Introductie huurincasso – Kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid

Vaak moet een schuldeiser eerst kosten maken om de door hem geleden schade te onderbouwen. Deze kosten kunnen worden gebaseerd op artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, Rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542) dat eiseres de interne onderzoekskosten die zij bij de opsporing van onrechtmatige bewoning had gemaakt op gedaagde kon verhalen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De verhuurder had in dit kort geding een toelichting gegeven op de door haar gemaakte interne kosten.

Volgens de rechter heeft het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op deze kosten geen betrekking, aangezien dit besluit alleen geldt voor kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder c BW. De verhuurder kon dus aanspraak maken op vergoeding van kosten van feitelijk onderzoek en dergelijke zoals verricht door haar medewerkers.
Op grond van artikel 6:97 BW heeft de voorzieningenrechter de interne kosten van de verhuurder in de onderhavige zaak geschat op € 600,00.

De in de wet neergelegde vermoedens van de staat van het gehuurde

In artikel 7:218 lid 3 BW is vastgelegd dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. In artikel 7:224 lid 2 BW staat beschreven dat de huurder wordt vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze wordt aangetroffen bij het einde van de huurovereenkomst als er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. In deze twee artikelen heeft de wet twee vermoedens neergelegd voor eenzelfde situatie die elkaar tegen kunnen tegenspreken als er sprake is van verhuurde woonruimte. Deze twee artikelen hebben echter betrekking op verschillende momenten: artikel 7:218 lid 3 BW legt immers een vermoeden neer zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld (in goede staat) en artikel 7:224 lid 2 BW legt een vermoeden neer dat het gehuurde ter beschikking is gesteld zoals het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst werd aangetroffen. Deze twee artikelen komen voor de regeling voor woonruimte echter wel met elkaar in conflict.

Hoe moet met deze twee bepalingen worden omgegaan als deze bij verhuurde woonruimte allebei van toepassing zijn? Het valt te verdedigen dat het vermoeden in artikel 7:224 lid 2 BW voorrang geniet boven het vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 BW spreekt. Artikel 7:218 lid 3 BW geeft door haar formulering in het eerste gedeelte van haar tekst: “onverminderd artikel 224 lid 2” zelf aanleiding tot deze veronderstelling en maakt het wettelijke vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 spreekt ondergeschikt aan de bewijsregel als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW. Een andere interpretatie maakt de door de wet gewenste bewijslastverdeling als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW tot een weinig werkzame regel. Aangezien het uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest om de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij gebreke van aanwezigheid van een beschrijving bij de verhuurder neer te leggen, kan voor woonruimte de conclusie worden getrokken dat artikel 7:218 lid 3 BW in het kader van het vermoeden van de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst weinig betekenis toekomt als het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst wordt opgeleverd.

Door de werking van artikel 7:224 BW wordt immers gestimuleerd dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving wordt opgemaakt. Als er geen beschrijving wordt opgemaakt, dan moet de verhuurder maar bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat was opgeleverd. Dit betekent dus dat de schade aan het gehuurde niet voor rekening van de huurder komt, als de verhuurder – bij gebreke van een beschrijving – niet kan bewijzen dat de beschadiging gedurende de huurperiode is ontstaan. Hierbij kan worden gedacht aan een bij aanvang van de huurovereenkomst niet kenbare bodemverontreiniging. Het zou niet redelijk zijn de saneringsplicht ten laste van de huurder te brengen. Nogmaals: van deze regeling wordt voor bedrijfsruimte meestal in de algemene voorwaarden (bijvoorbeeld: ROZ-voorwaarden, versie 2008) afgeweken, zodat het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij afwezigheid van een beschrijving bij de huurder neer wordt gelegd.

De rechtbank te Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november 2009 ( LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, 376857 /08-12495) over teruggave van een waarborgsom in het kader van verhuurde woonruimte kennelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de regel van artikel 7:224 lid 2 BW. Onderwerp van geschil was onder meer de vraag of het terugbrengen van muren in een witte kleur, die bij aanvang van de huurovereenkomst (niet door de huurder die onderhavig geschil is gestart) rood waren geschilderd, bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder in de witte kleur terug gebracht konden worden. Kennelijk stond niet ter discussie dat er twee wanden in de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst rood waren geschilderd. Indien deze opmerking als een beschrijving van het gehuurde gezien dient te worden, dan kon de huurder het gehuurde inclusief rode wanden bij het einde van de overeenkomst opleveren. Mocht er géén beschrijving van het gehuurde zijn opgemaakt, dan dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze wanden rood heeft geschilderd. De rechter lijkt een voorschrift in de huurovereenkomst dat de wanden bij het einde van de overeenkomst wit dienen te zijn daarentegen ten onrechte als uitgangspunt voor de betalingsverplichting voor de huurder te nemen.

Het in artikel 7:218 lid 3 BW neergelegde vermoeden komt dus niet in conflict met de oplevering van bedrijfsruimte als in het huurcontract voor bedrijfsruimte van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken (dit artikel is voor bedrijfsruimte van regelend recht). De verhuurder van bedrijfsruimte kan immers afwijken van het in artikel 7:224 lid 2 BW neergelegde vermoeden. Als de verhuurder van bedrijfsruimte is afgeweken van artikel 7:224 lid 2 BW, dan kan deze verhuurder immers bij het einde van de huurovereenkomst stellen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat ter beschikking is gesteld. In het geval van schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst zal de huurder dienen te bewijzen dat de schade bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was. Een conflict tussen deze wettelijke vermoedens is wél het geval voor woonruimte (semi-dwingendrecht) en voor bedrijfsruimte als niet van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan de verhuurder of de huurder te hulp komen als door toepassing van deze regel, die hem in een onmogelijke bewijspositie kan drukken, een onredelijk resultaat wordt bereikt.
Zo besliste de kantonrechter te Rotterdam in zijn uitspraak 15 december 2005, nr 646082 (PRG 2006/32 dat de huurder zich niet altijd met succes beroepen op het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW, als het gehuurde door toedoen van de huurder zwaar is beschadigd (het ging in deze zaak om een penthouse dat als hennepkwekerij was gebruikt en door dit gebruik zwaar was beschadigd en onbewoonbaar was geworden). De huurder wordt immers vermoed het gehuurde onbeschadigd te hebben ontvangen. De zinsnede als genoemd in artikel 7:218 lid 3 BW (“onverminderd artikel 7:224 lid 2 “) heeft volgens de rechter slechts beoogd de huurder tegen onzichtbare schade te beschermen.

