Laatst bijgewerkt op 2022-07-01 om 23:11:55

In het onderdeel “Energielabel; regeling tot en met 2014” is het energielabel besproken. Vanaf 1 januari 2015 is het systeem voor de bepaling van de energieprestatie van bestaande woningen veranderd. De berekening op basis van de energie-index is toen ingevoerd. Vanaf 1 januari 2021 is deze manier van berekening van de energieprestatie van onroerend goed opnieuw veranderd. Ik bespreek hier de regeling die vanaf 1 januari 2015 tot en met december 2020 gold. Deze regeling is nog steeds van belang na januari 2021, omdat afgegeven certificaten tien jaar geldend zijn.

Voor woningen die op 1 januari 2015 al over een energielabel beschikten, veranderde er niets. Het energielabel en bijbehorende aantal woningwaarderingspunten zijn immers geldig tot tien jaar na de opnamedatum. Voor de energie-index doorloopt de verhuurder dezelfde procedure als bij het energielabel van vóór 2015. Woningcorporaties en andere verhuurders waren verplicht om een afschrift van het energielabel beschikbaar te stellen bij verhuur aan een nieuwe huurder. Een energielabel is dus nodig voor verhuring van woningen. Een energie-index is nodig om de maximale huurprijs te bepalen via het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft in haar formulier puntentelling zelfstandige woonruimte de energie-index verwerkt voor de periode vanaf 2015 tot en met 2020. Op het formulier stond daarom: “Vul hieronder het energielabel of de energie-index van uw woning in en het bijbehorende aantal punten”. De huurders die vóór 1 januari 2015 al een energielabel toegewezen hebben gekregen dienen de gegevens van dit energielabel te vermelden op het formulier. Zie voor de huidige (18 februari 2021) puntentelling Het besluit huurprijzen woonruimte.

Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, kamer voor kantonzaken Groningen, van 10 augustus 2016 (Groningen 10-08-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4509, WR 2016/131), was in de wet geen verplichting opgenomen om de energie-index te registreren. Er konden daarom wel punten aan de woning in het kader van de energie-index worden toegekend, zonder dat de energie-index was  geregistreerd. Nu de wet in tegenstelling tot het energielabel geen verplichte registratie voorschreef, kon het ontbreken daarvan de verhuurder niet worden tegengeworpen. De rechter ging ervan uit dat de huurder ook hiernaar bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen vragen. De huurder had dit niet gedaan, zodat er geen reden was de bewuste punten in het kader van de energie-index niet aan deze woning toe te kennen.

De energie-index was verplicht voor alle gebouwen (dus ook utiliteitsbouw, zoals gezondheidszorggebouwen, overheidsgebouwen, horecagebouwen, kantoorgebouwen bedrijfsverzamelgebouwen, sportgebouwen, winkels), met uitzondering van de volgende gebouwen en/of objecten:

• gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (schuren, garages);
• beschermde monumenten;
• gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteitengebouwen;
• een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt;
• gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden;
• gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt (tijdelijke bouwwerken, zoals bouwketen, noodlokalen bij scholen);
• woonboten;
• voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik;
• alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2.

Utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie moeten verplicht energiezuiniger gemaakt worden. Vanaf 1 januari 2023 geldt energielabel-C als minimumeis (RVO.nl). Zie het onderdeel “Kantoorruimte verhuren en het verplichte energielabel-C“.

Verplichte actie
Woonwagens bedoeld voor permanent gebruik en woongebouwen met niet-zelfstandige woonruimte dienden ook een energielabel te hebben. Bij gebouwen die zijn opgedeeld in onzelfstandige woonruimte moest één energielabel worden afgegeven. Dus niet elke onzelfstandige woonruimte afzonderlijk hoefde een energielabel toebedeeld te krijgen. Verder werd elke woning van een particuliere eigenaar begin 2015 door de overheid voorzien van een voorlopig energielabel. Dit voorlopig energielabel vermeldt de energieprestatie uitgedrukt in de letters A tot en met G. De Rijksoverheid had het voorlopig energielabel gebaseerd op het bouwjaar van de woning, het type woning, de oppervlakte van de woning en de omgeving. Het voorlopige energielabel was  vooral bedoeld voor de particuliere woningeigenaar om een eerste indruk te krijgen wat de energieprestatie van de woning is. Om dat voorlopige label definitief te maken moest de eigenaar van de woning zelf op een website aan de hand van tien kenmerken aangeven of het voorlopige label volgens hem klopt of niet. Dit voorlopig label leek als een prikkel te zijn bedoeld om het voorlopig label naar een definitief label om te zetten. Wanneer er bijvoorbeeld wel al dubbel glas geplaatst is, kan hij dat doorgeven (met bewijsstukken zoals foto’s en/of offertes). Vervolgens worden de gegevens door een deskundige beoordeeld en het label definitief gemaakt. Dit definitieve energielabel is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van iedere woning. Deze actie is dus ook verplicht als de woning verhuurd wordt.

