Woningwaardering vanaf 1 oktober 2015 en 1 oktober 2016 tot heden

De WOZ-waarde van een huurwoning speelt in het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) een rol vanaf 1 oktober 2015. De gewildheid en de locatie van een huurwoning komen naar de mening van de wetgever zo beter tot uitdrukking bij de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs. Dat prijs, kwaliteit en marktwaarde in het woningwaarderingsstelsel waarin de WOZ-waarde niet meetelt zo weinig met elkaar samenhangen, vindt in de eerste plaats zijn oorzaak in het op grote schaal toegepaste sociale huurbeleid. De kern van het nieuwe beleid is dus dat de WOZ-waarde van de woning een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel uit gaat maken.

Het nieuwe beleid schaft punten af voor woonomgeving, schaarstepunten en hinderlijke situaties
Naar de mening van de wetgever wordt, door in de huurprijs de lokale marktsituatie mee te gaan wegen, investeren in nieuwe huurwoningen aantrekkelijker. De wetgever acht dit belangrijk voor de doorstroming. Een concreet voorbeeld ter verduidelijking. Een woning gelegen in het centrum van Amsterdam die wat betreft bouwkundige kwaliteiten en grootte en omgevingsfactoren te vergelijken is met een woning in het centrum van Den Helder konden volgens het woningwaarderingsstelsel dat vóór 1 oktober 2015 van toepassing was, gewaardeerd worden op dezelfde huurprijs. De woning in het centrum van Amsterdam zal daarentegen een aanzienlijk hogere WOZ-waarde hebben, dan de woning in Den Helder. Met het huidige woningwaarderingsstelsel speelt voor de bepaling van de maximumhuurprijs de WOZ-waarde van de woning voor 25% mee. De huurder gaat dus op termijn (langere uitloop huurprijsverhoging wegens hogere maximumhuurprijs) of direct bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst, extra betalen voor een woning op een gewilde locatie, als door deze locatie de WOZ-waarde ook hoger ligt dan voor een woning op een minder gewilde locatie. Ik wil met dit voorbeeld niets in het nadeel van Den Helder zeggen. Het moge duidelijk zijn dat een woning in het centrum van Amsterdam gewilder is dan voor een woning in Den Helder of een andere willekeurige provinciestad in Nederland. Het afschaffen van de puntenaftrek voor hinderlijke situaties is het gevolg van de invoering van de WOZ-waarde. Als er hinderlijke situaties aanwezig zijn, dan zal dit van invloed zijn op de WOZ-waarde, hetgeen vervolgens het aantal punten die een woning toe kan komen, beïnvloedt.

De wetgever acht de inkomensafhankelijke huurverhoging ook belangrijk voor de doorstroming van de huurder. Ik heb de indruk dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet het gewenste resultaat heeft bereikt en dat het kabinet nu deze nieuwe maatregel neemt om alsnog het gewenste resultaat van doorstroming van de huurders te bewerkstelligen. De inkomensafhankelijke verhoging was immers bedoeld om de doorstroming van de huurders te bewerkstelligen. Daar is echter weinig van terecht gekomen, omdat er gewoon niet voldoende betaalbare woningen voor de huurders beschikbaar zijn en de maximumhuurprijzen op de gewilde locaties inmiddels zijn bereikt zonder dat dit doorstroming bewerkstelligd heeft. Dat met het huidige waarderingsstelsel een woning op een toplocatie in Amsterdam dezelfde maximumhuurprijs heeft als een woning in een willekeurig stad ergens anders in het land, roept wellicht ook vraagtekens op. Hoe het ook zij: de inmiddels ingevoerde regelgeving is dus meer gericht op het maximeren van de huurprijs, dan op het realiseren van een betaalbare huurprijs voor de huurder. Daarnaast komt de woning door dit gewijzigde beleid op de gewilde locaties met het nieuwe stelsel veelal uit op een geliberaliseerde huurprijs. Aangezien de wetgever meer woningen in het geliberaliseerde stelsel wenst te zien, komt dit nevenverschijnsel de wetgever goed uit. In dit stuk werk ik de achtergronden verder uit.

Argumenten om schaarstepunten af te schaffen
In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt het vervallen van de schaarstepunten als volgt onderbouwd: “De meest recente wijzigingen hebben geleid tot het opnemen van een waardering voor de energieprestatie van een woning, en tot extra punten voor woningen die in een schaarstegebied liggen. Bij dit laatste gaat het om een aantal regio’s met grote druk op de woningmarkt. Voor zover er inhoudelijk vraagtekens worden gezet bij het stelsel betreft dit het feit dat alleen objectieve kwaliteitskenmerken worden gemeten. Subjectieve voorkeuren voor bepaalde kwaliteitskenmerken, zoals uitstraling van een individuele woning en de locatie, die bij koopwoningen voor een substantieel deel de prijs bepalen, worden vooralsnog in het stelsel niet gewaardeerd. Het opnemen van de schaarstepunten kwam hier gedeeltelijk aan tegemoet. Bij de schaarstepunten gaat het echter om een waardering op regioniveau, terwijl een waardering op het niveau van (de locatie van) de individuele woning beter zou zijn. Het ligt dan voor de hand om de WOZ-waarde een rol te geven, juist omdat deze informatie geeft over consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau. Een andere overweging om het woningwaardingsstelsel aan te passen is gelegen in de wens om het stelsel te vereenvoudigen”.

