Energieprestatie en de huurprijs (De energie-index); regeling vanaf 1 januari 2015

Vanaf 1 januari 2015 is het systeem voor de bepaling van de energieprestatie van bestaande woningen opnieuw veranderd. In het onderdeel “Energieprestatie en de huurprijs (het energielabel)” heb ik besproken op welke wijze het energielabel tot en met 2014 werd toegepast. De methode waarmee de energie-index vanaf 1 januari 2015 wordt berekend is anders dan de methode die tot en met 2014 werd toegepast om het energielabel vast te stellen. Dat kan tot gevolg hebben, dat het aantal waarderingspunten voor de energieprestatie zakt voor woningen die nog geen energielabel hadden.

Voor woningen die op 1 januari 2015 al over een energielabel beschikten, veranderde er niets. Het energielabel en bijbehorende aantal woningwaarderingspunten zijn namelijk geldig tot tien jaar na de opnamedatum. Voor de energie-index doorloopt de verhuurder dezelfde procedure als bij het energielabel van vóór 2015. Woningcorporaties en andere verhuurders zijn verplicht om een afschrift van het energielabel beschikbaar te stellen bij verhuur aan een nieuwe huurder. Een energielabel is dus nodig voor verhuring van woningen. Een Energie-Index is nodig om de maximale huurprijs te bepalen via het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft in haar formulier puntentelling zelfstandige woonruimte de Energie-Index al verwerkt. Op het formulier staat daarom: “Vul hieronder het energielabel of de Energie-Index van uw woning in en het bijbehorende aantal punten”. De huurders die vóór 1 januari 2015 al een energielabel toegewezen hebben gekregen dienen de gegevens van dit energielabel te vermelden op het formulier.
Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, kamer voor kantonzaken Groningen, van 10 augustus 2016 (Groningen 10-08-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4509, WR 2016/131), is in de wet geen verplichting opgenomen om de energie-index te registreren. Er kunnen daarom wel punten aan de woning in het kader van de energie-index worden toegekend, zonder dat de energie-index is geregistreerd. Nu de wet in tegenstelling tot het energielabel geen verplichte registratie voorschrijft, kan het ontbreken daarvan de verhuurder niet worden tegengeworpen. De rechter ging ervan uit dat de huurder ook hiernaar bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen vragen. De huurder had dit niet gedaan, zodat er geen reden was de bewuste punten in het kader van de energie-index niet aan deze woning toe te kennen.

Het energielabel is verplicht voor alle gebouwen (dus ook utiliteitsbouw, zoals gezondheidszorggebouwen, overheidsgebouwen, horecagebouwen, kantoorgebouwen bedrijfsverzamelgebouwen, sportgebouwen, winkels), met uitzondering van de volgende gebouwen en/of objecten:

  • gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (schuren, garages);
  • beschermde monumenten;
  • gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteitengebouwen;
  • gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden;
  • gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt (tijdelijke bouwwerken, zoals bouwketen, noodlokalen bij scholen);
  • woonboten;
  • voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik;
  • alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2.

Utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie moeten verplicht energiezuiniger gemaakt worden. Vanaf 1 januari 2023 geldt energielabel-C als minimumeis (RVO.nl).

Verplichte actie
Nu dienen woonwagens bedoeld voor permanent gebruik en woongebouwen met niet-zelfstandige woonruimte ook een energielabel te hebben. Bij gebouwen die zijn opgedeeld in onzelfstandige woonruimte moet één energielabel worden afgegeven. Dus niet elke onzelfstandige woonruimte afzonderlijk hoeft een energielabel toebedeeld te krijgen. Verder wordt elke woning van een particuliere eigenaar begin 2015 door de overheid voorzien van een voorlopig energielabel. Dit voorlopig energielabel vermeldt de energieprestatie uitgedrukt in de letters A tot en met G. De Rijksoverheid heeft het voorlopig energielabel gebaseerd op het bouwjaar van de woning, het type woning, de oppervlakte van de woning en de omgeving. Het voorlopige energielabel is vooral bedoeld voor de particuliere woningeigenaar om een eerste indruk te krijgen wat de energieprestatie van de woning is. Om dat voorlopige label definitief te maken moet de eigenaar van de woning zelf op een website aan de hand van tien kenmerken aangeven of het voorlopige label volgens hem klopt of niet. Dit voorlopig label lijkt als een prikkel te zijn bedoeld om het voorlopig label naar een definitief label om te zetten. Wanneer er bijvoorbeeld wel al dubbel glas geplaatst is, kan hij dat doorgeven (met bewijsstukken zoals foto’s en/of offertes). Vervolgens worden de gegevens door een deskundige beoordeeld en het label definitief gemaakt. Dit definitieve energielabel is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van iedere woning. Deze actie is dus ook verplicht als de woning verhuurd wordt.

De verhuurders van huurwoningen onder de liberalisatiegrens kiezen naar verwachting voor de Energie-Index. Deze is nodig voor het bepalen van de maximale huur van de woning via het woningwaarderingsstelsel. De Energie-Index komt tot stand op basis van gebouwgebonden maatregelen en gebiedsgerichte maatregelen. Maar omdat gebiedsmaatregelen geen duidelijk voordeel opleveren voor de huurder, is er voor gekozen om deze niet mee te wegen in de waardering van de woning. Daarom is er voor het woningwaarderingsstelsel een tweede Energie-Index bepaald waarin de gebiedsmaatregelen niet zijn meegenomen.

