Geen risicoaansprakelijkheid verhuurder

Voor aansprakelijkheid van gevolgschade wordt wel aangenomen dat een redelijke termijn moet zijn verstreken, waarin de verhuurder zijn herstelverplichting heeft kunnen verrichten. Het feit dat geen ingebrekestelling gestuurd hoeft te worden ontslaat de huurder niet van de verplichting de verhuurder tijdig van de schade op de hoogte te brengen(zie hierbij ook de link met de verplichting van de huurder om het gebrek binnen bekwame tijd te melden in artikel 6:89 BW om aanspraak op schadevergoeding te kunnen houden). Als er schade is ontstaan voordat de verhuurder gelegenheid heeft gehad om het gebrek volgens artikel 7:206 BW te herstellen, is er immers geen grondslag voor toerekenbaarheid (tenzij het gaat om een pand, waarvan het onderhoud is verwaarloosd). De wetgever heeft door deze regel duidelijk afstand genomen van de eerder geldende regel van risicoaansprakelijkheid ten laste van de verhuurder. De wetgever heeft de verhuurder voor zich voordoende toevalligheden niet aansprakelijk willen houden. Dit ligt uiteraard anders voor gebreken die de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst kende, of behoorde te kennen. De verhuurder is dan zonder meer aansprakelijk voor de schade die de huurder heeft geleden.De verhuurder is dus alleen aansprakelijk voor de gevolgschade als gevolg van het gebrek als de zorg ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest. Als de verhuurder niets kan worden aangerekend ten aanzien van de zorg, ook betreffende de door haar ingeschakelde ondergeschikten of hulppersonen, dan is er geen reden voor schadeplichtigheid. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 22 maart 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:2184). De rechter merkte in dit vonnis ten overvloede op (de huurder zich niet op artikel 7:208 BW voor schadevergoeding beroepen), overwoog de kantonrechter dat artikel 7:208 BW in deze zaak geen basis kan vormen voor toewijzing van een schadevergoeding. Nu het gaat om een gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de huur zou dat gebrek aan de verhuurder toegerekend kan worden.
Hoewel de verhuurder niets valt te verwijten als het zoeken naar een oplossing geruime tijd duurt, vond de kantonrechter te Meppel in haar vonnis van 11 oktober 1990 (Prg. 1991/3531) een herstelperiode van 10 jaar teneinde een probleem (vocht door ondoordringbare leemlaag) op te lossen toch wel erg lang duren. De kantonrechter was het volgende van mening: “hoewel het begrijpelijk is dat de Bouwvereniging eerst heeft geprobeerd om minder vergaande, dus minder dure oplossingen te kiezen, (aan degene die voor de kosten opdraait moet wat dat aangaat een zekere keuzevrijheid in de belangenafweging worden gelaten), had naar mijn mening van de Bouwvereniging in dit opzicht dus meer mogen worden verwacht”.
Als een huurder van mening is dat herstel wat lang duurt waardoor de huurder meer tijd dan gewenst thuis heeft moeten zitten, dan zal het allereerst toch duidelijk dienen te zijn dat herstel eerder plaats had kunnen vinden en de verhuurder, danwel haar hulppersonen, een verkeerde oplossing hebben gekozen. Voorts zal de huurder altijd duidelijk dienen te maken welke schade door welke oorzaak hij heeft geleden (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam 23 november 2004, WR 2005/56).Partijen zijn ook verplicht om schade zo veel mogelijk te beperken. De schadebeperkingsplicht is vervat in artikel 6:101 BW. Dit betekent dat een partij verplicht is voorzorgsmaatregelen te nemen om schade te voorkomen als dit nog mogelijk is. Laat men desondanks het nemen van deze maatregelen achterwege, dan is het mogelijk dat de schade voor rekening van de gelaedeerde blijft. Dit blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 25 maart 2014 (Noot 17aa ).
Bij aanvang van de huurovereenkomst geeft de verhuurder opdracht tot reparatie van een vloer. Deze reparatie was noodzakelijk, omdat de vloer ongelijk was. De huurder wenste een laminaatvloer te leggen en daarvoor was een gelijke vloer noodzakelijk. In aanwezigheid van de opzichter werd een afspraak met de huurder gemaakt. De reparateur kwam echter tweemaal binnen het overeengekomen tijdstip bij de huurder langs, doch de huurder was niet thuis. Verder had de reparateur een voicemail achtergelaten, doch de huurder had hier ook niet op gereageerd.
De huurder heeft uiteindelijk besloten de laminaatvloer gewoon te leggen, zonder dat de ondergrond was hersteld. De laminaatvloer bleek uiteindelijk bol te liggen. De laminaatvloer moest dus worden verwijderd en de ondervloer moest alsnog worden hersteld. Verder was de huurder van mening dat de voorbereidende werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder diende te komen. Verder vond de huurder dat kosten van het verblijf elders gedurende de werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder dienden te komen.
De rechter was een andere mening dan de huurder toegedaan.
De vloer diende voor rekening van de verhuurder gerepareerd te worden. Dit was duidelijk een gebrek ex artikel 7:204 BW.
Ten aanzien van de gevolgschade merkt de rechter het volgende op.
Er was met de huurder een afspraak gemaakt voor reparatie van de ondervloer. De huurder was ondanks de gemaakte afspraken niet aanwezig. Verder heeft de huurder niet betwist dat er een mededeling door de reparateur op de voicemail was ingesproken.
De huurder gaf verder gedurende de procedure aan dat hij ervoor heeft gekozen de vloer te leggen, omdat hij geen vertrouwen had in de herstelwerkzaamheden van de reparateur. Hij wilde de vloer snel leggen wegens zijn gezondheidstoestand. Hij heeft astma en wilde de woning snel stofvrij hebben. Gezien de omstandigheden komt het leggen van de laminaatvloer voor rekening en risico van de huurder. Hij had voor het leggen van de vloer volgens de rechter ten minste de verhuurder moeten rappelleren alvorens de vloer te leggen. Ik ga ervan uit dat de huurder geen aanspraak kon maken op het gestelde in artikel 7:209 BW. Het gebrek was immers bekend, doch de huurder had zich bewust in de positie gemanoeuvreerd dat er extra kosten gemaakt moesten worden wegens verwijdering van de vloer. Deze kosten had hij kunnen vermijden door de verhuurder alsnog gelegenheid tot herstel te geven, dan wel van zijn rechten ex artikel 7:206 lid 3 BW gebruik te maken.

De huurder die goederen neerzet op een plek waar lekkage kon worden verwacht, kan daarom niet schade bij de verhuurder verhalen als deze waterschade zich daadwerkelijk voordoet. De verhuurder kan wel gehouden zijn om het gebrek te herstellen, doch de toerekenbaarheid voor de gevolgschade wordt dan niet aanwezig geacht Noot 17a .
In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 16) wordt bevestigd dat het de bedoeling is geweest om plotseling opkomende schade aan het gehuurde te herstellen, maar dat het geen verplichting is om gevolgschade (van bijvoorbeeld een lek in het dak) in de vorm van schade aan bezittingen van de huurder te vergoeden. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om de verhuurder toch aansprakelijk te houden (bijvoorbeeld aantoonbaar gebrekkig onderhoud). Tevens valt een verhuurder die met het verhelpen van de lekkage treuzelt wel aansprakelijk kunnen zijn voor de verdere waterschade die voor de huurder ontstaat. Het voortduren van de lekkage is de verhuurder dan wél toe te rekenen.

Het is voor de huurder daarom altijd verstandig om een inboedelverzekering te sluiten. De meeste verzekeringen bieden dekking als er sprake is van instromend water. Ook als de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgschade heeft het vaak de voorkeur de schade door de verzekering af te laten wikkelen. De verzekerde zal immers snel schadeloos gesteld kunnen worden als de schade onder dekking van de verzekering valt. Een aansprakelijkstelling van de verhuurder leidt vaak tot discussies die maanden kunnen duren. Daarnaast kan de uitkering door de verzekeraar gunstiger zijn dan de schadeloosstelling door de verhuurder. De verzekering kan een andere vergoedingsmaatstaf hanteren, dan een vergoeding op grond van een concrete schadeberekening.