Het heeft er dus alle schijn van dat in de gebieden waar de schaarstepunten werden bereikt de grens was bereikt aan de mogelijkheid om de huur te verhogen, omdat vaak de maximale huurprijs was bereikt. Door de WOZ-waarde mee te laten tellen zal de maximumhuurprijs van de woningen in de Randstad veelal worden verhoogd en krijgen verhuurders in de schaarstegebieden extra ruimte om de huur te verhogen. In de krimpgebieden neemt de maximumhuurprijs af met een percentage tussen de 2,5% en 5%. Volgens de Woonbond (Brief van de Woonbond aan de commissie van Wonen en Rijksdienst van 4 november 2014, kenmerk V14.911) vindt een verschuiving van punten van krimpgebieden naar schaarstegebieden plaats, waardoor de belangen van verhuurders en hun verdiencapaciteit worden gediend. In de krimpgebieden werd de maximumhuurprijs toch nooit gevraagd, dus maakt het de verhuurder weinig uit of van een maximumhuurprijs iets af wordt gehaald. Voor de verhuurder van schaarstegebieden geeft dit de mogelijkheid om de maximumhuurprijs op te krikken. In schaarstegebieden wordt de maximumhuurprijs vaak wel gehaald.

Het Besluit huurprijzen woonruimte is gewijzigd. In het herziene stelsel zijn de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) – zoals hierboven al gezegd – vervangen door een waardering op basis van de WOZ-waarde. Met deze vereenvoudiging weegt de WOZ-waarde voor ongeveer een kwart mee in het puntentotaal. Het aantal te verdelen punten op basis van de WOZ-waarde wordt voor de helft verkregen op basis van de absolute waarde van de woning (het aantal euro’s) en voor de helft op basis van de WOZ-waarde per m². Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders zijn – zoals boven al vermeld – ook de zogeheten schaarstepunten (‘Donnerpunten’) vervallen in de 10 regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

Eenmalige verlaging huurprijs
Door het schrappen van de schaarstepunten verandert het puntenaantal van de gemiddelde woning. Om de daarbij behorende maximale huurprijs ongewijzigd te laten wordt de prijs per WWS–punt daarom eenmalig aangepast met -3,8%.

Ik vermoed overigens dat deze aanpassing wel eens vergeten zal worden. De opname van de WOZ-waarde in het WWS leidt tot verandering van nagenoeg alle maximale huurprijzen in Nederland. In een aantal gevallen zal de maximale huurprijs door de voorgenomen wijziging onder de feitelijke huurprijs komen te liggen. De huurprijsregulering geeft huurders dan de mogelijkheid om een huurprijsverlaging voor te stellen aan de verhuurder, tot het niveau van de lagere maximale huurprijs, eventueel gevolgd door een procedure bij de huurcommissie.

De uitloop van de huurprijs kan worden gewijzigd
Ook kunnen er gevallen zijn waarin de maximale huurprijs beduidend hoger kan worden dan met het woningwaarderingsstelsel dat gold tot 1 oktober 2015. Dat leidt echter niet tot een hogere huurprijs (de verhuurder zal zich dienen te houden aan de maximum jaarlijkse verhogingspercentages). Wel is het mogelijk dat een verhuurder een hogere huurprijs weet te realiseren met een eerstvolgende huurverhoging of bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder. De verhuurder kan de aanvangshuurprijs op gewilde locaties meer dan nu het geval is boven de liberalisatiegrens uittillen. Dat de huur voor een nieuwe huurder ineens veel hoger kan uitvallen, is nu ook vaak al het geval. Je ziet vaak dat een dergelijke huurder zich dan later realiseert dat zijn buren minder betalen voor soortgelijke woonruimte en daarover klaagt. Ik leg dan altijd uit dat dit mogelijk is vanwege de contractsvrijheid tussen partijen en de mogelijkheid van de huurder om de huurprijs te stellen op de maximale huurprijs van deze woning.

Mogelijkheid van bezwaar van de huurder tegen de WOZ-beschikking
De huurder heeft belang bij openbaarheid van de WOZ-beschikkingen. De Waarderingskamer wijst op de Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en heeft enkele technische aanpassingen voorgesteld (Stb. 2014, 129). Ingevolge deze wet worden de WOZ-waarden van woningen openbaar en voor iedereen toegankelijk.

