FAQ Bedrijfsruimte – Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf

Valt een hotel, cafébedrijf, restaurant of kampeerbedrijf ook onder de werking van artikel 7:290 BW?

Het hotel-, restaurant- en cafébedrijf is afzonderlijk genoemd, omdat dit naar het spraakgebruik niet onder detailhandel valt. Wordt het gehuurde gebruikt voor dit soort bedrijven, dan valt het gehuurde onder de regeling van artikel 7:290 BW.

Is voor het hotel een publiek toegankelijk lokaal een vereiste ?

Voor het hotelbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste. Een nadere overweging hiervoor is dat een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.

Kan een kantine onder de werking van artikel 7:290 BW vallen ?

Een kantine zou wel onder de regeling kunnen vallen. Een bedrijfskantine voldoet veelal niet aan de eisen, omdat een voor het publiek toegankelijk lokaal ontbreekt. Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen.

Het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte – Inleiding

In artikel 7:290 BW wordt de categorie middenstandsbedrijfsruimte (winkelruimte) besproken. Dit soort bedrijfsruimte valt onder een ander wettelijk regime dan de eerder besproken bedrijfsruimte (kantoren, opslagruimte) die is geregeld onder artikel 7:230a BW (zie het onderdeel De opzegging van kantoren en opslagruimte). Artikel 7:290 BW geeft een limitatieve opsomming van de bedrijfsruimte die onder deze kwalificatie gebracht kunnen worden. Onder deze opsomming kunnen natuurlijk wel verschillende bedrijfsuitoefeningen onder een bepaalde beschrijving worden ondergebracht.

Zo kan de vraag worden gesteld of een bungalowpark al dan niet onder het kampeerbedrijf gebracht kan worden. Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 25 oktober 2006 (ECLI:NL:GHLEE:2006:AZ0940) van oordeel dat een asielzoekerscentrum in een bungalowpark niet als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt kon worden omdat het bedrijfsmatige element bij het gebruik van een bungalowpark als asielzoekerscentrum zou ontbreken, aangezien het winstoogmerk zou ontbreken. De overweging luidt als volgt: Niet elke vorm van het tijdelijk onderdak bieden aan personen gebeurt immers in het kader van het hotel- dan wel het kampeerbedrijf. Zo is het pensionbedrijf door de wetgever destijds bewust niet onder artikel 7A:1624 (oud) BW geschaard. Daarbij heeft de wetgever overwogen dat het bij een pension de vraag is of de bedrijfsvoering het karakter heeft van die van een hotelbedrijf met uitgebreide dienstverlening (Nota naar aanleiding van het Eindverslag, Kamerstukken 2 1969/70, 8875, nr. 9, p. 1). Anders dan [appellant] veronderstelt, is de aanwezigheid van een bedrijfsmatig element – dat de kantonrechter klaarblijkelijk op het oog heeft waar zij spreekt over winstoogmerk – voor de kwalificatie als hotel- danwel kampeerbedrijf noodzakelijk. Wat dat betreft wijkt een hotel- danwel kampeerbedrijf niet af van de overige in artikel 7A:1624 (oud) BW opsomde bedrijfsvormen, waar ook eerst getoetst moet worden of het wel om bedrijfsmatig gebruik gaat (vgl. HR 10 maart 1995, NJ 1995, 555).  Een a contrario redenering leidt er toe dat een bungalowpark met wél een winstoogmerk wel als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd kan worden.

De kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, was in haar vonnis van  24 mei 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:10524) van oordeel dat een bungalowpark 7:290 BW-bedrijfsruimte betrof. De kantonrechter overwoog als volgt: Het recreatiepark toont zowel sterke overeenkomsten met het kampeerbedrijf als ook met het pensionbedrijf dat niet duurzame logies verstrekt; er vindt een bedrijfsmatige exploitatie plaats die inkomen aan de rechthebbende verschaft en daarnaast wordt er ook op het recreatiepark tijdelijk onderdak geboden, vergelijkbaar met het kampeerbedrijf en de niet duurzame logies van het pensionbedrijf. Niet valt in te zien dat een bungalow op een recreatiepark een ander karakter zou hebben dan een chalet of stacaravan op een camping. Ook het gegeven dat het recreatiepark geen besloten karakter heeft en eenieder daar een bungalow kan huren en kan recreëren, maakt dat het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Gezien bovenstaande uitspraken lijkt een bungalowpark onder de regeling van artikel 7:290 BW gebracht te kunnen worden. Het zou aardig zijn als een dergelijke kwalificatievraag een keer aan het hof voorgelegd wordt.

Tot bedrijfsruimte in de zin van middenstandsbedrijfsruimte worden ook de onroerende aanhorigheden (de grond die bij en om de gehuurde ruimte ligt en bij de bestemming van de gehuurde ruimte wordt betrokken) en de afhankelijke woning gerekend.

