Huurovereenkomst van korte duur

Inleiding

De overeenkomst van korte duur is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hieronder vallen de huurovereenkomst voor vakantiehuisjes en de huurovereenkomsten voor wisselwoningen. Ook het gebruik van een appartement in een hotel mag volgens een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 augustus 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:4427 op basis van de aard van het gehuurde zelf in beginsel verwacht worden dat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Als door de huurder ook alle faciliteiten gebruikt mogen worden, die ook door de hotelgasten gebruikt mogen worden, dan de aard van het gebruik van het gehuurde zelf daarmee aanwijzing vormt voor een ‘tijdelijke aard’ in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Die tijdelijke aard is bovendien uitdrukkelijk vastgelegd: de huurovereenkomst is blijkens de reserveringsbevestiging gesloten voor de duur van drie maanden. De huurder had voorts niet betwist dat er door haar geen aanvraag is gedaan voor verlenging van de reservering. In dezelfde zin besliste de Huurcommissie op 2 oktober 2018 (zaaknummer 1529, WR. 2019/84). Hier was ook en kamer voor tien maanden in een hotel gehuurd. De kamer en de entourage voldeden aan de eigenschappen van een hotelkamer. De Huurcommissie kwam daarom tot een niet-ontvankelijk verklaring van de huurder in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs, omdat deze huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW zou vallen en niet onder de regeling van artikel 7:233 BW.  Het was in deze kwestie wel merkwaardig dat de Huurcommissie eerst tot de conclusie kwam dat artikel 7:271 BW niet van toepassing was, waarna de overweging werd gemaakt dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur, waardoor de gehele afdeling voor wat betreft de bescherming van woonruimte niet van toepassing is.

De wisselwoning wordt vaak gebruikt om huurders tijdelijk te huisvesten gedurende de renovatie van hun woning. Op deze overeenkomsten zijn de beschermende bepalingen van het woonrecht van artikel 7:232 e.v. niet van toepassing.

Deze mogelijkheid van het sluiten van de overeenkomst van naar aard korte duur zal na invoering van de uitgebreide mogelijkheden om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten minder benut worden. Het is immers te risicovol om de mogelijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW te gebruiken, omdat het altijd maar de vraag is of de rechter uiteindelijk de overeenkomst beschouwt als een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW. Daarnaast is deze mogelijkheid van verhuring volgens artikel 48 Woningwet voor de toegelaten instellingen (woningcorporaties) niet meer toegestaan. Als er voor een huurovereenkomst van een periode van een jaar gekozen wordt, dan is het immers meer voor de hand te liggen dat gekozen wordt voor de mogelijkheid die artikel 7:271 lid 1 BW biedt, dan voor de mogelijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW. Verder moet bedacht worden dat als mogelijkheid van verhuring van zelfstandige woonruimte in kader van de vanaf 1 juli 2016 geïntroduceerde regeling van artikel 7:271 lid 1 BW mogelijk is voor verhuring van zelfstandige woonruimte door een woningcorporatie deze geen geen overeenkomst van naar aard korte duur in de zin van (artikel 7:232 lid 2 BW) mag sluiten. De artikelen 271, eerste lid, en 274 tot en met 274g van Boek 7 zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek

Als de verhuurder de huurovereenkomst niet onder de overeenkomst voor korte tijd zal kunnen brengen en ook niet kan brengen onder een van de doelgroepen waarvoor opzegging mogelijk is (toekomstig beleid), dan zal de verhuurder terug willen grijpen naar de opzeggingsgrond van artikel 7:232 lid 2 BW . Deze bepaling betrof al een uitzondering en diende al restrictief toegepast de worden voor de uitbreiding van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder zal altijd eerst proberen de huurovereenkomst onder de uitgebreide opzeggingsgronden te brengen. Voor een verhuurder is het in veel gevallen onzeker of zijn verhuur onder de omschrijving ‘naar zijn aard van korte duur’ valt. De rechter beoordeelt dit aan de hand van factoren als de aard van de woonruimte, de aard van het gebruik, de partijbedoeling en de feitelijke duur van het gebruik. De uitkomst van het oordeel van de rechter is vaak moeilijk te voorspellen. Ook een dergelijke onzekerheid heeft tot gevolg dat artikel 7:232 tweede lid BW geen geschikte oplossing biedt voor de hiervoor vermelde gevallen, waarin aan een korte tijdelijke huur behoefte is.