Wat verandert is de wijze waarop een wettelijk verplicht energielabel wordt aangevraagd, mocht de verhuurder niet kiezen voor de uitgebreide opname. Voor het aanvragen van het definitieve energielabel kan men als eigenaar van een woning met DigiD inloggen, de woninggegevens aanpassen aan de hand van maximaal 10 vragen en waar nodig digitaal bewijs aanleveren. Een erkend deskundige zal de gegevens op afstand controleren. Na registratie ontvangt de eigenaar of diens gemachtigde die als verhuurder optreedt, automatisch het definitieve energielabel. Dit label bestaat alleen nog uit een letter (van A, de zuinigste woningklasse, tot en met G). Het nieuwe energielabel kost naar verwachting enkele tientjes.
Het vernieuwde (eenvoudige) energielabel kan niet worden gebruikt voor het bepalen van de huurpunten in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Hiervoor is de Energie-Index nodig. Dit eenvoudige label kan wel worden gebruikt bij geliberaliseerde verhuring, omdat de huurprijs niet wordt afgestemd op het woningwaarderingsstelsel. Verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimte zullen genoodzaakt zijn te kiezen voor de Energie-Index.

Het voorlopig label wordt als een inschatting opgesteld. De waarde van het voorlopig label is daardoor beperkt. Een woning uit bijvoorbeeld 1938 die goed is geïsoleerd kan toch worden ingeschat op een laag energielabel als de energiebesparende maatregelen niet zijn geregistreerd. Het definitieve label wordt door de deskundige op afstand door een deskundige opgesteld. Ik vraag mij af of een deskundige op afstand een en ander goed in kan schatten. Er zit wel een enorm verschil tussen de vaststelling van de energie-index en de kwaliteit van een energielabel dat op deze wijze tot stand komt.

Vrijwillige actie
De Energie-Index van een woning is een getal dat uitdrukt hoe energiezuinig een woning is. De Energie-index-methode wordt vanaf 2015 niet meer automatisch gekoppeld aan een energielabel, maar alleen nog getalsmatig uitgedrukt in de Energie-index. Een Energie-Index wordt opgesteld door een erkend energie-adviseur. Deze controleert de woning op ongeveer 150 kenmerken en berekent de Energie-Index. Hoe lager het getal, hoe beter de energiezuinigheid van de woning. De Energie-Index geeft een gedetailleerd beeld van de energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen nog mogelijk zijn. Hiermee is een exactere bepaling van de energieprestatie van een woning te berekenen. De Energie-Index is een vrijwillig instrument. Dit instrument zal voornamelijk door de professionele grote verhuurder worden gebruikt. Met name woningcorporaties die sociale huurwoningen verhuren zullen een Energie-Index aanvragen, omdat hiermee de punten op grond van een woningwaarderingsstelsel toegekend kunnen worden.  Als de verhuurder een huurovereenkomst sluit, maar  bij aanvang van de huurovereenkomst geen Energie-Index verstrekt, dan moet de aanvangshuurprijs worden beoordeeld zonder punten die aan een Energie-Index toegekend kunnen worden. Dit geldt ook als de verhuurder een maand na aanvang van de huurovereenkomst de Energie Index aanvraagt.  Dat de aanvangshuurprijs moet worden beoordeeld naar de situatie zoals die was bij aanvang van de huur is bepaald in artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Een strikte toepassing van de wet moet daarom tot het oordeel leiden dat aan de woonruimte geen punten kunnen worden toegekend voor de energie-index (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, WR 2014,108). In dat geval wordt in het WWS teruggevallen op het bouwjaar van het gehuurde, 1916, en dat levert geen punten op. De Huurcommissie heeft op deze grond haar uitspraak gedaan. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:10066) van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid geen verandering van dit standpunt kon brengen. Hoewel artikel 5 lid 2 van Het Besluit huurprijzen woonruimte de mogelijkheid geeft om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken zag de rechter hier geen reden toe. Dit artikel is geschreven voor situaties die niet als standaard kunnen worden aangemerkt. Het gehuurde is een doodnormaal appartement, zodat niet kan worden geoordeeld dat de aard van de woonruimte een andere beoordeling rechtvaardigt. Doordat  de verhuurder niet aan de verplichting heeft voldaan tot het overhandigen van het Energielabel behorende bij de Energie Index bij aanvang van de huurovereenkomst, kunnen de punten behorende hierbij niet meetellen. Voor dit in gebreke blijven heeft de verhuurder geen enkele rechtvaardiging kunnen geven. De energie-index is volgens de kantonrechter bedoeld om te bevorderen dat woningen energiezuiniger worden en het verzuim om de huurder te informeren over de energie-index is zelfs een boete gesteld. Dit geeft aan welk belang de wetgever hecht aan de energie-index. De verhuurder heeft ook zelf belang bij de aanwezigheid van een energie-index, omdat zij daarmee tot een hogere huurprijs kan komen. Van de verhuurder  mocht, met andere woorden, een actiever opstelling worden verwacht op dit punt. Nu de verhuurder het zelf in de hand heeft om de extra punten voor de energie-index te verkrijgen en nu geen sprake is van een bijzondere tijdsdruk of een andere bijzondere omstandigheid oordeelde de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden niet wordt voldaan aan de eis dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat met de energie-index geen rekening werd gehouden.

Bij een Energie-Index ontvangt de woningeigenaar automatisch een definitief energielabel op het moment dat de Energie-Index wordt geregistreerd in de bestanden van het Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Dat energielabel is weer nodig als de woning verhuurd wordt. Met slechts een Energie-Index wordt niet voldaan aan de voorwaarden om een woning te kunnen verhuren.

De nieuwe rekenmethode ter bepaling van de Energie-Index heet “Nader Voorschrift”. Deze methode leidt tot een andere Energie-Index, voortaan aangegeven met cijfers in plaats van de letters A t/m F (zoals toegepast bij het energielabel zoals tot en met 2014 werd afgegeven). De verschillen ontstaan doordat de bepalingsmethode voor de Energie-index verder is verfijnd. Het huidige Energielabel komt tot stand op basis van de KvINL-certificeringsregeling BRL9500-01, het Opnameprotocol in ISSO-publicatie 82.1 en de geattesteerde rekentool. Vanaf 1 januari 2015 is voor het vaststellen van de nieuwe Energie-index in opdracht van de overheid de eerdergenoemde ‘Nader voorschrift’ berekenmethode opgesteld. Deze aanvulling zou in principe tot hetzelfde resultaat moeten leiden als wanneer de berekening via de methode van het Energielabel van voor 1 januari 2015 zou zijn gedaan. Maar in de praktijk blijkt dat een afwijking in resultaten door de verfijnde methode niet volledig te voorkomen is. De getalswaarde van de Energie-index die via het “Nader Voorschrift” naar voren komt, is daarom niet vergelijkbaar met de getalswaarde die via de bepalingsmethode werd berekend die tot en met 2014 werd toegepast. Deze andere verfijnde methode van berekening zorgt er voor dat bij een paar procent van de woningen de nieuwe methode zelfs één of twee labelstappen kan verschillen.
Voor de Energie-Index doorloopt de verhuurder dezelfde procedure als bij het energielabel van vóór 2015. De uitkomst van de berekening wordt alleen niet meer vertaald in een Energielabelklasse. De Energie-Index telt mee bij het vaststellen van de maximale huurprijs van een sociale-huurwoning. Daarom zal de verhuurder van sociale woonruimte doorgaans moeten kiezen voor deze methode. Bij registratie in de database van RVO.nl, verstrekt RVO.nl gratis een definitief energielabel dat de verhuurder kan gebruiken om aan de wettelijke plicht te voldoen. Als woningen erg op elkaar lijken is het mogelijk om op basis van representativiteit sneller en goedkoper meerdere woningen tegelijk te laten voorzien van een Energie-Index. Het definitieve energielabel is herleid van de Energie-Index en is gebaseerd op 10 kenmerken van de woning. Dit geeft een goede eerste indruk van de energiezuinigheid. Het is minder geschikt om te bepalen welke mogelijkheden er zijn om energie te besparen. Eigenaren van woningen, zowel verhuurders als particuliere eigenaren, kunnen een Energie-Index laten opstellen.

Aedes (branchevereniging voor woningcorporaties) heeft afspraken gemaakt met het ministerie van BZK om problemen bij de uitvoering van de bepaling van de waardering te voorkomen. STEP-projecten (Stimuleringsregeling energieprestatie huursector) die corporaties vóór 1 januari 2015 indienen met een label en afronden na 1 januari 2015, worden beoordeeld met de oude systematiek als de nieuwe methode tot problemen leidt. Datzelfde geldt voor projecten die voor 1 juli 2015 worden ingediend met een label dat vóór 1 januari 2015 is afgemeld.

Ook huurders kunnen naar de website Zoekuwenergielabel.nl . Bij het invoeren van het adres van de woning, krijgt de huurder de vraag of hij/zij:

  • De energieprestatie van de woning wil weten (zo ja, dan verschijnt er informatie over het definitief energielabel of de Energie-Index);
  • Wil weten waar de maximale huurprijs op gebaseerd is (zo ja, dan verschijnt er informatie over de koppeling met het woningwaarderingsstelsel).

Daarnaast krijgt een huurder bij de ondertekening van het huurcontract een kopie van een definitief label. Voor bestaande huurders is de verhuurder verplicht een energielabel aan de huurder beschikbaar te stellen als het huurcontract op of na 1 januari 2008 is ingegaan. Als de verhuurder het energielabel niet wenst af te geven, dan kan dit worden gemeld aan de Inspectie Leefomgeving en Transport. De verhuurder kan dan een sanctie voorgelegd krijgen.

Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index (EI) laten opstellen dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten.

De puntentelling is als volgt:

Energieprestatie en puntensysteem
Energie-Index (afgegeven ná 1-1-2015) Energielabel (afgegeven vóór 1-1-2015) Eengezinswoning Meergezins/duplexwoningen
EI kleiner of gelijk aan 0,6 Label A ++ 44 40
0,6 kleiner EI of gelijk aan 0,8 Label A + 40 36
0,8 kleiner EI of gelijk aan 1,2 Label A 36 32
1,2 kleiner EI of gelijk aan 1,4 Label B 32 28
1,4 kleiner EI of gelijk aan 1,8 Label C 22 15
1,8 kleiner EI of gelijk aan 2,1 Label D 14 11
2,1 kleiner EI of gelijk aan 2,4 Label E 8 5
2,4 kleiner EI of gelijk aan 2,7 Label F 4 1
EI groter dan 2,7 Label G 0 0

Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en ook geen Energie-Index? Dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal huurpunten.

Energielabel naar bouwjaar
Bouwjaarklasse Huurpunten Eengezinswoning Huurpunten Meergezinswoning
2002 en later 36 32
2000 t/m 2001 32 28
1998 t/m 1999 22 15
1992 t/m 1997 22 11
1984 t/m 1991 14 11
1979 t/m 1983 8 5
1977 t/m 1978 4 1
1976 en ouder 0 0

Met de term meergezinswoning wordt geduid op een duplex woning of een appartement. Een tussenwoning kan worden aangemerkt als een afzonderlijk gebouw en is geen meergezinswoning (Zie ook de uitspraak van de rechtbank te Limburg van 3 januari 2018 ( ECLI:NL:RBLIM:2018:17 ).
Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen Energie-Index, maar wel een geldig energielabel (niet ouder dan 10 jaar), dan bepaalt het soort energielabel (A++ t/m G) het aantal huurpunten dat de verhuurder mag doorrekenen in de maximale huur. Zie voor de tabel voor het energielabel het onderdeel “Energieprestatie en de huurprijs (het energielabel)”in dit hoofdstuk.

