De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder

Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beëindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beëindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beëindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beëindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.

Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scène zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeëindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geïnformeerd was geworden.

Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.

Aansprakelijkheid van hoofdhuurder voor onbevoegde onderhuur

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur van de gehele woning is de hoofdhuurder niet gehouden het gehuurde leeg op te leveren, tenzij dit met de verhuurder is overeengekomen. Voorts is de hoofdverhuurder bevoegd om op grond van artikel 6:104 BW van de onbevoegde onderverhuurder alle winst terug te vorderen die de onderverhuurder door deze verhuring heeft gemaakt. Er moet wel een causaal verband bestaan tussen de door de verhuurder gestelde schade en het schade toebrengende feit. In een niet op Rechtspraak.nl, maar wel in de WR (WR 2018/90) gepubliceerde uitspraak werd dit verband door de verhuurder niet voldoende  duidelijk gemaakt. Het lijkt mij dat de verhuurder door een verkeerd ingestelde vordering zich in een lastige positie had geplaatst. Hij stelde immers dat hem de mogelijkheid tot het vragen van een hogere huur is ontnomen, waardoor er niet-concrete schade is geleden. Die hogere huur zou zijn overeengekomen indien verhuurder op de hoogte zou zijn geweest van de onderverhuur. Dat impliceert echter dat verhuurder in zou stemmen met de onderverhuur, wat hij juist niet deed in deze zaak. Nadat verhuurder van de onderverhuur op de hoogte was gekomen, had hij met huurder bij voortzetting van de onderverhuur een hogere huurprijs overeen kunnen komen. Dit had hij niet gedaan.

De rechter doelde kennelijk op de mogelijk  tot aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst, waarbij de verhuurder de huurovereenkomst op zou kunnen zeggen ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW, als de huurder met dit voorstel niet akkoord zou gaan. Dit lijkt mij inderdaad wel mogelijk als in het huurcontract onderverhuring van een gedeelte van de woning was uitgesloten en in een nieuw contract dit wel wordt toegestaan.

Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof – naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”

De onderverhuurder is niet op grond van artikel 6:104 BW jegens de verhuurder schadeplichtig als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur mogelijk is. De hoofdverhuurder zal met de (hoofd) huurder hebben afgesproken dat het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg opgeleverd zal dienen te worden. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen (hoofd)huurder en onderhuurder gelijktijdig met de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en (hoofd)huurder dient te eindigen. De hoofdhuurder is dan schadeplichtig op grond van de hoofdregel dat hij een onderverhuurd object leeg moet opleveren. De hoofdhuurder kan de onderhuurder niet tot ontruiming dwingen als deze zich op huurbescherming beroept.
In dat geval is nakoming (te weten lege oplevering) door de hoofdhuurder niet mogelijk, hetgeen echter niet afdoet aan zijn schadeplichtigheid jegens de hoofdverhuurder. Wel kan laatstgenoemde op billijkheidsgronden een schadebeperkingverplichting hebben, waaraan hij kan voldoen door de onderhuurder op onrechtmatig gebruik aan te spreken. Ten aanzien van door artikel 7:269 BW beschermde onderhuurders geldt deze actie niet, maar kunnen de beëindigingsmogelijkheden van artikel 7:269 lid 2 BW mogelijkerwijs wel door de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder worden aangewend.

Een vordering tot betaling van de interne onderzoekskosten die de verhuurder bij de opsporing van onrechtmatige bewoning heeft gemaakt, kan worden verhaald ten laste van de huurders. De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft dit beslist in haar vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542 MW/KR). De rechter was van mening dat gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW deze interne kosten zijn gemaakt “ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid”, en dus niet vallen onder de Wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Op grond van artikel 6:97 BW heeft de voorzieningenrechter de interne kosten van de verhuurder in de onderhavige zaak geschat op € 600,00.

Een verplichting in het huurcontract en/of de algemene voorwaarden die de huurder verplicht om winst af te dragen die de onderverhuurder door de woning onder te verhuren heeft genoten, wordt niet aangemerkt als een onredelijk beding conform Richtlijn 91/13 EEG. Het gerechtshof Amsterdam besliste in haar arrest van 19 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1543) dat het beding dat de huurder verplicht alle winst in het kader van de onderverhuring af te dragen niet als een onredelijk beding in de zin van deze richtlijn is aan te merken.

Er waren in de bepalingen een aantal bedingen opgenomen. Het hof was van mening dat het opnemen in één tekstuele bepaling van meerdere bedingen er niet toe leidt dat, indien één van die bedingen oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dientengevolge geheel buiten toepassing moet worden gelaten, de andere in diezelfde tekstuele bepaling opgenomen bedingen hetzelfde lot treffen. Er dient voor ieder afzonderlijk beding onderzocht te worden of het al dan niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.

Het hof is van oordeel dat dit beding, anders dan de kantonrechter aangaande het ook in artikel 1.4 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding heeft vastgesteld, niet oneerlijk is in de zin van bedoelde Richtlijn, nu dit beding niet een in de bijlage van de Richtlijn genoemd doel of gevolg heeft, in het bijzonder niet een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt in de zin van artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage, zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het beding strekt immers ten doel af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen. Anders gezegd, het gaat hier uitsluitend om afdracht van de door huurder met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dat de verhuurder in dit geval geen schade heeft geleden, zoals huurder stelt, is, zo al juist, daardoor niet relevant.

Het hof vermeldt nog dat toepassing van hier bedoeld beding en afdracht van de met de verboden onderhuur verkregen inkomsten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De verhuurder heeft in ieder geval geen stellingen neergelegd die tot zo’n vergaande conclusie nopen.

In huurcontracten waarin geen boetebeding in verband met onderverhuring van woonruimte is opgenomen, geeft artikel 6:104 BW een mogelijkheid om degene die in strijd met het huurcontract woonruimte heeft onderverhuurd het genoten voordeel te ontnemen. Deze uitwijkmogelijkheid bestaat ook als er wél een boetebeding is opgenomen, maar het boetebeding op grond van Richtlijn 91/13 EEG nietig wordt verklaard. In het hoofdstuk Introductie incasso’s is er in het onderdeel “Boetebeding en algemene voorwaarden” uitgebreid op ingegaan dat een boetebeding wegens strijdigheid met Richtlijn 91/13 EEG nietig kan worden verklaard. Als de boete nietig wordt verklaard (bijvoorbeeld als het boetebeding geen maximumbedrag kent) dan kan de verhuurder altijd nog terugvallen op artikel 6:104 BW. Het is dan wel noodzakelijk om in een procedure een primaire en een subsidiaire vordering in te stellen.