Als de verhuurder een tijdelijke overeenkomst sluit in verband met de verkoop van zijn woning en telkens het contract verlengt in verband met een ophanden zijnde verkoop van de woning, dan kan de verhuurder “het schip in gaan” en aan de huurder vast zitten. De verhuurder had geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid van de Leegstandwet. Op grond van de Leegstandwet konden te koop staande woning destijds slechts op basis van het puntenwaarderingsstelsel worden verhuurd. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam heeft in kort geding in haar vonnis van 5 november 2013 Noot 126e beslist dat de verhuurder niet terug kon vallen op de overeenkomst van naar aard korte duur. Door tegenstrijdigheid in de overeenkomst komt de rechter tot het oordeel dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst staat immers de huurovereenkomst bij verkoop eindigt maar er staat ook dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De verhuurder heeft de mogelijkheid gehad de regels van huurbescherming niet van toepassing te laten zijn door de Leegstandwet op deze overeenkomst van toepassing te verklaren. Door daar van af te zien en door de formulering van het contract is er mede gezien de restrictieve uitleg die toegepast moet worden bij vermeende overeenkomsten van naar aard korte duur, sprake van een gewone huurovereenkomst. De bepaling die inhoudt dat de overeenkomst eindigt bij verkoop van de woning is daarom in strijd met dwingend recht. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

De rechtspositie van de huurder van een overeenkomst die als een overeenkomst voor korte duur wordt gekwalificeerd, ontbeert elke vorm van huurbescherming (zie artikel 7:232 lid 2 BW). De situaties die onderstaand worden beschreven verschillen, met name voor wat betreft de overeenkomsten die tijdelijk worden gesloten in verband met sloop en/of renovatie van de gehuurde ruimte, feitelijk niet – voor wat betreft de duur van de overeenkomst – van huurovereenkomsten die onder artikel 7:274 lid 2 BW vallen. Of een huurder nu een woning dient te verlaten na een huurperiode van een jaar, omdat de verhuurder weer van zijn woning gebruik wenst te maken, verschilt niet zo veel van de situatie dat een huurder een woning dient te verlaten wegens aanvang van de sloop van de woning op een overeengekomen tijdstip. De huurder die een huurovereenkomst heeft gesloten die valt onder de situatie als genoemd in artikel 7:274 lid 2 BW kan wel aanspraak maken op de regeling van artikel 7:233 BW e.v. (Boek 7 BW titel 4, afdeling 5). Een huurder die een overeenkomst voor naar aard korte duur sluit kan niet op de regels van deze afdeling terugvallen.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken.
Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW vallen. Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. Ik ga ervan uit dat een huurbeëindiging ten aanzien van de doelgroepen hier niet speelt. Als er sprake is van een mogelijkheid van huurbeëindiging wegens doelgroepen, dan moet dit ook duidelijk blijken uit het huurcontract. Als uit het huurcontract duidelijk is dat er sprak is van verhuring aan doelgroepen, dan wordt in ieder geval niet toegekomen aan de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW.
Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 17 november 2011 (LJN: BV5570, sector kanton Rechtbank Haarlem,519748/CV EXPL 11-9411) dat er te weinig aanknopingspunten aanwezig waren om te spreken van een overeenkomst van korte duur. Er was sprake van een normale bewoonbare woning en bij aanvang van de overeenkomst was niet duidelijk gemaakt dat de woning na een periode van een jaar ingrijpend gerenoveerd zou moeten worden.
In het arrest van het gerechtshof Arnhem van 15 december 2009 (LJN: BL8880, gerechtshof Arnhem, 200.022.890) was het hof eveneens van mening dat uit het huurcontract niet duidelijk was te herleiden dat partijen duidelijk een overeenkomst voor tijdelijke aard aan zijn gegaan. In de huurovereenkomst stond dat deze was aangegaan voor onbepaalde tijd en er waren gebruikelijke bepalingen over het onderhoud overeengekomen. Dat de verhuurder duidelijk had gemaakt dat zij de woning minimaal anderhalf jaar in beheer zou hebben deed hier niets aan af. Aangezien hier sprake was van een onderhuurovereenkomst van zelfstandige woonruimte kwam de huurder een beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 lid 1 BW toe.
Ik begrijp gezien het bovenstaande niet zo goed dat de voorzieningenrechter te Rotterdam in haar vonnis van 30 oktober 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8482 ) tot de conclusie kwam dat er geen overeenkomst was gesloten die als een overeenkomst van naar aard van korte duur gekwalificeerd kon worden. In rechtsoverweging 4.3 komt de rechter immers tot de conclusie dat “het derhalve voorshands voldoende aannemelijk is dat het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een huurovereenkomst voor een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning. Deze tijdelijke verhuur, die tussentijds kon worden opgezegd, is bedongen met het oog op verkoop”. Ik begrijp niet dat de rechter desondanks tot het oordeel komt dat er geen sprake is van een overeenkomst naar aard korte duur. De motivatie om tot dit oordeel te komen ontbreekt naar mijn mening volledig. De rechter komt vervolgens tot een ontruiming op grond van artikel 6:248 lid 2 BW, gezien het feit dat de verhuurder van de woning na de verkoop van de woning een contractuele boete van € 22.000 zou verbeuren. Daarnaast was de rechter van mening dat de verhuurder er door de handelwijze van de huurders “op geen enkele wijze op bedacht te zijn dat hij niet aan zijn verplichtingen jegens de kopers zou kunnen voldoen”. Het ging hier ook om een vriendendienst.
Ik vind de argumentatie van de rechter teneinde de woning te kunnen laten ontruimen in beginsel minder sterk dan wanneer de ontruiming was gebaseerd op een overeenkomst naar aard van korte duur. Ik vind het gezien de omstandigheden van het geval en gezien de rechtszekerheid meer recht doen om de ontruiming van de huurders te baseren op een overeenkomst naar aard van korte duur. De door de rechter toegepaste weg biedt naar mijn mening minder rechtszekerheid.