Deze uitspraak is verwarrend gezien het feit dat de rechter toch van beide vermoedens lijkt uit te gaan. De nuance zit echter in de aanwezigheid van zware schade in het gehuurde, waarover in deze procedure werd gesproken. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Gezien deze uitgangspunten lijkt het aannemelijk dat de huurder, die een zwaar beschadigd pand bij het einde van de huurovereenkomst oplevert, toch op grond van de redelijkheid en billijkheid dient aan te tonen dat hij die schade niet heeft veroorzaakt.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid speelde als rem op de wettelijke regel in de volgende zaak ook een rol. In een zaak ten aanzien van woonruimte die heeft geleid tot een vonnis op 20 juli 2011 van de rechtbank, sector kanton Utrecht ( LJN: BR5298, sector kanton Rechtbank Utrecht, 710773 UC EXPL 10-13872 DJ/4066 ) heeft de rechter in rechtsoverweging 3.3 van dit vonnis beslist dat een huurder die zijn ouders als huurder in 1991 had opgevolgd niet zonder meer aansprakelijk kon worden gehouden voor de door de verhuurder gestelde mutatieschade. De ouders hadden de woning vanaf de jaren 60 bewoond. Gezien de lange periode van bewoning zonder dat er onderhoud plaats had gevonden was niet duidelijk welke gebreken niet als slijtage waren te beschouwen. Het feit dat in het gehuurde hennep was geteeld deed niet ter zake, omdat gedurende de procedure niet was gesteld dat er schade door deze wijze van gebruik van de woning was ontstaan. Bovendien had de huurder bij aangaan van de overeenkomst niet uitdrukkelijk aansprakelijkheid aanvaard voor de wijzigingen die zijn rechtsvoorgangers hadden aangebracht. Onder deze omstandigheden is het bewijsvermoeden van artikel 7A:1599 BW niet van toepassing en diende de verhuurder aan te tonen welke schade niet als slijtage is te beschouwen.
Deze uitspraak lijkt mij juist. Als een verhuring al ruim 50 jaar plaats heeft gevonden zonder dat er onderhoud aan de woning is uitgevoerd is het immers de vraag of de woning in ieder geval niet aan groot onderhoud toe is, waardoor de concrete schade feitelijk nihil is. Uit het opnameformulier bleek dat onder meer werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de muren, plafonds, vloeren, keuken en badkamer. Mede gezien de aard van deze werkzaamheden had het naar de mening van de rechter op de weg van de verhuurder gelegen om nader aan te geven waarom zij van oordeel was dat deze een gevolg waren van door huurder toegebrachte schade. Deze werkzaamheden lijken immers in de lijn der verwachting te liggen als een woning vijftig jaar is gebruikt, zonder dat er noemenswaardig groot onderhoud is uitgevoerd.

Als de huurder het gehuurde dus gedurende de huurperiode heeft beschadigd en er is geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode opgemaakt, dan is de huurder volgens het huidige recht niet gehouden om de schade te herstellen als de verhuurder niet slaagt in het bewijs dat de schade tijdens deze huurperiode is ontstaan (tenzij er sprake is van ernstige schade). Dit geldt zelfs als in het huurcontract staat vermeld dat de huurder aansprakelijkheid heeft aanvaard voor beschadigingen of verontreinigen van het gehuurde die voor aanvang van de huurperiode zijn ontstaan. Noot 96 Voor alle duidelijkheid: de huurder kan aansprakelijkheid voor de schade die hij heeft veroorzaakt gedurende de huurperiode dus ontlopen als de verhuurder niet kan bewijzen dat hij deze schade heeft veroorzaakt. Dit kan anders zijn als het gehuurde met zware schade weer aan de verhuurder ter beschikking wordt gesteld. Als de verhuurder wel kan bewijzen dat de huurder gedurende de huurperiode de schade heeft veroorzaakt, dan is de huurder uiteraard gehouden de schade te herstellen of de schade te vergoeden.

Schade aan het gehuurde gedurende de huurperiode – Aansprakelijkheid huurder voor gedragingen huisgenoten en loges

Een huurder werd door de rechtbank, sector kanton, locatie Amsterdam, in een kortgedingvonnis van 13 augustus 2009 ( LJN: BJ5575, rechtbank Amsterdam, 664KK09 ) aansprakelijk gehouden voor de schade die bij haar inwonende personen aan de andere huurders hebben toegebracht. De basis voor deze uitspraak vormden de algemene voorwaarden, waarin onder meer de volgende bepalingen waren opgenomen:

  • De huurovereenkomst bepaalt dat de huurder geen schade aan de woning of aan naburige woningen of overlast voor omwonenden mag veroorzaken.
  • Ingevolge artikel 5.13 van de voorwaarden is de huurder aansprakelijk voor gedragingen in strijd met (onder meer) artikel 5.11 zowel van huisgenoten als van degenen die door de huurder en huisgenoten in het gehuurde zijn toegelaten.

In het gehuurde had de politie een groot aantal niet aan huurder toebehorende zaken aangetroffen, waaronder in haar slaapkamer een “minibike” en elders in de woning een fiets, een hogedrukreiniger en een printer. De betreffende eigenaars hebben aangifte gedaan dat de vier laatstgenoemde zaken bij de inbraken zijn gestolen. De politie heeft vervolgens de zoon van de huurder aangehouden terwijl hij in het bezit was van bij de inbraken ontvreemde zaken die hij trachtte te verkopen. Een aantal bij de inbraken ontvreemde zaken zijn door de vriendin van de zoon van huurder verkocht aan een winkel in tweedehands zaken.
Aan de hand van deze feiten overwoog de rechter als volgt: dat nu de huurder had toegestaan dat de zoon en de vriendin bij haar inwoonden dan wel veelvuldig in het gehuurde verbleven in de periode waarin de inbraken plaatsvonden en dat zij aan hen de beschikking heeft gegeven van sleutels van de woning. Daarom is huurder ingevolge artikel 5.13 van de algemene voorwaarden aansprakelijk voor hun gedragingen, voorzover daardoor verplichtingen van huurder uit hoofde van de huurovereenkomst zijn geschonden. Als huurder niet van die gedragingen heeft geweten of redelijkerwijs heeft kunnen afweten, doet dat aan haar aansprakelijkheid niet af.
De rechter formuleerde aldus mede gezien de toepasselijke voorwaarden een risicoaansprakelijkheid ten aanzien van de inwonende personen. Bedacht dient hierbij te worden dat de risicoaansprakelijkheid op grond van artikel 7:219 BW wel geldt ten aanzien van schade aan het gehuurde, maar niet als sprake is van ander toegebracht nadeel, zoals lichamelijk letsel of overlast. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) bepaald dat de huurder tekortschiet als deze zich – in het licht van de gedragingen van de personen waarvoor hij in het kader van dit artikel aansprakelijk is – zich zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
Gezien de door de Hoge Raad geplaatste kaders is de huurder aansprakelijk voor de gedragingen van de bij hem inwonende personen als deze van de gedragingen op de hoogte was. De door de rechter geformuleerde aansprakelijkheid in het geval dat de huurder niet van die gedragingen heeft af geweten of redelijkerwijs heeft kunnen afweten is niet in lijn met het door haar uitgezette beleid. Er is dan immers geen aansprakelijkheid op grond van artikel 7:219 BW en evenmin een overtreding van artikel 7:213 BW. De aansprakelijkheid kan dan slechts worden gebaseerd op een contractueel beding zoals boven reeds aangegeven en niet op grond van de wettelijke regeling.

Aansprakelijkheid van de huurder voor brandschade

De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, kwam in haar vonnis van 1 maart 2006 LJN: AV3078, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 288815 CV 05-10831 tot het oordeel dat schade aan het gehuurde voor rekening van de huurder diende te komen. In onderstaande uitspraak had de huurder een vuilcontainer nabij het gehuurde laten staan, waarin door derden brand was gesticht. Door handelen strijdig met de bepalingen van het huurcontract en gevaarzetting kwam de schade als gevolg van de brand voor rekening van de huurder. De feiten en de beoordeling waren als onderstaand weergegeven.

De feiten
De huurder had een gedeelte van het gehuurde onderverhuurd.
De huurder en de onderhuurder hadden een plastic afvalcontainer (met afval) tegen de gevel van het gehuurde geplaatst. De huurder verhuurde een gedeelte van het gehuurde onderaan een tabakswinkel. De (hoofd) huurder had de tabakswinkel toestemming gegeven om een afvalcontainer te plaatsen naast hun container aan de achterzijde van de winkel. De achterzijde grenst aan een open parkeerplaats. Onbekende derden hadden brand gesticht in de afvalcontainer van de tabakswinkel en/of de afvalcontainer van de (hoofd)huurder.