De verhuurders van huurwoningen onder de liberalisatiegrens  waren genoodzaakt voor de energie-index te kiezen. De  energie-index was nodig voor het bepalen van de maximale huur van de woning via het woningwaarderingsstelsel.

Wat veranderde was de wijze waarop een wettelijk verplicht energielabel werd aangevraagd, mocht de verhuurder niet kiezen voor de uitgebreide opname. Voor het aanvragen van het definitieve energielabel kon de eigenaar van een woning met DigiD inloggen, de woninggegevens aanpassen aan de hand van maximaal 10 vragen en waar nodig digitaal bewijs aanleveren. Een erkend deskundige controleerde deze gegevens op afstand. Na registratie ontving de eigenaar of diens gemachtigde die als verhuurder optreedt, automatisch het definitieve energielabel. Dit label bestond alleen nog uit een letter (van A, de zuinigste woningklasse, tot en met G). Het nieuwe energielabel koste enkele tientjes.
Het vernieuwde (eenvoudige) energielabel kon niet worden gebruikt voor het bepalen van de huurpunten in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Hiervoor was de energie-index nodig. Dit eenvoudige label kon wel worden gebruikt bij geliberaliseerde verhuring, omdat de huurprijs niet wordt afgestemd op het woningwaarderingsstelsel. Verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimte  waren daarom genoodzaakt om te kiezen voor de energie-index. Daarmee kon de maximale huurprijs worden berekend. Als de maximale huurprijs ook al op basis van de berekening op basis van het bouwjaar boven de verschuldigde huurprijs lag, kon er met inachtneming van deze gegevens wel een huurprijsverhoging worden doorgevoerd.

Het voorlopig label werd als een inschatting opgesteld. De waarde van het voorlopig label is daardoor beperkt. Een woning uit bijvoorbeeld 1938 die goed is geïsoleerd kan toch worden ingeschat op een laag energielabel als de energiebesparende maatregelen niet zijn geregistreerd.

De energie-index was een instrument op basis van vrijwilligheid
De energie-index van een woning is een getal dat uitdrukt hoe energiezuinig een woning is. De energie-index-methode werd vanaf 2015 niet meer automatisch gekoppeld aan een energielabel, maar alleen nog getalsmatig uitgedrukt in de energie-index. Een energie-index werd opgesteld door een erkend energie-adviseur. Deze expert controleerde de woning op ongeveer 150 kenmerken en berekende de energie-index. Hoe lager het getal, hoe beter de energiezuinigheid van de woning. De energie-index gaf een gedetailleerd beeld van de energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen nog mogelijk zijn. Hiermee was een exactere bepaling van de energieprestatie van een woning te berekenen. De energie-index was een vrijwillig instrument. Dit instrument werd voornamelijk door de professionele grote verhuurder  gebruikt. Met name woningcorporaties die sociale huurwoningen verhuren vroegen een energie-index aan, omdat hiermee de punten op grond van een woningwaarderingsstelsel toegekend kunnen worden.

De punten worden berekend aan de toegekende energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst

Als de verhuurder een huurovereenkomst sluit, maar bij aanvang van de huurovereenkomst geen energie-index aanwezig is, dan moest de aanvangshuurprijs worden beoordeeld zonder punten die aan een energie-Index toegekend kunnen worden. De woning moet  bij aanvang van de huurovereenkomst de beschikking hebben over een Energie-Index.