De Wet WOZ voorziet in een regeling voor huurders inzake een WOZ-beschikking. Een huurder is al belanghebbende op grond van de artikelen 24, derde lid, onderdeel b, en 26 van de Wet WOZ, en een huurder kan daarom een beschikking ontvangen omtrent de WOZ-waarde en zo nodig bezwaar maken. In de toelichting wordt verwezen naar eerdere plannen om de WOZ-waarde bij de woningwaardering te betrekken. Het meest recente plan dateert uit 2007 (Nieuw huurbeleid). In totaal gaat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs bepalen.

De Waarderingskamer heeft dan ook aangegeven dat gemeenten bij het verzenden van WOZ-beschikkingen in de eerste 8 weken van het kalenderjaar ook een beschikking zullen moeten toezenden aan de huurders. De laatste WOZ-waarde die door de gemeente is vastgesteld, is geldend. Het heeft geen zin om met een eigen taxatie, die WOZ-waardering te bestrijden. Gemeenten dienen tevens al vanaf juli 2015 rekening te houden met een reëel belang bij de huurder. In juli 2015 zullen huurders namelijk een voorstel tot huurverlaging moeten doen indien zij menen dat het gebruik van de WOZ-waarde moet leiden tot een huurverlaging per 1 oktober 2015. Een huurder die niet eerder een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan zich hierdoor al in juli 2015 tot de gemeente wenden voor een WOZ-beschikking waarbij hij aangeeft dat hij een belang heeft bij een mogelijke huurverlaging.

De Huurcommissie heeft de mogelijkheid om de geldende WOZ-waarde te verkrijgen van de gemeente. Daar waar de WOZ-waarde ter discussie staat en dit een beslissende invloed kan hebben in een huurprijsgeschil, zal de Huurcommissie kunnen beslissen tot aanhouding van de huurprijsprocedure in afwachting van een beslissing op bezwaar door de gemeente en/of een beschikking op beroep door de administratieve rechter. Aanhouding kan in dergelijke gevallen leiden tot een langere procedure. De verwachting is dat de voorgestelde wijziging zal leiden tot een vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel en dat de daaruit voortvloeiende grotere inzichtelijkheid bij zal dragen aan het verminderen van geschillen. Het uitgangspunt is dat voor de gehuurde woning een afzonderlijke WOZ-beschikking voorhanden zal dienen te zijn waarin de waarde van de woning is vastgesteld. In het Woningwaardingsstelsel staat expliciet dat de WOZ-waarde is ‘de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken’.

Punten voor de WOZ-waarde vanaf 2018 en 2019:
DE voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 44.284 (2018) en € 47.960 (2019): door 1 punt per € 8.747 (vanaf 1 juli 2018 geïndexeerd met 5,9 % van die waarde en met ingang van 1 juli 2019 een bedrag van € 9.474 per punt. (zie Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019. Brief Minister drs. K.H. Ollongren 1 februari 2018  en Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 )

Deze ondergrens van respectievelijk € 44.284 (2018) en € 47.960 (2019) dient als vervangende WOZ-waarde te worden gehanteerd voor woningen met een werkelijke WOZ-waarde lager dan deze ondergrens. Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 juli 2016 bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage zoals in januari door het CBS gepubliceerd, met afronding naar boven op hele centen.

Als de WOZ-waarde ontbreekt, dan dient de ondergrens van € 44.284 (basis 2018) en € 47.960 (2019) te worden gehanteerd. Het is mogelijk dat een verhuurder een gedeelte van een pand als zelfstandige woonruimte verhuurt. Mag een verhuurder bij de berekening van de WOZ-waarde van het gehuurde uitgaan van een evenredig gedeelte van het gehele pand? Met andere woorden: als het pand in zijn geheel 358 m² woonoppervlakte heeft en het gehuurde heeft een oppervlakte van 60 m² en de WOZ-waarde van het gehuurde is niet afzonderlijk vastgesteld, mag de verhuurder de WOZ-waarde dan berekenen op basis van de totale waarde van het pand (€ 923.000)? Deze vraag werd in de hiernavolgende procedure door een verhuurder in een procedure aan de kantonrechter ter beoordeling voorgelegd. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 5 april 2017 ECLI:NL:RBMNE:2017:1805 van oordeel dat het in de bijlage genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Met ingang van 2015 is het Besluit huurprijzen woonruimte immers aangepast, als gevolg waarvan de WOZ-waarde van een pand een belangrijke invloed heeft gekregen op de vast te stellen huurprijs. Dit betekent dat ook de huurder belanghebbende is geworden bij het vaststellen van de WOZ-waarde en dat ook de huurder zich tegen de vastgestelde WOZ-waarde kan verzetten. De WOZ-waarde kan immers directe gevolgen hebben op de vast te stellen huurprijs. Als geen aparte WOZ-waardes worden vastgesteld voor zelfstandige wooneenheden als huurder van verhuurder huurt, ontstaat derhalve – als verhuurder zou worden gevolgd in zijn redenering – de situatie dat de huurder wordt geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een heel pand, waarvan het door hem gehuurde slechts een onderdeel vormt. In de regel zal de huurder bij het vaststellen van een dergelijke WOZ-waarde niet als belanghebbende zijn aangemerkt, zodat hij verstoken blijft van de mogelijkheid bezwaar te maken tegen deze beschikking. Verder is het de vraag of het simpelweg delen van de totale WOZ-waarde door het gehuurde aantal vierkante meters leidt tot een juiste WOZ-waardering. Het is immers denkbaar dat ruimtes op verschillende verdiepingen in dit kader anders gewaardeerd moeten worden.