In het huurcontract van de (hoofd) huurder stond onder meer dat het de (hoofd) huurder niet is toegestaan in de omgeving van het gehuurde brandgevaarlijke zaken te plaatsen. Voorts staat in het huurcontract (voor zover van belang) dat de (hoofd) huurder aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde, tenzij hem niets valt te verwijten.

Beoordeling door de rechter
De rechter verwijst in rechtsoverweging 4.3 eerst naar de regeling omtrent de schade als vermeld in het huurcontract. Voorts is de rechter van mening dat de (hoofd) huurder rekening moet houden met vernielingen door jongeren. Van de huurder kan dan ook worden verwacht dat zij maatregelen neemt ter voorkoming van schade aan het huurobject als gevolg van misdragingen van deze genoemde jongeren.
Niet elke situatie leent zich voor het nemen van maatregelen. Een uithangbord en een auto behoeven respectievelijk niet te worden verwijderd of te worden verplaatst.
Volgens de kantonrechter plegen afvalcontainers nogal eens het doelwit te zijn van baldadigheden. Mede gezien de vrij toegankelijke parkeerplaats had van de (hoofd) huurder verwacht mogen worden dat deze maatregelen zou nemen om schade te voorkomen.
Er waren door de (hoofd) verhuurder geen feiten en/of omstandigheden gesteld waarom deze maatregelen niet genomen hadden kunnen worden.
De Kantonrechter merkte verder nog op dat er niet is gebleken van feiten en omstandigheden waarom deze maatregelen niet genomen hadden kunnen worden (bijvoorbeeld het huren van een afsluitbare ijzeren container).
De (hoofd) huurder was een assurantietussenpersoon. Deze had bij uitstek bekend moeten zijn over de risico’s van het plaatsen van een plastic container aan de buitenzijde van het pand en de mogelijke gevaren voor het pand door deze handelwijze.
Gezien het vorenstaande vond de kantonrechter de vordering tot toewijzing van de schade toewijsbaar.

De rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september 2009 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199 dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen. Deze wagentjes stonden buiten de winkel onder een afdak gestald. De kantonrechter benadrukte dat de brand niet is ontstaan door de wijze van stalling van de winkelwagentjes, maar doordat derden daarin brand hadden gesticht. Voor dit gedrag door derden was de huurder niet aansprakelijk. Brandstichting is mogelijk door gebruik en misbruik van tal van – al dan niet op straat aanwezige – middelen en de aanwezigheid van de winkelwagentjes heeft het risico op brandstichting niet doen ontstaan of vergroot. De huurder handelde niet in strijd met het gebruiksbesluit dat van toepassing was bij de huurovereenkomst. Dit besluit verbood om brandbare zaken onbeheerd buiten te laten staan.
De rechtbank Rotterdam, sector civiel, oordeelde in haar vonnis van 16 maart 2011 LJN: BQ0406, rechtbank Rotterdam, 353673/HA ZA 10-1459 over brandstichting door derden in kratten die door de huurder buiten het gehuurde waren geplaatst dat de huurder niet aansprakelijk is voor deze schade. In het huurcontract was het de huurder verboden zaken aan de buitenzijde van het gehuurde te zetten, die gevaar van brandstichting opleveren. De verhuurder vorderde schadevergoeding op grond van onrechtmatig handelen door de huurder. De rechter was van oordeel dat het geen feit van algemene bekendheid is dat het tegen de achtergevel zetten van lege, niet-brandbare kratten het gevaar oplevert van brandstichting in die kratten. Daarbij achtte de rechtbank van belang dat voor brandstichting in de kratten niet voldoende is dat de kratten zelf worden aangestoken, maar dat er brandbaar materiaal in geplaatst moet worden en daarbij, zoals tussen partijen niet in geschil is, een kleine hoeveelheid niet voldoende is.

Dat een schade aan een pand door brand als gevolg van gedrag van de huurder door de verhuurder toch nog lastig is te bewijzen, ook als de aansprakelijkheid voor de hand lijkt te liggen, wordt aangetoond door het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2017 ECLI:NL:HR:2017:1353 . In deze kwestie was schade aan een huurwoning ontstaan door brand. De verhuurders waren tegen het risico van brandschade verzekerd bij Delta Lloyd. Zij waren voorafgaande aan de brand bezig met een aanzienlijke verbouwing van het pand en hadden met Delta Lloyd afgesproken na de verbouwing de verzekerde som aan te passen. In verband hiermee waren de verhuurders ten tijde van de brand onderverzekerd. Delta Lloyd heeft een uitkering aan verhuurders gedaan van ruim € 140.000. De verhuurders hebben de huurders aansprakelijk gesteld voor de overige schade. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen. Het hof heeft deze afgewezen.

De feiten kunnen als volgt worden weergeven:
de huurder heeft pannen op het vuur gezet en heeft de woning op enig moment verlaten zonder het gas uit te draaien. Door een expert was geconstateerd er nog drie gaskranen open hadden gestaan. Verder hadden andere onderzoekers het volgende vastgesteld:

  • Technisch onderzoeker [A] van Delta Lloyd heeft enkele dagen na de brand een bezoek gebracht aan de locatie. Hij heeft op 3 december 2007 geconcludeerd dat de brand in de keuken van de huurder is ontstaan en dat hoogstwaarschijnlijk vuur in de pan is geslagen waarna de gordijnen in brand zijn geraakt.
  • Schade-expert [B] heeft daarna in opdracht van Interpolis een onderzoek ingesteld en in januari 2008 gerapporteerd. Hij concludeerde dat de oorzaak van de brand niet meer kon worden achterhaald.
  • Technisch expert [C] heeft in opdracht van Interpolis het dossier geanalyseerd. Hij heeft in zijn rapport van 26 mei 2009 geconcludeerd dat uit het dossier niet blijkt dat de oorzaak van de brand onomstotelijk is vastgesteld. Er zijn volgens hem meerdere oorzaken voor de brand mogelijk.

Het hof was van oordeel dat het causaal verband tussen de brand en het gedrag van de huurder niet was te bewijzen. Het hof was van oordeel dat de conclusie van de deskundige dat de brand niet is ontstaan in de pan met aardappelen meebrengt dat niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat de brand is ontstaan door toedoen van huurder. Dat de deskundige de aanwezigheid van een pan met groente en een pan met vlees met jus/vet/olie aannemelijk acht, maakt dat volgens het hof niet anders, omdat de omstandigheden waarop hij dat oordeel baseert al in het eerste tussenarrest waren verdisconteerd. De aansprakelijkheid van de huurder was daardoor niet komen vast te staan.

De Hoge Raad komt tot oordeel dat het hof haar arrest niet voldoende heeft gemotiveerd. Het hof was van oordeel dat er zoveel onzekerheid over het causaal verband was blijven bestaan dat dit verband niet kon worden aangenomen. Dat oordeel was volgens de Hoge Raad zonder nadere motivering onbegrijpelijk, nu uit die omstandigheden zonder meer kan volgen dat de brand is veroorzaakt doordat de vlam is geslagen in een pan met brandbaar materiaal en het hof niet in de motivering van zijn oordeel heeft betrokken hoe waarschijnlijk het is dat de brand door een andere oorzaak is ontstaan. De klacht trof dus doel. De zaak werd vervolgens naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing doorverwezen.
Uit dit arrest lijkt een voor de hand liggende oorzaak van de brand toch bemoeilijkt te kunnen worden door de verdeling van de bewijslast ten laste van de verhuurder te laten komen, terwijl de oorzaak van de brand voor de hand lijkt te liggen. Ik ga ervan uit dat er door de huurder na doorverwijzing naar het het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geen andere oorzaak van een brand kan worden aangetoond dan de met open vuur op het gasfornuis staande pannen. Ik ga er vanuit dat de huurder aansprakelijk kan worden gehouden voor het ontstaan van de brand.

