De gevolgen van afwijzing van het voorstel door de rechter ten behoeve van een individuele huurder

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:11:22

Een beslissing van de rechter dat een voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie niet redelijk is heeft geen gevolgen voor de instemming die door de andere huurders is gegeven, tenzij de hele renovatie als gevolg van deze uitspraak onmogelijk of onrendabel wordt.
De huurders die hun instemming al hadden gegeven kunnen hier niet meer op terug komen, tenzij de verhuurder het oorspronkelijke voorstel niet gestand kan doen. Om zich hiertegen in te dekken zal de verhuurder het voorstel veelal doen onder voorwaarde dat alle of voldoende huurders met het voorstel instemmen. Zonder een dergelijk voorbehoud kan de verhuurder immers ten opzichte van de andere huurders ook aan zijn eigen voorstel zijn gebonden.
Als een en ander enige tijd in beslag neemt zal de verhuurder ook moeten zorgen dat de mutaties in de vorm van nieuwe huurders in het complex goed wordt geregeld. Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal het renovatievoorstel dan ook een onderdeel van de huurovereenkomst dienen te zijn.

Termijn van acht weken voor de huurder om bezwaar te maken

Laatst bijgewerkt op 2023-03-23 om 00:30:12

De huurder heeft na schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70 % van de huurder of meer met het voorstel heeft ingestemd de mogelijkheid om binnen 8 weken na deze mededeling bezwaar te maken bij de rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, tegen de inhoud van deze beslissing. Deze mededeling moet worden gedaan aan de huurders die niet hebben ingestemd met het voorstel. De huurders die hebben ingestemd met het voorstel hoeven dit bericht niet te ontvangen. Dat lijkt mij voor de hand te liggen. Degene die hebben ingestemd met het voorstel zullen geen bezwaar tegen het voorstel bij de rechter in kunnen dienen. Zij hebben immers ingestemd met dit voorstel. Als zij toch bezwaar tegen het voorstel bij de rechter indienen, zullen zij niet-ontvankelijk worden verklaard. Hier ligt het procesinitiatief ligt bij de huurder. De termijn van acht weken is hard. Bij overschrijding van deze termijn verliest de huurder het recht bezwaar tegen het renovatievoorstel te maken en wordt de huurder geacht met het voorstel akkoord te zijn gegaan. Noot 77b Heeft de rechter eenmaal beslist dat er sprake is van een redelijk voorstel, dan is uiteraard van enig vermoeden geen sprake meer. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is.

De huurder zal zich dan bij het voorstel neer moeten leggen, of moeten vertrekken uit het gehuurde. Voor de huurder is het daarom van belang dat de verhuurder een scherp omlijnd tijdstip kenbaar maakt waar vanaf de huurder bezwaar kan maken tegen het renovatievoorstel. De huurder moet middels dit voorstel kenbaar worden gemaakt dat 70 % van de huurder met het renovatievoorstel heeft ingestemd en dat de bezwaartermijn van 8 weken vanaf dat moment aanvangt. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest op 19 januari 2006 LJN: AV8247, gerechtshof Amsterdam, 1666/05 beslist dat de huurder niet mee hoefde mee te werken aan het renovatievoorstel, omdat de huurder niet correct was geïnformeerd over de bezwaartermijn waarbinnen de huurder bezwaar kon maken tegen het renovatievoorstel.De rechter in kort geding van de rechtbank Zutphen is in haar vonnis van 6 augustus 2008 LJN: BD9385, Rechtbank Zutphen, 95454 / KG ZA 08-240 met een afwijkende variant gekomen. De huurder van een complex van 100 woningen was de enige huurder die renovatie van de woning niet wenste te gedogen. De huurder had niet binnen de gestelde termijn van acht weken bezwaar gemaakt tegen de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder vorderde in kort geding machtiging tot het verrichten van de werkzaamheden in de woning van de huurder, waarmee meer dan 70 % van de huurders zich akkoord hadden verklaard. De rechter stond deze machtiging slechts voor een gedeelte van de werkzaamheden toe. De rechter maakte onderscheid twee soorten werkzaamheden:

  1. werkzaamheden waarmee de overige huurders akkoord zijn gegaan en die noodzakelijk zijn om de door de overige huurders akkoord bevonden aanpassingen te realiseren;
  2. werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor een keuzemogelijkheid bestaat voor de huurders. Hieronder vallen onder meer het plaatsen van een nieuwe c.v.-ketel en de aanleg van een videofooninstallatie.

De rechter was van mening dat de huurder onder dwang alleen kon worden verplicht mee te werken aan de onder 1 genoemde categorie werkzaamheden. Dwang tot medewerking aan de onder 2 genoemde werkzaamheden achtte de rechter niet toewijsbaar, nu deze voor de overige huurders niet noodzakelijk zijn en de huurder had tijdens de procedure verklaard dergelijke aanpassingen niet te wensen.
Deze uitspraak is bij nader inzien een juiste beslissing. Ik kom hier terug op een afwijkend standpunt in een eerdere druk van dit boek. Enerzijds had de huurder immers niet binnen de door de wet gestelde termijn bezwaar tegen het voorstel gemaakt. Nu de huurder geen gebruik had gemaakt van de wettelijke bezwaartermijn en de rechter deze werkzaamheden tevens als renovatiewerkzaamheden aanmerkte, had de rechter de verhuurder de gevraagde werkzaamheden toe dienen te wijzen, gezien bovengenoemde wettelijke fictie. Anderzijds konden een deel van deze wijzigingen ook door de huurders worden geweigerd en was het in het kader van de uit te voeren werkzaam dus niet noodzakelijk dat iedereen hieraan mee zou werken. Deze laatste werkzaamheden vielen daarom niet onder de regeling van artikel 7:220 lid lid 3 BW . Het valt niet in te zien dat een huurder die een bepaald deel van de werkzaamheden niet hoefde te gedogen, hiertoe wel in een later stadium verplicht kan worden. Het niet geven van een reactie door de huurder op een voorstel van de verhuurder kan immers worden gezien als afwijzing van het voorstel ter zake van deze facultatieve wijzigingen aan het gehuurde.

Volgens het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 15 juni 2022 (ECLI:NL:RBZWB:2022:4796) diende de huurder medewerking te verlenen aan de voorgestelde werkzaamheden.