Bij dit alles komt dat de Wet waardering onroerende zaken in artikel 16 de mogelijkheid kent om een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen voor een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De verhuurder had er dus voor kunnen kiezen om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen.
Alles bij elkaar genomen was de kantonrechter van oordeel dat in gevallen als het onderhavige – waarin geen afzonderlijke WOZ-beschikking bestaat voor een gehuurde eenheid terwijl die wel aangevraagd zou kunnen worden – niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-beschikking van een groter pand, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Nu niet uit de voorhanden WOZ-beschikking kan worden afgeleid wat een reële WOZ-waarde van het gehuurde is, had het op de weg van de verhuurder gelegen om hiervoor een zorgvuldige berekening over te leggen. De verhuurder doet er dus goed aan om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen, zodat op basis van deze WOZ-beschikking de punten voor wat betreft de WOZ-waarde kunnen worden vastgesteld.
– die waarde, gedeeld door het aantal m² van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de onderdelen 1 en 2, en vervolgens gedeeld door € 120 (€ 135 = prijsbasis 2018): door een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.

In dezelfde zin (dat door de Huurcommissie de puntentelling niet conform het wettelijke systeem was berekend) werd ook beslist door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 10 november 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:8330. De verhuurder heeft een taxatierapport van een erkende makelaar naar de Huurcommissie opgestuurd en een exemplaar ter zitting aan de Huurcommissie overgelegd. De Huurcommissie heeft dit rapport ingezien. De waarde van deze woning werd getaxeerd op € 195.000. De Huurcommissie stelde het aantal punten voor de WOZ-waarde vast op 77 punten. Dit puntenaantal was gebaseerd op het genoemde rapport. Volgens de kantonrechter was de uitspraak van de Huurcommissie niet conform de wettelijke regeling. Het wettelijke systeem biedt geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van een WOZ-beschikking van de gemeente. Met andere woorden: het taxatierapport mag niet bij de puntenwaardering worden betrokken. Slechts het aantal punten dat overeenkomt met de destijds geldende minimumwaarde (€ 40.480,00) mag worden meegenomen. Dat komt neer op 16 punten. De kantonrechter geeft nog ten overvloede mee dat het interne beleid van de Huurcommissie geen afwijking van het wettelijk regime rechtvaardigt.

Helaas betrok de rechter niet bij haar oordeel artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte . Volgens dit artikel kan de rechter kan afwijken van het woningwaarderingsstelsel ‘indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’. Deed zich hier een mogelijkheid voor dat volgens dit artikel zou kunnen leiden tot een ander oordeel dan de kantonrechter had gegeven? De afwijkingsmogelijkheid ziet op woonruimte met een bijzondere aard waaraan de wettelijke systematiek geen recht doet, maar kan niet worden toegepast ter herstel van een administratieve omissie (Rb. Amsterdam 20 juli 2015, WR 2016/31, r.o. 12).
De WOZ-waarde van de zaak wordt bepaald aan de hand van de staat die de zaak heeft op 1 januari van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dit betreft de toestandspeildatum. Deze peildatum wordt bij waardeveranderingen als gevolg van renovaties, verbouwingen of splitsing (fictief) berekend naar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (art. 18 lid 3 Wet WOZ).
Wat is er aan de orde als de verbouwing zoals door de verhuurder gesteld pas was afgerond in mei 2016 en de gemeente pas in deze maand een omgevingsvergunning met huisnummerbeschikking had verleend?
Er zijn verschillende uitgangsposities mogelijk. Uit het vonnis blijkt niet wat er van toepassing was.
– Het is mogelijk dat de verbouwing al in 2015 was begonnen en in december 2015 was afgerond. Als dat het geval is geweest dan moet de woning worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2016 (toestandspeildatum). Deze waarde wordt dan (fictief) berekend naar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op 1 januari 2015. De verbouwing heeft dan door deze fictieve berekening weerslag gekregen in de WOZ-beschikking, want de waarde is berekend naar de toestand van de woning per 1 januari 2016
– Als de woning op 1 januari 2016 in aanbouw was, dan kan op basis van artikel 17 lid 4 Wet WOZ worden uitgegaan van de grondwaarde en de bouwkosten. Volgens de toelichting op het Woningwaarderingsstelsel berekent men de WOZ-waarde van een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ – in dit geval de woning – als ware de bouw voltooid. Het Woningwaarderingsstelsel wijzigt de WOZ-waarde dus naar een waarde die overeenkomt naar een waarde van een woning waarvan de bouw gereed is gekomen.
– Als er niet sprake was van een woning in aanbouw op 1 januari 2016 en de woning was op 2 mei 2016 al afgerond, dan kan er met bovenstaande manieren van berekening geen rekening worden gehouden met de WOZ-waarde op 1 januari 2016. Het is dan niet mogelijk een WOZ-beschikking te krijgen over 2016 waarin de waarde van deze verbouwing al zit opgenomen. Als de WOZ-waarde vastgesteld wordt op 1 januari 2017, dan wordt immers de waardepeildatum van 1 januari 2016 naar de toestandspeildatum van 1 januari 2017 als uitgangspunt genomen. In dit geval zou een beroep op artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte gerechtvaardigd zijn. De verhuurder kan immers de kwaliteit van de woning prima onderbouwen met een WOZ-taxatierapport als bewijsmiddel. Wellicht is hier ook een beroep op artikel 6:248 BW op zijn plaats.