Een verhuurder die vermoedt dat de Energie-Index 2015 een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog de Energie-Index 2015 laten berekenen.

Achterhalen aantal punten voor energieprestatie
Als de eigenaar van een woning het niet eens is met het energielabel en men het geschil onderling niet kan oplossen, dan kan de eigenaar hulp inroepen van de Geschillencommissie Energielabel. De Commissie kan in beginsel alle geschillen behandelen die ontstaan uit klachten van consumenten over de aanvraag, het energielabel en/of uit schade als gevolg van de werkzaamheden van de ondernemer ten behoeve van het verstrekken van het Energielabel. Het geschil dient betrekking te hebben op een energielabel, afgegeven op of na 1 januari 2010. Het dient bovendien te gaan om een energielabel met betrekking tot een particuliere woning, waarvan de consument eigenaar is en deze bewoont. Deze instantie kan niet worden geraadpleegd door de huurder.

Voor de huurder bestaat er geen geschillencommissie om het energielabel ter discussie te stellen. De huurder zal dus allereerst met de verhuurder inhoudelijk van gedachten moeten wisselen, waarom het toegekende energielabel niet correct is. De toegekende labels ten aanzien van identieke woningen geven een aanknopingspunt voor onderbouwing voor een ander label, doch alleen een vergelijking met andere woningen zal niet voldoende zijn om een ander label toe te kennen.

De verhuurder kan niet worden gedwongen om een nieuw label aan te laten maken. De huurder kan de verhuurder wel vragen om de gegevens die bij vaststelling van het energielabel zijn gebruikt openbaar te maken. Als de verhuurder deze gegevens niet wenst te verstrekken, dan adviseer ik de huurder eerst zelf een gecertificeerd adviseur in te schakelen en de verhuurder daarvan op de hoogte te brengen. Mocht deze adviseur tot een afwijkend energielabel komen, dan neemt dit vastgestelde energielabel niet de plaats in van het voor de woning afgegeven energielabel.

De verhuurder kan dan op basis van deze gegevens de adviseur benaderen die het energielabel heeft opgesteld en kan dan voorstellen om het energielabel te wijzigen. Wenst de adviseur hiermee niet akkoord te gaan, dan kan de genoemde procedure bij de Geschillencommissie Energielabel worden gestart door de verhuurder. Wenst de verhuurder hiertoe niet over te gaan, dan kan de huurder in het kader van een huurverhoging geen bezwaar tegen de huurverhoging maken. De Huurcommissie moet uitgaan van het voor de woning afgegeven energielabel. Dit blijkt uit artikel 13 lid 5 UHW waarin de volgende regel staat vermeld: “De Huurcommissie vormt zich daarbij geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt”.

De huurder van een sociale huurwoning kan wel bij de Huurcommissie een procedure tot huurverlaging starten op grond van de puntenwaardering als de huurprijs door een onjuist energielabel boven de maximale huurprijs uitstijgt. De huurprijs zou dan op basis van de puntenwaardering naar beneden bijgesteld moeten worden als uit de gegevens van de huurder blijkt dat het afgegeven energielabel aantoonbaar onjuist is.

Het is voor de huurder zal dan ook in deze procedure van belang om het standpunt met een eigen berekening van het energielabel door een deskundige te onderbouwen. De verhuurder heeft dus mogelijkheid de huurprijs aan te laten passen als huurprijs op basis van het lagere energielabel zich nog ruim onder de maximale huurprijs bevindt. De huurprijs kan dan immers wel worden verhoogd op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte geldt deze problematiek niet, omdat de huurprijs van deze woonruimte niet op basis van het woningwaarderingsstelsel tot stand komt, maar door vrije marktwerking.

Sancties
Vanaf mei 2016 is de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) handhavend gaan optreden en zelfs over gegaan tot het opleggen van bestuurlijke boetes, indien er geen energielabel aanwezig is bij de verkoop, (onder-)verhuur en oplevering van utiliteitsgebouwen. Deze regeling geldt ook met terugwerkende kracht voor alle verkopen/verhuren/opleveringen vanaf 1 januari 2015! Als er dus een pand is verkocht/verhuurd/opgeleverd na 1 januari 2015 en er is hierbij geen energielabel opgesteld, dan riskeert de leverancier nog steeds een boete die kan oplopen tot € 20.250 voor rechtspersonen! Voor natuurlijke personen is deze boete maximaal € 405. De bestuurlijke boete dient gezien te worden als een “last onder dwangsom”. Door een dwangsom op te leggen kan de eigenaar van de woning alsnog binnen de in de dwangsom gestelde termijn alsnog een energielabel aanvragen, voordat de boete definitief wordt toebedeeld. Als binnen de gestelde termijn alsnog wordt zorg gedragen voor een energielabel, dan zal de dwangsom niet door de eigenaar betaald dienen te worden. Verder zal de verhuurder niet uit kunnen gaan van de punten die bij een Energie Index horen als de de energie index niet bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld. In het volgende onderdeel ga ik hier verder op in.

