FAQ Bedrijfsruimte – Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf

Valt een hotel, cafébedrijf, restaurant of kampeerbedrijf ook onder de werking van artikel 7:290 BW?

Het hotel-, restaurant- en cafébedrijf is afzonderlijk genoemd, omdat dit naar het spraakgebruik niet onder detailhandel valt. Wordt het gehuurde gebruikt voor dit soort bedrijven, dan valt het gehuurde onder de regeling van artikel 7:290 BW.

Is voor het hotel een publiek toegankelijk lokaal een vereiste ?

Voor het hotelbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste. Een nadere overweging hiervoor is dat een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.

Kan een kantine onder de werking van artikel 7:290 BW vallen ?

Een kantine zou wel onder de regeling kunnen vallen. Een bedrijfskantine voldoet veelal niet aan de eisen, omdat een voor het publiek toegankelijk lokaal ontbreekt. Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen.

Het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte – Inleiding

In artikel 7:290 BW wordt de categorie middenstandsbedrijfsruimte (winkelruimte) besproken. Dit soort bedrijfsruimte valt onder een ander wettelijk regime dan de eerder besproken bedrijfsruimte (kantoren, opslagruimte) die is geregeld onder artikel 7:230a BW (zie het onderdeel De opzegging van kantoren en opslagruimte).

Tot bedrijfsruimte in de zin van middenstandsbedrijfsruimte worden ook de onroerende aanhorigheden (de grond die bij en om de gehuurde ruimte ligt en bij de bestemming van de gehuurde ruimte wordt betrokken) en de afhankelijke woning gerekend.

Onbebouwde grond valt niet onder deze regeling. Ook als onbebouwde grond gedurende de huurperiode is bebouwd door de huurder, dan blijft de huurovereenkomst gelden als een huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. Dat verandert niet doordat de huurder het object van bebouwing voorziet.
Ook als er bij aanvang van de overeenkomst een betonnen schutting op het gehuurde aanwezig was, dan rechtvaardigt aanwezigheid van deze schutting niet dat een overigens ongebouwde onroerende zaak voor de toepassing van artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BW als “gebouwd” wordt gekwalificeerd. Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde. Dit werd onder meer bevestigd door mr Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2011 (LJN: BT7545, Hoge Raad, 10/02391 ). De Hoge Raad was van mening dat het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2010 (105.007.740/01) een juiste uitspraak had gegeven en dat de in de middelen aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden.

In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt welke gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-middenstandsbedrijfsruimte aangemerkt kan worden. In het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk wordt besproken welke bedrijfsruimten onder de regeling van artikel 7:290 BW- bedrijfsruimte vallen.
De wet heeft een aantal omschrijvingen van bedrijfsactiviteiten van bedrijven gegeven (kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf en een kampeerbedrijf) die onder deze wettelijke regeling vallen. Als de huurovereenkomst ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten van één van deze bedrijven is gesloten en er ten behoeve van deze ruimte tevens een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, dan valt de huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v.

Op franchiseovereenkomsten die in combinatie met artikel 7:290-BW-bedrijfsruimten worden gesloten is laatstgenoemde wettelijke regeling zonder meer van toepassing. Bij deze gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een naast een huurovereenkomst overeengekomen verplichting evengoed ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben rechtvaardigt als niet nakoming van een rechtstreekse verplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Een variant op dit thema betreft de huurder van woonruimte die de aan een huurovereenkomst gerelateerd overeenkomst heeft beëindigd. Als illustratie ter verduidelijking van de complicaties bij gemengde overeenkomsten maakt het geen verschil of er hier sprake is van woon- of bedrijfsruimte. Een dergelijke opzegging kan leiden tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Dit overkwam een huurder die in een zorgcentrum woonde en meende wél de zorg op te kunnen zeggen (om die elders te betrekken) en daarbij het gebruik van de woonruimte intact wilde laten. De huurder betaalde een aparte nota voor de verleende zorg en voor de verstrekte woonruimte. De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen , 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 in kort geding als volgt: aangenomen dient worden dat tussen partijen sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een “huurovereenkomst met levering van diensten” waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat de contractant de huur separaat van de zorg betaalde, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door de contractant tot gevolg dat ook de huur is geëindigd. Het beroep van contractant op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat hij de overeenkomst zelf heeft opgezegd, niet slagen.

Een ander voorbeeld van een gemengde overeenkomst, waarbij de huurovereenkomst als ondergeschikt gedeelte van een gehele overeenkomst werd aangemerkt, werd behandeld in een zaak die voor de rechtbank oost-Brabant diende. In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 19 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven. De kantonrechter was van oordeel dat van de twee samenhangende overeenkomsten de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de woonbegeleidingsorganisatie en huurster het overheersende element bevatte die prevaleert boven de huurovereenkomst. Het einde van de van de woonbegeleidingsovereenkomst betekende daarom tevens het einde van de huurovereenkomst. De huurder kon dus niet terugvallen op de beschermende bepalingen van het huurrecht.

De verhuurder die een huurovereenkomst wenst te kunnen beëindigen op grond van overtreding van een bepaling door de huurder van een aan de huurovereenkomst gerelateerde overeenkomst, kan voorafgaande aan totstandkoming van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de rechter toestemming vragen de huurovereenkomst te mogen beëindigen op grond van het tekortschieten van de verplichtingen uit een tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst. Bij ontbreken van deze toestemming is het immers niet altijd even duidelijk of overtreding door de huurder, van een bepaling uit een andere overeenkomst dan de huurovereenkomst, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De door de wet gestelde criteria worden in dit hoofdstuk puntsgewijs behandeld. Voorts worden de begrippen die met de verhuring van bedrijfsruimte verband houden, zoals bijvoorbeeld: kleinhandelsbedrijf, ambacht en publiek toegankelijk lokaal uitgebreid behandeld. De vraag of een bepaalde huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v. valt zal vooral tussen partijen onderwerp van discussie zijn als er van een gemengde overeenkomst sprake is. De verhuurder heeft er immers belang bij dat de overeenkomst niet onder het strenge wettelijke systeem van artikel 7:290 BW e.v. valt, terwijl de huurder er wel belang bij heeft dat de huurovereenkomst onder het laatstgenoemde huurregime kan worden gebracht.

In dit hoofdstuk wordt artikel 7A:1624 BW (oud) als artikel 7:290 BW aangehaald om verwarring te voorkomen. Voorts heeft het maken van onderscheid tussen deze artikelen weinig toegevoegde waarde, omdat de bepaling van artikel 7A:1624 lid 2 BW inhoudelijk ongewijzigd in artikel 7:290 BW is overgenomen.

In het volgende onderdeel wordt uitleg gegeven over wat er met gemengde overeenkomsten wordt bedoeld. Bovendien wordt ingegaan op de problemen die zich kunnen voordoen om een bepaalde gemengde overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen.