De basis voor de berekening van de servicekosten

Laatst bijgewerkt op 2021-12-07 om 22:06:10

Tot de huurprijs behoren niet de overeengekomen servicekosten. Servicekosten betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die betrekking hebben op de leveringen en diensten vanwege de huurder. Voor met name niet-geliberaliseerde woonruimte bestaat een uitgebreide wettelijke regeling voor wat betreft de afrekening servicekosten. Voor bedrijfsruimte is er geen wettelijke regeling die van toepassing is op de afrekening van servicekosten. De mogelijkheid om servicekosten door te berekenen wordt voor bedrijfsruimte slechts bepaald door hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen (zie de uitspraak van 13 april 2011 van de rechtbank, sector kanton, locatie Groningen LJN: BQ2464, sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678). De verhuurder kan geen servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Er kan een nuance worden gemaakt voor redelijke kosten die rechtstreeks ten goede komen van de huurder en de kosten die vallen binnen de marges van wat een huurder op een bepaalde locatie mag verwachten aangeleverde diensten ten laste van de huurder. Zeker is het echter niet dat deze kosten bij de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Een en ander is sterk afhankelijk van het geval (wat heeft de huurder begrepen en mogen begrijpen).

Ten aanzien van de uitleg die aan algemene voorwaarden gegeven mogen worden geldt de cao-norm. Dit betekent dat de bewoordingen van het contract doorslaggevende betekenis krijgt in het licht van de overeenkomst. Volgens Mr. J.M. Heilkens (Annotator bij de uitspraak van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 13 april 2011 ( LJN: BQ2464,sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678 en WR 2011/103) ligt het voor de hand dat de algemene bepalingen volgens de cao-norm worden uitgelegd omdat de huurder en de verhuurder niet bij de totstandkoming van de algemene bepalingen betrokken (kunnen) zijn geweest en voor zover de algemene bepalingen niet zelf onderdeel zijn geweest van de tussen hen gevoerde contractsonderhandelingen. De rechter in deze uitspraak ging volgens Heilkens ten onrechte uit van het Haviltex-criterium. Volgens Heilkens lenen deze algemene voorwaarden zich niet voor een subjectieve uitleg.

Met uitleg volgens de cao-norm wordt het volgende bedoeld. Bij de uitleg van die algemene bepalingen gaat het niet om het achterhalen van de gemeenschappelijke partijbedoeling (subjectieve uitleg), maar om de betekenis die aan deze bepalingen moet worden gegeven aan de hand van objectieve gezichtspunten. Daarbij kan gedacht worden aan de bewoordingen en de structuur van die bepalingen, de toelichting op het model (de ROZ-voorwaarden zijn voorzien van een uitgebreide toelichting op www.roz.nl) en de verkeersopvattingen in de kringen van de contractsluitende partijen. Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan het belang van een uniforme toepassing van de van de algemene bepalingen. Op grond van deze bepalingen heeft de verhuurder een zekere vrijheid om leveringen en diensten, na overleg met de huurder, naar soort en omvang te wijzigen en het voorschotbedrag aan te passen. De ROZ bepalingen geven een min of meer open norm, in het kader waarvan het de verhuurder vrijstaat om eenzijdig invulling te geven aan de door hem te verzorgen leveringen en diensten.

Voor de levering van warmte kan de Warmtewet van toepassing zijn. De Warmtewet is voor huurders/verhuurders in werking getreden vanaf 1 januari 2014. Vanaf 1 januari 2014 moest de afrekening van geleverde warmte plaatsvinden conform de regels van de Warmtewet. Het voorstel tot wijziging van de Warmtewet is op 3 juli 2018 aangenomen door de Eerste Kamer. Kritiek op de Warmtewet heeft er toe geleid dat de wet in 2018 is gewijzigd en niet meer voor alle afnemers van collectieve warmte geldt. Vanaf 1 juli 2019 wordt voor de huurders de warmte weer afgerekend conform de in de overeenkomst genoemde verdeelsleutel. Voor meer informatie over de Warmtewet verwijs ik naar het hoofdstuk: “De Warmtewet“.