Dit gold ook als de verhuurder een maand na aanvang van de huurovereenkomst de energie-index aanvroeg.  Dat de aanvangshuurprijs moet worden beoordeeld naar de situatie zoals die was bij aanvang van de huur is bepaald in artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Een strikte toepassing van de wet moet daarom tot het oordeel leiden dat aan de woonruimte geen punten kunnen worden toegekend voor de energie-index (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, WR 2014,108). In dat geval werd in het WWS teruggevallen op het bouwjaar van het gehuurde, 1916, en dat leverde geen punten op. De Huurcommissie had op basis hiervan  uitspraak gedaan en kwam voor wat betreft de toegekende punten voor wat betreft de energie-index op 0 punten uit. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:10066) van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid geen verandering van dit standpunt kon brengen. Hoewel artikel 5 lid 2 van Het Besluit huurprijzen woonruimte de mogelijkheid geeft om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken zag de rechter hier geen reden toe. Dit artikel was  geschreven voor situaties die niet als standaard kunnen worden aangemerkt. Het gehuurde was een doodnormaal appartement, zodat niet kon worden geoordeeld dat de aard van de woonruimte een andere beoordeling rechtvaardigde. Doordat  de verhuurder niet aan de verplichting heeft voldaan tot het overhandigen van het energielabel behorende bij de energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, konden de punten behorende hierbij niet meetellen. Voor de afwezigheid van de energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst had de verhuurder geen enkele rechtvaardiging kunnen geven. De energie-index was volgens de kantonrechter bedoeld om te bevorderen dat woningen energiezuiniger worden en het verzuim om de huurder te informeren over de energie-index is zelfs een boete gesteld. Dit gaf aan welk belang de wetgever hecht aan de energie-index. De verhuurder heeft ook zelf belang bij de aanwezigheid van een energie-index, omdat zij daarmee tot een hogere huurprijs kan komen. Van de verhuurder  mocht, met andere woorden, een actiever opstelling worden verwacht op dit punt. Nu de verhuurder het zelf in de hand had om de extra punten voor de energie-index te verkrijgen en nu geen sprake is van een bijzondere tijdsdruk of een andere bijzondere omstandigheid oordeelde de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden niet wordt voldaan aan de eis dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat met de energie-index geen rekening werd gehouden.

Bij een energie-index hoorde een energielabel

Bij een energie-index ontvangt de woningeigenaar automatisch een definitief energielabel op het moment dat de Energie-Index wordt geregistreerd in de bestanden van het Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Dat energielabel is weer nodig als de woning verhuurd wordt. Met slechts de aanwezigheid van een energie-index werd niet voldaan aan de voorwaarden om een woning te kunnen verhuren.

De nieuwe rekenmethode ter bepaling van de energie-index werd aangeduid als “Nader Voorschrift”. Deze methode leidde tot een andere energie-index, voortaan aangegeven met cijfers in plaats van de letters A t/m F (zoals toegepast bij het energielabel zoals tot en met 2014 werd afgegeven). De verschillen ontstaan doordat de bepalingsmethode voor de energie-index verder is verfijnd. Het energielabel kwam tot stand op basis van de KvINL-certificeringsregeling BRL9500-01, het Opnameprotocol in ISSO-publicatie 82.1 en de geattesteerde rekentool. Vanaf 1 januari 2015 is voor het vaststellen van de energie-index in opdracht van de overheid de eerdergenoemde ‘Nader voorschrift’ berekenmethode opgesteld. Deze aanvulling zou in principe tot hetzelfde resultaat moeten leiden als wanneer de berekening via de methode van het energielabel van voor 1 januari 2015 zou zijn gedaan. Maar in de praktijk bleek dat een afwijking in resultaten door de verfijnde methode niet volledig te voorkomen was. De getalswaarde van de energie-index die via het “Nader Voorschrift” naar voren kwam, was daarom niet vergelijkbaar met de getalswaarde die via de bepalingsmethode werd berekend die tot en met 2014 werd toegepast. Deze andere verfijnde methode van berekening zorgt er voor dat bij een paar procent van de woningen de nieuwe methode zelfs één of twee labelstappen kan verschillen.

Voor de energie-index doorliep de verhuurder dezelfde procedure als bij het energielabel van vóór 2015. De uitkomst van de berekening werd alleen niet meer vertaald in een energielabelklasse. De energie-index telt mee bij het vaststellen van de maximale huurprijs van een sociale-huurwoning. Bij registratie in de database van RVO.nl, verstrekt RVO.nl gratis een definitief energielabel dat de verhuurder kan gebruiken om aan de wettelijke plicht te voldoen inhoudende dat een woning slechts mag worden verhuurd als de verhuurder in bezit is van een energielabel. Als woningen erg op elkaar lijken was het mogelijk om op basis van representativiteit sneller en goedkoper meerdere woningen tegelijk te laten voorzien van een energie-index. Het definitieve energielabel is herleid van de energie-index en is gebaseerd op 10 kenmerken van de woning. Dit gaf een goede eerste indruk van de energiezuinigheid.

Overgangsregeling 

Aedes (branchevereniging voor woningcorporaties) had afspraken gemaakt met het ministerie van BZK om problemen bij de uitvoering van de bepaling van de waardering te voorkomen. STEP-projecten (Stimuleringsregeling energieprestatie huursect