Uit deze uitspraak is niet duidelijk welke situatie zich heeft voorgedaan. Het woningwaarderingsstelsel houdt geen rekening met een dergelijke situatie. Alleen in de laatst geschetste situatie zou dit met behulp van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte gecorrigeerd kunnen worden.
Voor de bepaling van de positie van de verhuurder is het dus van belang de verschillende posities uit elkaar te houden.

Voorbeelden van berekende punten ten behoeve van de WOZ-waarde
Er wordt uitgegaan van een drempelwaarde van € 47.960 (prijsbasis 2019).
Dit drempelbedrag leidt bij een containerwoning met een oppervlakte van 24 m² en een WOZ-waarde van € 6.000 tot het volgende puntenaantal voor de WOZ-waarde:

€ 47.960 vanaf 1 januari 2019 /€ 9.474 = 5,06
€ 47.960 vanaf 1 januari 2019/147/24 = 13,59+
Totaal = 19 Punten (afgerond)

Bij het niet toepassen van de drempelwaarde van € 47.960 (prijsbasis 2018) zou het puntenaantal uitkomen op 3 punten (afgerond).

Bij een woning met een oppervlakte van 100 m² en WOZ-waarde van € 225.000 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde voor het jaar 2018 als volgt berekend:

€ 225.000/€ 9.474 = 23,74
€ 225.000/147/100 = 15,30+
Totaal = 39 Punten (afgerond)

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en indien ten aanzien van een dergelijke woning het totaal aantal punten 110 of meer is na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8, 12 en 14, worden minimaal 40 punten toegekend. De geactualiseerde WOZ-waarden zijn doorgerekend naar de peildatum 1 januari 2017. (Zie Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019. Brief Minister drs K.H. Ollongren 1 februari 2018)
Ingevolge het Besluit huurprijzen woonruimte is bepalend dat de woning minimaal 110 punten kent voor de onderdelen die niet worden gewaardeerd op basis van de WOZ. Deze categorie nieuwbouw krijgt vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde. Daarmee kan de verhuurder in alle gevallen ervoor kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.
In het WWS wordt verduidelijkt dat deze regeling ook geldt indien de woning is tot stand gekomen na een ingrijpende renovatie waarbij de energieprestatie op het niveau is gebracht van een nieuwbouwwoning zoals bepaald door het Bouwbesluit 2012.
Hierbij is ook van belang dat een dergelijke ingrijpende renovatie gecombineerd kan worden met een functiewijziging van het betrokken gebouw. Dit geldt bijvoorbeeld bij ombouw van een kantoor tot meerdere woningen.
Als een renovatie niet leidt tot een woning die inzake de energieprestatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw kunnen wel extra punten worden toegekend op basis van de investeringen.
Het gaat daarbij om 0,2 punt per investering van € 1000. Daarbij kan deze puntentoekenning uitsluitend plaatsvinden indien de renovatie heeft geleid tot een investering van meer dan € 10.000. Onderstaand ga ik hier verder op in.

De gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter van deze kleine woningen is aanmerkelijk hoger dan in de andere segmenten. Dit wordt onder meer geïllustreerd door het voorbeeld met de containerwoningen met een waarde onder de € 44.284 (prijsbasis 2018). De opname van de absolute WOZ-waarde heeft nog wel een dempend effect op de toename van de maximale huur voor kleine woningen.