Bewijspositie gedurende de huurperiode en gedeelde schuld

In artikel 7:218 BW staat dat de huurder aansprakelijk is voor alle schade die aan het gehuurde is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst. Volgens artikel 7:218 lid 2 BW wordt alle schade vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade. Aangenomen wordt dat artikelen 7:224 lid 2 BW en 7:218 BW ook van toepassing zijn voor bepaling van aansprakelijkheid van schade gedurende de huurperiode. Ook gedurende de huurperiode kan de huurder van woonruimte terugvallen op de in artikel 7:224 lid 2 BW vermelde bewijspositie. De discussie over schade aan het gehuurde gedurende de huurperiode is dezelfde discussie als die plaatsvindt bij het einde van de huurperiode. De basis zal altijd dienen te zijn of de schade bij aanvang van de huurperiode al dan niet aanwezig was. De huurder van bedrijfsruimte heeft een gelijkwaardige positie, met dien verstande dat van de regel van artikel 7:224 lid 2 BW in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. In de ROZ-voorwaarden van 2008 wordt dan ook in artikel 24.3 in het nadeel van de huurder van bedrijfsruimte van deze regel afgeweken. Voor de huurder van woonruimte is deze regel op grond van artikel 7:242 lid 2 BW semi-dwingend verklaard.
De positie van zowel de huurder als de verhuurder bij het einde van de huurperiode is uitgebreid beschreven in het hoofdstuk: De oplevering van de woning- en bedrijfsruimte
Het Hof te ‘s-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 25 mei 2007 ( LJN: BA6751, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/687) moeten buigen over de vraag bij wie de bewijslast lag voor schade aan het aanrecht dat na tien jaar al was versleten, terwijl dit aanrecht volgens de stelling van de verhuurder tenminste 20 jaar mee moest gaan. De huurder stelde dat er sprake was van slijtage en de verhuurder stelde dat er sprake was van grof gebruik.
De rechtbank had de verhuurder toegelaten tot het bewijs, dat de huurder dan wel andere personen die zich met zijn goedvinden in de woning bevonden, zich met betrekking tot het bedoelde keukenblok niet als een goed huurder hadden gedragen, en dat als gevolg daarvan het keukenblok (voortijdig) ernstig beschadigd was geraakt.
De verhuurder ging in beroep tegen de door de rechtbank gehanteerde bewijslasttoedeling. Volgens de verhuurder had de rechtbank daarbij 7:218 BW miskend. Ingevolge dat artikel had de rechtbank volgens de verhuurder de huurder moeten toelaten tot het bewijs dat de schade aan het keukenblok niet door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst is ontstaan.Het hof overwoog als volgt: Tegen de overweging van de rechtbank dat de verhuurder is gehouden tot vervanging of reparatie op zijn kosten over te gaan indien het keukenblok door intensief gebruik eerder dan gebruikelijk vervangen of gerepareerd moet worden, en niet sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder voor wat betreft zijn verplichting zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, is geen beroep ingesteld. Partijen kunnen zich dus in deze overweging vinden. Met andere woorden: de verhuurder heeft in deze hoger beroep procedure niet bestreden dat de huurder zich als goed huurder heeft gedragen. Dit heeft tot gevolg dat daarom de verhuurder moet bewijzen dat de schade is ontstaan door een toerekenbaar tekortschieten van de huurder.
Als de verhuurder deze stelling in hoger beroep had betwist had de zaak anders kunnen liggen. Het Hof vervolgde in deze kwestie daarom als volgt:
(…) dit brengt mee dat, indien komt vast te staan dat het gebrek is ontstaan door een tekortkoming aan de zijde van de huurder, het gebrek op kosten van de huurder moet worden verholpen en een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege het gebrek niet redelijk is.
Voor toewijzing van de vordering van de verhuurder is derhalve een tekortkoming aan de zijde van huurder nodig. Gelet hierop heeft de rechtbank overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 RV de verhuurder naar de mening van het Hof terecht belast met het bewijs van zijn stelling dat de huurder dan wel andere personen die zich met zijn goedvinden in de woning bevonden, zich met betrekking tot het keukenblok niet als een goed huurder heeft/hebben gedragen, en dat als gevolg daarvan het keukenblok (voortijdig) ernstig beschadigd is geraakt.
Het beroep op artikel 7:218 BW maakt dit standpunt niet anders. Artikel 7:218 BW bevat in lid 1 een bevestiging van de reeds uit het algemene deel van het verbintenissenrecht voortvloeiende aansprakelijkheid van de huurder (hij is aansprakelijk voor schade die is ontstaan uit een hem toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst) en bevat in lid 2 een regel omtrent de bewijslast ter zake van het causaal verband (alle schade, behalve brandschade en bij een gebouwde zaak schade aan de buitenzijde, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan).Het Hof stelde dus dat de verhuurder op grond van artikel 7:218 BW dient te bewijzen dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als dit is bewezen, dan wordt de schade aan het gehuurde geacht hierdoor te zijn ontstaan. Het vermoeden (dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten) is naar het oordeel van het hof genoegzaam weerlegd door de onvoldoende gemotiveerd weersproken stelling dat de schade door gewoon gebruik door een groot gezin kan zijn ontstaan, hetgeen door de huurcommissie als zodanig wordt onderschreven. De stelling van de verhuurder dat er in andere situaties van intensieve bewoning niet van vergelijkbare beschadigingen sprake is, is door de verhuurder in het geheel niet geconcretiseerd en wordt om die reden door het hof gepasseerd. Dit brengt mee dat de hoofdregel van artikel 150 RV herleeft, zodat de klacht tegen de bewijslevering ongegrond is.
Als een discussie over de oorzaak van de schade niet waarschijnlijk is (het ging hier over de vraag of er sprake was van normale slijtage die voor rekening van de verhuurder komt of grof gebruik door de huurder) zoals bijvoorbeeld bij schade in de vorm van gaten in deuren en/of gaten in stucwerk, ongeoorloofde wijzigingen van het gehuurde, etc., dan zal eerder worden aangenomen dat de schade is ontstaan door het tekortschieten door de huurder in de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder wordt immers geacht het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. Zie hierover ook het onderdeel: De oplevering van de woning- (bedrijfs)ruimte .In de zaak die heeft geleid tot een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 april 2007 LJN: BB1012, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200501222 kwam de vraag aan de orde of de schade aan het gehuurde de huurder kon worden toegerekend. Het ging hier om een schade aan een woonboot, die was gezonken omdat de huurders de leiding niet hadden afgesloten tijdens een vorstperiode. De verhuurder had geen instructie gegeven op welke wijze dit kon worden gedaan en had de leiding ook niet geïsoleerd. De leiding was bevroren. Verder was de gootsteen verstopt en had de huurder er geen erg in gehad dat de kraan niet goed was afgesloten. Toen de dooi in trad was er water gaan stromen en was als gevolg daarvan de boot (bij afwezigheid van de huurders) vol gelopen en gezonken.