Aangezien de huurder niet binnen de daarvoor gestelde termijn van 8 weken een vordering bij de kantonrechter had ingediend omtrent de redelijkheid van het voorstel/het plan tot groot onderhoud, hij met andere woorden niet in bezwaar was gekomen tegen het plan en meer dan 70% van de huurders met het plan had ingestemd, zou het oordeel slechts kunnen zijn dat het plan vermoed wordt redelijk te zijn én zou, waar ook overigens de vorderingen hem niet ongegrond of onrechtmatig voorkwamen, deze toegewezen worden, zij het met inachtneming van het volgende.

De werkzaamheden waren onder meer:

  • het gehuurde moet worden aangesloten op een individuele stadsverwarming voor zowel verwarming als voor warmtapwater;
  • de gasaansluiting gaat er  uit, de woning wordt volledig elektrisch gemaakt;
  • alle radiatoren worden vernieuwd;
  • rioolvervanging;
  • er wordt aangeraden de mechanische ventilatie te laten aanbrengen. Hierdoor wordt normaliter ook de gehele toiletgroep (inclusief schacht) vernieuwd;
  • mogelijk asbesthoudend materiaal in de schacht waar de mechanische ventilatie voor de portieketagewoningen doorheen loopt wordt vervangen.
  • vervanging van de kozijnen aan de achtergevel en de voorgevel;
  • het plafond in de berging dient te worden geïsoleerd;
  • er dienen diverse werkzaamheden te worden verricht in het trappenhuis en aan de buitengevels.

Er was gevorderd dat de huurder de toegang diende te verlenen aan de personen die deze werkzaamheden in opdracht van de verhuurder verrichtten.
Als de huurder de door de verhuurder ingeschakelde personen verhindert, dan dient de huurder tijdelijk al zijn spullen te verwijderen.

Wat verder meespeelde was dat de het gehuurde zich bevond in het complex dat was verdeeld in zogenoemde ‘strangen’. De werkzaamheden vinden per ‘strang’ plats. De aannemer had de planning inmiddels zo gewijzigd dat de strang, waarin het gehuurde zich bevond (in plaats van rond 15 juni 2022) rond 29 augustus 2022 aan de beurt was. Als de huurder geen toegang/medewerking verleende, zou die strang van het gehuurde worden overgeslagen en zou de aannemer moeten beginnen aan de renovatie van het tweede complex van de verhuurder, gelegen naast het complex waarin het gehuurde zich bevond. In dit geval zou de aannemer uiteindelijk voor alleen de laatste strang woningen in het eerste complex moeten terugkomen, waardoor er behoorlijke extra kosten moeten worden gemaakt (voor bijvoorbeeld het opnieuw plaatsen van steigers) en de omwonenden van dit complex opnieuw (geluids)overlast zouden krijgen door de werkzaamheden.

De rechter was van oordeel dat er door deze omstandigheden sprake was van spoedeisenheid.

Naar het oordeel van de rechter zullen de werkzaamheden in en bodemprocedure naar verwachting worden  toegewezen met dien verstande dat de mechanische ventilatie optioneel is en dus de huurder niet – tegen zijn wil – zal worden verplicht om hier medewerking aan te geven. De vordering werd op dit punt dan ook niet toegewezen. Ook zal mogen worden verwacht dat de vordering tot het verlenen van medewerking voor wat betreft de werkzaamheden aan het trappenhuis en aan de buitengevels in een bodemprocedure zal worden afgewezen, omdat de verhuurder zelf aan heeft gegeven dat er voor de uitvoering hiervan (vooralsnog) geen medewerking/toestemming ten behoeve van de verhuurder nodig is. De vordering werd daarom ook op dit punt niet toegewezen. Overigens werd de datum voor de gevorderde medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden op 29 augustus 2022 bepaald.

Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst

Laatst bijgewerkt op 2023-06-11 om 13:26:29

Woonruimte en bedrijfsruimte

Er moet sprake zijn van een redelijk voorstel
Uitgangspunt van de regels (artikel 7:220 lid 2 BW ) over renovatie is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg.
Door de inhoud van het voorstel moeten de bedoelingen van de verhuurder duidelijk kenbaar zijn geworden. De wetgever heeft de bedoeling gehad dat de verhuurder moet trachten met de huurder overeenstemming te bereiken over het renovatievoorstel. Dat is alleen mogelijk als een voorstel redelijk is en daarom basis voor goed overleg kan zijn. Een voorstel moet daarom in ieder geval voldoende duidelijk zijn en rekening houden met de belangen van de huurder en de verhuurder.
Een renovatie kan het huurgenot zowel verhogen als verlagen. Als de huurder dit voorstel niet aanvaardt, zal de verhuurder op grondslag van dit voorstel een vordering kunnen instellen tot verkrijging van een veroordeling van de huurder om gelegenheid tot de renovatie te geven. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.
De rechter kan op verzoek van de verhuurder aan een veroordeling van de huurder om mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden een bevel of verbod op verbeurte van een dwangsom verbinden al dan niet met een bevel tot gehele of gedeeltelijke tijdelijke ontruiming van het gehuurde.

Dat er sprake moet zijn van een redelijk voorstel van door de verhuurder gewenste werkzaamheden op basis van artikel 7:220 lid 2 BW blijkt ook uit het arrest van  het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:359). Op 17 april 2016 was de woning van de huurder ernstig beschadigd als gevolg van een ongeval. Een auto was op de woning ingereden. Uit een technisch rapport dat opgesteld was volgde dat de hele kopgevel en een deel van de achtergevel tot en met het deurkozijn vervangen moest worden. Ook de fundering van dat deel diende vervangen te worden. Dit is geen renovatie, maar dit zijn dringende werkzaamheden. Echter de verhuurder had een mededeling gedaan van allerlei aanvullende werkzaamheden die wél als renovatie aangemerkt diende te worden.

Uit het arrest bleek verder dat de verhuurder deze situatie wilde gebruiken om de woning met 20% uit te breiden. Tevens zou er dubbel glas, isolatie verbetering van de enkel steense muren worden gedaan.  Dat zijn wel werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangemerkt diende te worden. De verhuurder had een vordering ingesteld om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat de huurder niet zou hebben meegewerkt aan de renovatie- en herstelwerkzaamheden. De ontruiming was in eerste aanleg toegewezen. In hoger beroep  stelde de huurder zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst met betrekking tot de woning had ontbonden en ten onrechte hem heeft gelast de woning te verlaten. Het hof komt tot het oordeel dat er in verband met de voorgestelde renovatie geen redelijk voorstel is gedaan. Voor het doen van een redelijk voorstel spelen de volgende factoren een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder (vgl Kamerstukken II 1997/1998, 26089, p. 31). Het is aan de verhuurder om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het voorstel redelijk is. Uit alle stukken en het behandelde ter zitting bleek echter niet dat sprake is geweest van een dergelijk redelijk renovatievoorstel van de zijde van de verhuurder. Uit de tussen partijen overgelegde correspondentie bleek juist het tegendeel.

