2F. Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst niettemin op deze grond is beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing op grond van het verzoek tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen aan verhuis- en inrichtingskosten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan in zijn verweer een opmerking over deze kosten te maken. Deze kosten moet de huurder in ieder geval maken als hij het gehuurde moet verlaten. Het is beter eigen initiatief hierin te nemen dan hierin een actie van de rechter af te wachten.

De rechter kan verder op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen in het verweer tegen de vordering de rechter op deze schadeclaim te wijzen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag in deze procedure aan de orde te stellen weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is als hij op onwaarachtige gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Als de wil tot het in gebruik nemen van het gehuurde niet aanwezig is geweest en de rechter een bedrag aan schadevergoeding toe heeft gekend, dan moet er met twee zaken rekening worden gehouden:

  1. De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag vervalt op grond van artikel 7:299 lid 4 BW vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst;
  2. Als er een bedrag tot schadevergoeding is vastgesteld in de procedure tot huurbeëindiging, dan heeft de huurder door toekenning van dit bedrag nog geen executoriale titel verkregen.

Het gestelde onder punt 1 spreekt voor zich. Als er binnen een periode van vijf jaar na huurbeëindiging geen procedure tot schadevergoeding is gestart, of geen procedure is gestart tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag, dan vervalt de mogelijkheid tot het afdwingen van schadevergoeding wegens het onterecht beëindigen van de huur op grond van een dringende reden.
Als de rechter in de procedure tot huurbeëindiging een schadebedrag heeft begroot in het kader van een huurbeëindigingsprocedure, dan houdt dit nog geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist. De huurder kan dus niet op basis van het door de rechter begrote bedrag een betaling afdwingen. Dit hadden de verhuurder en de kantonrechter in een andere procedure over het hoofd gezien.

De huurder startte een procedure tot betaling van het door de rechter begrote bedrag binnen vijf jaar na huurbeëindiging. Zowel de verhuurder als de kantonrechter was van mening dat de huurder niet-ontvankelijk verklaard diende te worden wegens het reeds aanwezig zijn van een titel. De verhuurder was bovendien van mening dat de vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de overeenkomst ervoor zorgde dat het gevorderde bedrag niet meer gevorderd kon worden.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een andere mening dan de verhuurder toegedaan. In deze procedure stelde het hof vast dat de dagvaarding tot betaling van de vergoeding binnen de vervaltermijn van vijf jaar door de verhuurder was ingesteld.

Het hof was verder van mening dat de huurder door de kantonrechter ten onrechte niet-ontvankelijk was verklaard in deze vordering aangezien hij volgens de kantonrechter reeds over een executoriale titel beschikte. Het hof was het hier niet mee eens. De vergoeding in de eerder gevoerde (huurbeëindigings)procedure levert immers nog geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
In deze procedure is er dan geen plaats meer om het vastgestelde bedrag ter discussie te stellen. De rechter zal dan ten aan zien van dit bedrag een executoriale titel moeten verlenen. Er is nog wel ruimte voor een inhoudelijke behandeling van de schade als deze schade in de huurbeëindigingsprocedure nog niet is vastgesteld.

Als het gebruik niet kan worden verwezenlijkt (bijvoorbeeld: de gemeente geeft geen vergunning voor het beoogde gebruik Noot 81, of niet duurzaam is dan kan de opzegging niet tot beëindiging van de huur leiden. Overigens hoeft de verhuurder ten tijde van de opzegging niet alle vergunningen voorhanden te hebben.

Als de vergunningen echter niet verkregen kunnen worden, dan wordt de wil volgens de Hoge Raad niet geacht ernstig genomen te worden (en ligt een afwijzing in de lijn der verwachting). Er is ook geen sprake van dringend eigen gebruik als vast komt te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het gehuurde nodig te hebben op praktische of juridische beletsels is gebaseerd. Noot 82

Het is voor de verhuurder dus zinvol om deze feitelijke zaken ter afwering van het gestelde dringend eigen gebruik door de verhuurder uitgezocht te hebben en zo mogelijk in zijn voordeel aan te wenden.