Een gemiddelde stijging of daling van de WOZ-waarde zal niet leiden tot een wijziging van de huurruimte die voortvloeit uit het woningwaarderingsstelsel. Hiervoor zal de puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde jaarlijks worden gecorrigeerd met de gemiddelde ontwikkeling van de WOZ-waarde.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 8.747 en € 135, basis 2018) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld op basis van de algemene wijziging van de WOZ-waarde. Een dergelijke wijziging leidt daardoor niet tot een algemene daling of stijging van de maximale huurprijzen.

De puntentoekenning van kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht
Veel gehanteerd, ook door het ministerie van BZK, is de indeling in COROP-gebieden. De naam komt van de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma, die in 1971 de indeling van Nederland in 40 COROP-gebieden ontwierp. Elk COROP-gebied heeft een kern met een omliggend verzorgingsgebied. Daarbij gaat het om woningen tot 40 m2, gebouwd in de jaren 2017 tot en met 2021.
In concreto leidt dit voor de genoemde kleine woningen tot een hogere puntenwaardering in het WWS vanaf 1 oktober 2016 dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter. Deze algemeen geldende puntenwaardering wordt thans berekend met de formule WOZ/oppervlakte/€ 135 (prijsbasis 2018) en € 147 (2019). Voor deze kleine nieuwbouwwoningen zal een formule gelden van WOZ/oppervlakte/€ 57 (prijsbasis 2018) en € 62 (2019) (Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 ).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019. Brief Minister drs K.H. Ollongren 1 februari 2018 staat een tabel van gemeenten waarbij de nieuwbouwwoning gewaardeerd wordt op € 57/m².

Bij een woning met een oppervlakte van 30m² en WOZ-waarde van € 69.500 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde als volgt berekend:

€ 69.500/€ 9.474 = 7,33
€ 69.500/62/30 =  37,36+
Totaal = 45 Punten (afgerond)

Ter vergelijking: bij een woning met een oppervlakte van 30m² en WOZ-waarde van € 69.500 wordt het puntenaantal voor de WOZ-waarde buiten dit gebied als volgt berekend:

€ 69.500/€ 9.474 = 7,33
€ 69.500/147/30 = 15,76+
Totaal = 23 Punten (afgerond)

Het voorbeeld geeft aan, dat deze kleine nieuwbouwwoning in de Coropgebieden Amsterdam of Utrecht 24 punten meer krijgt dan hetzelfde type woning in overig Nederland. Deze 22 extra punten leiden in de eerste plaats tot een maximale huurprijs die circa € 110 hoger ligt.

Aan de gemeenten Utrecht en Amsterdam wordt zelf overgelaten om in haar beleid een huurprijsbegrenzing te bepalen en uit te voeren. Deze maatregel wordt als proef gedurende een periode van 5 jaar vanaf 2017 tot en met 2021 uitgevoerd. Tegen het einde van deze periode wordt deze maatregel geëvalueerd. De woningen die geliberaliseerd zijn verhuurd blijven geliberaliseerd, omdat de huurprijs niet meer kan worden aangepast. De termijn van artikel 7:249 BW zal bij de meeste verhuringen immers al zijn verstreken. Volgens ontwerpbesluit blijft bovendien de WOZ-waarde van toepassing op overeenkomsten die gedurende deze proefperiode zijn gesloten.

Serviceflats
Het Besluit huurprijzen woonruimte kent de mogelijkheid om bij serviceflats (zorgwoningen) een toeslag toe te kennen van 35% op het aantal punten.

Die 35% puntentoeslag mag vanaf 1 oktober 2016 ook worden berekend over het nieuwe WWS-onderdeel “10 Renovatie”, althans wanneer zo’n renovatie minder dan 6 jaar geleden plaatsvond en tenminste € 10.000 kostte (bron:Huurrecht@ctueel 2016-12, Is het huren van een zorgwoninkje binnenkort een onbetaalbare luxe? Door mr P.G.A. van der Sanden). Door deze opslag van 35% in combinatie met de extra punten voor de WOZ-waarde zullen er veel zorgwoningen in het geliberaliseerde segment uitkomen.

Om als serviceflat te worden aangemerkt moet een wooncomplex aan een aantal voorwaarden voldoen. Van de zijde van de belangenvertegenwoordigers van verhuurders van serviceflats, is er op gewezen dat de voorwaarden gedateerd zijn en niet meer aansluiten bij de huidige praktijk.
Zo wordt er volgens de toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte bijvoorbeeld niet of nauwelijks meer gebruik gemaakt van de logeermogelijkheid in deze complexen, terwijl de aanwezigheid van een logeerkamer wel een voorwaarde is om in aanmerking te komen voor de toeslag. Daardoor leidt dit ertoe dat een ruimte nodeloos voor dit doel wordt ingericht. Ook het vereiste dat maaltijden vanwege de verhuurder worden verzorgd, sluit niet meer aan bij de hedendaagse praktijk: bewoners kunnen zelf beslissen van wie ze hun maaltijden willen betrekken, en dit kan van een organisatie of restaurant buiten de serviceflat zijn. Om deze redenen zijn de voorwaarden tegen het licht gehouden en is een nieuwe definitie opgesteld over wat in dit verband onder een serviceflat wordt verstaan.
De nieuwe definitie benadrukt dat het moet gaan om complexen die geschikt zijn voor het huisvesten van mensen met een fysieke beperking en daar ook voor zijn bestemd. Dit moet minimaal tot uitdrukking komen in een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid van de appartementen, en van de algemene en verkeersruimten van het complex.
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.
Gehandhaafd blijft de eis dat het complex beschikt over een ruimte voor het nuttigen van maaltijden of recreatie. Deze ruimten moeten ook voor dit gebruik zijn ingericht. Tevens moet in de woning en noodoproepinstallatie aanwezig zijn.