Het Hof komt tot oordeel dat er over en weer fouten zijn gemaakt en overweegt als volgt:

  • het ontstaan van de schade is een gevolg dat kan worden toegerekend aan gedragingen van huurders, te weten dat zij de woonark hebben achtergelaten terwijl het vroor, zonder dat de gootsteenkraan goed was afgesloten terwijl de gootsteenafvoer was verstopt, en zonder de hoofdkraan af te sluiten (rechtsoverweging 4.16);
  • deze schade kan de huurders worden toegerekend (rechtsoverweging 4.17 );
  • Het ontbreken van vorstbescherming aan de watertoevoerleiding kan aan verhuurder worden toegerekend. Het ontbreken van vorstbescherming moet als een gebrek aan de woonark worden aangemerkt: een verhuurder (ook van een woonark) is gehouden deze in zodanige staat en met een zodanige uitrusting ter beschikking te stellen dat een huurder niet hoeft te verwachten dat de watertoevoerleiding onder normale, niet extreme omstandigheden (van extreme weersomstandigheden is niet gebleken) niet bevriest (rechtsoverweging 4.29);
  • als de toevoerleiding niet was bevroren, hadden huurders kunnen bemerken dat de gootsteenkraan open stond zodat zij deze kraan hadden kunnen afsluiten alvorens te vertrekken;

Het Hof is alles afwegende van mening dat ieder de helft van zijn eigen schade als gevolg van het zinken van de woonark dient te dragen (het gevolg daarvan is dat ieder de helft van de schade van de ander dient te vergoeden).
De algemene voorwaarden van de huurovereenkomst sluit schade uit (tenzij de schade het gevolg is van grove schuld of ernstig nalaten). Het Hof zegt daarmee niet dat de verhuurder ter zake van het zinken van het schip grove schuld treft of dat hij daaromtrent ernstig nalatig is gebleven. Het hof is van oordeel dat daarvan geen sprake is. Door de over en weer gemaakt fouten kan de verhuurder terecht een beroep doen op uitsluiting van de aansprakelijkheid als beschreven in de algemene huurbepalingen. De toerekening als genoemd in artikel 7:218 BW staat een schuldverdeling daarom niet in de weg!De huurder van een auto, waarvan de regeling onder hetzelfde huurregime valt (Voor roerende zaken kan echter veelal van de wettelijke regeling worden afgeweken). Voor woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte kan vaak niet van de regels worden afgeweken als dit in het nadeel van de huurder is als de huur van onroerende zaken, is aansprakelijk voor diefstal van de auto gedurende de huurperiode. Dit besliste de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam in haar vonnis van 18 november 2009 LJN: BK6040, sector kanton rechtbank Rotterdam, 969305.
De feiten die tot deze uitspraak hebben geleid luidden als volgt:

  • tussen huurder en verhuurder is een huurovereenkomst tot verhuring van een auto gesloten;
  • op 18 maart 2008 (tijdens de huurperiode) heeft huurder geconstateerd dat de autosleutels tijdens het uitladen van zijn boodschappen verdwenen waren;
  • huurder heeft verhuurder hiervan om circa 20:30 uur in kennis gesteld;
  • verhuurder heeft bij deze gelegenheid huurder te kennen gegeven dat voor het ter beschikking stellen van een reservesleutel of het ophalen van de auto € 200,00 in rekening wordt gebracht;
  • huurder heeft afgezien van de mogelijkheid om de reservesleutels te laten brengen of om deze op te halen;
  • in de nacht van 18 op 19 maart 2008 is de auto gestolen.

Huurder had de volgende voorzorgsmaatregelen genomen:

  • de accu losgekoppeld;
  • een aardappel in de uitlaat geplaatst;
  • ‘s nachts voor het raam waken.

Het oordeel van de kantonrechter luidde als volgt:
De door huurder getroffen maatregelen – het loskoppelen van de accu en het plaatsen van een aardappel in de uitlaat – zijn hiertoe niet voldoende, omdat deze maatregelen relatief eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden. Het waken voor het raam is eveneens niet voldoende, nu huurder rekening had moeten houden met het risico dat hij gezien de lange duur van de waakperiode in slaap zou vallen. Huurder had er in de onderhavige situatie voor moeten kiezen de auto op te laten halen of zelf de reservesleutel moeten ophalen om de auto vervolgens op een plaats te stallen. Het goed huurderschap ( zie artikel 7:213 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) brengt met zich dat er mogelijk kosten gemaakt dienen te worden voor het behoud van de zaak. De door verhuurder in het onderhavige geval berekende € 200,00 komt niet onredelijk voor. Nu huurder van verdere maatregelen heeft afgezien – ondanks de mededeling van verhuurder dat deze handelwijze voor risico van huurder komt – heeft huurder zich niet als een goed huurder gedragen en is dan ook in beginsel aansprakelijk voor de schade.Gezien het bovenstaande komt schade aan het gehuurde op grond van een analoge redenering voor rekening van de huurder als de schade door nalatigheid van de huurder aan het gehuurde wordt vergroot. Te denken valt aan lekkage aan het gehuurde, waarvan door de huurder aan de verhuurder geen melding wordt gemaakt. Als door de verzuimde mededeling van de huurder het gehuurde (ernstig) wordt beschadigd, dan zal de huurder vanwege niet goed huurderschap aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde.

In een zaak waarin schade als gevolg van bodemverontreiniging onderwerp van een procedure was, heeft het hof te Amsterdam in hoger beroep in haar arrest van 2 november 2010 ( LJN: BO5281, gerechtshof Amsterdam , 200.023.413/01 ) beslist dat er sprake was van gedeelde schuld aan de verontreiniging, waardoor het gehuurde was beschadigd. De verhuurder was gedeeltelijk verantwoordelijk voor de schade, omdat het bedrijfsriool gebreken vertoonde. De huurder had niet goed gehandeld betreffende de olie/waterscheider. De conclusie van het hof luidde dat de schade mede het gevolg was van de omstandigheid dat de bedrijfsriolering niet goed functioneerde en dat die omstandigheid aan de verhuurder kon worden toegerekend. Het hof was van oordeel dat het niet legen van de olie/waterscheider en het niet goed functioneren van de bedrijfsriolering in gelijke mate hebben bijgedragen aan de schade. Echter, de door huurder gemaakte fouten zijn aanzienlijk ernstiger dan die van de verhuurder. De huurder heeft in 2001 het gehuurde verlaten en heeft daarbij nagelaten de olie/waterscheider tijdig te legen, dan wel verzuimd maatregelen te treffen om te voorkomen dat in haar langdurige afwezigheid derden olie in de olie/waterscheider konden deponeren, hoewel de huurder wist dat de riolering bij regenval problemen opleverde. Een dergelijk ernstig verwijt valt de verhuurder niet te maken. Gelet op dit een en ander is het hof van oordeel dat de schade voor 80% aan de huurder moet worden toegerekend en voor 20% aan de verhuurder.

