Initiatief huurders ivm woningruil

De ruilpartners gaan een ruilovereenkomst met elkaar aan. Deze overeenkomst wordt beheerst door het algemene verbintenisrecht. Mocht er een (ruil)overeenkomst tussen partijen bestaan en mocht een ruilpartner zich terugtrekken, dan is deze ruilpartner op grond van het algemene verbintenisrecht te houden aan de gemaakte afspraken. Aan een ruilovereenkomst wordt alleen voldaan als beide ruilpartners de gewenste ruil effectueren. Mocht een ruilpartner zich al dan niet terecht terugtrekken, dan is ruil niet mogelijk.

Het hof te Amsterdam heeft op 16 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5516) in hoger beroep een beslissing moeten nemen of een ruilpartner zich nog terug kon trekken. Dat was niet mogelijk omdat partijen het over de essentialia van de overeenkomst eens waren geweest. Een partij kon zich na het bereiken van overeenstemming over de woningruil dus niet eenzijdig terugtrekken. Dit volgt uit een oud uitgangspunt in het verbintenissenrecht, dat kernachtig verwoord kan worden door het adagium “Pacta sunt servanda”. Dit betekent dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Zonder dwaling of het tekortschieten van een van de partijen kan een contractspartner zich niet eenzijdig aan een overeenkomst onttrekken. Partijen waren het eens over het gehuurde en de huurprijs. De kern van de afspraken luidde volgens het hof als volgt: Uit de in alinea 3.6.2 weergegeven feiten volgde dat op 17 december 2015 voor de ruilpartner duidelijk was welke woningen de ruil betrof en tegen welke huurprijs, dat de beide verhuurders akkoord waren met de (wijze van) woningruil en dat de huurovereenkomst van de ene ruilpartner met Wooncompagnie op 29 december 2015 zou eindigen en die van de andere ruilpartner met Wooncompagnie op 30 december 2015 zou ingaan. In elk geval heeft de ene ruilpartner een en ander redelijkerwijs uit voornoemde verklaringen en gedragingen van de andere ruilpartner mogen begrijpen. Dat impliceert – gelet op de sms-conversatie van 17 december 2015 – dat op dat moment voor partijen ook duidelijk was dat de indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met Eigen Haard rond eind december zou plaatsvinden, hetgeen Eigen Haard later heeft bevestigd aan de betreffende ruilpartner. Daarbij nam het hof in aanmerking dat een definitieve verhuisdatum – anders dan de ene ruilpartner had betoogd – geen kernbeding is van deze overeenkomst tot woningruil, maar van ondergeschikte betekenis nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de datum waarop de huurovereenkomst tussen de ene ruilpartner en Wooncompagnie zou starten en de periode waarin de andere ruilpartner in de plaats van de ene ruilpartner zou treden in de huurovereenkomst met Eigen Haard. Het gegeven dat de ene ruilpartner de afspraak wenste te annuleren was hier dus niet van belang. Een gesloten overeenkomst kan immers niet eenzijdig terug worden gedraaid.

De huurder dient de verhuurder in een procedure te betrekken als deze indeplaatsstelling weigert. Het procesinitiatief ligt dus bij de huurder. De vordering kan ook als een vordering in reconventie (tegenvordering) worden ingediend. Dit kan aan de orde zijn als de verhuurder een procedure is gestart wegens onrechtmatige overdracht van de huurrechten of wegens naar de mening van de verhuurder ten onrechte onderverhuring van de woning. Omgekeerd is ook mogelijk. De huurder stelt een vordering tot indeplaatsstelling in en de verhuurder stelt een vordering tot onrechtmatige bewoning van de woning in (HR 19 november 2004, NJ 2005,4 (Cousijn/Craanen).

De rechter is in beginsel vrij de volgorde te bepalen waarin de vorderingen worden behandeld. Het is echter wel mogelijk dat de rechter de vorderingen in onderling verband zal moeten beoordelen. Zo zal een rechter een vordering tegen de huurder wegens het niet nakomen van de verplichtingen (bijvoorbeeld betaling van huur) moeten beoordelen in gezamenlijk verband. Het is immers niet mogelijk een huurrecht over te dragen als dat huurrecht door de vertrekkende huurde al door zijn gedrag (niet betalen van huur of het veroorzaken van overlast) is verbeurd. De huurder kan vooruitlopend op de voorziening de nieuwe huurder al wel gebruik van de woning laten maken, maar dan moet wel spoedig de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De huurder loopt bij afwijzing van de vordering wel het risico dat de verhuurder een vordering in reconventie instelt wegens het onbevoegd gebruik door de huurder van de woning. De rechtspraak past de regeling van de indeplaatsstelling van bedrijfsruimte voor wat betreft eerdere ingebruikname analoog toe (Hr 16 juni 1978, NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO).