Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?

Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte

Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien. Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan.

Op de schaderegeling van artikel 7:220 lid 1 BW is artikel 7:208 BW van toepassing.  Dat betekent dat een huurder niet per definitie  alle schade vergoed kan krijgen als de huurder schade lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Als de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde schade lijdt, dan kan deze schade ten laste van de verhuurder worden gebracht als de verhuurder ten aanzien van het gebrek waardoor de schade is ontstaan een verwijt valt te maken. Het gaat hier dan om de  toerekenbaarheid van het gebrek.  De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis (voorlopige voorziening) van 8 januari 2004 (Rechtbank Amsterdam, 8 januari 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AO9386, WR 2004, 36, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) was in haar vonnis van oordeel dat de verhuurder niet gehouden was om de kosten van tijdelijke woonruimte te vergoeden aan de huurder. De huurder moest tijdelijk de woonruimte verlaten wegens vervanging van de vloer. De vloer moest vervangen worden wegens aantasting van de vloer door een kelderzwam. Het was volgens de rechter niet duidelijk dat de zwam bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was. Verder was het de rechter in het kader van deze voorlopige voorziening niet duidelijk dat de verhuurder tijdens de huurperiode toerekenbaar tekort was geschoten. Meijerink is in zijn noot bij deze uitspraak van mening dat de verhuurder bij het tijdelijk onbewoonbaar zijn van de woning in verband met dringende werkzaamheden wel gehouden zou zijn om de schade in verband met vervangende woonruimte te vergoeden. Ik lees in deze noot niet een verwijzing naar de toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 7:208 BW. Meijerink lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van de aansprakelijkheid die de verhuurder draagt voor vertrekking van het rustig huurgenot door de verhuurder. De wetgever is echter uitdrukkelijk afgestapt van de risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde. Dat Meijerink artikel 7:208 BW niet in zijn noot heeft betrokken geeft volgens mij een onvolledig beeld van de positie van de huurder. De huurder kan in veel gevallen terecht bij zijn inboedelverzekering. Als het gehuurde door bijvoorbeeld een plotseling gebeurtenis door een regenbui onder water is komen te staan en daardoor tijdelijk onbewoonbaar is geworden, dan kan is het mogelijk dat een inboedelverzekering de schade als gevolg van vervangende woonruimte kan dekken. De huurder heeft wel recht op huurvermindering als het gehuurde wegens gebreken niet gebruikt kan worden. Voor huurvermindering is de toerkenbaarheid niet van belang, omdat voor een vordering op grond van huurvermindering slechts van belang is dat de huurder als gevolg van een probleem dat hij niet zelf heeft veroorzaakt geen volledig gebruik van het gehuurde kan maken.

Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.

De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 In de loop der jaren zal de verhuurder regelmatig klein onderhoud, maar ook groot onderhoud moeten uitvoeren. Dat dit onderhoud uitgevoerd moet worden is doorgaans de verhuurder niet toe te rekenen en maakt hem derhalve niet schadeplichtig jegens huurder. Het is daarom niet zonder meer redelijk dat een verhuurder in geval van groot onderhoud en het uitvoeren van dringende werkzaamheden in geval van een noodzakelijke verhuizing de verhuiskosten van de huurder moet betalen. Ook de verhuurder valt immers dikwijls niet te verwijten dat de normale tand des tijds groot onderhoud noodzakelijk maakt (Ktr. Amsterdam (vzr.) 25 juni 2007, WR 2007, 84WR 2007, 84) . Dit is een belangrijk verschil met de positie van de huurder als er sprake is van renovatie aan het gehuurde.De verhuurder kan, in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden, toch aansprakelijk zijn voor schade (anders dan verhuiskosten) die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt.

Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 van mening dat een verhuurder door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort schoot op grond van artikel 7:203 BW. Het hof gebruikte min of meer dezelfde overwegingen als bovenstaand al weergegeven. In rechtsoverweging 4 van dit arrest vond het hof de verhuurder niet aansprakelijk jegens de huurder voor elke vorm van hinder die de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden was toegebracht.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk “Herstel gebreken op verzoek huurder ” is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiële) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.

Renovatiewerkzaamheden
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.

In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wél sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering aan verbinden. Als bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.

De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent dat er weliswaar omstandigheden zijn die tot derving van het huurgenot lijden, maar ten aanzien waarvan de Huurcommissie geen middelen heeft om er een oordeel over te geven, omdat die omstandigheden niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijden. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.

Een huurder, die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden, vorderde huurverlaging wegens derving van huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht had op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat waarin na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.
Als de renovatie ingrijpender is dan in het renovatievoorstel is voorgespiegeld of langer duurt dan in het renovatievoorstel is voorgesteld, dan is de verhuurder gehouden aan de huurders financiële compensatie aan te bieden en/of alsnog tijdelijke woonruimte aan te bieden. Minister Blok heeft in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede kamer der Staten Generaal van 9 juli 2015 (Beantwoording kamervragen over uit de hand gelopen renovatie van Portaal te Soest) bevestigd dat een verhuurder gehouden was financiële compensatie te verstrekken dan wel vervangende woonruimte aan te bieden als de renovatie anders (negatiever) uitpakt dan de huurders is voorgespiegeld.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.

Het is in het kader van een door de huurder in te dienen schadeclaim dus van belang een onderscheid te maken tussen renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden. Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd kunnen de huurders van zelfstandige woonruimte bij (al dan niet tijdelijke) verhuizing aanspraak maken op de genoemde forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Boven is al vermeld dat dit artikel van regelend recht is. De verhuurder kan in theorie dus afwijken van de wettelijke regeling en minder vergoeding toekennen dan in de wettelijke regeling voor zelfstandige woonruimte wordt voorgeschreven. De rechter zal dan toch de redelijkheidtoets toepassen en al snel uitkomen op de forfaitaire vergoeding. De verhuurder die van de forfaitaire vergoeding wenst af te wijken zal daartegenover dan wel ter compensatie alternatieven aan moeten bieden om het voorstel alsnog het stempel van redelijkheid te geven. Het zoeken naar alternatieven om het voorstel redelijk te laten zijn lijkt mij echter omslachtiger dan het verstrekken van een forfaitaire vergoeding.
De huurder van woonruimte die een vergoeding boven de forfaitaire vergoeding wenst te ontvangen dient zijn schade te onderbouwen.