De verhuurder had in een paar zinnen gezegd wat hij van plan was te gaan doen met de woning.  Het hof zag deze mededeling niet als een  redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Het voorstel van de verhuurder moet reëel en concreet zijn. Het moet inzicht geven in de noodzaak, omvang en duur van de werkzaamheden, inzicht in de staat van oplevering van de gerenoveerde woning en de termijn van oplevering en een plan van aanpak. Hier was volgens het hof geen sprake van een dergelijk voorstel, maar van een mededeling van vérgaande renovatiewerkzaamheden, zeker afgezet tegen de inhoud van het hiervoor vermelde schaderapport en de taxatie van de herstelkosten. Tevens is sprake van een exorbitante huurverhoging van € 81,68 naar “tenminste” € 1.900,– per maand, die onvoldoende wordt onderbouwd door de omschreven werkzaamheden. Zeker in het licht van de door verhuurder ontvangen schade-uitkering in verband met herstelkosten. Volgens het hof was nadien  geen duidelijk, laat staan op schrift gesteld, renovatievoorstel gedaan met concrete vermelding van de voorgestane werkzaamheden en de toekomstige huurprijs. Zelfs in hoger beroep had de verhuurder nog geen duidelijk inzicht gegeven in de gang van zaken met betrekking tot de voorgenomen renovatie. Dit betekende dan ook dat de huurder bij die stand van zaken niet gehouden was om mee te werken aan deze (enkel door verhuurder gewenste en niet met de huurder besproken) renovatie van de woning en dat de daarmee verband houdende ingebrekestelling van de verhuurder van 26 augustus 2016 geen effect sorteerde. Er was dus niet sprake van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

De rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton, locatie Leiden, besloot in haar vonnis van 13 april 2011 ( ECLI:NL:RBSGR:2011:BT5855 ) dat weigering aan medewerking met het renovatievoorstel (met instandhouding van de huurovereenkomst) geen tekortkoming oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. In deze kwestie was artikel 7:220 leden 1-3 BW buiten toepassing verklaard. Op grond van de huurovereenkomst zou de huurder slechts gehouden zijn de werkzaamheden te gedogen. Volgens de rechter was deze vordering niet ingesteld, maar dat lijkt niet juist te zijn. Een huurder is blijkens de wetsgeschiedenis (Kamerstukken 1999-2000, 26089 nr. 6, blz. 22, sub 4) in beginsel niet aan een redelijk bevonden voorstel gebonden, in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden en zijnerzijds de huurovereenkomst te beëindigen. Dat betekent dat de weigering van de huurder om medewerking te verlenen aan het voorstel van 10 juli 2010 geen toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De verhuurder kan natuurlijk wel ontbinding van de overeenkomst vorderen als duidelijk is dat de huurder gehouden is mee te werken aan een renovatie, maar medewerking blijft weigeren.

Ingrediënten van een redelijke voorstel (Woonruimte en bedrijfsruimte met zwaartepunt op bedrijfsruimte)
De ingrediënten van een redelijk voorstel zijn volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, p. 31 (onder 4) onder meer:

  • Een voorstel moet tijdig worden gedaan. Als de verhuurder dit nalaat dan loopt hij het risico dat de rechter van oordeel is dat de werkzaamheden verbandhoudende met het voorstel gestaakt dienen te worden. De verhuurder die dus een paar dagen voor de werkzaamheden de huurder hiervan op de hoogte brengt loopt het risico dat het voorstel niet als redelijk aangemerkt wordt.
  • Het renovatievoorstel moet een weergave geven van de aard van de werkzaamheden. Als het voorstel geen definitief voorstel blijkt te zijn gedaan naar de huurder, dan wordt er niet geacht een redelijk voorstel te zijn gedaan. Als er een aantal besprekingen zijn gevoerd, zonder dat deze zijn geresulteerd in een eindbod van de verhuurder, dan wordt dit dus niet al redelijk voorstel aangemerkt.
  • Het plan moet voldoende duidelijk zijn en een plan van aanpak vermelden met aanvangs- en opleverdata.
  • Een onderbouwing van de noodzaak van medewerking door de huurder.
  • De financiële consequenties voor de verhuurder bij weigering door de huurder om mee te werken.
  • De huurprijsverhoging voor de huurder.
  • De mogelijkheid van een tijdelijk vervangend huurobject en de overige omstandigheden van het geval; uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet de verplichting van de verhuurder om vervangende (bedrijfs)ruimte aan te bieden. Als er vervangende ruimte wordt aangeboden, dan heeft dit wel effect bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een redelijk renovatievoorstel (Hof Amsterdam 20 oktober 2009, 2007.027.829/01 KG, WR 2011,38).

Naast deze aandachtpunten wordt in de literatuur ten aanzien van verhuurde bedrijfsruimte ook rekening gehouden met de duur van de overeenkomst. Dit is logisch, want hoe langer een overeenkomst duurt, des te meer kan de huurder worden geacht zijn investeringen terug te hebben verdiend. Er wordt ook rekening gehouden met de financiële gevolgen voor de huurder van deze renovatie. Te denken valt onder meer aan de draagkracht van de huurder en de omzetverwachtingen na de renovatie en de kosten van herinrichting van het nieuwe pand. Als de huurder zich al lang in het pand bevindt en het pand heeft een bepaalde ouderdom bereikt, dan kan er eerder medewerking van de huurder worden gevergd. Verder zal de verhuurder rekening moeten houden met de periode waarin de huurder de meeste omzet draait. Een renovatie van een Italiaanse ijszaak in de zomermaanden zal dan niet als redelijk worden aangemerkt. De verhuurder, die in december aan een luxe giftshop werkzaamheden wenst te verrichten zal ook niet op veel begrip van de rechter hoeven te rekenen. Hieruit valt op te maken dat de verhuurder met de individuele belangen van een huurder rekening dient te houden. Per geval zal bekeken dienen te worden welk voorstel voor deze individuele huurder als redelijk valt aan te merken. De huurder hoeft de renovatie dus pas te gedogen als de verhuurder hem daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan. Artikel 7:220 lid 2 BW verklaart artikel 7:220 lid 1 BW als er sprake is van toepassing op een renovatievoorstel met instandhouding van een huurovereenkomst. Volgens laatstgenoemd artikel heeft de huurder recht op huurvermindering, schadevergoeding, etc. De huurder kan in het kader van het renovatievoorstel volledig gecompenseerd worden.

De rechtspraak kiest evenwel toch niet vaak voor volledige schadeloosstelling. Het hof te Amsterdam komt in arrest van 17 november 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BK7494) in rechtsoverweging 3.9 tot het oordeel dat de verhuurder in het kader van een redelijk voorstel niet een volledige schadeloosstelling hoeft te bieden. In rechtsoverweging 3.12 komt het hof tot uitwerking van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Het hof vindt dat in deze specifieke situatie winstderving voor een deel vergoed dient te worden. Verder dient een bedrag te worden betaald als tegemoetkoming van een koelcel, waarvan de vervangende aanschaf eerder plaats dient te vinden, dan zonder renovatie. Afgeschreven inventaris komt niet voor vergoeding in aanmerking. Verder komt ook een post inrichtingskosten in aanmerking, die door de kantonrechter is toegekend en niet is weersproken door de verhuurder. De verhuurder verkiest ter voorkoming van een dergelijk risico daarom vaak voor de beëindiging van de huurrelatie. In dat geval ontvangt de huurder slechts een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Deze vergoeding is doorgaans lager dan de kosten die met een redelijk voorstel gepaard gaan.Uit de bewoordingen van artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet dat de werkzaamheden noodzakelijk dienen te zijn voor instandhouding van het gehuurde. De voorzieningenrechter te Haarlem besliste in haar vonnis van 27 augustus 2008 ( LJN: BF0276, voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 146966/KG ZA 08-323 ) dat uit de bewoordingen van dit artikellid en de samenhang van de andere leden van dit artikel niet kan worden afgeleid dat het zou moeten gaan om “noodzakelijke” renovatie. De werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor instandhouding van het gehuurde vallen immers onder artikel 7:220 lid 1 BW. Dat een renovatie niet noodzakelijk hoeft te zijn, blijkt ook uit de samenhang van lid 2 en lid 3 van artikel 7:220 BW, nu in lid 3 ten aanzien van “een complex met tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen wordt bepaald dat een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.” Dit was in deze casus niet het geval.

De rechter kan desondanks ten aanzien van de individuele huurder beslissen dat er niet sprake is van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW als de renovatie voor de verhuurder wenselijk is, doch niet dringend is. Als daar dan ook nog door de huurder als argument kan worden genoemd dat de werkzaamheden voor hem geen verbetering inhouden en ook niet door hem worden gewenst, kan de rechter beoordelen dat deze werkzaamheden geen redelijke werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW voor deze huurder zijn en toestemming tot uitvoering van deze werkzaamheden onthouden. (Noot 91b) De verhuurder dient naar mijn mening dus wel een redelijk belang te hebben bij het voorstel tot renovatie. Allereerst is dit nodig om een inbreuk in het huurgenot van de huurder te kunnen rechtvaardigen. Daarnaast dient een partij enig belang bij zijn vordering duidelijk te kunnen maken. In het algemeen kan zonder (redelijk) belang een vordering niet met succes ingesteld worden. Als een verhuurder slechts een renovatie wenst uit te voeren om de huur aanzienlijk te kunnen verhogen en daardoor van een huurder verlost wordt omdat deze de huur niet langer kan betalen, zal dit niet een redelijk belang opleveren ter onderbouwing van een dergelijke vordering.

Het voorstel moet voldoende concreet zijn
De rechter te Amsterdam vond in zijn uitspraak van 31 mei 2006 Noot 77a dat er geen sprake was van een redelijk voorstel, omdat het voorstel niet voldoende concreet was. De huurder was slechts akkoord gegaan met de aanvang van de uitvoering van een renovatieproject, waarvan de details nog nader tussen partijen dienden te worden overeengekomen. Er was ook geen sprake geweest van een schriftelijke kennisgeving van deze complexgewijze renovatie, waarin 70 % van de huurders akkoord zou zijn met het renovatieplan. Er is daarom geen sprake van een rechtsvermoeden van een redelijk voorstel. Deze huurder zou door de renovatie twee slaapkamers kwijtraken, wat haar nooit was verteld. De huurder had een door de verhuurder gestuurde brief ondertekend, maar daarbij handgeschreven de volgende opmerking gemaakt: “blijft de binnentrap (vijf treden) behouden?” In de ondertekende brief stond de zinsnede vermeld: “u heeft uw medewerking toegezegd aan de uitvoering van het renovatieplan zoals vastgelegd in het informatieboekje en de brochure Stedelijke kaderafspraken bij sloop en renovatie 2002 -2007”.Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat de gestuurde informatie alleen algemene informatie gaf over de omstandigheden waaronder in Amsterdam renovatieprojecten worden uitgevoerd. In deze informatie stonden geen concrete gegevens over het effect van de renovatie voor deze specifieke huurder. Concrete bouwtekeningen werden pas na het ondertekenen van bovengenoemde brief gegeven. De rechter was bovendien van mening dat van een leek niet kon worden verwacht dat zij op basis van deze tekeningen begrepen zou hebben dat haar twee slaapkamers zouden komen te vervallen. De rechter vond dat niet aannemelijk was geworden dat de huurder over de renovatieplannen voldoende was geïnformeerd. Evenmin was aannemelijk dat over de ‘plannen’ overeenstemming was bereikt. De huurder gaf voorts nog aan dat de twee bewuste kamers door het speciale karakter voor de gehele woning een speciaal woongenot gaven. Gezien het vorenstaande vond de rechter dat de huurder essentiële informatie was onthouden en dat niet kon worden gesproken van een tussen partijen gesloten overeenkomst betreffende de renovatie. Gezien deze uitspraak (voorlopige voorziening) doet de verhuurder er dus goed aan renovatieprojecten goed met de huurders door te nemen. Uit de jurisprudentie volgt dus onder meer dat een huurder niet gehouden is zijn medewerking te verlenen aan een voorgenomen renovatie, indien uit het renovatievoorstel niet duidelijk wordt waar een huurder nou precies mee gaat instemmen. Zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 3 mei 2007, WR 2008, 34 r.o. 3.8 waarin werd bepaald dat nu het renovatievoorstel onduidelijk was, de huurder niet gehouden was haar medewerking te verlenen aan de voorgenomen renovatie van de verhuurder (eveneens een woningcorporatie). Aldus het gerechtshof diende het renovatievoorstel minimaal een plan van aanpak met aanvangs- en opleverdata in te houden. Ook de voorzieningenrechter Rotterdam (Voorzieningenrechter rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009,11) overwoog dat een renovatievoorstel reëel en concreet moet zijn. In deze kwestie was er ook nog geen aannemer gesteld en was het onduidelijk wanneer de huurder terug kon keren naar zijn definitieve huisvesting. De voorzieningenrechter achtte het renovatievoorstel om die reden niet concreet genoeg om te gelden als een redelijk renovatievoorstel.