De huurder kan bij een geschil over gevolgschade met een toegelaten instelling ook een klachtenprocedure volgen bij de geschillencommissie van een woningcorporatie. Volgens artikel 18a van de Woningwet dient een woningcorporatie een regeling voor de behandeling van klachten in te stellen. Het is mogelijk dat de klachtencommissie een coulance uitkering ten behoeve van de huurder adviseert aan de woningcorporatie. Dit is mogelijk als een bepaalde schade wel erg sneu voor de huurder is en de klachtencommissie het niet zonder meer opportuun acht zich voor deze specifieke situatie te verschuilen achter de regeling van artikel 7:208 BW. Op de site van de desbetreffende woningcorporatie hoort een verwijzing naar deze klachtenregeling te staan. Als de klacht wordt afgewezen, dan bestaat de mogelijkheid de zaak alsnog aan de rechter ter beoordeling voor te leggen. Dat heeft echter geen zin als de verhuurder voor wat betreft de gevolgschade een terechte afwijzing maakt op basis van artikel 7:208 BW.

Het huurrecht contra gebrek in de zin van artikel 6:174 BW

Het huurrecht contra gebrek in de zin van artikel 6:174 BW
Er is door de huurder in laatstgenoemde zaak ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) ook aangevoerd dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW. In een contractuele relatie zijn de afspraken in het huurcontract bepalend voor invulling van het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Wat dat betreft verschilt het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW aanzienlijk van de eigenschappen die een onroerende zaak op grond van artikel 6:174 BW dient te hebben en wat als een gebrek onder laatstgenoemd artikel wordt verstaan. In het laatstgenoemde artikel gaat het om de eigenschappen die in het algemeen van opstallen mogen worden verwacht door (al) diegenen die daarmee – in de context van de gegeven omstandigheden – in aanraking komen, aldus Huydecoper. Als er in het huurcontract geen bijzondere afspraken zijn gemaakt, dan kunnen de eisen aan onroerende zaken op grond van beide artikelen parallel lopen.

Bedacht dient te worden dat artikel 7:208 BW voor woonruimte een semi-dwingende regeling bevat. Van deze regeling kan dus bij verhuurde woonruimte niet worden afgeweken. Artikel 6:174 BW is van regelend recht. Van dit artikel kan wel in het nadeel van de huurder worden afgeweken. In het arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 18 juni 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:2632) oordeelde het hof op een door een huurder ingediende schadeclaim op basis van artikel 7:208 BW en artikel 6:174 BW dat de gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. BW de huurder met betrekking tot gebreken van de gehuurde zaak jegens de verhuurder verschillende ingangen tot een schadeclaim geeft, waaronder de regeling van het recht op schadevergoeding ex artikel 7:208 BW op basis van schending van een contractuele verplichting. Een claim op basis van onrechtmatig handelen kan ook worden ingesteld als de handelwijze van de verhuurder als onrechtmatig gekwalificeerd kan worden. Dit blijkt ook uit artikel 7:205 BW. Het gaat het hierbij niet om een gesloten stelsel. Dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, doet volgens het hof aan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 en/of 6:174 BW niet af. Er is aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, mits de gedraging ook onafhankelijk van het schenden van de verbintenis, onrechtmatig is.

Ingevolge artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen en zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid op grond van afdeling 1, titel 3 van boek 6 BW (onrechtmatige daad) zou hebben ontbroken, indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Hier geldt niet de toerekenbaarheid voor toekenning van schade zoals genoemd in artikel 7:208 BW, maar geldt in een risicoaansprakelijkheid. Daarom wordt dit artikel nogal eens van stal gehaald bij schades die door derden worden veroorzaakt. In deze zaak diende dus beoordeeld te worden of de verhuurder, ervan uitgaande dat zij op de hoogte was van het gebrek, aansprakelijk zou zijn op grond van onrechtmatige daad. Als het gebrek al bij aanvang van de huurovereenkomst bestond, kan de verhuurder een gevaarlijke situatie laten ontstaan door de woning met dat gebrek in gebruik te geven aan haar huurder. Dan zou er sprake zijn van onrechtmatig handelen van de verhuurder, welk onrechtmatig handelen aan haar kan worden toegerekend. Overigens zou de verhuurder dan ook aansprakelijk zijn ex artikel 7:209 BW. In dat geval is de verhuurder aansprakelijk voor de als gevolg van die onrechtmatige daad door de huurder geleden schade. Deze aansprakelijkheid zou dan gebaseerd kunnen worden op zowel artikel 6:174 BW als op artikel 7:209 BW. Hetzelfde geldt indien het gebrek na de aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan. Als de verhuurder dan niets aan het gebrek doet, dan is weer aansprakelijkheid op basis van artikel 7:208 BW mogelijk (toerekenbaarheid). Tevens is er volgens het hof aansprakelijkheid mogelijk op basis artikel 6:174 BW. In deze zaak was door de huurder niet bewezen dat hij door het gebrek daadwerkelijk gezondheidsschade had opgelopen. Daar liep de vordering dus op stuk.Het lijkt mij dat verhuurder op basis van  artikel 6:174 BW ook niet aansprakelijk is voor schade als het gebrek zich plotseling voordoet, omdat dan niet kan worden voldaan aan de tenzij-clausule van artikel 6:174 BW. De bezitter van de opstal is immers aansprakelijk als hij het bedoelde gevaar kende of behoorde te kennen op het tijdstip van het ontstaan ervan. De toegevoegde waarde van artikel 6:174 BW ten opzichte van de artikelen 7:208 BW en 7:209 BW lijkt mij daarom voor de praktijk voor huurzaken niet echt aanwezig.

De rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, kwam in haar vonnis van 14 december 2011 (LJN: BV3501, rechtbank Utrecht, 285098/HA ZA 10-872 ) eveneens tot de conclusie dat de aanwezigheid van asbest in een pand niet een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW hoeft op te leveren. In deze zaak was door de architect die door de huurder van een pand was ingeschakeld om een verbouwing uit te voeren een procedure tegen de eigenaren van het pand gestart, omdat er in de vloer van het pand asbest aan is getroffen. De eigenaar zou wel hebben verteld dat er asbest in een luifel aanwezig was, doch van asbest in de vloer was de eigenaar niet op de hoogte. De huurder stelt dat de eigenaren tegenover hem aansprakelijk is als bezitter van de opstal, op grond van artikel 6:174 BW, en vanwege een onrechtmatige daad, op grond van artikel 6:162 BW.
De rechtbank stelt als eerste vereiste voor een vordering op grond van artikel 6:174 BW dat de opstal gebrekkig was, dat wil zeggen dat hij niet voldeed aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mocht stellen.
Volgens de rechtbank hoeft de enkele aanwezigheid van asbest geen gebrek te vormen, wanneer door de aard van het asbest (hechtgebonden) en de plaats waar het zich bevindt de kans klein is dat onder normale omstandigheden iemand daarvan schade lijdt (De Hoge Raad in haar arrest op 15 juni 2001 LJN: AB2149, Hoge Raad, C99/350HR ; Hoge Raad 7 november 2003 LJN: AI0341, Hoge Raad, C02/163HR ). Dat kan anders zijn wanneer bijvoorbeeld niet hechtgebonden asbest zich in het pand bevindt op een zodanige plaats dat het kan vrijkomen bij gewoon dagelijks gebruik, bij onderhoud of bij kleine beschadigingen Zie hetgeen hierover is gezegd door De Hoge Raad in haar arrest op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Eiser had over de aard van het asbest en over de kans dat het bij gewoon gebruik zou vrijkomen echter niets gesteld.
Vast staat dat het asbest in deze zaak niet bij gewoon gebruik is aangetroffen maar bij een verbouwing. Bij een verbouwing geldt net als bij een gebouw in aanbouw dat zich daarbij risico’s kunnen voordoen die veiligheidsmaatregelen noodzakelijk maken (bijvoorbeeld stutten, afschermen of in dit geval een asbestinventarisatie). Het feit dat tijdens de bouw of de verbouwing deze veiligheidsmaatregelen noodzakelijk zijn is niet te beschouwen als een gebrek van de opstal, aldus de rechtbank. Ook wanneer de veiligheidsmaatregelen tekortschieten is dat geen gebrek van de opstal (Hoge Raad 6 december 1963, NJ 1965, 9; LJN AB 7270) maar mogelijk een kwestie van nalatigheid van degene die daarvoor had moeten zorgen. De eiser heeft zijn vordering hier ook niet op gebaseerd.
De rechter wijst vervolgens de actie op grond van artikel 6:162 BW af omdat in de procedure niet is vastgesteld dat de eigenaren van het pand wisten dat er asbest in het pand zat verwerkt op andere plaatsen dan reeds bij hen bekend was.
Gezien deze uitspraak kan de conclusie worden getrokken dat een eigenaar/verhuurder niet aansprakelijk is voor schade door de gebruiker van het pand als het asbest slechts vrij is gekomen door werkzaamheden aan het pand en niet door gewoon gebruik van het pand en deze asbestbesmetting door een eenvoudige inventarisatie voorafgaande aan de werkzaamheden voorkomen had kunnen worden.