Boetebeding en tijdige ontruiming van de woning in het kader van de overeenkomst van korte duur
Een overeenkomst die een bepaalde tijdclausule bevat heeft niet het effect dat de overeenkomst geldt als van naar aard korte duur Noot 132a.

Bovenstaand is het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 al genoemd als voorbeeld van overeenkomst naar aard van korte duur.
De bedoeling om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten kwam tot uitdrukking uit de omstandigheid dat de verhuurder gedurende de overeengekomen periode te kennen had gegeven het gehuurde daadwerkelijk te willen verkopen, zoals bij aanvang van de overeenkomst ook al te kennen was gegeven. Er hadden bezichtigingen plaatsgevonden door potentiële kopers en er was in principe overeenstemming over de verkoop van de woning bereikt. De potentiële kopers hadden verklaard pas een definitieve koopovereenkomst te willen aangaan als duidelijk was dat en wanneer de huurder zou vertrekken. De huurder had telefonisch aan de verhuurder te kennen gegeven dat hij pas uit de woning zou vertrekken op het moment dat hij een andere geschikte huurwoning zal hebben gevonden voor zijn gezin.
De rechter overwoog in verband met de partijbedoeling dat voor een antwoord op de vraag of er sprake is van huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Naast de duidelijke bepalingen in de overeenkomst was het is ook gebleken dat partijen die bedoelingen hadden geëffectueerd, in die zin dat de verhuurder in maart 2009 had aangekondigd de woning actief in de verkoop te zetten en dat huurder vervolgens zijn medewerking had verleend aan diverse bezichtigingen. Dat huurder later, lopende de huurovereenkomst, door zijn gewijzigde gezinssituatie van gedachten was veranderd, maakte de bedoelingen van de partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht anders en bracht evenmin wijziging in de aard van de huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd, toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de overeenkomst al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. In het onderdeel “Huurovereenkomst voor korte duur” wordt hier nader op ingegaan.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Hier was door de verhuurder aan een buitenlandse studente woonruimte verhuurd. De huurovereenkomst was aangegaan voor 10 maanden, te weten voor de periode 1 september 2011 tot en met 30 juni 2012. Partijen waren een huurprijs van € 322,- per maand overeengekomen, inclusief kosten voor verwarming, elektriciteit, water en andere bijkomende kosten.
Het hof geeft eerst weer dat de regeling restrictief moet worden uitgelegd. De overwegingen van het hof komen overeen met de overwegingen die boven al zijn weergegeven.
Verder geeft het hof de feiten weer. Het hof stelt de omstandigheden vast waaronder de woonruimte is verhuurd.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het de huurder duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van de verhuurder slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende contract vermeldt dit een aantal malen en is in dat opzicht niet voor misverstand vatbaar. Het hof bevestigt dat de tekst van de overeenkomst, hoewel deze niet zonder meer doorslaggevend is, deze hier, mede gelet op de helderheid ervan, niet zonder belang is. Het hof acht de volgende omstandigheden van belang:

