De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder

Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beëindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beëindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beëindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beëindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.

Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scène zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeëindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. De verplichting tot vergoeding van schade van de onderhuurder, bedoeld in artikel 306 lid 2 van Boek 7, kan niet geheel of ten dele worden gegrond op gedragingen van de hoofdhuurder die voor het in werking treden van dat artikel hebben plaatsgevonden (artikel 208j Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Aangezien dit artikel vanaf 2003 in werking is getreden, zal de praktische betekenis van dit artikel nu geen noemenswaardige rol spelen.

Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geïnformeerd was geworden.

Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.

Aansprakelijkheid van hoofdhuurder voor onbevoegde onderhuur

Wettelijke regeling 

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur van de gehele woning is de hoofdhuurder niet gehouden het gehuurde leeg op te leveren, tenzij dit met de verhuurder is overeengekomen. Voorts is de hoofdverhuurder bevoegd om op grond van artikel 6:104 BW van de onbevoegde onderverhuurder alle winst terug te vorderen die de onderverhuurder door deze verhuring heeft gemaakt. Er moet wel een causaal verband bestaan tussen de door de verhuurder gestelde schade en het schade toebrengende feit. Verder dient er voldaan te zijn aan de eisen van de artikelen 6:74 BW (toerekenbaarheid in de nakoming van een verbintenis) en artikel 6:162 BW (Onrechtmatige daad en toerekenbaarheid daarvan). Verder is er geen bijzondere vorm van verwijtbaarheid vereist. Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM0893) blijkt dat artikel 6:104 BW de rechter de rechter een discretionaire bevoegdheid om de gevorderde schadevergoeding te begroten op de door het onrechtmatig handelen of de wanprestatie genoten winst, of een deel daarvan. Enige terughoudendheid met een schadetoekenning zal toegepast moeten worden, indien aannemelijk is dat het door de schuldenaar behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat. De rechter moet de schade dan begroten op een gedeelte van de winst, omdat de schadebegroting waarin artikel 6:104 BW voorziet niet, ook niet mede, het karakter heeft van een punitieve maatregel.

Enige schade moet aannemelijk zijn; concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder” (MvA II, PG Inv. 6, p. 1266-1267). In het algemeen kan niet de eis worden gesteld dat de op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade. De overweging van de kantonrechter in haar vonnis van 28 maart 2012 (ECLI:NL:RBUTR:2012:BW0572) ter zake van de vaststelling van de schade lijkt daarom niet juist te zijn. De rechter stelt in rechtsoverweging 3.7 dat de rechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW kan overgaan, indien aannemelijk gemaakt wordt dat geen schade kan zijn ontstaan. Dit betekent volgens de rechter dus dat allereerst moet worden beoordeeld of de verhuurder schade geleden heeft. Dit sluit ook niet aan op het oordeel dat het hier onder te bespreken arrest van het gerechtshof Amsterdam van 9 september 2008. Voor een bepaling van de schade is het immers volgens het hof niet van belang welk bedrag aan huur de verhuurder zelf had kunnen genereren. Dit standpunt van de Hoge Raad is van belang bij de teelt van hennep in gehuurde ruimte in strijd met de contractuele bestemming. Er kunnen bij dit gebruik van de gehuurde ruimte hoge winsten worden gegenereerd. Aan de hand van de criteria die door de Hoge Raad zijn opgesteld hoeft niet te worden achterhaald welke winst precies is behaald. Er moet winst zijn gegenereerd. Als de huurder duidelijk maakt dat er geen winst is gemaakt, dan kan er ook geen winst worden toegekend op basis van artikel 6:104 BW. Als niet duidelijk is dat er geen winst is gemaakt, dan kan de rechter de winst schatten op een (deel van het)  bedrag dat normaliter bij dergelijke transacties wordt omgezet. Als de drugopbrengst waarschijnlijk hoger is dan schade die door de verhuurder wordt geleden, dan dient de rechter de winst vast te stellen op de geleden schade. De geleden schade kan dus lager zijn dan de omgezette winst (zie ook mr M. van Schoonhoven-Sloot en mr. A.A. L Oving, Winstafdracht in het huurrecht, TvHB, nr.6 december 2019,  pagina 410). Als de huurder in het kader van onderverhuring aantoonbaar geen winst heeft genoten, omdat de onderverhuurder dezelfde huurprijs doorberekent naar de onderhuurder als de huurprijs die hij verschuldigd is, dan is er geen plaats voor artikel 6:104 BW. Dit gold ook in een situatie waarin de rechtbank Breda op 10 maart 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BL7229) vonnis heeft gewezen. Hier werd een schadebegroting op de voet van artikel 6:104 BW niet mogelijk geacht, omdat de onderverhuurder geen winst had gemaakt op de doorberekende huurprijs; deze was hetzelfde als de huurprijs die de onderverhuurder aan de hoofdverhuurder diende te betalen. Er was alleen een schadevordering toewijsbaar voor zover het de gemaakte onderzoekskosten betroffen.

