie heeft de ontbindingsgrond “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” met het renovatievoorstel?

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt

Is vermindering van de huurprijs als gevolg van de renovatie mogelijk?

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:220 lid 1 en 2 BW. Artikel 220 lid 1 BW slaat op dringende werkzaamheden. Deze regeling is ook van toepassing verklaard op renovatie.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk?

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. Ondergeschikte wijzigingen aan het oppervlakte zijn wel mogelijk. De verhuurder kan niet een kamer van het gehuurde afhalen zonder toestemming van de huurder. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

Kunnen dringende werkzaamheden als een gebrek worden gezien?

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

Schadeplichtigheid van de verhuurder door renovatie of dringende reparatie?

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Heeft de huurder bij renovatie altijd recht op de forfaitaire vergoeding? 

De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ).

Van een verhuizing is doorgaans sprake als de gehele inboedel naar de wisselwoning wordt gebracht, of als er naar een definitieve locatie wordt verhuisd. Als de verhuurder een gemeubileerd huis aanbiedt of een tijdelijk verblijf in een vakantiehuisje mogelijk is, dan is er geen sprake van een verhuizing en is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Huurder heeft dan immers geen noemenswaardige, en aan renovatie gerelateerde, extra kosten gemaakt (Sdu Uitgevers, Huurrecht @ctueel 2015-4, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en noodzakelijke verhuizing? Door mr. P.G.A. van der Sanden).

Welke executie mogelijkheden bestaan er in het kader van renovatie?

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.