Het energielabel in verband met de toetsing van de aanvangshuurprijs en de procedure tot huurverlaging
In beginsel diende elke woning (uitzonderingen daargelaten) vanaf 1 januari 2008 een energielabel te hebben. De puntentelling van de woning moet worden berekend met de punten zoals de woning was toebedeeld bij aanvang van de huurovereenkomst. Als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen energielabel aanwezig was en er tijdens de huurovereenkomst alsnog een energielabel wordt verstrekt, moet men voor de bepaling van de huurprijs in het kader van de toetsing aanvangshuurprijs uitgaan van de situatie zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst luidde. Er dient dan uitgegaan te worden van het bouwjaar van de woning. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben voor de hoogte van de huurprijs. Het ontbreken van het energielabel kan immers in theorie 44 punten verschillen met de prijs die met die label berekend kan worden. Als een gebouwde woning van 1976 of ouder wel voldoet aan de voorwaarden van een label ++ woning, dan zou deze woning immers 44 punten kunnen krijgen, terwijl deze woning op basis van het bouwjaar van 1976 en ouder 0 punten krijgt. Dit geldt ook na ontvangst van het voorlopige energielabel voor particuliere woonruimte, die naar de eigenaar toegestuurd wordt. Dit voorlopige label wordt immers op grond van het bouwjaar samengesteld. Ik ga op dit punt hieronder nader in.

Als er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs en er wordt een toetsing aanvangshuurprijs aangevraagd en de huurprijs zit rond de huurliberalisatiegrens, dan kan de telling op basis van het bouwjaar de doorslag geven om de woning als niet-geliberaliseerd te kwalificeren. Dit werd ook zo beslist door de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:2281 ). Van belang hierbij was dat het hof met name van mening was dat de kantonrechter het bewijsaanbod mocht passeren, inhoudende dat de toestand van de woning bij afgifte van het energielabel identiek was aan de toestand op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst, nu beslissend is dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig diende te zijn. Het is daarom niet van belang bewijs te leveren dat de punten die op een later stadium zijn vastgesteld identiek zijn bij aanvang van de overeenkomst.

Als een woning bij aanvang van de overeenkomst geen energielabel heeft (is nu gekoppeld aan de energie-index), dan wordt het punten aantal op basis van het bouwjaar vastgesteld. Ik ga hieronder uitgebreid in op het verschil tussen het energielabel en de energie-index.

Als gedurende de huurperiode de woning feitelijk het label A++ hoort te hebben, waarbij 44 punten horen, zal deze woning 0 punten krijgen als het een woning van 1976 of ouder betreft. Als de verhuurder later een energielabel aanvraagt, waardoor er alsnog 44 punten worden toebedeeld, dan gaat de maximumhuurprijs met 44 punten omhoog. De door de huurder verschuldigde huurprijs kan dan natuurlijk niet met 44 punten worden verhoogd. De huurverhoging volgt het normale huurverhogingsbeleid.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 juli 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9805, WR 2016,31) ging de rechter in het kader van de toetsing van de aanvangshuurprijs van het volgende uit. De wetgever heeft de bepalingen omtrent het energieprestatiecertificaat geïmplementeerd teneinde te voldoen aan Richtlijn 2010/31/EU. Volgens de Richtlijn moet het certificaat op het moment van de verhuur voorhanden zijn en zijn overhandigd aan de huurder. Bij het ontbreken daarvan moet volgens deze richtlijn een doeltreffende, evenredige en afschrikkende sanctie worden opgelegd. De Toelichting bij Bijlage I bij het BHW is daarmee in lijn: bij het ontbreken van een certificaat geldt het bouwjaar van het gehuurde. Maatgevend voor de inhoud en de afgifte van het certificaat zijn het Besluit Energieprestatie Gebouwen en de Regeling Energieprestatie Gebouwen. Een korting van 10% op de huurovereenkomst met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte is niet overgenomen. Ik ga hier onderstaand nog op in.

Ter hand stellen energielabel
In de Memorie van toelichting besluit energieprestatie gebouwen staat onder meer onder punt 4.1 dat ten aanzien van het energielabel onder meer is opgenomen: “De verplichting om een energielabel te overhandigen bestaat bij oplevering, verhuur of verkoop van een gebouw”.
Onder het kopje handhaving van de memorie van toelichting (onder punt 6) staat ook duidelijk aangegeven dat de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen) en de op basis daarvan ontwikkelde waardering van het energielabel binnen het woningwaarderingsstelsel wordt ingepast. Dit beleid is niet in strijd met het EVRM.
De rechtbank ’s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 19 februari 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:1946 ) allereerst bevestigd dat het woningwaarderingsstelsel niet in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Daarnaast wordt bevestigd dat het puntenaantal op basis van het bouwjaar vastgesteld dient te worden als het energielabel op het moment van vaststelling van de huurprijs niet bekend was. Deze huurprijs kon ook niet worden verhoogd op basis van genomen isolatiemaatregelen. De isolatiemaatregelen konden het ontbreken van dit label bij aanvang van de huurovereenkomst niet goed maken.

Het op basis van die wetswijziging in het Besluit huurprijzen woonruimte neergelegde systeem van toekenning van punten voor het energielabel zorgt voor een stimulans tot het verstrekken van het energielabel aan huurders. Op de site Overheid.nl staat dit als volgt weergegeven: ”Als nieuwe huurder ontvangt u bij de ondertekening van het huurcontract een kopie van een definitief energielabel”.

De eigenaar dient dus een kopie van het energielabel ter beschikking te stellen bij aanvang van de huurovereenkomst. Doorgaans is de eigenaar ook de verhuurder. Als er echter sprake is van (rechtsgeldige) onderhuur, dan is de eigenaar ook verantwoordelijk voor het beschikbaar zijn van het energielabel (zie artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen ). De eigenaar kan dus een bestuurlijke boete krijgen als de onderverhuurder aan de onderhuurder geen energielabel ter beschikking stelt. Het is daarom zinvol om in de huurvoorwaarden op te nemen dat bij niet nakoming van dit voorschrift de eventueel doorberekende boete aan de onderverhuurder doorbelast kan worden.