Als een huurder in strijd met de bestemming woonruimte als kantoorruimte gebruikt, dan kan de schade worden begroot op het verschil tussen de huurprijs voor kantoorruimte en wat de huurder aan huur ten aanzien van de woonruimte diende te voldoen. (Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2856).

Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 (ECLI:NL:GHAMS:2008:BF1347)  Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. In deze zaak had een huurder sociale woonruimte aan studenten onderverhuurd. Dit leverde een toerekenbare tekortkoming op. De verhuurder vorderde – zoals te doen gebruikelijk – ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast vorderde de verhuurder schadevergoeding. Deze schade zou hebben bestaan uit het maken van extra kosten om de nadelen op te heffen die verbonden zijn aan de onrechtmatige onderverhuur. Nu de omvang van de aldus aan de verhuurder toegebrachte schade naar zijn aard niet in concreto is vast te stellen, evenmin als de mate waarin huurder aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is het hof anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder” (MvA II, PG Inv. 6, p. 1266-1267). Het feit dat de verhuurder als sociale woningcorporatie de door huurder gemaakte winst niet zelf zou willen behalen en bij nieuwe verhuur van de woning, indien huurder deze zou hebben opgezegd, zou hebben volstaan met het optrekken van de huur naar het maximale huurprijsniveau is gelet op het voorgaande niet van betekenis.

De onderverhuurder is niet op grond van artikel 6:104 BW jegens de verhuurder schadeplichtig als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur mogelijk is. De hoofdverhuurder zal met de (hoofd) huurder hebben afgesproken dat het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg opgeleverd zal dienen te worden. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen (hoofd)huurder en onderhuurder gelijktijdig met de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en (hoofd)huurder dient te eindigen. De hoofdhuurder is dan schadeplichtig op grond van de hoofdregel dat hij een onderverhuurd object leeg moet opleveren. De hoofdhuurder kan de onderhuurder niet tot ontruiming dwingen als deze zich op huurbescherming beroept.
In dat geval is nakoming (te weten lege oplevering) door de hoofdhuurder niet mogelijk, hetgeen echter niet afdoet aan zijn schadeplichtigheid jegens de hoofdverhuurder. Wel kan laatstgenoemde op billijkheidsgronden een schadebeperkingsverplichting hebben, waaraan hij kan voldoen door de onderhuurder op onrechtmatig gebruik aan te spreken. Ten aanzien van door artikel 7:269 BW beschermde onderhuurders geldt deze actie niet, maar kunnen de beëindigingsmogelijkheden van artikel 7:269 lid 2 BW mogelijkerwijs wel door de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder worden aangewend.

In een niet op Rechtspraak.nl, maar wel in de WR (WR 2018/90) gepubliceerde uitspraak werd dit verband door de verhuurder niet voldoende duidelijk gemaakt. Het lijkt mij dat de verhuurder door een verkeerd ingestelde vordering zich in een lastige positie had geplaatst. Hij stelde immers dat hem de mogelijkheid tot het vragen van een hogere huur is ontnomen, waardoor er niet-concrete schade is geleden. Die hogere huur zou zijn overeengekomen indien verhuurder op de hoogte zou zijn geweest van de onderverhuur. Dat impliceert echter dat verhuurder in zou stemmen met de onderverhuur, wat hij juist niet deed in deze zaak. Nadat verhuurder van de onderverhuur op de hoogte was gekomen, had hij met huurder bij voortzetting van de onderverhuur een hogere huurprijs overeen kunnen komen. Dit had hij niet gedaan.

De rechter doelde kennelijk op de mogelijk  tot aanbieding van een nieuwe huurovereenkomst, waarbij de verhuurder de huurovereenkomst op zou kunnen zeggen ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW, als de huurder met dit voorstel niet akkoord zou gaan. Dit lijkt mij inderdaad wel mogelijk als in het huurcontract onderverhuring van een gedeelte van de woning was uitgesloten en in een nieuw contract dit wel wordt toegestaan.

Een vordering tot betaling van de interne onderzoekskosten die de verhuurder bij de opsporing van onrechtmatige bewoning heeft gemaakt, kan worden verhaald ten laste van de huurders. De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft dit beslist in haar vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542 MW/KR). De rechter was van mening dat gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW deze interne kosten zijn gemaakt “ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid”, en dus niet vallen onder de Wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Op grond van artikel 6:97 BW heeft de voorzieningenrechter de interne kosten van de verhuurder in de onderhavige zaak geschat op € 600,00.

Een verplichting in het huurcontract en/of de algemene voorwaarden die de huurder verplicht om winst af te dragen die de onderverhuurder door de woning onder te verhuren heeft genoten, wordt niet aangemerkt als een onredelijk beding conform Richtlijn 91/13 EEG. Het gerechtshof Amsterdam besliste in haar arrest van 19 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1543) dat het beding dat de huurder verplicht alle winst in het kader van de onderverhuring af te dragen niet als een onredelijk beding in de zin van deze richtlijn is aan te merken.

Er waren in de bepalingen een aantal bedingen opgenomen. Het hof was van mening dat het opnemen in één tekstuele bepaling van meerdere bedingen er niet toe leidt dat, indien één van die bedingen oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dientengevolge geheel buiten toepassing moet worden gelaten, de andere in diezelfde tekstuele bepaling opgenomen bedingen hetzelfde lot treffen. Er dient voor ieder afzonderlijk beding onderzocht te worden of het al dan niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.

Het hof is van oordeel dat dit beding, anders dan de kantonrechter aangaande het ook in artikel 1.4 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding heeft vastgesteld, niet oneerlijk is in de zin van bedoelde Richtlijn, nu dit beding niet een in de bijlage van de Richtlijn genoemd doel of gevolg heeft, in het bijzonder niet een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt in de zin van artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage, zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het beding strekt immers ten doel af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen. Anders gezegd, het gaat hier uitsluitend om afdracht van de door huurder met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dat de verhuurder in dit geval geen schade heeft geleden, zoals huurder stelt, is, zo al juist, daardoor niet relevant.

Het hof vermeldt nog dat toepassing van hier bedoeld beding en afdracht van de met de verboden onderhuur verkregen inkomsten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De verhuurder heeft in ieder geval geen stellingen neergelegd die tot zo’n vergaande conclusie nopen.

Volgens artikel 7:278 BW is de hoofdhuurder die bij de beëindiging en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt te vergoeden. Dit artikel geeft de hoofdverhuurder immers de middelen om in de procedure tussen hem en de hoofdhuurder te vorderen dat de onderhuur eindigt. Deze procedure wordt dus niet ingesteld tegen de onderhuurder. De onderhuurder die op grond van artikel 7:269 BW huurder is geworden valt buiten de regeling van artikel 7:278 BW, omdat deze voormalige onderhuurder dan een rechtstreekse relatie met de voormalige hoofdverhuurder heeft. De huurder kan, als hij betrokken wordt in de artikel 7:278 BW-procedure, alsnog beroep doen op de regeling van artikel 7:269 BW. De rechter zal dan moeten onderzoeken of dit verweer slaagt. De in de artikel 7:278 BW-procedure ingestelde vorering tegen de onderhuurder zal bij voldoen aan de voorwaarden van dit artikel afgewezen moeten worden. De hoofdhuurder is wél bevoegd de onderhuurder in het geding te betrekken. De hoofdhuurder is dus verantwoordelijk om de onderhuurder in het geding te betrekken. Doet de onderverhuurder dit niet, dan zal dit de belangen van de onderhuurder kunnen fnuiken. Dit artikel heeft alleen betrekking op huurbeëindiging wegens opzegging en op huurbeëindiging wegens ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens artikel 208i Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek kan de verplichting tot vergoeding van schade niet geheel of ten dele worden gegrond op gedragingen van de hoofdhuurder die voor het in werking treden van dat artikel hebben plaatsgevonden. Aangezien dit artikel in 2003 is ingevoerd, zal het overgangsrecht voor dit onderwerp weinig praktische betekenis hebben.