 

In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2543) werd bevestigd dat door een verhuurder onvoldoende zekerheid verschaft over de werkzaamheden in een complex die zouden moeten leiden tot verduurzaming van een complex woningen. Het plan omvatte onder andere de isolatie van buitenmuren, het plaatsen van zonnepanelen en het installeren van individuele warmtepompen. De energierekening zou dan komen te vervallen en voorts zou een ‘energieprestatievergoeding’ betaald moeten worden.  Er was in het voorstel geen duidelijkheid verschaft over de manier waarop de energieprestatievergoeding vastgesteld zou worden. De kantonrechter achtte het voorstel niet redelijk voor zover het betrekking had op de NOM-renovatie, omdat er er teveel onzekerheden aan het voorstel voor wat betreft de NOM-voorzieningen kleefden. Die onzekerheden hadden in het bijzonder betrekking op de consequenties voor de uiteindelijke woonlasten van de huurders.

De bezwaren van de huurders richtten zich op de (mogelijke) gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van vaststellen en de te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten.

Volgens artikel 19 bis lid 2 UHW dient de EPV gebaseerd worden op “een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste een bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld bedrag.” In deze zaak kan niet worden vastgesteld of redelijkerwijs te verwachten was of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking hadden dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt, en anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders.

In de eerste plaats was gebleken dat de juistheid van de berekeningen van de EPV die als onderdeel van het voorstel aan de huurders zijn voorgelegd, niet kon worden vastgesteld, enerzijds omdat de exacte netto-warmtevraag pas kon worden bepaald nadat de isolerende voorzieningen zijn aangebracht, anderzijds omdat de nu overgelegde berekeningen niet zijn vastgesteld door een bedrijf met een geldig procescertificaat, als bedoeld en verplicht gesteld in artikel 2 Regeling EPV.

Een tweede onzekere factor was dat er niet voor gekozen was om de binnen het complex gelegen woningscheidende muren en vloeren te isoleren. Daardoor kon de warmtedichtheid van een woning worden beïnvloed door bijvoorbeeld de mate van verwarming in de onder of boven gelegen woning of de temperatuur in het trappenhuis. Het is aannemelijk dat de woning bijverwarmd zou moeten worden aangezien het vermogen van de zonnepanelen een minimumvermogen betreft zoals benoemd in Bijlage I bij het Besluit EPV. en het gestelde over de warmtedichtheid.

De conclusie is aldus dat het voorstel voor de huurders onzekerheden vertoont, omdat het niet zeker is of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn.

De rechter toetst de redelijkheid van het voorstel
Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. Hierbij is dus het vermoeden van redelijkheid zoals die bij complexgewijze renovatie is opgenomen niet van toepassing. Het vermoeden van redelijkheid bij complexgewijze renovaties maakt de zaak voor een verhuurder eenvoudiger dan bij een één op één situatie. Bij laatstgenoemde situatie zal de verhuurder aannemelijk dienen te maken dat er van een redelijk voorstel sprake is. Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder. Door een aantal rechters is bepaald dat er geen sprake is van een redelijk voorstel als de renovatie voor de verhuurder wel wenselijk, maar niet dringend is en voor de huurder geen verbetering inhoudt (en door de huurder ook niet wordt verlangd). Noot 76a Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat er van voortzetting van een huurovereenkomst sprake kan zijn als er sprake is van sloop en vervangende nieuwbouw, wanneer ‘plaats en functie‘ van het gehuurde gelijk blijven aan de toestand voordat de renovatie plaatsvond. Noot 77
De rechter heeft in een procedure geen discretionaire bevoegdheid om het door de verhuurder neergelegde aanbod te wijzigen, maar is gebonden aan het door de verhuurder gedane voorstel. Noot 78.

Voor huurders spelen vaak emotionele elementen een rol (ingrijpen in het dagelijkse leven, leeftijd van huurder, fysieke beperkingen). Een redelijk voorstel kan daarom voor de huurder toch onredelijk overkomen. Zowel de huurder als de verhuurder dienen zich deze belemmeringen op emotioneel vlak te realiseren; deze kunnen in de besprekingen immers een belemmering vormen, die alleen geslecht kan worden als beide partijen daarop zijn bedacht.

Enige praktijkvoorbeelden
De voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (zaaknummer:341867), besliste op 15 september 2010 in kort geding, dat de verhuurder wegens het ontbreken van een redelijk voorstel de werkzaamheden gedurende 8 weken moest staken. Een verhuurder die zonder voldoende voorbereiding aan de slag gaat en een huurder met deze renovatiewerkzaamheden confronteert zonder de juiste voorbereidingen te treffen, zal met een verbod tot uitvoering van deze werkzaamheden door de rechter geconfronteerd kunnen worden. Dit standpunt werd ook ingenomen door de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 4 juli 2008 (893648\VVEXPL08-243, WR 2009,11) en in kort geding besliste dat het renovatievoorstel onvoldoende concreet was, waardoor van de huurder niet kon worden verlangd mee te werken aan dit voorstel en de vordering tot ontruiming aldus werd afgewezen. De verhuurder had in deze kwestie onder meer verzuimd te vermelden wanneer de huurder terug kon keren naar zijn definitieve huisvesting en er was door de verhuurder nog geen aannemer, maar wel een sloper aangewezen.
Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 3 mei 2007 (1794/06SKG, WR 2008,20) dat er geen plaats was ontruiming van het gehuurde te vorderen in kort geding wegens het niet mee werken van een huurder aan een renovatievoorstel. Het hof was van oordeel dat er nog geen sprake was van een redelijk voorstel, zodat de verhuurder nog geen ontruiming kon vorderen wegens het niet meewerken aan de werkzaamheden in verband met een door de verhuurder gewenste renovatie. Het hof was van mening dat in het kader van de juiste procesgang eerst een beslissing genomen zou moeten worden over de redelijkheid van het voorstel alvorens een uitspraak te kunnen doen over ontruiming van het gehuurde. De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Zwolle, gaf in een procedure waarin door de verhuurder een voorlopige voorziening tegen de huurder was gevorderd het renovatieproject ten aanzien van een gehuurde bedrijfsruimte uit te mogen voeren in haar uitspraak van 19 januari 2006 LJN: AZ6603,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 342288 VV 06-86 de verhuurder gelijk en beval de huurder het pand binnen gestelde periode te verlaten en beval de verhuurder binnen een bepaalde termijn een bodemprocedure aanhangig te maken om het renovatievoorstel op redelijkheid te laten toetsen. De rechter vond de ontruiming van de winkel binnen korte termijn mogelijk, zonder dat er een exact schadebedrag was vastgesteld. De rechter was ook voorlopig van mening dat de huurder door het voorstel niet onevenredig werd benadeeld, ook al moest het gehuurde een aantal meters aan oppervlakte inboeten. Dit gold eens te meer nu de huurder gedurende de minnelijke fase geen moment bezwaar had gemaakt tegen het verdwijnen van de kelder als opslagruimte na renovatie (er was na renovatie ruimte op begane grond ter compensatie worden aangeboden).

