Erfgenamen van de overleden huurder zijn spoorloos

Na het overlijden van de huurder eindigt de huurovereenkomst van rechtswege na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder heeft de bevoegdheid om de woning na verloop van deze termijn bij afwezigheid van erfgenamen te betreden. De verhuurder mag bij onduidelijkheid over de aanwezigheid van erfgenamen niet eerder de woning betreden dan na verstrijken van de periode van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen/vernietigen als in de algemene voorwaarden, die bij de huurovereenkomst zijn gevoegd, is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst in eigendom van de verhuurder geraken. Door deze bepaling in de algemene voorwaarden kan veel administratieve rompslomp worden voorkomen.

Tijdstip overlijden
Als het tijdstip van overlijden niet bekend is, dan kan de verhuurder informeren bij de gemeente in de plaats waar de huurder is overleden. Op grond van de Wet op de Lijkbezorging dient een persoon binnen vijf dagen na het overlijden te worden begraven. Mochten er geen erfgenamen aanwezig zijn die zorg dragen voor de begrafenis van de overledene, dan dient de gemeente daarvoor zorg te dragen.

Wet op Lijkbezorging
De gemeente mag dan op grond van de Wet op de Lijkbezorging de kosten van de begrafenis op de inboedel verhalen. De gemeente heeft hiermee in ieder geval binnen de wettelijke termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder een sterker recht dan de verhuurder waar het gaat om verhaal van de kosten van lijkbezorging op de inboedel van de overledene. Als na de genoemde termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder de inboedel is overgegaan op de verhuurder op grond van de bepalingen in deze algemene voorwaarden, dan lijkt de gemeente de kosten van lijkbezorging slechts te kunnen verhalen ten laste van de bankrekening van de overledene. De eigendom van de roerende zaken is immers na verloop van deze periode van twee maanden overgegaan op de verhuurder als partijen dit zijn overeengekomen door een beding in de algemene voorwaarden.

Risico volksgezondheid
Als de verhuurder redenen heeft te veronderstellen dat het gehuurde na het overlijden van de huurder langdurig onbewoond blijft staan wegens een bewaarplicht van zaken in het gehuurde en er redenen zijn om aan te nemen dat de woning ernstig vervuild is, dan kan de verhuurder de GGD inschakelen. De GGD kan door een binnentredingsbevel, dat door de afdeling Milieu Bouwzaken kan worden afgegeven, onderzoeken wat er precies in de woning ligt. Het binnentredingsbevel geeft alleen de mogelijkheid de zaken te verwijderen die een gevaar voor de volksgezondheid vormen. Deze afdeling onderzoekt ook bij de energiemaatschappij of de woning nog niet is afgesloten van het energienetwerk. De GGD kan niet worden ingeschakeld als de verhuurder de toestand in de woning wenst te onderzoeken zonder dat er aanwijzingen zijn dat er een risico is in het kader van de volksgezondheid.

Bewaarplicht
Zonder deze bepaling in de algemene voorwaarden heeft de verhuurder een bewaarplicht en dient hij de in de woning aangetroffen zaken op te slaan en op verantwoorde wijze te beheren. De verhuurder kan de rechtbank verzoeken een vereffenaar aan te stellen om de lopende zaken naar behoren af te wikkelen (artikel 4:204 BW). Als er een vereffenaar is benoemd dan moeten de zaken worden bewaard.

De vereffenaar
De verhuurder kan het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Directie Vastgoed Regionale directie West (Afdeling Onbeheerde Nalatenschappen, Korte Voorhout 7, Postbus 16700, 2500 BS Den Haag , Tel.: 070-4246139, Fax: 070-424 6199), verder te noemen RVOB, of een notaris consulteren om na te gaan of er een testament is en onderzoeken of er erfgenamen zijn. De Staat heeft de wettelijke taak om de onbeheerde nalatenschappen in ontvangst te nemen en ze – waar het goederen betreft – om te zetten in geld. Als de nalatenschap gedurende twintig jaar onbeheerd blijft, valt deze toe aan de Staat. Het RVOB is de dienst die de onbeheerde nalatenschappen afwikkelt namens de Staat.

Het RVOB doet onderzoek bij het testamentenregister, het boedelregister, de gemeentelijke basisadministratie, akte van overlijden en de belastingdienst naar de aanwezigheid van erfgenamen. Daarnaast kan het RVOB proberen of zij informatie kan krijgen over degene die de begrafenis heeft geregeld. De woningcorporatie kan vervolgens contact opnemen met de erfgenamen. De taak van de RVOB lijkt te zijn beëindigd bij het vinden van erfgenamen. Deze erfgenamen dienen immers vervolgens verder tot de afwikkeling van de nalatenschap over te gaan.

Mochten naar aanleiding van dit onderzoek geen erfgenamen bekend zijn, dan is het RVOB in haar hoedanigheid als zaakwaarnemer bevoegd het gehuurde binnen de termijn van twee maanden huurbescherming na het overlijden van de huurder te betreden. Door zaakwaarneming worden de belangen van de eventuele erfgenamen behartigd. Het laten dienen van de woning als opslagplaats van de zaken van de overleden is immers een kostbare zaak. De huurovereenkomst is na verloop van twee maanden na het einde van het overlijden van de huurder weliswaar beëindigd, doch de erven zullen kunnen worden belast met de schade (zijnde de gederfde huurpenningen) gedurende de periode dat de woning als opslagplaats voor de goederen heeft gediend. Het is dan ook in het belang van de erven dat de maandelijkse opslagkosten ten behoeve van de opslag van deze zaken zo laag mogelijk wordt gehouden door de zaken op minder kostbare wijze in een opslagplaats op te laten slaan.