Verder staat in deze memorie van toelichting dat de regulering van de huurprijs via de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte niet (volledig) van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte en dat er dientengevolge gekozen wordt voor een andere oplossing. Voorgesteld werd te regelen dat de huurders van deze gebouwen 10% van de huurprijs niet verschuldigd zijn totdat het energielabel door de verhuurder is overhandigd. Deze regeling voor geliberaliseerde woonruimte is niet doorgevoerd in de huidige wettelijke regeling. De bedoeling van de wet blijft echter hetzelfde. De regeling is immers bedoeld om een juist energielabel op de gehuurde ruimte ter beschikking te stellen. Het lijkt mij dat het later beschikbaar stellen van het energielabel zal kunnen leiden tot verhoging van de maximumhuurprijs, niet tot onmiddellijke verhoging van de door de huurder verschuldigde huurprijs. Als het later beschikbaar stellen van een energielabel geen enkel effect zou hebben, dan zou dit ook niet rijmen met de stimulering die de wet voor ogen heeft om een dergelijk label aan de huurder ter beschikking te stellen.

Uit deze regeling valt dus af te leiden dat het de bedoeling was dat het later verstrekken van het energielabel wél effect heeft voor de tussen partijen overeengekomen maximum huurprijs. Aangezien voor sociale woonruimte de maximum huurprijs bij een procedure ex artikel 7:249 BW wordt berekend op basis van de punten die op het moment van het sluiten van de overeenkomst toegekend kunnen worden, zal in het kader van een dergelijke procedure de huurprijs op dat moment worden vastgesteld met inachtneming van de maximum punten die op dat moment bekend zijn. Als op dat moment de huurprijs op basis van het bouwjaar vastgesteld wordt, zal de huurprijs later niet meer verhoogd kunnen worden als er alsnog een energielabel ter beschikking gesteld wordt. De maximumhuurprijsgrens kan in dat geval natuurlijk wel worden verhoogd als de huurwaarde op basis van later verkregen punten op basis van de energie-index kan worden verhoogd. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de rechtbank te Limburg van 3 januari 2018 ( ECLI:NL:RBLIM:2018:17 ). In deze zaak had de verhuurder gedurende de procedure het energielabel laten vaststellen. De Huurcommissie had de punten vastgesteld zonder de later toegekende punten aan de woning wegens het verkrijgen van een energielabel. Huurder was van mening dat de Huurcommissie terecht geen rekening heeft gehouden met extra punten voor het energielabel omdat dit label immers niet beschikbaar was bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelde vast dat de Huurcommissie de aanvangshuur had vastgesteld zonder extra verkregen punten wegens verkrijging van het energielabel. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was er naar het oordeel van de rechter geen energielabel afgegeven. Van extra punten voor een energielabel kan dan ook geen sprake zijn naar het oordeel van de kantonrechter. De kantonrechter nam daarom de uitspraak van de Huurcommissie over.

De energie-index en het energielabel zijn verschillende grootheden
Vanaf januari 2015 wordt elke woning van een particuliere eigenaar door de overheid voorzien van een voorlopig energielabel. Dit voorlopig energielabel vermeldt de energieprestatie uitgedrukt in de letters A tot en met G. De Rijksoverheid heeft het voorlopig energielabel gebaseerd op het bouwjaar van de woning, het type woning, de oppervlakte van de woning en de omgeving. Voor zover ik heb kunnen nagaan zal een corporatie nog zelf actie moeten ondernemen om een energielabel toegestuurd te krijgen.

Voor woningen die op 1 januari 2015 al over een energielabel beschikten, veranderde er niets. Het energielabel en bijbehorende aantal woningwaarderingspunten zijn namelijk geldig tot tien jaar na de opnamedatum. Bij het verkopen en het verhuren moet de woningeigenaar nog steeds in bezit zijn van een officieel geregistreerd en definitief energielabel.

De verhuurder kan kiezen tussen een eenvoudig label aan de hand van 10 beantwoorde vragen of een uitgebreid label.
Omdat bij de Energie-Index altijd een (gratis) energielabel wordt verstrekt, is een vertaalslag nodig. Door de EI-software wordt de invoer van een EI-berekening automatisch omgezet naar de invoer voor een energielabel. Dit vindt plaats door de complete invoer van de EI-berekening door vertaaltabellen, de zogeheten ‘trechter’, te halen. In deze trechter wordt de uitgebreide invoer van de EI-berekening geanalyseerd en omgezet naar de 10 parameters die voor het energielabel van toepassing zijn ( www.rvo.nl).