  • Gelet op die bijzondere context had huurder moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren;
  • De door huurder gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar “gewone” Nederlandse studenten geen toegang toe hadden;
  • In afwijking van de “gewone” kamers in het complex wordt deze kamer geheel gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden – zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor €18,50 per verblijf. Verder springt in het oog dat er sprake was van 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten “all this in comparison with the rental of a hotel room”, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert.

Het vorenoverwogene brengt het hof tot de conclusie dat het onderhavige geval zich wel degelijk onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW laat brengen, zodat de vordering van huurder niet kan slagen. Deze verhuurder zou nu waarschijnlijk kiezen voor de mogelijkheid tot huurbeëindiging ex artikel 7:271 lid 1 BW. Dan is het voor alle partijen duidelijk dat de huurovereenkomst op een vastgesteld moment eindigt.

Uit de uitspraken die zijn weergegeven concludeert de rechter dat als tussen partijen vaststaat dat er een duidelijke einddatum van de overeenkomst is overeengekomen, dat er dan sprake is van een overeenkomst van naar aard korte duur. Het bevreemdt mij dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen een overeenkomst die voor drie weken met betrekking tot een woning wordt gesloten, en de overeenkomst die met betrekking tot een woning voor drie jaar wordt gesloten. Van de eerste overeenkomst kan toch worden gezegd dat deze voor korte duur wordt gesloten, terwijl dat voor wat betreft het tweede voorbeeld niet zonder meer kan worden gezegd. Waar ligt de grens tussen de overeenkomst naar aard van korte duur en wanneer er niet meer kan worden gesproken van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Het lijkt toch logisch dat de duur van de overeengekomen periode van belang is voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Een overeenkomst die voor bepaalde tijd wordt gesloten hoeft immers nog niet te voldoen aan de voorwaarden van een overeenkomst van korte duur. Ik ben van mening dat deze uitspraken, met name de uitspraken met betrekking tot sloop/renovatie van de woning, voor de verhuurder een mogelijkheid geven om zich op gemakkelijke wijze van een huurder te ontdoen. Dat geldt eens te meer als de voorwaarden waaronder de overeenkomst is gesloten niet, of niet meer voldoen aan de voorwaarden om de overeenkomst onder de regels van de Leegstandwet te kunnen brengen.

Bewoning gehuurde in afwachting van levering na verkoop van de woning

De overeenkomst waarbij de koper van de gekochte woning, deze voor de levering al daadwerkelijk in gebruik neemt en voor dat gebruik maandelijks een vergoeding betaalt aan de verkoper is een huurovereenkomst voor korte duur. De huurovereenkomst eindigt op de dag van transport dan wel bij ontbinding van de koopovereenkomst. Noot 134 Huurbescherming werd ook niet aangenomen in het kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch van 25 april 2007 158021 / KG ZA 07-246 : Een voormalige eigenaar /verkoper had een woning na een echtscheiding toebedeeld gekregen en was genoodzaakt de woning te verkopen. Deze persoon sloot in afwachting van realisatie van verkoop en levering van de woning een huurcontract voor korte duur. De omstandigheden in deze zaak die voor de rechter meewogen in zijn beslissing dat de overeenkomst inderdaad als een huurovereenkomst naar aard van korte duur was te beschouwen luidden als volgt:

  • De woning betrof geen woning die voor de sociale sector is bedoeld (huurprijs was € 1750,- per maand);
  • In de hypotheekakte van de woning stond een huurbeding opgenomen. Door overtreding van dit beding zou de bank tot ontruiming van de woning over kunnen gaan;
  • Het verhuren was een preventie tegen kraken;
  • In de overeenkomst hadden partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat de verhuurder/eigenaar de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door verhuurder/eigenaar op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. De huurder stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers;
  • De eigenaar/verhuurder had, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden was op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 80.000 verbeurde.

Deze uitspraak lijkt juist, nu ook in het huurrecht de partijbedoeling als uitgangspunt van de overeenkomst heeft te gelden en de huurprijs bovendien boven de liberalisatiegrens uitstijgt, waardoor de huurder niet extra huurbescherming wordt geacht behoort te hebben (dus geen woning uit de sociale huursector). Zie ook de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 7 juli 2008 LJN: BE8686, rechtbank Almelo, 94851 / KG ZA 08-164 , waarin de voorzieningenrechter geen huurbescherming toekende aan de koper van een woning die van de verkoper in afwachting van de levering de mogelijkheid had gekregen de woning op grond van een “verklaring sleutelgebruik” te gebruiken. De koper had zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na kunnen komen wegens het niet kunnen regelen van een financiering. Aangezien de koper niet aan kon tonen dat was overeengekomen dat hij permanent in de woning mocht wonen, werd de woning na ontbinding van de koopovereenkomst zonder recht of titel door de koper bewoond en diende de koper de woning te ontruimen. De rechtbank ‘s-Gravenhage gaf in een soortgelijke casus een gelijksoortige beslissing in haar uitspraak van 19 mei 2009 ( LJN: BI4427, rechtbank ‘s-Gravenhage, 334081 / KG ZA 09-416 ).

Huurovereenkomst van korte duur en leeftijd gebondenheid van het huurcontract

In een uitspraak van de voorzieningsrechter te Amsterdam van 11 mei 2006 Noot 135b heeft de rechter bepaald dat er na een huurperiode sprake was van een huurovereenkomst van korte duur. De rechter stond de verhuurder toe het gehuurde te ontruimen.
De feiten die aanleiding tot deze uitspraak gaven waren:

  • verhuurder stelde zich tot doel het verschaffen van betaalbare woonruimte aan jongeren, of aan anderen die door omstandigheden buiten gangbare patronen vallen;
  • Sinds enige jaren hanteert de verhuurder een leeftijdsgrens van 27 jaar;
  • Bij het sluiten van de huurovereenkomst was de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten tot dat de huurder de leeftijd van 27 jaar heeft bereikt;
  • De huurder is akkoord gegaan met huurovereenkomst voor bepaalde tijd die niet langer loopt dan tot zijn 27ste jaar.

Volgens de rechter gaven bovengenoemde feiten aanleiding voor de conclusie dat er sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Vanwege deze kwalificatie is artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing, waardoor de huurder geen huurbescherming geniet. Voorts achtte de rechter artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, waardoor de huurovereenkomst niet door opzegging eindigt, maar door verloop van tijd (in dit geval doordat de huurder 27 jaar oud is geworden). Nu de huurovereenkomst was geëindigd verbleef de huurder zonder recht of titel in het gehuurde. De rechter achtte de ontruimingsvordering daarom toewijsbaar.

Huurovereenkomst voor korte duur en sloop van de woning

De voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 ook bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de huurperiode al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. Het ging hier om de vordering tot ontruiming van de woning en niet om huurbeëindiging. Tot de laatste vordering is de rechter in een voorlopige voorziening immers niet bevoegd.