Contactuele bedingen

In huurcontracten waarin geen boetebeding in verband met onderverhuring van woonruimte is opgenomen, geeft artikel 6:104 BW een mogelijkheid om degene die in strijd met het huurcontract woonruimte heeft onderverhuurd het genoten voordeel te ontnemen. Deze uitwijkmogelijkheid bestaat ook als er wél een boetebeding is opgenomen, maar het boetebeding op grond van Richtlijn 91/13 EEG nietig wordt verklaard. In het hoofdstuk Introductie incasso’s is er in het onderdeel “Boetebeding en algemene voorwaarden” uitgebreid op ingegaan dat een boetebeding wegens strijdigheid met Richtlijn 91/13 EEG nietig kan worden verklaard. Als de boete nietig wordt verklaard (bijvoorbeeld als het boetebeding geen maximumbedrag kent) dan kan de verhuurder altijd nog terugvallen op artikel 6:104 BW. Het is dan wel noodzakelijk om in een procedure een primaire en een subsidiaire vordering in te stellen.

Verder kan de verhuurder in de huurovereenkomst ook een bepaling opnemen dat de huurder gehouden zorg te dragen voor afdracht van de winst als er in strijd met de bepalingen in het huurcontract is onderverhuurd, of wanneer in strijd met de bestemming is gehandeld.

Het standaard verweer dat tegen dergelijke bedingen wordt gevoerd luidt doorgaans dat dergelijke bedingen onredelijk bezwarend zijn en/of dat de bedingen tot een buitensporig resultaat leiden.  Dergelijke standaardverweren slagen niet altijd. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, besliste in haar vonnis van 19 februari 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:887) dat er eerst beoordeeld diende te worden of er sprake was van een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ Een boetebeding waaraan geen maximum verbonden is kan nietig worden verklaard op basis van Richtlijn 93/13. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het onderdeel “Boetebeding en algemene voorwaarden” in het hoofdstuk “Introductie huurincasso”.

Ten aanzien van de ongeldigheid van het beding vanwege  het feit dat hierover niet was onderhandeld oordeelde de rechter al volgt. Het enkele feit dat, zoals de huurder stelt, er tussen partijen niet is onderhandeld over de inhoud van een boetebeding dan wel dat een beding eenzijdig in het voordeel van de verhuurder is opgesteld en de huurder geen compenserend voordeel biedt, brengt nog niet mee dat moet worden aangenomen dat het beding onredelijk bezwarend is. Daartoe zijn bijkomende omstandigheden nodig, die door de huurder niet zijn gesteld.

Met betrekking tot art. 7.16 AV heeft de huurder in de eerste plaats gesteld dat dit beding niet gelimiteerd en cumulatief is. Gesteld al dat dat zo zou zijn, dan brengt dit nog niet mee dat het beding op grond daarvan als een oneerlijk beding aangemerkt dient te worden. De huurder heeft het immers zelf in de hand of verhuurder op grond van dit artikel iets te vorderen heeft. Daarnaast zag de rechter geen reden om tot matiging van de gevorderde boete en winstafdracht over te gaan.  De verhuurder stelde  terecht dat dergelijke bedingen niet primair bedoeld zijn om de schade die zij lijdt door de in strijd met de huurovereenkomst gepleegde gedragingen te vergoeden, doch dat in de eerste plaats bedoeld is dat de bedingen een preventieve werking hebben en dat daardoor wordt voorkomen dat een huurder overgaat tot het kweken van hennep in het gehuurde, met alle onwenselijke gevolgen van dien. Dat de huurder de schade aan het gehuurde heeft hersteld, maakt dit niet anders, nu hij daartoe al op grond van art. 7:224 BW al verplicht was.