Introductie huurincasso – Het boetebeding – Is een ingebrekestelling noodzakelijk?

Volgens artikel 6:93 BW is een aanmaning of een andere voorafgaande verklaring nodig als deze is vereist voor het vorderen van schadevergoeding op grond van de wet. Normaliter dient een huurder voor verschuldigdheid van schade of rente in gebreke te worden gesteld. Dit volgt uit de algemene regel van artikel 6:74 BW en meer bijzonder uit de algemene regel van artikel 6:82 BW. Artikel 6:74 BW vermeldt immers dat de schuldenaar schadeplichtig wordt wanneer hij toerekenbaar tekortschiet en wanneer de schuldenaar in verzuim verkeert. Volgens artikel 6:82 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. De verzuimregeling van artikel 6:82 BW is op grond van de wet niet van toepassing als de schuldenaar zijn verplichtingen niet kan nakomen, of als de schuldenaar te kennen heeft gegeven zijn verplichtingen niet na te komen.

Volgens bovenstaande regels zal het boetebedrag dus in beginsel verschuldigd zijn bij een toerekenbare tekortkoming en nadat de schuldenaar in gebreke is gesteld. Dit is natuurlijk anders als het beding nietig wordt verklaard. Een nietig beding heeft immers nooit geldige werking gehad. Een vernietigbaar beding heeft werking tot dat het beding wordt vernietigd. Het lijkt mij toch verstandig een ingebrekestelling te sturen voor het geval het beding niet wordt vernietigd en ook niet nietig wordt verklaard, maar wel voor matiging in aanmerking komt.
Hierboven is echter al benadrukt dat de artikelen 6:91 BW tot en met 6:94 BW regelend recht zijn. Partijen kunnen dus van deze regels afwijken door de contractuele boete opeisbaar te verklaren bij elke tekortkoming (dus ook bij de niet toerekenbare tekortkomingen) en (te verklaren) dat het boetebeding komt te vervallen zonder voorafgaande aanmaning of verklaring zoals deze in artikel 6:80 BW e.v. is geregeld. In het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097, wordt bevestigd dat de boete vervalt door het onbetaald laten van de huur. Dit boetebeding was in de algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De huurder was boetebedragen verschuldigd door het onbetaald laten van de huur. Deze uitspraak had in beginsel betrekking op verhuurde bedrijfsruimte. Richtlijn 93/13 is alleen van toepassing op overeenkomsten tussen consumenten. Bij verhuurde bedrijfsruimte is er geen sprake van een overeenkomsten tussen een verhuurder en een huurder die als consument aangemerkt dient te worden. Deze bedrijfsmatige huurder geniet veel minder bescherming dat de consument. De boete zal daarom niet snel vernietigbaar worden verklaard. Wel kan er in dat geval reden voor matiging van de boete zijn wanneer toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Betaling van huur is een fatale termijn. Als in het huurcontract is overeengekomen dat de huur telkens de eerste van de maand betaald moet worden, dan verkeert de huurder van rechtswege in verzuim als de huur niet op het overeengekomen tijdstip wordt betaald. Er hoeft dan geen ingebrekestelling te worden verstuurd. De contractuele boete is dan na het onbetaald blijven van de huur direct verschuldigd. De verhuurder hoeft zich bij het onbetaald blijven van de huur niet af te vragen of deze tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het onbetaald blijven van de huur komt voor rekening en risico van de huurder, ook al kan de huurder, door omstandigheden die buiten zijn invloedsfeer liggen de huur niet betalen. Als de huurder de huur niet wenst te betalen vanwege gebreken aan het gehuurde, dan kan aan het onbetaald blijven de toerekenbaarheid worden ontnomen. Zie hierover met name de hoofdstukken: “Herstel gebreken op verzoek huurder” en “Verlaging huurprijzen”. De huurder dient dan wel actie te ondernemen om hetzij de huurprijs rechtsgeldig op te kunnen schorten, hetzij om de huurprijs tijdelijk te laten verlagen.

Voor andere verplichtingen dan betaling van de huur die voortvloeien uit de huurovereenkomst geldt in beginsel dat de huurder in gebreke gesteld dient te worden bij niet nakoming van deze verplichtingen. Te denken valt aan het verbod om huisdieren te houden volgens de huurreglementen. Mocht in de reglementen niet staan vermeld dat overtreding van dit gebod verzuim oplevert, dan dient de verhuurder na ontdekking van overtreding van dit gebod de huurder gelegenheid te geven dit gebrek te zuiveren. In het huurcontract kan ook ten behoeve van deze overtreding zijn opgenomen dat de boete bij overtreding van dit verbod ‘onmiddellijk opeisbaar is’, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling of een andere mededeling in de zin van artikel 6:80 BW e.v. nodig is. In dat geval is er in afwijking van artikel 6:93 BW geen ingebrekestelling nodig.

De simpele mededeling dat door overtreding van een bepaalde regel een contractuele boete ‘onmiddellijk opeisbaar is’ heeft niet het beoogde effect die de vorige zinsnede wél heeft. De mededeling over de opeisbaarheid zegt namelijk niet dat een ingebrekestelling niet nodig zou zijn. Als illustratie kan ook worden gedacht aan de factuur waarvan de betalingstermijn is verstreken. Deze factuur is opeisbaar, doch de debiteur is niet in verzuim als de regels van 6:80 BW e.v. niet zijn toegepast.

Het boetebeding moet duidelijk maken voor welke overtreding de boete is verschuldigd. Als het niet zonder meer duidelijk is of de boete betrekking heeft op vertraging in de nakoming (de te late betaling van de huur) of het overtreden van een gebod (het houden van huisdieren), dan geldt het uitgangspunt van de wet en kan óf nakoming van de hoofdverbintenis óf nakoming van het boetebeding worden gevorderd, maar niet allebei tegelijk. Ik ga hier nader op in In het onderdeel: “Het belang van een juiste formulering van het boetebeding”, wordt hier nader op ingegaan.