De rechtbank Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 24 december 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:8038) dat er sprake was van een redelijk voorstel, waaraan de huurder zich moest houden. De huurder werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan die renovatie. Het ging hier om een renovatieproject waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Hiermee worden de winkel- en de kantoorruimten uitgebreid en beoogt de  verhuurder een betere aansluiting op de ingang van winkelcentrum Stadshart te realiseren. De tijdelijke sluiting van het gehuurde zou 1 maand zijn. De feitelijke duur kan hiervan afwijken als gevolg van de definitieve keuze voor en technische (on)mogelijkheden m.b.t. het bouwproces, de benodigde vergunningen, de daaraan gekoppelde veiligheidsvereisten (de bouw vindt plaats in een drukbezocht gebied) en overige aspecten die het bouwproces kunnen beïnvloeden. Er zou worden gekeken naar tijdelijke huisvesting. Er werd een financiële bijdrage voorgespiegeld. De huurder had het voorstel afgewezen.

Tijdens de procedure heeft de verhuurder haar standpunt aangevuld, waarbij onder meer een financiële bijdrage van €34.900 werd toegezegd.

De huurder achtte het voorstel niet redelijk. De huurder vroeg zich af of winkel door de wijziging aantrekkelijker zou worden. Daarnaast was de huurder van mening dat de werkelijke kosten vergoed dienen te worden, waaronder (bruto) omzetderving, te vergoeden en niet slechts een bijdrage aan te bieden. De herinrichting van de winkel zou meer dan € 100.000,00 kosten.

De rechter geeft als uitgangspunt dat de huurder zijn medewerking moet verlenen als er sprake is van de een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Bij die beoordeling spelen de volgende aspecten een rol: a) de aard van de werkzaamheden, b) de noodzaak van de medewerking van de huurder, c) de financiële consequenties voor de verhuurder als de huurder niet meewerkt, d) de eventuele huurprijsverhoging voor de huurder, e) de mogelijkheid van een (tijdelijk) vervangend huurobject voor de verhuurder en f) de overige omstandigheden van het geval.

Hier stond ook vast dat de verhuurder de renovatie niet kon realiseren zolang huurder het gehuurde zou gebruiken. De medewerking van de huurder was noodzakelijk. De verhuurder had met de overige huurders al afspraken gemaakt over de renovatie. Het belang van verhuurder bij de renovatie was erin gelegen dat zij schade zou lijden als de renovatie wordt uitgesteld omdat de huurder niet (tijdig) meewerkte. De verhuurder had al investeringen terzake de gewenste renovatie gepleegd. Zij beoogde met de renovatie de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendig te maken. De huurder had dit aspect wel betwist, maar de daartoe aangevoerde bezwaren waren dermate algemeen geformuleerd dat zij onvoldoende gewicht in de schaal legden.

Zo werd de huurder geen vergoeding geboden voor omzetderving tijdens de sluiting. Daarnaast bevatte het renovatievoorstel geen concreet voorstel voor een tijdelijke vervangende winkelruimte. Deze omstandigheden waren echter onvoldoende zwaarwegend om het finale voorstel niet redelijk in de zin van artikel 7:220 BW te achten.

Daartoe werd overwogen dat het werkzaamheden aan het gehuurde betreft die naar verwachting binnen vier weken afgerond konden worden. Het betrof dus een relatief beperkte periode van sluiting van de winkel. Gelet daarop ligt het openen van een tijdelijke vervangende winkelruimte niet zonder meer voor de hand, ook gezien de kosten daarvan. Daarbij kwam dat de huurder op vragen terzake van de verhuurder niet heeft gereageerd. Wat daar van zij, de verhuurder en de huurder kunnen in die periode van vier weken deels gelijktijdig werkzaamheden laten uitvoeren. Daarmee heeft de huurder in ieder geval ten aanzien van de werkzaamheden die in haar opdracht zullen worden uitgevoerd de voortgang ook grotendeels zelf in de hand.

Ook had de verhuurder ter zitting bevestigd dat zij de casco voorzieningen zoals leidingen, aansluitingen (onder meer op de centrale koeling) en stadsverwarming aanbrengt en uitsluitend de herinrichting van de winkel voor rekening van de huurder komt. Daarvoor stelde de verhuurder een vergoeding van € 34.900,00 ter beschikking. Dat de werkzaamheden die de huurder in het kader van de renovatie moet laten uitvoeren meer zouden kosten dan € 34.900,00 heeft de huurder niet aangetoond. De stelling dat de kosten meer dan € 100.000,00 zouden bedragen is immers niet onderbouwd.

Een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW houdt volgens de kantonrechter echter niet in dat een huurder kan verlangen dat hij volledig wordt gecompenseerd. De verhuurder verlangde geen huurprijsverhoging na realisatie van de renovatie. Ook de overige huurvoorwaarden werden niet gewijzigd. Tot slot had de verhuurder medegedeeld dat de huurder de huur niet hoefde door te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Alles overziend kwam de kantonrechter dan ook tot het oordeel dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder en het als een redelijk voorstel in de zin van lid 2 van artikel 7:220 BW is te beschouwen. Huurder moet meewerken aan de renovatie.

 

Renovatie aan het gehuurde

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:29:08

Wanneer is er sprake van renovatie?
Er is sprake van renovatie (woningverbetering) in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW met instandhouding van de huurovereenkomst als de aangebrachte voorzieningen tot meer huurgenot leiden en de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde gelijk blijven.
Deze regels omtrent renovatie zijn van toepassing verklaard voor werkzaamheden die zijn bedoeld om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Onder renovatie wordt ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging als sloop van het gehuurde met vervangende nieuwbouw verstaan. Deze regeling (artikel 7:220 lid 2 BW) is dus van toepassing op een combinatie van zowel dringend noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden als op werkzaamheden, die weliswaar niet dringend noodzakelijk zijn, maar die nodig zijn om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Het accent moet dan wel liggen op de te realiseren geriefsverbeteringen. Een voorbeeld is onder meer het vernieuwen van de achter- en voorgevel van woonruimte. Een ander voorbeeld betreft het vervangen van fundering met daaraan verbonden werkzaamheden verbandhoudende met geriefsverbeteringen. Ook hier kan het geheel aan werkzaamheden als renovatie worden beschouwd. In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 1 mei 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4096) werd een zaak besproken, waarbij er sprake was van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Door partijen werd echter geen onderscheid gemaakt tussen deze werkzaamheden en werd door de verhuurder alleen verzocht te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel redelijk was met een veroordeling het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te (laten) uitvoeren, met een maximumduur van 6 maanden. De huurder heeft gesteld mee te werken, mits er een redelijk voorstel werd gedaan. Eiseres vroeg de rechter dan ook te beoordelen of het voorstel redelijk was. Door de rechter werd beoordeeld dat het uitvoeren van de werkzaamheden, hoe ingrijpend die ook zijn, in het belang van huurders was en zou leiden tot een toename van het huurgenot. De aard van de werkzaamheden maakte volgens partijen medewerking van de huurders noodzakelijk. Huurders hadden ook niet betwist dat het gehuurde volgens de verhuurder ontruimd diende te worden voor het verrichten van de werkzaamheden. De rechter achtte het voorstel redelijk.  Voor het voorstel verwijs ik naar het vonnis. De rechter overwoog voorts dat een veroordeling tot gedogen door de verhuurder niet was  gevorderd. Zonder die veroordeling kan naar het oordeel van de rechter een tijdelijke ontruiming niet worden toegewezen. Dat onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Mocht de huurder onverhoopt niet meewerken aan het gedogen van de werkzaamheden en een noodzakelijke tijdelijke ontruiming, dan kan de verhuurder die medewerking en bijbehorende ontruiming op grond van artikel 555 juncto 558 Wetboek van Rechtsvordering alsnog vorderen.Volgens artikel 558 sub b Rv kan de executant tot gehele of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde overgaan als deze krachtens de door hem verkregen uitspraak gerechtigd is werkzaamheden op of aan een onroerende zaak te verrichten en degene tegen wie de tenuitvoerlegging zich richt, gehouden is dit te gedogen. In deze zaak had de verhuurder niet gevorderd deze werkzaamheden te gedogen. De benadering door de rechter lijkt juist. Een woning mag niet worden binnengetreden zonder toestemming van de bewoner, tenzij er sprake is van een situatie die door de wet is geregeld (artikel 12 lid 1 Grondwet). Op basis van artikel 7:220 lid 1 BW wordt ook wel gesproken over gedogen van werkzaamheden, maar de in deze procedure gevorderde verklaring van recht dat een redelijk voorstel is gedaan, houdt niet automatisch het gedogen van deze werkzaamheden in. De rechter kon daarom niet de gevorderde ontruiming van de woning koppelen aan de gevorderde verklaring van recht van redelijkheid van het voorstel, zonder dat was gevorderd deze werkzaamheden te gedogen.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat er ook van renovatie gesproken kon worden wegens de aanwezigheid van een zodanige samenhang tussen de renovatie van de woningen en de funderingswerkzaamheden dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarvan de ontruiming ten behoeve van die funderingswerkzaamheden nodig is, gesproken moet worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW . Het hof was daarom van mening dat de huurder van de bedrijfsruimte ook een renovatievoorstel had moeten ontvangen. Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 De rechtbank Amsterdam, kantonrechter voorzieningenrechter, besloot in haar vonnis van 25 juni 2007 Noot 91 dat er bij vervanging van vloeren van woningen geen sprake was van renovatie, maar van herstel in de oude toestand. Naar de mening van de rechter was hier sprake van werkzaamheden, die nodig waren om vochtoverlast te voorkomen. De inrichting van de woningen was niet veranderd, de woningen waren niet luxer geworden en waren niet voorzien van bijzonder comfort.

Bij een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is het dus van belang welke werkzaamheden het meest overwegend zijn. Voor de vraag of de verhuurder een vergoeding verhuiskosten op grond van de renovatieregeling verschuldigd is, dient te worden bekeken of de huurder moet verhuizen vanwege de werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangeduid worden. De vraag of de verhuurder verhuiskosten verschuldigd was op basis van een combinatie van werkzaamheden, die zowel als renovatie en als dringende werkzaamheden aangemerkt konden worden, kwam aan de orde in het arrest van het hof van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1385).  De vraag of de verhuurder een vergoeding aan verhuiskosten verschuldigd is op grond van de renovatieregeling, is afhankelijk van de vraag of de huurder diende te verhuizen door de werkzaamheden die als renovatie aangeduid dienden te worden. Het hof oordeelde in rechtsoverweging met randnummer 15 dat de aard van de hiervoor genoemde renovatiewerkzaamheden het niet noodzakelijk maakte om te verhuizen.  Daarbij woog het hof mee dat de vloerisolatie van buiten af gebeurde (zonder dat de werklieden daarvoor in de woning zouden hoeven) en dat voor het plaatsen van de kozijnen met HR++ glas geen breekwerk in de gevel nodig was. De door de huurder in hoger beroep aangedragen factoren maakten dit niet anders. Volgens het hof had de huurder geen recht op de forfaitaire vergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW.  Als de huurder wegens dringende werkzaamheden tijdelijk moet verhuizen naar andere woonruimte, dan kan de huurder daar ex artikel 7:220 lid 1 BW wel een vergoeding voor vragen. Dat betreft dan niet de forfaitaire vergoeding, maar een vergoeding van schade, die door de huurder aangetoond dient te worden.