Aansprakelijkheid van huurder voor schade aan het gehuurde 

In artikel 6:74 BW wordt een regeling opgenomen ten behoeve van het algemene verbintenissenrecht. In deze bepaling wordt geregeld dat de partij die tekortschiet in de nakoming van een verplichting voortvloeiende uit een verbintenis gehouden is de schade van de andere partij te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.
Het huurrecht kent naast deze algemene regeling een bijzondere regeling. De wettelijke regeling van aansprakelijkheid van huurder voor schade aan het gehuurde gedurende de huurperiode is vastgelegd in artikel 7:218 BW. Volgens deze regeling wordt alle toerekenbare schade aan het gehuurde geacht voor rekening van de huurder te komen. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan behoudens brandschade.
Óf schade aan het gehuurde aan de huurder doorberekend kan worden, moet worden beantwoord aan de hand van de vraag of de schade aan de huurder toegerekend kan worden.
In mijn praktijk maakte ik enige tijd geleden het volgende geval mee. Een huurder, woonachtig in de kustplaats Katwijk, had op een zonnige dag haar raam “op het haakje gezet” en was naar het strand vertrokken. In de middag was er een harde wind opgestoken. De wind had het raam van het haakje gelicht. Het raam was met een smak opengeslagen. Het raam was vervolgens in het geheel met omlijsting en al uit de sponning gelicht en door de kas van de buren geslagen. De buren waren toevallig ook de verhuurder van de huurder. De verhuurder achtte de huurder aansprakelijk. De huurder achtte zichzelf niet aansprakelijk. De huurder was van mening dat het raam niet uit de sponning had mogen vallen, want naar de mening van de huurder was de wind niet zo heftig geweest dat deze noodzakelijkerwijs het raam uit de sponning had mogen laten slaan. Deze huurder was er lastig van te overtuigen dat zij zowel aansprakelijk was voor de schade aan het gehuurde als voor de schade aan de kas van de verhuurder. Door haar nalatigheid was de schade ontstaan. Een beroep op overmacht kon de huurder ook niet helpen, omdat de huurder verwijtbaar het raam open had laten staan. Dat zij dat deed toen het nog niet stormde deed daaraan niet af. Een goed huurder hoort immers op grond van artikel 7:213 BW ervoor te zorgen dat een raam niet uit de sponning waait. Deze wetsuitleg is gebaseerd op het gegeven dat een verhuurder nu eenmaal niet al zijn verhuurde zaken langs kan gaan, wanneer het gaat stormen, om de ramen te sluiten. Dat moet de huurder doen (Huurrecht @ctueel 2015-07, Storm wrikt een openstaand raam los- wie is aansprakelijk voor schade? Door mr P.G.A. van der Sanden). De huurder kon worden aangesproken op grond van artikel 6:74 BW. Door het in artikel 7:218 BW neergelegde bewijsvermoeden, zoals al besproken in het hoofdstuk De oplevering van woon-en bedrijfsruimte en het onderdeel “Bewijspositie gedurende de huurperiode en gedeelde schuld” in dit hoofdstuk is het voor de verhuurder eenvoudig de huurder aansprakelijk te houden voor deze schade. Dit is de toegevoegde waarde voor de verhuurder van dit artikel boven artikel 6:74 BW.
Als de kas van een andere eigenaar dan de eigenaar/verhuurder was geweest, dan had deze geleadeerde de eigenaar/verhuurder aansprakelijk kunnen stellen op basis van artikel 6:174 lid 1 BW. De eigenaar/verhuurder zou die schade dan kunnen verhalen ten laste van de huurder.

Aansprakelijkheid verhuurder op grond van fouten door hulppersonen

Als de verhuurder een persoon inschakelt om een gebrek te herstellen, en deze persoon maakt bij het uitvoeren van onderhoud en/of herstel van een gebrek een fout, waardoor er schade bij de huurder ontstaat, dan komt deze schade voor rekening van de verhuurder. Volgens artikel 6:76 BW is de verhuurder aansprakelijk voor de gedragingen van de door hem ingeschakelde hulppersonen alsof hij deze gedragingen zelf had verricht.

Een voorbeeld van aansprakelijkheid voor hulppersonen

Een voorbeeld om deze stelling te verduidelijken luidt als volgt: de verhuurder schakelt een loodgieter in om een leiding te vervangen, of een lekkage op te lossen. De loodgieter maakt een fout, waardoor er waterschade ontstaat. De verhuurder is dan aansprakelijk voor deze schade.

In het arrest van de De Hoge Raad van 2 december 2005 Noot 17 is de aansprakelijkheid van de hulppersoon uitgewerkt. Onderstaand treft u de kern van deze uitspraak voor het huurrecht aan.
De casus luidt als volgt: Lelieteler A bestelt bij leverancier B een bestrijdingsmiddel. A schakelt C (een gecertificeerd spuiter) in om het middel op het gewas te spuiten. Door een fout levert B een middel dat zeer schadelijk voor de lelieteelt is. C heeft het middel op de lelies gespoten (de gebruiksaanwijzing werd niet gelezen waardoor de schade had kunnen worden voorkomen), waardoor de lelieteelt werd vernietigd. Dit leverde aanzienlijke schade op.

De aansprakelijkheid tussen leverancier (B) en afnemer (A)
In de verhouding tussen A en B werden de gedragingen van C als eigen gedragingen van A aangemerkt. Door toerekening van deze gedragingen (niet lezen van gebruiksaanwijzing levert eigen schuld op, waardoor een deel van de schade niet bij B kon worden geclaimd) bleef een gedeelte van de schade voor rekening van A. A kon de andere helft van de schade rechtstreeks claimen bij C. Ter verduidelijking benadrukt de Hoge Raad dat A zich in de relatie A-B niet kan ontrekken aan eigen schuld (het niet lezen van de gebruiksaanwijzing waardoor de schade had kunnen worden voorkomen), omdat C een taak verrichtte die paste binnen de uitoefening van het bedrijf van A (en die dus evengoed door een werknemer van A had kunnen zijn verricht) en omdat dat het in de bedrijfsvoering van A kennelijk beter uitkwam deze taak uit te besteden aan C.

De aansprakelijkheid tussen teler (A) en spuiter (C)
C probeerde nog te betogen dat de fout van B als eigen schuld van A aangemerkt zou moeten worden en in de relatie tussen A en C tot lagere aansprakelijkheid van C zou moeten leiden. Noch het Hof, noch de de Hoge Raad ondersteunden die stelling. De Hoge Raad overwoog onder meer dat de leverancier B niet als hulppersoon van de afnemer A (lelieteler) kon worden gezien. Voorts oordeelde de Hoge raad dat een fout van leverancier B in de verhouding van de afnemer (lelieteler A) tot de spuiter (C) niet in de risicosfeer van de afnemer (A) ligt, op grond waarvan die fout in die verhouding als eigen schuld aan de afnemer (A) zou kunnen worden toegerekend.

