FAQ – Renovatie woningen

Is er sprake van renovatie als de veranderingen geen invloed op het woongenot hebben?

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Wat zijn dringende werkzaamheden?

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Moet de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde toestaan?

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Moet de huurder werkzaamheden ter verbetering van het gehuurde toestaan?

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is. Of er sprake is van een redelijk voorstel is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Wat houdt de gedoogplicht van de huurder in?

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Wat is de positie van de onderhuurder als deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen

Geldt er voor de huurder ook een gedoogplicht ten aanzien van werkzaamheden aan een naburig pand?

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken

Wat wordt bedoeld met een redelijk voorstel?

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar

Mag de huurovereenkomst in verband met renovatie (sloop) worden beëindigd?

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Is een renovatievoorstel mogelijk in bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Moet de rechter worden ingeschakeld als de huurder van geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten het met het voorstel niet eens is?

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder

Wat is de consequentie van afwijzing van een redelijk voorstel door de huurder?

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van “dringend gebruik”of het “zich niet gedragen als een goed huurder betaamt “.

Hoe is de regeling bij complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst?

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

Wanneer is er sprake van een bouwkundige eenheid?

Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten. Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en één woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning. Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden.

Welke termijn moet de huurder in acht nemen om bezwaar te maken tegen het voorstel?

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Welke gevolgen heeft afwijzing van het voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie?

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

Kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden in het kader van dit voorstel?

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Welke relatie heeft de ontbindingsgrond “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” met het renovatievoorstel?

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt

Is vermindering van de huurprijs als gevolg van de renovatie mogelijk?

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:220 lid 1 en 2 BW. Artikel 220 lid 1 BW slaat op dringende werkzaamheden. Deze regeling is ook van toepassing verklaard op renovatie.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk?

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. Ondergeschikte wijzigingen aan het oppervlakte zijn wel mogelijk. De verhuurder kan niet een kamer van het gehuurde afhalen zonder toestemming van de huurder. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

Kunnen dringende werkzaamheden als een gebrek worden gezien?

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

Schadeplichtigheid van de verhuurder door renovatie of dringende reparatie?

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Heeft de huurder bij renovatie altijd recht op de forfaitaire vergoeding? 

De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ).

Van een verhuizing is doorgaans sprake als de gehele inboedel naar de wisselwoning wordt gebracht, of als er naar een definitieve locatie wordt verhuisd. Als de verhuurder een gemeubileerd huis aanbiedt of een tijdelijk verblijf in een vakantiehuisje mogelijk is, dan is er geen sprake van een verhuizing en is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Huurder heeft dan immers geen noemenswaardige, en aan renovatie gerelateerde, extra kosten gemaakt (Sdu Uitgevers, Huurrecht @ctueel 2015-4, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en noodzakelijke verhuizing? Door mr. P.G.A. van der Sanden).

Welke executie mogelijkheden bestaan er in het kader van renovatie?

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.

Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?

Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte

Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien. Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan.

Op de schaderegeling van artikel 7:220 lid 1 BW is artikel 7:208 BW van toepassing.  Dat betekent dat een huurder niet per definitie  alle schade vergoed kan krijgen als de huurder schade lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Als de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde schade lijdt, dan kan deze schade ten laste van de verhuurder worden gebracht als de verhuurder ten aanzien van het gebrek waardoor de schade is ontstaan een verwijt valt te maken. Het gaat hier dan om de  toerekenbaarheid van het gebrek.  De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis (voorlopige voorziening) van 8 januari 2004 (Rechtbank Amsterdam, 8 januari 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AO9386, WR 2004, 36, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) was in haar vonnis van oordeel dat de verhuurder niet gehouden was om de kosten van tijdelijke woonruimte te vergoeden aan de huurder. De huurder moest tijdelijk de woonruimte verlaten wegens vervanging van de vloer. De vloer moest vervangen worden wegens aantasting van de vloer door een kelderzwam. Het was volgens de rechter niet duidelijk dat de zwam bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was. Verder was het de rechter in het kader van deze voorlopige voorziening niet duidelijk dat de verhuurder tijdens de huurperiode toerekenbaar tekort was geschoten. Meijerink is in zijn noot bij deze uitspraak van mening dat de verhuurder bij het tijdelijk onbewoonbaar zijn van de woning in verband met dringende werkzaamheden wel gehouden zou zijn om de schade in verband met vervangende woonruimte te vergoeden. Ik lees in deze noot niet een verwijzing naar de toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 7:208 BW. Meijerink lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van de aansprakelijkheid die de verhuurder draagt voor vertrekking van het rustig huurgenot door de verhuurder. De wetgever is echter uitdrukkelijk afgestapt van de risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde. Dat Meijerink artikel 7:208 BW niet in zijn noot heeft betrokken geeft volgens mij een onvolledig beeld van de positie van de huurder. De huurder kan in veel gevallen terecht bij zijn inboedelverzekering. Als het gehuurde door bijvoorbeeld een plotseling gebeurtenis door een regenbui onder water is komen te staan en daardoor tijdelijk onbewoonbaar is geworden, dan kan is het mogelijk dat een inboedelverzekering de schade als gevolg van vervangende woonruimte kan dekken. De huurder heeft wel recht op huurvermindering als het gehuurde wegens gebreken niet gebruikt kan worden. Voor huurvermindering is de toerkenbaarheid niet van belang, omdat voor een vordering op grond van huurvermindering slechts van belang is dat de huurder als gevolg van een probleem dat hij niet zelf heeft veroorzaakt geen volledig gebruik van het gehuurde kan maken.

Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.

De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 In de loop der jaren zal de verhuurder regelmatig klein onderhoud, maar ook groot onderhoud moeten uitvoeren. Dat dit onderhoud uitgevoerd moet worden is doorgaans de verhuurder niet toe te rekenen en maakt hem derhalve niet schadeplichtig jegens huurder. Het is daarom niet zonder meer redelijk dat een verhuurder in geval van groot onderhoud en het uitvoeren van dringende werkzaamheden in geval van een noodzakelijke verhuizing de verhuiskosten van de huurder moet betalen. Ook de verhuurder valt immers dikwijls niet te verwijten dat de normale tand des tijds groot onderhoud noodzakelijk maakt (Ktr. Amsterdam (vzr.) 25 juni 2007, WR 2007, 84WR 2007, 84) . Dit is een belangrijk verschil met de positie van de huurder als er sprake is van renovatie aan het gehuurde.De verhuurder kan, in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden, toch aansprakelijk zijn voor schade (anders dan verhuiskosten) die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt.

Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 van mening dat een verhuurder door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort schoot op grond van artikel 7:203 BW. Het hof gebruikte min of meer dezelfde overwegingen als bovenstaand al weergegeven. In rechtsoverweging 4 van dit arrest vond het hof de verhuurder niet aansprakelijk jegens de huurder voor elke vorm van hinder die de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden was toegebracht.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk “Herstel gebreken op verzoek huurder ” is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiële) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.

Renovatiewerkzaamheden
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.

In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wél sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering aan verbinden. Als bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.

De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent dat er weliswaar omstandigheden zijn die tot derving van het huurgenot lijden, maar ten aanzien waarvan de Huurcommissie geen middelen heeft om er een oordeel over te geven, omdat die omstandigheden niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijden. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.

Een huurder, die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden, vorderde huurverlaging wegens derving van huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht had op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat waarin na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.
Als de renovatie ingrijpender is dan in het renovatievoorstel is voorgespiegeld of langer duurt dan in het renovatievoorstel is voorgesteld, dan is de verhuurder gehouden aan de huurders financiële compensatie aan te bieden en/of alsnog tijdelijke woonruimte aan te bieden. Minister Blok heeft in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede kamer der Staten Generaal van 9 juli 2015 (Beantwoording kamervragen over uit de hand gelopen renovatie van Portaal te Soest) bevestigd dat een verhuurder gehouden was financiële compensatie te verstrekken dan wel vervangende woonruimte aan te bieden als de renovatie anders (negatiever) uitpakt dan de huurders is voorgespiegeld.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.

Het is in het kader van een door de huurder in te dienen schadeclaim dus van belang een onderscheid te maken tussen renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden. Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd kunnen de huurders van zelfstandige woonruimte bij (al dan niet tijdelijke) verhuizing aanspraak maken op de genoemde forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Boven is al vermeld dat dit artikel van regelend recht is. De verhuurder kan in theorie dus afwijken van de wettelijke regeling en minder vergoeding toekennen dan in de wettelijke regeling voor zelfstandige woonruimte wordt voorgeschreven. De rechter zal dan toch de redelijkheidtoets toepassen en al snel uitkomen op de forfaitaire vergoeding. De verhuurder die van de forfaitaire vergoeding wenst af te wijken zal daartegenover dan wel ter compensatie alternatieven aan moeten bieden om het voorstel alsnog het stempel van redelijkheid te geven. Het zoeken naar alternatieven om het voorstel redelijk te laten zijn lijkt mij echter omslachtiger dan het verstrekken van een forfaitaire vergoeding.
De huurder van woonruimte die een vergoeding boven de forfaitaire vergoeding wenst te ontvangen dient zijn schade te onderbouwen.

Overlast veroorzaakt door verhuurder in verband met renovatie 

Ook de verhuurder kan zorgen voor overlast, bijvoorbeeld bij renovatie in de nabijheid van de huurwoning. De hinder voor de huurder kan afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van hinder een toerekenbare tekortkoming opleveren. In de uitspraak van 7 december 2001 had de verhuurder toegezegd dat door de verbouwing stofvorming zou worden beperkt. De feiten lagen anders. De huurder wist te bewijzen dat de stofvorming aanzienlijk was. De verhuurder had in de procedure niet aangetoond dat zij de stofvorming conform de afspraken niet effectiever kon voorkomen. Door een dergelijke overlast was de verhuurder gedurende de renovatiewerkzaamheden een schadevergoeding verschuldigd.

De verhuurder die een appartement verhuurde en naast het appartement een kantoor gedurende de periode augustus 1989 tot augustus 1990 liet verbouwen, werd door de kantonrechter te Utrecht op 2 april 1992 (WR 1992/57) schadeplichtig geacht op grond van het niet verschaffen van het overeengekomen huurgenot aan de huurders.

De kantonrechter stelde feitelijk vast dat de verbouwing op zeer dichte afstand van het gehuurde had plaatsgevonden. De verbouwing vond feitelijk op het terrein van het flatgebouw plaats. Voorts stelde de kantonrechter vast dat de huurders gedurende de verbouwing ernstig overlast ondervonden moeten hebben. Dat deze werkzaamheden veelal in de gebruikelijke uren overdag hadden plaatsgevonden deed aan de kwalificatie van overlast niets af.