Er zijn drie elementen verdwenen uit de definitie namelijk: het verstrekken van maaltijden vanwege de verhuurder, levering van medische dan wel paramedische zorg van eenvoudige aard en de aanwezigheid van logiesmogelijkheden. De Woonbond vreest dat de verhuurders meer mogelijkheden hebben om de opslag met 35% door te berekenen, terwijl er minder zorg door de verhuurder wordt verstrekt. Met andere woorden: de regeling wordt uitgekleed, terwijl de huurder wel wordt geacht de opslag te betalen en de opslag kan worden uitgebreid voor woonvormen die voorheen niet voor deze opslag in aanmerking kwamen.

Punten voor renovatie vanaf 1 oktober 2016
Als een renovatie niet leidt tot een kwaliteitsniveau zoals dat bij een nieuwbouwwoning het geval is, blijft het uitgangspunt dat de WOZ-waarde meebepalend is voor de vaststelling van het puntenaantal. De Wet WOZ kan ertoe leiden dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. De Wet WOZ heeft namelijk als uitgangspunt dat de WOZ-beschikking wordt verstrekt binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt. Daarbij is het uitgangspunt: de toestand van de woning één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-beschikking 2018 die in februari 2018 wordt verstrekt de toestand van de woning weergeeft op 1 januari 2017. Dit leidt ertoe dat een renovatie die is afgerond in mei 2017 niet meetelt bij de WOZ-beschikking 2018. Uitgangspunt van deze wijziging is dat 0,2 punt gedurende 5 jaar per investering van € 1.000 zal worden toegekend. Daarbij is aangegeven dat er sprake zou moeten zijn van een investering van meer dan € 10.000 om een onderscheid te maken met klein onderhoud (zie Besluit huurprijzen woonruimte). Er is hier geen reden om in het geval van renovatie de woning hoger te waarderen dan met toepassing van artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte . Dit heb ik boven beschreven in het geval er sprake was van een woning in aanbouw op 1 januari 2016 en de woning was op 2 mei 2016 al afgerond.
De toekenning van extra punten in een aparte rubriek 10 (punten bij renovatie) voorziet in een duidelijk andere puntentoekenning dan voor rubriek 4 (energieprestatie). Dit zorgt ervoor dat er geen dubbeltelling optreedt. Ook vergroot dit de inzichtelijkheid waarom extra punten zijn toegekend. Dit voorkomt onduidelijkheden tussen huurder en verhuurder. Voor zover hierover discussie ontstaat in een geschil bij de Huurcommissie, kan de Huurcommissie uitgaan van een normaal bedrijfsvoeringsproces bij een verhuurder hetgeen inhoudt, dat verhuurders dergelijke rekeningen gedurende minimaal vijf jaar zullen bewaren.

Gevolgen voor de huurprijzen voor bepaalde groepen
De maximale huur voor de studentenhuisvesters stijgt met bijna 3,5% ten opzichte van de Basisvariant (het woningwaarderingsstelsel inclusief schaarstepunten en punten ten behoeve van de woonomgeving).
De gemiddelde maximale huur voor zorgwoningen neemt toe met meer dan 2,5%.

Boven is al aangegeven dat de huurprijs per WWS-punt eenmalig wordt aangepast wordt met -3,8%. Door deze aanpassing te realiseren worden de prijsstijgingen in de regio’s in de Randstad grotendeels gecompenseerd.

Ik laat de wijzigingen ten aanzien van zorgwoningen hier buiten beschouwing. Deze categorie betreft immers een variant op de wijziging die het grootste deel van de huurders raakt. Voor de wijzigingen die de zorgwoningen betreffen, verwijs ik naar de toelichting behorend bij het Wijzigingsbesluit huurprijzen woonruimte.