De verhuurders van huurwoningen onder de liberalisatiegrens kiezen naar verwachting voor de Energie-Index. Deze is nodig voor het bepalen van de maximale huur van de woning via het woningwaarderingsstelsel. Ook hierbij geldt dus dat er een geregistreerd energielabel aanwezig dient te zijn bij verhuring van woonruimte. De Energie-Index is gebaseerd op 150 kenmerken van de woning en het energielabel is gebaseerd op 10 kenmerken van de woning. Het energielabel moet daarom nog steeds worden overhandigd bij de verhuring, terwijl overhandiging van de energie-index niet verplicht is. De energie-index bepaalt wél de woningwaarderingspunten die aan een woning toegekend kunnen worden. Om deze reden heeft de rechter van de rechtbank Noord-Nederland, kamer voor kantonzaken Groningen, van 10 augustus 2016 (Groningen 10-08-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4509, WR 2016/131) gesteld dat er geen verplichting is om deze energie-index te registreren. Ik ga er wel van uit dat er een energielabel is verstrekt. Als dit niet het geval zou zijn geweest, dan had de rechter terug moeten vallen op het bouwjaar van de woning. Het zal toch van belang zijn om een uitgebreide energie-index aan te vragen Het vernieuwde eenvoudige label dat de eigenaar toegestuurd krijgt aan de hand van 10 beantwoorde vragen, zal immers niet alle punten meenemen. De verhuurder zal zich hiermee te kort doen. Stel dat de huurder toetsing van de aanvangshuurprijs aanvraagt waarbij een huurprijs is vastgesteld op basis van het eenvoudige label, dan zal de op basis hiervan overeengekomen huurprijs in stand blijven als de huurprijs op basis van de energie-index op een hogere huurprijs uit zal komen. De alsdan lagere overeengekomen huurprijs wordt dan immers als redelijk aangemerkt.
Gezien het bovenstaande adviseer ik de verhuurder de energie-index aan te vragen voordat de verhuring tot stand komt. Bij de verhuring kan het energielabel op basis van deze energie-index ter beschikking gesteld worden.

Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo artikel 7:252 BW
In het kader van de jaarlijkse huurverhoging zal de Huurcommissie wettelijk moeten uitgaan van een afgegeven energielabel. Dit blijkt uit artikel 13 lid 5 UHW waarin de volgende regel staat vermeld: “De Huurcommissie vormt zich daarbij geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte, in overeenstemming met de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels over de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt”. Artikel 13 lid 5 UHW heeft betrekking op allerlei procedures tot vaststelling van de huurprijs. Te denken valt bijvoorbeeld aan de jaarlijkse verhoging van de huurprijs, de toetsing van de huurprijs en de procedure tot verlaging van de huurprijs. Dit artikel is dus niet exclusief bedoeld tot vaststelling van de aanvangshuurprijs. Het in dit artikel genoemde afgegeven energieprestatiecertificaat ter bepaling van de huurprijs heeft dus niet exclusief betrekking op toetsing van de aanvangshuurprijs, maar heeft ook betrekking op het na de aanvang van de huurovereenkomst verkregen energielabel op basis waarvan de puntentelling in het kader van de jaarlijkse huurverhoging ook berekend kan worden. Wel is het mogelijk dat de Huurcommissie zich een eigen oordeel zal vormen over de energieprestatie, bijvoorbeeld op het moment dat de huurder de juistheid van dat energielabel gemotiveerd betwist.

Als de huurder gedurende de huurperiode alsnog een energielabel aanvraagt en de huurder heeft geen toetsing van de aanvangshuurprijs aangevraagd, dan moet de Huurcommissie of de rechter (de Huurcommissie is immers niet exclusief bevoegd om de procedure ex artikel 7:254 BW jo artikel 7:252 BW te voeren) bij een procedure tot huurverlaging uitgaan van de huurprijs op basis van punten van de woning inclusief later verkregen energielabel dat bestond ten tijde van het moment dat de gewijzigde huurprijs in zou moeten gaan. In de noot bij de uitspraak van de rechtbank Limburg van 23 juli 2014 (ECLI:NL:RBLIM:2014:6535, WR2015,141) over een procedure tot splitsing van de all-inhuurprijs schreef de heer mr. P.G.A van der Sanden dat de huurprijs behoorde te worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel op datum van indiening van het verzoek: in dit geval was dit 23 februari 2013. Op dat moment ontbrak het energielabel. Het in deze zaak opgeworpen energielabel dateerde immers van 14 september 2013. Dus had de kantonrechter uit moeten gaan van 98 punten en hoefde de kantonrechter geen rekening te houden met het energielabel. Dit had anders kunnen luiden als het energielabel was afgegeven vóór het tijdstip waarop de gevorderde huurverlaging zou dienen te starten.
Dit uitgangspunt van de heer Van der Sanden lijkt mij niet zonder meer correct. Ik ga ervan uit dat er in het kader van het huurverlagingsvoorstel ook met het energielabel rekening gehouden kan worden als het label vóór de ingangsdatum van de voorgestelde verhoging, maar na het voorstel tot huurverlaging, aan de huurder is verstrekt. Dit sluit ook aan op de noodzaak tot overhandiging van het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, teneinde de punten die met dit label verkregen kunnen worden effect te laten sorteren. Dit label hoeft ook niet twee maanden vóór aanvang van de huurovereenkomst aanwezig te zijn. Artikel 10 lid 2 UHW geeft in het kader van het verhogingsvoorstel (deze regels zijn ook op een verlagingsvoorstel van toepassing) aan dat het moment van het in het voorstel genoemde wijzigingstijdstip bepalend is voor het moment waarop de waarderingspunten vastgesteld worden. Het is natuurlijk wel begrijpelijk dat de huurder het initiatief neemt om een voorstel tot huurverlaging te doen als er een energielabel ontbreekt en de punten op basis van het bouwjaar vastgesteld worden. Als de huurder een vordering tot huurverlaging op grond van verkregen punten op basis van het bouwjaar in wenst te stellen en de verhuurder verkrijgt uiterlijk vóór ingangsdatum van het verlagingsvoorstel het energielabel, dan zal dit document ook mee dienen te tellen bij de waardering van de woonruimte, mits deze huurder tijdig een exemplaar van dit label in zijn bezit heeft ontvangen.