Vervanging van een gasgeiser en gashaard werd door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in een kort gedingvonnis van 22 januari 2014 (Noot 67a) als renovatie aangemerkt. De kantonrechter was van mening dat er sprake was van een renovatie en
baseerde hier verder de procedure op. Dit is toch wel opmerkelijk, en op basis van het procesrecht onjuist, omdat de verhuurder kennelijk renovatie niet ten grondslag van haar vordering had aangevoerd. Ik ga hier verder niet op in en beschouw de zaak als een renovatievoorstel. De redelijkheid van het renovatievoorstel was eigenlijk een gegeven nu de vervanging van open verbrandingstoestellen door gesloten toestellen een aanzienlijke vermindering van het risico op koolmonoxidevergiftiging betekende.
Er was hier sprake van kleine woningen. De huurders stelden dat er sprake was van ruimteverlies. De kantonrechter kon er niet op voorhand van uitgaan dat de vervanging tot relevant ruimteverlies zou leiden. De huurders hadden geen maten en/of plattegronden overgelegd. In het kader van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst is het niet toegestaan aanzienlijke veranderingen aan te brengen in het gehuurde.
Het argument dat de CV-warmte minder behaaglijk is dan de warmte van de gashaard kon de rechter niet overtuigen. Het ging de rechter echter te ver om de verhuurder op die grond te belemmeren in haar op de veiligheid van haar huurders gerichte beleid. Het argument dat de huurder bejaard is en deze verandering een groter effect heeft op ouderen dan op jongeren vond de rechter evenmin een relevant bezwaar.
Het bezwaar dat de huurder zelf een nieuwe geiser had gekocht, vond de rechter niet voldoende om de renovatie tegen te houden. Dit gegeven kon volgens de rechter wel leiden tot een verplichting van schadevergoeding.
In het kader van de spoedeisendheid stelde de rechter dat van de verhuurder niet kon worden verlangd te wachten tot na afloop van iedere individuele huurovereenkomst. Het veiligheidsaspect kent een zekere urgentie en het scheelt in de kosten, omdat de verhuurder bij plaatsing van de ketels een korting kan bedingen. Een ander voorbeeld van de redelijkheid van een voorstel wordt gegeven door een arrest van het hof te Amsterdam van 25 februari 2014 ( Noot 91a). Er was een meerderheid van 70% van de bewoners met dit voorstel. De verhuurder wenste rookkanalen te verwijderen en de vloer van de berging met ongeveer 30 centimeter op te hogen. Door plaatsing van cv-combiketels waren de open kanalen niet meer nodig en was het in het kader van isolatie beter om de open kanalen te verwijderen. Verder was de berging door de huurder gebruikt door bewoning en studio activiteiten. De berging was als berging verhuurd en kon na de renovatie als berging worden gebruikt. De rechter neemt niet mee dat de huurder het gehuurde niet voor een andere bestemming mag gebruiken. Dit geldt feitelijk ook voor de berging. De rechter stelt slechts dat de berging na de renovatie nog steeds als berging gebruikt kan worden en dat de berging niet voor het doel is verhuurd waarvoor het gebruikt wordt. De verhuurder had in deze procedure geen bezwaar gemaakt het andere gebruik van de gehuurde berging dan in het huurcontract was weergegeven. De verhuurder wilde door verwijdering van de schoorsteenkanalen onder meer een beter isolatieniveau bereiken. Deze argumenten van de verhuurder werden als redelijk aangemerkt.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:978 ) beslist dat een woningcorporatie gaskachels mocht vervangen door een (veilige) cv-installatie. De belangenafweging viel in het voordeel van de verhuurder uit. De huurder had zelf een gaskachel in de woning geplaatst. In de woning was een geiser aanwezig, die de huurder van de verhuurder huurde. In deze procedure bracht de verhuurder ter sprake dat in verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enige jaren geleden een campagne was gestart die als doel had in heel Nederland open verbrandingsinstallaties te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstbedoelde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor volgens het Ministerie veiliger dan open verbrandingsinstallaties. De huurder was van oordeel dat er niet sprake was van een renovatie, maar van het aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het hof was echter een ander oordeel toegedaan.

Naar het oordeel van het hof was er hier sprake van een aanpassing waarbij bestaande voorzieningen voor verwarming en voor warm water werden vervangen door een nieuwe installatie. Ook overigens bracht de aard van de werkzaamheden en de ingrijpende verandering die het gehuurde daarmee onderging, mee dat sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW .De kantonrechter had in eerste aanleg de huurder verplicht de werkzaamheden te gedogen, maar wees de gevorderde huurverhoging van € 20 per maand af. Het hof oordeelde dat er sprake was van een redelijk voorstel en wees het bedrag van de voorgestelde verhoging alsnog toe. Het hof nam in aanmerking dat onvoldoende was weersproken dat de huurder door de voorgestelde huurverhoging van € 20 recht heeft op extra huurtoeslag van € 18, hoewel niet vaststaat dat de huurder ook in de toekomst steeds recht zal hebben op deze toeslag. Daarnaast was gebleken dat de huurder structureel € 3,60 zou besparen doordat een bijdrage aan onderhoud van zijn geiser verviel. Mogelijk zullen ook onderhoudskosten voor de gaskachel wegvallen, maar dat was niet vast komen te staan.
Met betrekking tot de belangen over en weer concludeerde het hof als volgt. De verwachting van de huurder dat hij na de vervanging van zijn gaskachel door een cv-installatie minder comfort zal ervaren, het nadeel van een – vooralsnog gecompenseerde – huurverhoging en zijn wens om zelf te kiezen hoe hij zijn woning verwarmt, vormden niet zodanig zwaarwegende belangen dat deze opwogen tegen de geschetste belangen van de verhuurder, terwijl de overige belangen die de huurder had aangevoerd onvoldoende waren vast komen te staan. Een en ander leidde tot de conclusie dat ook met de voorgestelde huurverhoging het renovatievoorstel als redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW kon worden aangemerkt.

Welke werkzaamheden worden als woningverbetering aangemerkt?
In de beleidsnotitie Beleid Huurcommissie huurverhoging na woningverbetering, versie juni 2018 wordt uitgewerkt welke werkzaamheden door de huurcommissie als woningverbetering aangemerkt worden en welke niet.
Uit deze beleidsnotitie is duidelijk te herleiden welke meest voorkomende werkzaamheden als groot onderhoud aangemerkt moeten worden en welke werkzaamheden als woningverbetering beschouwd dienen te worden. In deze beleidsnotitie wordt bovendien een indicatie gegeven welke huurverhoging bij deze wijzigingen als redelijke verhoging aangemerkt dient te worden.

Bepaalde keuzes van de verhuurder vallen onder groot onderhoud
Als de verhuurder bij uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het onderhoud bepaalde keuzes maakt, dan worden deze werkzaamheden vaak niet als geriefsverbetering aangemerkt. Te denken valt aan:

  • de keuze voor 100 % vervanging in plaats van gedeeltelijke vervanging en/of reparatie;
  • de keuze voor andere materialen en de keuze voor andere indelingen dan waaruit de bestaande constructie bestaat;
  • de keuze voor materialen die toekomstig onderhoud beperken en/of vergemakkelijken.