Op grond van artikel 6:76 BW is de verhuurder dus in beginsel aansprakelijk voor fouten van de door haar ingeschakelde ondergeschikte personen. Te denken valt hierbij aan onderhoudspersoneel, administratief personeel. Eenzelfde vorm van aansprakelijkheid geldt op grond van artikel 6:171 BW voor de niet ondergeschikte hulppersoon. Hier valt te denken aan de door de verhuurder ingeschakelde aannemer.
Als door de aannemer is gewerkt aan herstel van een gebrek in de woning en er door onjuist herstel schade ontstaat aan de eigendommen van de huurder, dan is de verhuurder voor deze schade aansprakelijk. Dat is niet het geval in het kader van een risicoaansprakelijkheid, maar wordt veroorzaakt door omstandigheden die aan de verhuurder vallen toe te rekenen op grond van de wet (artikel 6:171 BW). Het lijkt mij ook juist om de verhuurder aansprakelijk te houden voor fouten door zijn hulppersonen. De verhuurder heeft immers de keuze tot aanwijzing van zijn hulppersoon bij het verhelpen van een gebrek. Als door de verhuurder bij uitvoering van de werkzaamheden wordt gekozen uit een niet gecertificeerde klusjesman die vervolgens van de opgedragen werkzaamheden een puinhoop maakt, dan is het niet meer dan logisch de verhuurder hiervoor aansprakelijk te houden. De verhuurder heeft immers het recht de persoon uit te zoeken aan wie hij de werkzaamheden overlaat. De huurder heeft hier geen zeggenschap over. Als de verhuurder ervoor kiest om een beunhaas het werk te laten doen, dan ligt het ook in de lijn van de verwachting dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die de hulppersoon in de uitvoering van zijn werk veroorzaakt. Een analoge redenering met betrekking tot werkzaamheden die aan een aannemer worden opgedragen, die vervolgens onderaannemers inschakelt, lijkt hier op te gaan. Als de onderaannemer fouten in de uitvoering van het werk maakt, dan dient de opdrachtgever de aannemer en niet de onderaannemer aan te spreken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9596 ) een beslissing moeten nemen over de vraag over de aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten. De casus luidde als volgt. In 2003 heeft opdrachtgever aan de vennootschap onder firma A opdracht gegeven een bij haar in gebruik zijnd perceel grond, bestemd voor de bloembollenteelt, te bespuiten met het bestrijdingsmiddel Round-Up. Deze werkzaamheden zijn op 21 augustus 2003 uitgevoerd door een werknemer van A. Als gevolg van deze werkzaamheden was het gewas niet meer geschikt voor consumptie.
In deze zaak was beslist dat A aansprakelijk was op grond van artikel 6:171 BW. In de procedure werd ervan uitgegaan dat de werknemer jegens de gelaedeerde aansprakelijk was. Een van de vennoten van A beschikte over een licentie om dit gif te spuiten, terwijl een andere het gif heeft ingekocht en een andere vennoot de hoeveelheid liters had bepaald dat in het kader van het spuitwerk gebruikt diende te worden.
Het hof overwoog dat – gelet op de verwevenheid van het handelen van een van de vennoten met het handelen van A – de inbreng van een andere vennoot dermate groot is geweest dat de vennoten en A wel degelijk kunnen worden beschouwd als een zekere eenheid, alsmede dat sprake is van het uitoefenen van activiteiten door A die tot de werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van de vennoten behoren. De Hoge Raad zegt hierover het volgende: weliswaar berust artikel 6:171 BW onder meer op de gedachte dat een buitenstaander veelal niet kan onderkennen of de schade te wijten is aan een fout van een ondergeschikte of van een ander die ter uitoefening van het desbetreffende bedrijf werkzaamheden verricht, maar dat brengt niet mee dat de bepaling toepassing zou missen in een geval waarin het de benadeelde duidelijk is dat de schade is veroorzaakt door een fout van een niet-ondergeschikte.

Als de werknemer van de onderaannemer fouten maakt, dan is de aannemer voor deze werknemer aansprakelijk op grond van artikel 6:76 BW en kan de aannemer door de opdrachtgever op grond van artikel 6:171 BW aansprakelijk worden gehouden. Als het de huurder niet duidelijk is of de werkzaamheden door een ondergeschikte of een niet-ondergeschikte zijn uitgevoerd, dan zal de huurder eerst even na moeten vragen bij de verhuurder wie de werkzaamheden heeft verricht. Als de verhuurder daarover geen duidelijkheid wenst te verschaffen, dan is het verstandig de verhuurder zowel op basis van artikel 6:76 BW en artikel 6:171 BW aansprakelijk te stellen voor de schade.
Als er door verkeerde zaken die bij het herstel zijn gebruikt, of als er door ondeugdelijke apparatuur schade bij de huurder ontstaat, dan kan de aansprakelijkheid van de verhuurder worden herleid uit artikel 6:77 BW. Als er sprake is van een vervangen keukenkastje dat niet in orde is, dan is er geen sprake van een hulpzaak, maar van een gebrekkig keukenkastje, dat een onderdeel van de hoofdzaak vormt dat de verhuurder ter beschikking moet stellen, namelijk een goed onderhouden zaak. In deze situatie moet bedacht worden dat een leverancier geen hulppersoon is. Als de verhuurder een keukenkastje bestelt bij de leverancier en de leverancier levert rechtstreeks aan de persoon die het kastje op moet hangen, dan is de verhuurder aansprakelijk voor schade bij de huurder als de aannemer door het niet juist volgen van de instructies die bij het kastje zijn gevoegd het kastje naar beneden laat kletteren. Als door de leverancier een verkeerd kastje wordt geleverd en dat kastje is gewoon door de aannemer opgehangen, ook als duidelijk was dat er sprake was van een verkeerd kastje, dan zal de verhuurder niet geheel aansprakelijk voor deze fout zijn. De gelaedeerde stelde A aansprakelijk voor de schade. De aansprakelijkheid werd gebaseerd op artikel 6:171 BW.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:5799 ) een antwoord gegeven op de vraag of een verhuurder aansprakelijk is voor door de huurder gestelde schade op de voet van artikel 6:76 BW en/of artikel 6:171 BW. De huurder had een aantal claims opgevoerd, zoals schade aan inboedel, zoekgeraakt geld en immateriële schade. Een aantal posten maakten natuurlijk in ieder geval al geen kans zoals het zoekgeraakte geld en de immateriële schade. Het zoekgeraakte geld is los van de juridische grondslag al lastig te bewijzen en immateriële schade komt in dit verband doorgaans niet voor vergoeding in aanmerking.
Volgens het hof waren de algemene voorwaarden op deze huurovereenkomst van toepassing. In deze voorwaarden is onder meer opgenomen: ‘Als het huurrecht van de huurder door tussenkomst van de rechter is beëindigd en de ontruiming van de woning bij vonnis is toegewezen, dient huurder minstens een dag voor de aangezegde ontruiming zelf voor verwijdering van de inboedel zorg te dragen. Als huurder hiermee in gebreke blijft, zal de verhuurder op kosten van huurder voor het ontruimen van de woning zorgdragen. Door ondertekening van de huurovereenkomst wordt de verhuurder in het onderhavige geval beschikkingsbevoegd ten aanzien van de inboedel. Door deze beschikkingsbevoegdheid is verhuurder gerechtigd de inboedel bij ontruiming direct te vernietigen, zonder dat huurder enig recht heeft op schadevergoeding of anderszins en verhuurder aansprakelijk kan worden gesteld.’
De huurders hadden niet de stelling van de verhuurder betwist dat uit de tekst van deze bepaling niet alleen volgde dat de verhuurder niet aansprakelijk was voor vernietigde inboedel, maar ook dat de verhuurder niet aansprakelijk was voor vermiste of beschadigde inboedel. Nu beide partijen daarvan uitgingen, nam het hof dit gegeven tot uitgangspunt.
Het hof was verder van oordeel dat de huurder de woning diende te ontruimen wegens het niet opkomen tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring in eerste aanleg.
Volgens het hof was het – onder meer gezien de algemene voorwaarden – de taak van de huurder om de woning te ontruimen. Door dat achterwege te laten was verhuurder genoodzaakt om tegen haar zin de ontruiming zelf te laten uitvoeren.