Volgens de kantonrechter moest voor het karakter van de huurovereenkomst worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dan dat het partijen volkomen duidelijk was dat de woning voor de sloop bestemd was, dat de huurders bij aanvang van de overeenkomst hebben begrepen dat de woning voor de sloop bestemd was en dat de verhuurder dit altijd heeft volgehouden. Vervolgens hebben de huurders 3,5 jaar in de woning gewoond, maar volgens de rechter was er geen periode aan te duiden gedurende welke de huurders redelijkerwijs hadden kunnen menen dat zij definitief in de woning zouden kunnen blijven. Volgens de kantonrechter had de huurder bewust genoegen genomen met een zwakke rechtspositie.
De verhuurder had bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk gemaakt dat er sprake was van een huurovereenkomst voor korte duur in verband met sloop van de woning. In het huurcontract stonden allerlei verwijzingen dat het huurcontract slechts voor tijdelijke duur was aangegaan. Er stond echter geen einddatum in het huurcontract opgenomen. De huurder zou de woning volgens het huurcontract moeten verlaten op eerste aanwijzing van de verhuurder.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken. Laatstgenoemde uitspraak roept naar de mening van Huurgeschil.nl – in aansluiting op wat hierover in de inleiding van dit onderdeel al is gezegd – veel vraagtekens op. Er kan moeilijk van een overeenkomst van korte duur worden gesproken als de einddatum van de huurperiode bij benadering niet valt te noemen.
In de besproken casus van de voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 8 januari 2007, had de verhuurder kunnen kiezen voor verhuring op grond van de Leegstandwet en dan had men zekerheid kunnen hebben over huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet. De positie van de huurder is dan glashelder. Waarom had de verhuurder niet voor deze veilige weg gekozen? Voorts is de huurprijs in deze uitspraak niet aan de orde gesteld. Betaling door de huurders van een “normale huurprijs” maakt de positie toch anders als de huurders een symbolisch bedrag zouden betalen. Daarnaast was er geen vaste huurperiode afgesproken. De huurperiode van 3,5 jaar lijkt te lang om van een huurperiode van korte duur te spreken. De uitspraak van deze kantonrechter is op zijn minst merkwaardig te noemen.

Volgens een uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 15 september 2008 LJN: BF1822, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468 was er in een situatie die aanleiding is geweest tot deze procedure, sprake van een overeenkomst van korte duur. In de casus die tot deze uitspraak heeft geleid was er een woning door een zorgcentrum tijdelijk verhuurd aan een stichting, verder te noemen de stichting, die zich inzette voor tijdelijk huisvesten van uitgeprocedeerde asielzoekers. Tussen partijen was ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat er sprake was van tijdelijke verhuring van de woning vanwege sloop van het complex waartoe de woning behoorde. In de overeenkomst stond onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“de aanleunwoningen zullen uiterlijk binnen een termijn van drie jaren na ondertekening van deze overeenkomst worden gesloopt in verband met het plan van de verhuurder om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van Stichting de Waalboog te vestigen. Daarnaast heeft verhuurder het plan een nieuw wooncentrum te bouwen op het eigen terrein . In verband hiermee wordt hierna te noemen woning , die deel uit maakt van het complex aanleunwoningen, voor korte duur, namelijk uiterlijk tot drie maanden vóór de aanvang van de sloop van de aanleunwoningen verhuurd aan huurders (…) Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat het gehuurde slechts voor korte duur wordt verhuurd en dat hij/zij het gehuurde dient te verlaten drie maanden vóór de geplande aanvang van de sloop. Huurder erkent dat hij om die redenen geen aanspraak kan maken op enige huurbescherming”.
Verder was in het huurcontract opgenomen: “Huurder en verhuurder stellen hierbij vast, dat zij deze overeenkomst met elkaar zijn aangegaan teneinde tijdelijk in de behoefte aan woonruimte van huurder te voorzien tot aan en in afwachting van sloop van het gehuurde ten behoeve van hiervoor genoemde bestemming. Alle termijnen genoemd in deze overeenkomst zijn afhankelijk van het daadwerkelijke tijdstip van slopen”.
Voorts was de huurprijs bepaald op € 75,- per maand inclusief kosten van bijkomende levering en diensten.

De stichting verhuurde de woning vervolgens aan een asielzoeker. In de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers stond de volgende bepaling opgenomen: “Het contract wordt beëindigd als de cliënte weer opvang krijgt van de overheid of een verblijfsvergunning gekregen heeft. Wanneer de cliënte een verblijfsvergunning gekregen heeft zal hij alles doen wat nodig is om zo snel mogelijk onafhankelijk te worden van de verhuurder. Voor de overgangsperiode zal een nieuwe contract worden opgesteld”. Een ander gedeelte uit het huurcontract tussen de stichting en de asielzoeker luidt: “de stichting heeft huurcontracten waarin staat dat bewoning alleen is toegestaan aan uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarom is de cliënt (= de asielzoeker) in principe verplicht een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt en is de cliënt ook verplicht huisvesting buiten Nijmegen te accepteren”.