Onbebouwde grond valt niet onder deze regeling. Ook als onbebouwde grond gedurende de huurperiode is bebouwd door de huurder, dan blijft de huurovereenkomst gelden als een huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. Dat verandert niet doordat de huurder het object van bebouwing voorziet.
Ook als er bij aanvang van de overeenkomst een betonnen schutting op het gehuurde aanwezig was, dan rechtvaardigt aanwezigheid van deze schutting niet dat een overigens ongebouwde onroerende zaak voor de toepassing van artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BW als “gebouwd” wordt gekwalificeerd. Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde. Dit werd onder meer bevestigd door mr Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2011 (LJN: BT7545, Hoge Raad, 10/02391 ). De Hoge Raad was van mening dat het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2010 (105.007.740/01) een juiste uitspraak had gegeven en dat de in de middelen aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden.

In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt welke gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-middenstandsbedrijfsruimte aangemerkt kan worden. In het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk wordt besproken welke bedrijfsruimten onder de regeling van artikel 7:290 BW- bedrijfsruimte vallen.
De wet heeft een aantal omschrijvingen van bedrijfsactiviteiten van bedrijven gegeven (kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf en een kampeerbedrijf) die onder deze wettelijke regeling vallen. Als de huurovereenkomst ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten van één van deze bedrijven is gesloten en er ten behoeve van deze ruimte tevens een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, dan valt de huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v.

Op franchiseovereenkomsten die in combinatie met artikel 7:290-BW-bedrijfsruimten worden gesloten is laatstgenoemde wettelijke regeling zonder meer van toepassing. Bij deze gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een naast een huurovereenkomst overeengekomen verplichting evengoed ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben rechtvaardigt als niet nakoming van een rechtstreekse verplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Een variant op dit thema betreft de huurder van woonruimte die de aan een huurovereenkomst gerelateerd overeenkomst heeft beëindigd. Als illustratie ter verduidelijking van de complicaties bij gemengde overeenkomsten maakt het geen verschil of er hier sprake is van woon- of bedrijfsruimte. Een dergelijke opzegging kan leiden tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Dit overkwam een huurder die in een zorgcentrum woonde en meende wél de zorg op te kunnen zeggen (om die elders te betrekken) en daarbij het gebruik van de woonruimte intact wilde laten. De huurder betaalde een aparte nota voor de verleende zorg en voor de verstrekte woonruimte. De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen , 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 in kort geding als volgt: aangenomen dient worden dat tussen partijen sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een “huurovereenkomst met levering van diensten” waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat de contractant de huur separaat van de zorg betaalde, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door de contractant tot gevolg dat ook de huur is geëindigd. Het beroep van contractant op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat hij de overeenkomst zelf heeft opgezegd, niet slagen.

Een ander voorbeeld van een gemengde overeenkomst, waarbij de huurovereenkomst als ondergeschikt gedeelte van een gehele overeenkomst werd aangemerkt, werd behandeld in een zaak die voor de rechtbank oost-Brabant diende. In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 19 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven. De kantonrechter was van oordeel dat van de twee samenhangende overeenkomsten de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de woonbegeleidingsorganisatie en huurster het overheersende element bevatte die prevaleert boven de huurovereenkomst. Het einde van de van de woonbegeleidingsovereenkomst betekende daarom tevens het einde van de huurovereenkomst. De huurder kon dus niet terugvallen op de beschermende bepalingen van het huurrecht.

De verhuurder die een huurovereenkomst wenst te kunnen beëindigen op grond van overtreding van een bepaling door de huurder van een aan de huurovereenkomst gerelateerde overeenkomst, kan voorafgaande aan totstandkoming van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de rechter toestemming vragen de huurovereenkomst te mogen beëindigen op grond van het tekortschieten van de verplichtingen uit een tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst. Bij ontbreken van deze toestemming is het immers niet altijd even duidelijk of overtreding door de huurder, van een bepaling uit een andere overeenkomst dan de huurovereenkomst, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De door de wet gestelde criteria worden in dit hoofdstuk puntsgewijs behandeld. Voorts worden de begrippen die met de verhuring van bedrijfsruimte verband houden, zoals bijvoorbeeld: kleinhandelsbedrijf, ambacht en publiek toegankelijk lokaal uitgebreid behandeld. De vraag of een bepaalde huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v. valt zal vooral tussen partijen onderwerp van discussie zijn als er van een gemengde overeenkomst sprake is. De verhuurder heeft er immers belang bij dat de overeenkomst niet onder het strenge wettelijke systeem van artikel 7:290 BW e.v. valt, terwijl de huurder er wel belang bij heeft dat de huurovereenkomst onder het laatstgenoemde huurregime kan worden gebracht.

In dit hoofdstuk wordt artikel 7A:1624 BW (oud) als artikel 7:290 BW aangehaald om verwarring te voorkomen. Voorts heeft het maken van onderscheid tussen deze artikelen weinig toegevoegde waarde, omdat de bepaling van artikel 7A:1624 lid 2 BW inhoudelijk ongewijzigd in artikel 7:290 BW is overgenomen.

In het volgende onderdeel wordt uitleg gegeven over wat er met gemengde overeenkomsten wordt bedoeld. Bovendien wordt ingegaan op de problemen die zich kunnen voordoen om een bepaalde gemengde overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen.