Rentevergoeding in het kader van huurprijswijziging

Wettelijke rente en wettelijke handelsrente

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 15 juni 2001 Noot 208 beslist dat de nalatige partij rente verschuldigd was nadat was vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding. Dit is niet onomstreden. Voor zakelijke huurders kan het hogere tarief van de wettelijke handelsrente van toepassing  zijn.  Ik kom hier in dit onderdeel uitgebreid op terug.

De wettelijke handelsrente

De wettelijke handelsrente vindt zijn grondslag in de artikelen 6:119a BW en 6:120 lid 2 BW. Deze bepalingen zijn ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek ter implementatie van de richtlijn 200/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 juni 2000 (Richtlijn 2000/35/EG, PbEG L 2000/35 van 8 augustus 2000, hierna de Richtlijn) betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties. Blijkens haar tekst, structuur en de achtergrond, strekt deze richtlijn ertoe betalingsachterstanden bij handelstransacties tegen te gaan. Van een handelstransactie in de zin van de Richtlijn is sprake in het geval van een “transactie tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties die leiden  tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten tegen vergoeding”. (artikel 2 onder 1). Als een onderneming in de zin van de Richtlijn geldt: “elke organisatie die handelt in het kader van haar zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, ook  wanneer deze door slechts één  persoon wordt uitgeoefend”. (artikel 2 onder 3)”. Deze regeling geldt alleen voor handelsovereenkomsten die tot stand zijn gekomen na invoering van deze regeling. Deze regeling is op 8 augustus 2002 in werking getreden. Op overeenkomsten die vóór deze datum tot stand zijn gekomen kan alleen de wettelijke rente worden berekend. Het gaat hier om primaire betalingsverplichtingen uit handelsovereenkomsten (zie het arrest van de Hoge Raad van 8 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3106).

Voor het vervallen van de handelsrente is niet van belang dat de nalatige partij in verzuim is. In artikel 6:119a BW wordt niet de eis van verzuim gesteld voor het vervallen van de handelsrente. In artikel 6:119a lid 6 BW staat en regeling opgenomen waarin van een betalingsdatum niet afgeweken mag worden. Dit artikel bevat dus gedeeltelijk regelende- en dwingende bepalingen.

De handelsrente is verschuldigd over schade die verschuldigd is wegens vertraging in de voldoening van een geldsom.  Onder deze regeling valt dus niet vorderingen die op basis van schadevergoeding in rekening worden gebracht zoals huurderving na bijvoorbeeld ontbinding van de overeenkomst (Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:70). Er kan ook geen handelsrente worden berekend over de incassokosten die de eisende partij in rekening brengt over het verschuldigde bedrag. Evenmin valt hieronder de vorderingen op basis van onverschuldigde betaling die de huurder in kan stellen als hij op basis van de huurverlagingsactie geld van de verhuurder terugkrijgt.

Op een normaal verschuldigd bedrag aan huur zal de handelsrente van toepassing zijn. Dit betreft immers een verleende dienst. Dit is door het Europese Hof van Justitie beslist in haar uitspraak van 15 december 2016 (HvJEU 15 december 2016, C 256.15 (ECLI:EU:C:2016:954).

Bij huurverlaging kan er dus niet zonder meer van een vervallen handelsrente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt. De vordering op basis van onverschuldigde betaling is immers een vordering op grond van de wet en niet een vordering op grond van een handelstransactie. Er kan daarom geen handelsrente bij huurverlaging in rekening worden gebracht. Er kan wel wettelijke rente in rekening worden gebracht. Deze wettelijke rente kan pas in rekening worden gebracht na ingebrekestelling. Bij het instellen van de vordering (bijvoorbeeld het indienen van het verzoek tot benoeming van een deskundige) kan geen rente worden berekend, omdat op dat moment nog niet duidelijk is of er te veel huur wordt betaald. Als na de artikel 7:303 BW-procedure een huurprijs wordt vastgesteld, kan er een vordering tot betaling van het teveel betaalde bedrag worden ingesteld. Als de verhuurder de vordering niet voldoet, kan het verzuim van de verhuurder intreden.

Als de verhuurder daarna is aangeschreven en niet op tijd de achterstallige huur voldoet, dan raakt de andere partij wel in verzuim. Dan is echter nog niet de handelsrente verschuldigd, omdat de grondslag van de vordering dan nog niet een handelstransactie betreft volgens bovengenoemde richtlijn.

Bij een vordering tot huurverhoging is de handelsrente wel van toepassing. Voor het vervallen van de handelsrente is verzuim niet noodzakelijk. Als het vastgestelde huurbedrag niet wordt betaald, zal de huurder de rente al verschuldigd kunnen worden vanaf het moment dat de verhoogde huur betaald had moeten worden. Dit is toch een zure zaak voor de huurder. De huurder zal immers wél handelsrente verschuldigd zijn vanaf het moment dat de hogere huur verschuldigd is, terwijl de verhuurder bij huurverlaging slechts de wettelijke rente verschuldigd is vanaf het moment dat de verhuurder in verzuim is geraakt nadat deze door de huurder is aangeschreven om de vordering te voldoen. (Zie ook mr. K.Keij, Wettelijke rente, wettelijke handelsrente en boete, TvHB nr. 3 juni 2019, vanaf pagina 171).

De wettelijke rente 

Als er ten onrechte handelsrente wordt gevorderd, dan dient de rechter ambtshalve te beoordelen of de wettelijke rente kan worden toegewezen.  De wettelijke rente van haar grondslag in artikel 6:119 BW. Dit artikel is regelend recht.  Partijen kunnen afwijken van deze wettelijke regeling. De verhuurder kan wel een hoger percentage aan rente vragen. Partijen kunnen ook afspreken dat het verzuim van rechtswege zonder ingebrekestelling intreedt. Overigens geldt voor betalingen van huurtermijnen dat de huurder van rechtswege in verzuim verkeert als er niet binnen overeengekomen termijn wordt betaald. Ik spreek hierover uitgebreid  in het hoofdstuk “Introductie Incasso’s” onderdeel “De aanmaning” in dit boek. Als partijen een afwijkend rentepercentage afspreken die hoger is dan wettelijke rente, dan moet dit afwijkende percentage als boetebeding aangemerkt worden in de zin van artikel 6:91 BW.

Als er wettelijke rente is gevorderd, terwijl er wettelijke handelsrente gevorderd had kunnen worden, mag de rechter niet in plaats van het  gevorderde de handelsrente toewijzen (zie het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 28 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX6052).

Waarborgsom en oplevering

De waarborgsom is doorgaans bedoeld om schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te kunnen dekken. Meestal wordt in de huurovereenkomst vermeld dat de waarborgsom mag worden aangewend ter dekking van alle openstaande bedragen van de huurder, dus ook de openstaande huurachterstand. Het is mogelijk dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een flink bedrag aan waarborgsom (bijvoorbeeld drie maal de maandhuur) moet betalen. Als er schade aan het gehuurde is ontstaan zou bij de huurder de vraag kunnen rijzen of de verhuurder de rente die over de waarborgsom is ontvangen bij de waarborgsom op moet tellen, waardoor de waarborgsom gedurende de jaren met rente is verhoogd. Dat is echter niet het geval.
De verhuurder is namelijk over de waarborgsom geen rente verschuldigd aan de huurder. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:120 BW juncto artikel 3:124 BW behoren de opeisbaar geworden burgerlijke vruchten aan de bezitter te goeder trouw c.q. de houder toe. Rente moet worden aangemerkt als een burgerlijke vrucht als hiervoor bedoeld. Van deze regeling mogen partijen afwijken. Als dit echter niet is gebeurd, dan is de verhuurder dus geen rente verschuldigd over de waarborgsom, aldus de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, in een uitspraak van 18 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:1339 ).

De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november 2014 kennelijk geen rekening gehouden met het arrest van de Hoge Raad van 16 december 1988 (Hoge Raad 16 december 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0546, NJ 1989, 433). De Hoge Raad onderkende immers dat het uitsluiten van een rentevergoeding onder omstandigheden onredelijk kan zijn.

De Hoge Raad heeft in dit arrest twee rechtsvragen beantwoord:

  1. komt het bedingen van een waarborgsom door de verhuurder waarbij geen rente wordt afgesproken of waarbij uitdrukkelijk wordt overeengekomen dat geen rente werd vergoed, in aanmerking voor toetsing aan artikel 6 lid 1 HPW (het huidige artikel 7:264 BW )?
  2. zo ja, is zo’n niet-rentebeding dan aan te merken als een beding waarbij een ‘niet redelijk voordeel’ wordt overeengekomen?

De Hoge Raad was van mening dat het bedingen van een waarborgsom door de verhuurder waarbij geen rente werd afgesproken of waarbij uitdrukkelijk werd overeengekomen dat geen rente wordt vergoed, in aanmerking voor toetsing kwam aan artikel 6 lid 1 HPW (het huidige artikel 7:264 BW ).
Verder besliste de Hoge Raad dat het vragen van een zekerheid in de vorm van een bankgarantie en/of een waarborgsom niet zonder meer als een niet redelijk beding aangemerkt diende te worden. Het ging hier om een zekerheidstelling van ongeveer 7 maanden huur. De Hoge Raad vond het redelijk om een bepaalde zekerheid te bedingen nu van algemene bekendheid is dat bij het niet meer betalen door de huurder van de huurpenningen geredelijk zes maanden kunnen verstrijken alvorens een ontruimingsvonnis tegen hem kan worden verkregen en ten uitvoer gelegd.

De Hoge Raad gaf in dit arrest tevens te kennen dat in het algemeen geen rente over ter beschikking staande bedragen (waarborgsom) verschuldigd was, tenzij dit is bedongen of voortvloeit uit de wet. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen weliswaar, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, verschuldigdheid van rente meebrengen, doch het enkele feit dat het gaat om een waarborgsom die is gestort uit hoofde van een huurovereenkomst betreffende woonruimte waarop artikel 6 HPW van toepassing is (het huidige artikel 7:264 BW ) was daartoe niet voldoende. De Hoge Raad vervolgde dat het mogelijk is dat het niet overeenkomen van rente over een waarborgsom onredelijk kan zijn als de bedongen waarborgsom, gezien haar omvang, voor de verhuurder een niet redelijk voordeel op kan leveren. Dit was dus mogelijk als de verhuurder bijvoorbeeld een waarborgsom had afgedwongen ter grootte van 7 maanden huur in plaats van de gebruikelijke waarborgsom ter grootte van drie maanden huur.