Voor wijziging van het beleid is informatieverstrekking noodzakelijk aan bewonersorganisaties
Het gaat hier om een wijziging van het huurbeleid. Verhuurders moeten over hun huurbeleid overleg voeren met hun huurdersverenigingen en bewonerscommissies op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Verhuurders hebben gemerkt dat het niet voeren van overleg (bijvoorbeeld over de inkomensafhankelijke huurverhoging) tot vertraging van de invoering van deze regeling kan leiden. De verhuurder zal hierover dus de nodige informatie dienen te verstrekken. Zie hierover ook de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019. Brief Minister drs. K.H. Ollongren 1 februari 2018, pagina 23.. In het hoofdstuk Wet Overleg (ver)huurders, onderdeel “Deze wet geeft de volgende rechten aan de huurdersorganisaties/Ad 2. Recht op advies” wordt hierover meer informatie gegeven.

Huursectoren en puntensysteem
De wijzigingen in het puntensysteem gelden alleen voor zelfstandige woningen zonder geliberaliseerde huur. Bij een nieuwe huurovereenkomst met een geliberaliseerde huur (vrije sector) moet wel worden gekeken of deze voldoet aan de regels voor huurliberalisatie. Partijen zijn weliswaar op grond van de contractsvrijheid bevoegd een huurprijs boven de liberalisatiegrens) overeen te komen, doch deze huurprijs kan door de Huurcommissie naar beneden worden bijgesteld als de huurder de Huurcommissie verzoekt de aanvangshuurprijs te toetsen op grond van het woningwaarderingsstelsel.

Punten berekening en schaarstegebieden is vervallen

Vanaf oktober 2011 kon een huurwoning in een gemeente met een woningtekort meer punten krijgen en zo meer waard worden. Verhuurders in een dergelijk ‘schaarstegebied’ konden dan bij nieuwe contracten meer geld vragen voor hun woning. Deze mogelijkheid van toekenning van schaarstepunten was gebaseerd op het het Koninklijk besluit van 28 september 2011 . Deze regeling is vanaf 1 oktober 2015 vervallen.

Schaarstepunten zijn vervallen per 1 oktober 2015
Deze punten komen te vervallen bij invoering van het nieuwe huurbeleid, waarbij de WOZ-waarde een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel uit gaat maken. Dit nieuwe huurbeleid wordt hieronder uitgebreid uitgewerkt. Volgens de Circulaire Aanpassing woningwaarderingsstelsel van 14 juli 2015 Circulaire aanpassing woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 wordt dit nieuwe stelsel ingevoerd per 1 oktober 2015. Ik geef hieronder toch de regeling over de schaarstepunten geheel weer, omdat de schaarstepunten nog volledig meetellen in de huurverhoging die per 1 juli 2015 voor de meeste huurwoningen is aangezegd.

Schaarstepunten tot 1 oktober 2015
Deze punten komen te vervallen vanaf 1 oktober 2015 bij invoering van het nieuwe huurbeleid, waarbij de WOZ-waarde een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel uit gaat maken. Dit beleid is vanaf 1 oktober 2015 van kracht geworden. Ik geef hieronder toch de regeling over de schaarstepunten geheel weer, omdat de schaarstepunten nog volledig meetellen in de huurverhoging die per 1 juli 2015 voor de meeste huurwoningen is aangezegd.

Maximaal 25 extra punten
Schaarstegebieden zijn vanaf 1 oktober 2015 afgeschaft. De regeling luidde als volgt. Huurwoningen in gemeenten die tot deze regio’s behoren, kregen maximaal 25 huurpunten extra bij een nieuw huurcontract volgens de volgende berekening:

  • Een woning met een gelijke of lagere WOZ-waarde dan € 2.900,- per vierkante meter krijgt 15 extra punten (komt neer op een verhoging van € 73).
  • Een woning met een hogere WOZ-waarde krijgt 25 extra punten (komt neer op een verhoging van € 123).

Waardebepaling woning
Woningen in schaarstegebieden kregen in ieder geval 15 extra punten. Om te bepalen of de woning 25 extra punten kreeg, moest er het volgende worden vastgesteld:

  • De meest recente WOZ-waarde van de woning vaststellen. Deze staat vermeld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking, of is op te vragen bij de gemeente.
  • De oppervlakte van de woning bepalen.

De WOZ-waarde moest door de oppervlakte aan m² worden gedeeld. Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: € 200.000 / 50 m2 = € 4.000. Kwam dit bedrag boven de € 2.900 uit, dan kon het aantal punten met maximaal 25 worden verhoogd.

Punten berekenen
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning aan de huurder door te geven. De huurder kan zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck van de Huurcommissie. De Huurprijscheck maakt gebruik van gegevens uit het oude puntensysteem en het nieuwe puntensysteem .
De regeling van maximaal 25 extra punten geldt alleen bij nieuwe huurcontracten. Bij deze nieuwe contracten mag de huurprijs worden gesteld op het maximum aantal punten inclusief de 25 extra punten. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen. De verhoging van de maximum huurprijs met maximaal 25 extra punten heeft tot gevolg dat de huurprijs door de huurverhogingen naar een hogere maximum huurprijs kan stijgen.