Het RVOB maakt door middel van een boedeltaxatie en het maken van foto’s van de boedel de waarde van de boedel inzichtelijk. Het RVOB gaat ook na welke saldi op bankrekeningen op naam van de huurder staan. Mocht de boedel te weinig waarde vertegenwoordigen om de kosten van ontruiming te dekken, dan geeft het RVOB de opdracht terug aan de verhuurder. De verhuurder weet dan door dit onderzoek hoe de woning aan wordt getroffen. Het RVOB brengt voor dit onderzoek tot dit moment geen kosten in rekening. De kosten zijn voor rekening van de belastingbetaler. Dit is gunstig voor de verhuurder. De verhuurder weet door de beschikbaar gestelde informatie dat er niet zonder meer erfgenamen traceerbaar zijn en men heeft een taxatie van de inboedel. Deze taxatie zal altijd laag zijn als het RVOB de zaak terug zou geven wegens gebrek aan baten. In het geval de verhuurder in eerste instantie via de rechter een vereffenaar aan zou laten wijzen, dan zou de verhuurder aanzienlijke kosten moeten maken om deze informatie te achterhalen.

RVOB treedt op als vereffenaar
Het RVOB treedt in beginsel op als vereffenaar als uit het onderzoek geen erfgenamen zijn aangetroffen en de boedel de kosten van vereffening overtreft. Een vereffenaar is belast met de afwikkeling van een erfenis. Ook wanneer er erfgenamen zijn, die hun erfenis geheel of ten dele onbeheerd laten, kan het RVOB deze rol op zich nemen. Het RVOB wordt hiertoe benoemd door de rechtbank.

De vereffenaar zal dienen te beslissen wat er met de inboedel gedaan moet worden. Er is geen maximum termijn aan de bewaarneming verbonden. De taken van de vereffenaar zijn:

  • Het opmaken van een notariële boedelbeschrijving en deze ter inzage leggen bij de boedelnotaris of bij de griffie van de sector kanton (artikel 4:211 lid 3 BW).
  • Oproeping van de schuldeisers om hun vorderingen vóór een door de kantonrechter bepaalde datum bij de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, bij hemzelf in te dienen (artikel 4:214 BW).
  • Het ten gelde maken van de boedelgoederen (artikel 4:215 BW).
  • Neerleggen van de rekening en de verantwoording en de uitdelingslijst. Een vereffenaar is verplicht binnen zes maanden nadat de voor het indienen van vorderingen gestelde tijd is verstreken, een rekening en verantwoording benevens een uitdelingslijst ten kantore van de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, ter griffie van de rechtbank ter kennisneming van een ieder neer te leggen. De kantonrechter kan deze termijn verlengen (artikel 4:218 BW).
  • Uitkering doen aan schuldeisers (artikel 4:220 lid 1 BW).
  • Opsporing doen naar de erfgenamen (artikel 4:225 BW.

Is de vereffening voltooid en met een overschot geëindigd, dan geeft een door de rechter benoemde vereffenaar de overgebleven goederen af aan de erfgenamen dan wel, indien de nalatenschap ingevolge artikel 4:13 BW is verdeeld, aan de echtgenoot van de erflater. Zijn er geen erfgenamen, is het niet bekend of er erfgenamen zijn, of zijn de erfgenamen niet bereid de goederen in ontvangst te nemen, dan geeft hij deze goederen aan de Staat af (artikel 4:226 lid 1 BW).
Zijn de erfgenamen die zich tot de inontvangstneming bereid tonen, slechts tot een deel van de nalatenschap gerechtigd, dan draagt de vereffenaar zorg dat de nalatenschap eerst wordt verdeeld. Daarna geeft hij hetgeen is toegedeeld aan erfgenamen die onbekend zijn of hebben nagelaten tot de verdeling mede te werken, aan de Staat af (artikel 4:226 lid 2 BW).

Verwachte opbrengst is lager dan de kosten
Mocht het RVOB de zaak aan de verhuurder verder in behandeling geven wegens te verwachten weinig opbrengsten uit verkoop van de inboedel, dan dient de verhuurder de zaken op te slaan en op verantwoorde wijze te beheren als er in de algemene voorwaarden niet is overeengekomen dat de inboedel van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen. Als er geen erfgenamen aanwezig zijn, dan blijven deze kosten en schade in de vorm van gederfde huurpenningen voor rekening van de verhuurder.

Als de inboedel aantoonbaar weinig waarde heeft is het wellicht verstandig de inboedel te vernietigen als er geen erfgenamen bekend zijn en er nog geen vereffenaar is benoemd. Door aanwezigheid van het taxatierapport van de inboedel kan de verhuurder een inschatting maken van de kosten van een eventuele claim van een opduikende erfgenaam. De verhuurder kan schadeplichtig worden als er toch iemand aanspraak op de inboedel maakt. De verhuurder doet er verstandig aan de zaken niet te verkopen. De opbrengst moet dan immers de eventuele opbrengst verdelen met andere crediteuren. De opbrengst mag niet zonder meer in “de eigen zak worden gestoken”.