De verhuurder had de huurder nog aangezegd door een exploot en aangevoerd dat zij alleen dan roerende zaken op kosten van huurders zou opslaan die geschikt worden geacht voor opslag ter beoordeling aan vertegenwoordiger(s) van de verhuurder en/of de vertegenwoordiger van de onderneming waar de roerende zaken zullen worden opgeslagen – gedurende een periode van maximaal 13 weken, wanneer dat ter voldoening aan de aan haar in de gemeentelijke APV en jurisprudentie opgelegde taken wordt verlangd; dat alle, in het gehuurde aanwezige, overige roerende zaken, die ingevolge het hiervoor gestelde niet worden opgeslagen, direct en op kosten van de huurders, naar de gemeentelijke vuilstort zullen worden afgevoerd.
Het hof overwoog verder dat de verhuurder de aansprakelijkheid niet zou kunnen uitsluiten als het duidelijk was dat zij de ontruiming zou laten doen door een bedrijf waarvan zij op voorhand wist of had moeten begrijpen dat het bij de uitvoering van de ontruiming onzorgvuldig zou optreden, onnodige schade zou toebrengen aan de zaken van de huurders en/of waardevolle zaken van de huurders zou ontvreemden. Dat was echter niet het geval.
Het hof was van oordeel dat het bepaalde in artikel 6:76 BW over de aansprakelijkheid voor hulppersonen in deze kwestie niet van toepassing was. De ontruiming betrof immers niet een contractuele verbintenis die zij op grond van de huurovereenkomst jegens de huurders had. Het betrof hier de uitvoering van een vonnis en het verrichten van handelingen die de huurders zelf hadden dienen te verrichten.

De aansprakelijkheid op grond van artikel 6:171 BW kon hier ook niet worden aangenomen. De in dit wetsartikel neergelegde maatstaf ‘ter uitoefening van diens bedrijf’ moest volgens vaste rechtspraak niet te ruim worden uitgelegd (zie onder meer HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7395 en hof ’s Hertogenbosch 26 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ2823). Uit hetgeen door huurders is aangevoerd, kan niet worden afgeleid dat de  interne bedrijfsdienst de werkzaamheden heeft uitgevoerd ‘ter uitoefening van’ het bedrijf van de verhuurder. Het gaat om werkzaamheden die in beginsel niet tot de bedrijfsuitoefening van de verhuurder behoren en die de huurders zelf hadden moeten laten uitvoeren.
Het hof achtte gezien het bovenstaande de verhuurder niet aansprakelijk voor de door de huurder geclaimde schade.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 juni 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE0657 ) een beslissing moeten nemen over de vraag of een geldtransportbedrijf op grond van artikel 6:76 BW verantwoordelijk was voor een diefstal door haar werknemer die op het moment van het vervoer van het geldtransport geen dienst had. Deze werknemer die niet bij de uitvoering van het onderhavige transport was ingeschakeld, was niet te beschouwen als hulppersoon. Derhalve was het geldtransportbedrijf niet ex artikel 6:76 BW aansprakelijk tegenover het winkelbedrijf. Het winkelbedrijf kon natuurlijk wel deze werknemer op grond van onrechtmatig handelen aanspreken. Uit deze uitspraak valt a contrario te herleiden dat als de werknemer ten tijde van de diefstal dienst had gehad, het geldtransportbedrijf wél jegens het winkelbedrijf aansprakelijk was geweest voor deze schade. De Hoge Raad is van oordeel dat de kring van personen waarop deze bepaling betrekking heeft, niet ruim moet worden getrokken. Er bestaat volgens de Hoge Raad – overeenkomstig de tekst – alleen aansprakelijkheid op grond van deze bepaling voor personen van wie de hulp wordt gebruikt bij de uitvoering van de verbintenis ten aanzien waarvan de aansprakelijkheid in het geding is.
De Hoge Raad sluit zich aan bij hetgeen mr. A.S. Hartkamp heeft gesteld in zijn conclusie van 14 juni 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AE0657) over de kring van personen waarvoor de opdrachtnemer gebruik maakt.
Hartkamp verwijst allereerst naar de parlementaire geschiedenis. Hieruit blijkt dat de kring van personen voor wier gedragingen krachtens artikel 6:76 BW aansprakelijkheid bestaat, niet ruim moet worden opgevat. Deze aansprakelijkheid bestaat niet “voor gedragingen van derden die door de schuldenaar niet op een of andere wijze bij de uitvoering van de verbintenis zijn betrokken, hetzij rechtstreeks hetzij door middel van een ander die de hulppersoon op zijn beurt bij de uitvoering van de verbintenis heeft ingeschakeld”. De persoon als gevolg van wiens handelen de schade is ontstaan dient derhalve bij de uitvoering van de verbintenis te zijn ingeschakeld.
In deze passage wordt benadrukt dat artikel 6:76 BW slechts aansprakelijkheid in het leven roept voor personen aan wie een taak is opgedragen met het oog op de uitvoering van de verbintenis. Aldus wordt onderscheiden tussen werknemers die door de werkgever zijn ingeschakeld bij de uitvoering van de verbintenis, voor wier gedragingen hij krachtens artikel 6:76 BW aansprakelijk is, en andere werknemers in het bedrijf, voor wie geen aansprakelijkheid bestaat.
Verder moet het gaan om een fout die een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis oplevert, of anders gezegd, om een gedraging die met de uitvoering van de verbintenis voldoende verband houdt. Een gewone diefstal door een met de bewaking belaste werknemer kan nog als zodanig gelden. In het onderhavige geval – een gewapende roofoverval door die bewuste werknemer in samenwerking met twee overvallers van buiten het bedrijf – ligt dit anders, omdat deze gedraging op geen enkele manier in het verlengde ligt van het uitvoeren van de verbintenis.

2.3.2. Verwaarlozing van het gehuurde

Verwaarlozing van het gehuurde door de huurder kan ook reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden op verzoek van de verhuurder. Daarvan kan sprake zijn als de huurder het gehuurde niet onderhoudt, waardoor er schade aan het gehuurde ontstaat. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 22 december 2006 in hoger beroep LJN: AZ6559, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/255 dat de huurovereenkomst met de huurder in tegenstelling tot de lagere rechter (sector kanton) alsnog ontbonden mocht worden. De huurder had schade aan het gehuurde niet gemeld, waardoor het gehuurde door de verhuurder niet was hersteld en verder was beschadigd. De huurder had zijn verplichting voortvloeiende uit artikel 7:222 BW geschonden (gebreken te melden waardoor het gehuurde beschadigd zou kunnen worden). De huurder had door zijn handelwijze het gehuurde verder nog beschadigd door het gehuurde niet te verwarmen, waardoor er vocht- en schimmelvorming is ontstaan. Dit alles was reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor alle duidelijkheid: de huurder hoeft een gebrek niet te laten herstellen als dit gebrek van ondergeschikte betekenis is en het gehuurde door aanwezigheid van dit gebrek niet in waarde daalt, of de verhuurbaarheid door dit gebrek niet wordt verminderd.
Het gerechtshof te Leeuwarden besliste in haar arrest van 26 februari 2013 in hoger beroep LJN: BZ2350, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.803/01 dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte ontbonden kon worden wegens verwaarlozing van het gehuurde. De woning was als een pakhuis volgestouwd met spullen. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid spullen was al niet conform een normaal gebruik van de woning. Het grootste bezwaar achtte het hof dat de ruimten vies en ernstig vervuild waren en dat er sprake was van een gevaarlijke situatie nu het gehuurde in het geval van brand of een ander noodgeval niet goed beloopbaar was. De voor- en achtertuin waren ook bijna dichtgegroeid. De in het gehuurde zich voordoende toestand liet zich volgens het hof niet verenigen met goed huurderschap. Bovendien leverde deze toestand gezondheidsrisico’s en brandgevaar op. Het hof was dan ook met de kantonrechter van oordeel dat er sprake was van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van de huurder, dat ontbinding van de huurovereenkomst was gerechtvaardigd. Als de woning weliswaar vol, maar wel schoon was geweest, dan had het hof wellicht tot een ander oordeel gekomen.