De huur tussen het zorgcentrum en de stichting werd beëindigd door middel van een brief waarin het einde van de overeenkomst werd vermeld met mededeling dat het gehuurde moest worden ontruimd en de sleutels ingeleverd dienden te worden. De stichting berichtte de huurders schriftelijk om de woning op een bepaalde datum te ontruimen en leeg op te leveren. De huurders weigerden de woning te verlaten.

De voorzieningenrechter overwoog in alinea 4.3 van het vonnis dat het geen twijfel leed dat de huurovereenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting naar zijn aard slechts van korte duur was. Partijen waren het er over eens dat het om een dergelijke overeenkomst ging. Zij hebben deze huurovereenkomst bij het aangaan daarvan ook als zodanig benoemd. Voorts bleek uit de inhoud van de overeenkomst onmiskenbaar dat het gehuurde was bestemd voor sloop binnen afzienbare termijn in verband met de nieuwbouw van de dependance van het zorgcentrum. De bewoordingen van de overeenkomst waren overduidelijk. (…) De bedoeling van partijen was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. De rechter kwalificeerde de huurovereenkomst als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur was. Volgens de rechter werd de relatie tussen de stichting en de asielzoekers beheerst door eenzelfde regime (huurovereenkomst van korte duur) en kon een huurder geen beroep doen op huurbescherming. De rechter baseerde dit oordeel op grond van uitspraken van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet , noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onderhuur) overeenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. De rechter was gezien bovengenoemde uitspraak van mening dat het gebruik van de woonruimte door de asielzoekers naar zijn aard slechts van korte duur was, waarop geen huurbescherming van toepassing is. De asielzoekers verbleven daarom zonder recht of titel in de woning, zodat deze de woning moesten ontruimen. In deze casus kwam de problematiek van gemengde overeenkomsten aan de orde. Mr A.M Langeloo plaatst in zijn noot bij dit arrest kritische kanttekeningen bij deze uitspraak. In het onderdeel: De Begrenzing van het begrip bedrijfsruimte wordt dit begrip verklaard.

Kritiek op deze uitspraak

Allereerst had de rechter in twijfel kunnen trekken of hier wel sprake was van een huurovereenkomst. Tussen het zorgcentrum en de stichting was een huurprijs afgesproken van € 75,- inclusief gebruik van gas en licht. Er kan van uit worden gegaan dat de stichting de woning aan de asielzoekers voor een zelfde prijs heeft doorbelast. Het is daarom discutabel of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Voor het bestaan van een huurovereenkomst is betaling van huur (dus een tegenprestatie voor het gebruik van de woning) noodzakelijk. Als kan worden geconcludeerd dat er geen huur wordt betaald, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst.

