Uitgangspunten van woningruil

De basis van woningruil wordt gevormd door artikel 7:270 BW. In dit artikel staat dat de huurder van woonruimte kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. Onder woonruimte wordt de woonruimte bedoeld zoals genoemd in artikel 7:232 BW e.v. Dit betekent dat woningruil betrekking kan hebben op zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte. Tevens wordt hieronder verstaan woonwagens en standplaatsen. Ik ga ervan uit dat gelijke woonruimte voor woningruil in aanmerking komen. Een huurder van onzelfstandige woonruimte kan dus niet de ruilpartner worden van een huurder van zelfstandige woonruimte.

Door woningruil is er sprake van indeplaatsstelling. Deze mogelijkheid tot indeplaatsstelling heeft raakvlakken met de indeplaatsstelling die in artikel 7:307 BW voor bedrijfsruimte is opgenomen. Bij artikel 7:307 BW gaat het over indeplaatsstelling van een bedrijfsmatige huurder en de eis die aan de huurder worden gesteld ten aanzien van de bedrijfsvoering en nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor artikel 7:270 BW geldt als eis in ieder geval dat er een ruilpartner is. Er is uiteraard geen sprake van overdragen van een onderneming. De rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder worden integraal door de ‘nieuwe’ huurder overgenomen. De rechter dient een open afweging van belangen toe te passen. Dit betekent dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden.
Woningruil kan slechts plaatsvinden tussen huurders van woonruimte. Artikel 7:270 BW vindt toepassing als twee huurders van woonruimte wensen te wisselen, maar vindt geen toepassing als een huurder van woonruimte wenst te ruilen met een huiseigenaar. Dit is bevestigd in een uitspraak van de kantonrechter te Zaandam van 16 oktober 1998 (Kantongerecht te Zaandam 16 oktober 1998, WR 1999, 19 met noot De Waal).
De inbreuk in de contractsvrijheid wordt slechts aanvaardbaar geacht als deze betrekking heeft op het gerechtvaardigde verlangen van huurders om woonruimte te ruilen, maar wordt niet uitgebreid naar andere situaties. Een gewenste ruil tussen een woningeigenaar en een huurder kan immers een ander belang vertegenwoordigen. Het is immers aanlokkelijk voor de huurder om het huurrecht te gelde te maken en in te wisselen voor een lagere koopprijs van een koopwoning. Deze los van het huurrecht staande belangen dienen niet door artikel 7:270 BW te worden afgedekt. Een afweging van deze belangen is bovendien niet inzichtelijk te maken, zodat deze positie buiten de reikwijdte van artikel 7:270 BW dient te blijven en een analoge toepassing van dit artikel niet aan de orde is.

De wens van de huurders om woonruimte te ruilen staat voorop. Artikel 7:270 BW geeft evenzeer de mogelijkheid de ruil van woonruimte af te dwingen als er sprake is van twee verhuurders die zich hiertegen verzetten. Alleen de wens van huurders wordt beoordeeld. Medehuurders of onderhuurders hebben op grond van artikel 7:270 BW geen zelfstandig vorderingsrecht om indeplaatsstelling af te dwingen.

Als beide verhuurders toestemming voor de woningruil geven, dan kan de woningruil daadwerkelijk plaatsvinden. In dat geval zullen de verhuurders meestal een nieuw contract aanbieden. Als er op basis van de huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning noodzakelijk is, dan zal de verhuurder deze vergunning afgeven als de verhuurder een corporatie is. Bij een particuliere verhuurder zal de huurder bij de gemeente een huisvestingsvergunning aan moeten bieden.

Bij toestemming met de woningruil heeft de verhuurder kennelijk een keuzemogelijkheid: óf de verhuurders bieden een nieuwe huurovereenkomst aan, óf de bestaande overeenkomst wordt voortgezet met de nieuwe huurders. In het eerste geval moet de woning worden opgeleverd door de voormalige huurders. In het laatste geval gaan alle bestaande rechten en plichten uit het bestaande huurcontract over op degene die het contract voortzet. Ik kom hier in dit hoofdstuk verder op terug.

Als de verhuurder wel toestemming geeft voor de woningruil, dan kan men een nieuw huurcontract aanbieden. Verhuurders willen in een nieuw huurcontract ook nogal eens een minimum huurperiode van één jaar opnemen. Dit wordt gedaan ter voorkoming van een oneigenlijke woningruil, waarbij één van de huurders kort na het tot stand komen van de woningruil de huurovereenkomst opzegt. Bij het sluiten van een nieuw huurcontract kan de verhuurder de huurprijs ook verhogen. Als de verhuurder de huurprijs extreem verhoogt, dan kan dit als een weigering van de woningruil worden opgevat (bron: www.huurders.info). In een dergelijk geval kan de rechter ook toestemming geven met een gelijkblijvende huurprijs. Als de verhuurder dus weigert toestemming tot de woningruil te geven en de woningruil wordt via de rechter geregeld, dan is er sprake van een indeplaatsstelling ex artikel 7:270 BW en dan kan de verhuurder de huurprijs dus niet verhogen. De verhuurder die zich feitelijk niet tegen woningruil kan verzetten, maar dit toch doet, is niet verstandig bezig. Waar de verhuurder bij instemming met de woningruil een nieuw contract aan kan bieden en de huurprijs enigszins kan verhogen zal de verhuurder dit niet kunnen doen als door de rechter een machtiging tot wijziging van de huurders wordt gegeven. De kandidaat-huurder neemt dan immers integraal het huurcontract van de ander over.