Een ander argument dat voor dit standpunt spreekt, houdt verband met invoering van de punten over de WOZ-waarde vanaf 1 oktober 2015. De verhuurder had vanaf dat moment de bevoegdheid de maximumpunten en daarbij de maximumhuurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel te verhogen. Hierbij worden de punten van een inmiddels verkregen energielabel ook betrokken. De huurder heeft daarentegen het recht om de punten op basis van het puntenstelsel te verlagen. De Huurcommissie gaat vervolgens uit van de puntentelling ten behoeve van de gehuurde woonruimte. In het formulier ter bepaling van het totaal aantal punten van de gehuurde woning staat slechts vermeld dat er uitgegaan moet worden van het bouwjaar van de woning als er geen energielabel aanwezig is. Er staat niet dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst reeds aanwezig dient te zijn ter bepaling van de totale punten van de woning die bij een huurprijs horen.

In het kader van de huurprijsverhoging toetst de Huurcommissie of het maximale huurverhogingspercentage, als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW (opgenomen in de Bijlagen V en VI bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) en de maximale huurprijsgrens als bedoeld in art. 10 lid 1 UHW (BHW en Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) al of niet wordt overschreden. Het zou vreemd zijn als er alleen maar uitgegaan zou kunnen worden van een label dat bij aanvang van de overeenkomst al dan niet is verkregen, terwijl de verhuurder die tijdens de huurperiode een dergelijk label verkrijgt geen aanspraak kan maken op die extra punten. Dat de verhuurder bij een procedure over de aanvangshuurprijs een later verkregen label niet kan laten meespelen is logisch, omdat bij bepaling van de aanvangshuurprijs de punten tellen die de woning bij aanvang van de huurprijs heeft. Bij andere procedures over de huurprijs geldt een ander ijkmoment, namelijk het tijdstip waarop de gewijzigde huurprijs is aangezegd. Bij een procedure over de jaarlijkse verhoging van de huurprijs is het moment waartegen de gewijzigde huurprijs is aangezegd het bepalende moment waarop het energielabel beschikbaar moet zijn en aan de huurder overhandigd moet zijn. Dit geldt eveneens bij de procedure tot verlaging van de huurprijs.
Ook hier dient het energielabel beschikbaar te zijn en aan de huurder overhandigd te zijn op de datum waartegen de huurverlaging is aangezegd. Het moment waarop het verzoekschrift wordt ingediend kan niet als ijkmoment voor het beschikbaar zijn van dit energielabel dienen. Het verzoekschrift na het verzoek tot huurverlaging moet immers binnen zes weken na het moment waarop de huurverlaging in moet gaan, worden ingediend. Bij de procedure betreffende de jaarlijkse huurverhoging kan de huurder binnen vier maanden na het tijdstip waarop de huurprijs in dient te gaan een verzoek indienen. De gewijzigde huurprijs gaat bij toewijzing van de vordering in vanaf het moment waarop de wijziging is aangezegd. Het tijdstip waarop het verzoek wordt ingediend, ligt doorgaans altijd na het moment waarop de wijziging in zal horen te gaan. Zou het moment waarop het verzoekschrift wordt ingediend als ijkmoment dienen waarop het energielabel aan de huurder overhandigd dient te zijn, dan zou dit betekenen dat het energielabel met terugwerkende kracht van toepassing zou worden verklaard op het tijdstip waarop de wijziging is aangezegd. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Bij een procedure over de aanvang van de huurprijs is immers ook niet de indieningsdatum van het verzoekschrift het ijkmoment voor de puntentelling van de woning; daar geldt altijd het aanvangstijdstip waarop de huurovereenkomst aanvangt als ijkpunt waarop het energielabel aan huurder beschikbaar moet zijn gesteld.

Ik ga er daarom van uit dat de punten van een na aanvang van de overeenkomst verkregen energielabel meetellen bij een procedure ex artikel 7:254 BW, mits het energielabel is verkregen en een kopie daarvan is uitgereikt aan de huurder, voordat het moment waarop de wijziging van de huurprijs is aangezegd, is bereikt. De verhuurder kan dus deze actie tot huurverlaging doorkruisen door na het voorstel tot huurverlaging, doch vóór het tijdstip waarop de verlaging in moet gaan de huurder alsnog een correct energielabel ter beschikking te stellen.

Verder is het voor de eigenaar van een woning na vaststelling van een energielabel mogelijk om een nieuw energielabel aan te vragen als er energiemaatregelen worden genomen. Het is ook mogelijk om een nieuw energielabel aan te vragen als er een lager energielabel is gekregen dan waarop de verhuurder recht heeft (zie energielabel.nl). Dat nieuwe energielabel is dan leidend voor een procedure ex artikel 7:254 BW jo artikel 7:252 BW . Als het oude label bij aanvang van de overeenkomst is verstrekt, dan geldt dit label als maatstaf voor berekening van de aanvangshuurprijs. Stel dat de verhuurder binnen vier maanden na aanvang van de huurovereenkomst de beschikking over een gewijzigd energielabel krijgt, dan zal in de procedure waarbij de aanvangshuurprijs wordt getoetst toch dat oude label tot uitgangspunt worden genomen. Het nieuwe label heeft, zoals boven al gesteld, geen terugwerkende kracht.

Conclusie
Voor procedures die betrekking hebben op toetsing van de aanvangshuurprijs dient een energielabel aanwezig zijn dat vóór aanvang van de huurovereenkomst is verstrekt en aan de huurder is gegeven. Gedurende de huurperiode kan een later gedurende de huurperiode afgegeven energielabel worden betrokken bij bepaling van de huurprijs, mits dit label is afgegeven vóór de datum waarop de gewijzigde huurprijs in zou moeten gaan.