Het is niet helemaal zeker of artikel 7:232 BW e.v. op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Mr. Langeloo maakt in haar noot bij deze uitspraak tussen de stichting en de asielzoekers een vergelijking met een uitspraak die is gewezen in een zaak die op 20 september 1985 heeft geleid in een arrest van de Hoge Raad (NJ 1986,260 (Zonshofje I). In deze zaak had stichting Zonshofje van een Doopsgezinde gemeente een complex van onzelfstandige woningen gehuurd ten behoeve van de kamerverhuur. Ook hier was de Hoge raad van mening dat het niet wenselijk is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. De Hoge Raad achtte het regime van de overeenkomst van onderhuur (in het geval van deze casus: tussen de stichting en de asielzoekers) bepalend voor het wettelijk regime dat beide overeenkomsten diende te beheersen. De Hoge Raad was deze mening toegedaan, omdat de huurbescherming van de onderhuurders dan ten onrechte niet zou bestaan.
Gezien bovenstaande redenering zou het goed verdedigbaar zijn dat het regime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Het was immers aannemelijk dat tussen het zorgcentrum en de stichting was overeengekomen dat de stichting het gehuurde voor gebruik om niet aan derden ter beschikking stelde en dat het niet was bedoeld dat de stichting deze ruimte zelf als woonruimte zou gebruiken. Door als tegenprestatie voor het gebruik van de woningen geen huur te vragen, kon de relatie tussen de stichting en de asielzoeker niet als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte worden gekwalificeerd. Daarnaast lijkt het volgens mij ook mogelijk dat het huurrecht ook niet op de relatie tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing zal zijn als er door de geringe prestatie door de stichting voor het gebruik van de bedoelde ruimte niet van huur kan worden gesproken, maar van een gebruiksovereenkomst. Ook met de in het arrest van het Zonshofje genoemde gelijkschakeling van diverse huurregimes kan de huurder (de stichting jegens het zorgcentrum) geen aanspraak op huurbescherming claimen als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoeker als een huurovereenkomst voor korte duur moet worden gekwalificeerd. Hierbij moet wel bedacht worden dat als de onderhuurders huurders van woonruimte zijn de jurisprudentie doorgaans – behoudens bijzondere omstandigheden – de zijde van de huurders van de woonruimte kiest wegens de huurbescherming die de huurders dan toekomt. Als er een ander huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is, dan wordt dat andere regime doorgaans geabsorbeerd door het huurregime dat op de woonruimte van toepassing is. In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde, werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De casus die tot deze uitspraak had geleid luidde als volgt: Er werd een (hoofd)huurovereenkomst gesloten waarbij een pand werd verhuurd voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. Deze overeenkomst werd beheerst door het regime van artikel 7:230a BW. Er werden onderhuurovereenkomsten gesloten in de vorm van kamerverhuring. In het gehuurde had de huurder met toestemming van de verhuurder twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woonruimten gerealiseerd. Deze overeenkomsten werden aangemerkt als de verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. De hoofdhuurder overleed. Bij toepassing van het woonrecht zouden de huurders de woonruimte moeten verlaten. Door artikel 7:268 BW eindigt de overeenkomst van woonruimte door de dood van de huurder. Alleen de onderhuurders van zelfstandige woonruimte kunnen beroep doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW. De onderhuurders van onzelfstandige woonruimte dienen deze woonruimte bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst te verlaten (zie voor meer informatie het hoofdstuk: De positie van onderhuur). De rechter heeft hier moeten kijken of het huurregime van kleur zou verschieten. Op de hoofdhuurovereenkomst is immers het regime van bedrijfshuur van toepassing. Op de onderhuurovereenkomsten is het regime van woonruimte van toepassing. Als op de hoofdhuurovereenkomst de regel van woonruimte van toepassing zou worden, dan zou deze overeenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW worden beëindigd. De rechter was van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje-arrest van kleur verschiet, in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels ten aanzien van woonruimte van toepassing zijn, derhalve van belang is of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Het van kleur verschieten van de overeenkomst zou juist leiden tot huurbeëindiging van de onderhuurovereenkomst.

De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje-arrest er toe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje-arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, uitleg van dit arrest niet kan leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.
Dit lijkt echter uitstel van executie. Als de regeling van het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, dan geldt er geen huurbescherming. De verhuurder kan de overeenkomst opzeggen als deze redelijk belang bij de opzegging heeft. (Zie voor meer informatie over huuropzegging van overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte).

In het arrest van het Zonshofje was bovendien de volgende nuance aangebracht. Er is een verschil tussen de rechtspositie van de onderverhuurder als deze als een commerciële onderverhuurder kan worden aangemerkt, of als deze onderverhuurder gezien moet worden als een instelling waarvan de verhuring dienstbaar moet zijn aan een bijzondere maatschappelijke taakstelling. Het in gebruik geven van een woning in het kader van de laatstgenoemde dienstverlening kan slechts onder het bereik van huurbescherming vallen als de essentialia van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:201 BW van toepassing zijn.
Slechts als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers als een volwaardige huurovereenkomst met volledige huurbescherming aan zou zijn te merken, dan zou de huurovereenkomst tussen de stichting en het zorgcentrum ook als zodanig te zijn beschouwen. De annotator is van mening dat de rechter bovengenoemde overwegingen bij zijn oordeel had moeten betrekken in plaats van zonder meer uit te gaan van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur tussen de stichting en de asielzoekers.