Introductie huurincasso – Het boetebeding – Het belang van een juiste formulering van het boetebeding

In artikel 6:92 lid 1 BW staat onder meer dat de schuldeiser geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is. In lid twee staat dat wat ingevolge een boetebeding verschuldigd is in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet.

Bovenstaand is al duidelijk gemaakt dat de artikelen 6:91 BW tot en met artikel 6:94 BW regelend recht bevatten. Partijen kunnen dus van deze regels afwijken. In de praktijk gebeurt dit veelvuldig. Als de artikelen in de overeenkomst niet duidelijk zijn, dan kan dit tot consequentie hebben dat de wettelijke bepalingen in plaats van de contractuele bepalingen door de rechter van toepassing worden verklaard. Als bijvoorbeeld niet duidelijk is of de contractuele boete van toepassing is bij zowel vertraagde nakoming als bij niet-nakoming, kan dit tot gevolg hebben dat datgene wat volgens het boetebeding verschuldigd is, in plaats komt van de schadevergoeding op grond van de wet. De schuldeiser zal dan een keuze moeten maken: óf nakoming van de verbintenis óf nakoming van het boetebeding. Dit is meestal niet de bedoeling van de gebruiker van het beding. De gebruiker doet er daarom verstandig aan expliciet te vermelden dat het boetebedrag betrekking heeft op een vertraagde nakoming, waarbij de vordering tot nakoming van de verbintenis gewoon intact blijft naast de contractuele boete. Aangezien het wettelijk systeem los van deze boetebepalingen uitgaat van een cumulatie van vorderingen moet ervan uit worden gegaan dat dit ook mogelijk is naast de gevorderde boete. Artikel 6:92 BW is daarom enigszins misleidend omdat een vluchtige lezing de (onterechte) indruk wekt dat cumulatie van vorderingen niet mogelijk is.

Als dus expliciet is overeengekomen dat een eenheidsboete (dus een contractuele boete) naast een boete tot vergoeding van de (handels)rente (een vergoeding op grond van de wet), dan is dit dus mogelijk . In het het huurcontract  moet dan een expliciete afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW staan.  in artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen 2012 is geen afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW gemaakt, zodat dat cumulatie van boetes niet mogelijk is. In het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 17 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1103) is beslist dat wegens het ontbreken van afwijking van artikel 6:92 BW  niet zowel wettelijke handelsrente èn de contractuele boete gevorderd kon vorderen. Dat was dus anders geweest als  partijen waren overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd zou zijn. Dat was hier niet gebeurd. In deze zaak was dus afgeweken van de wettelijke boete, zodat wel de contractuele boete aan de schuldenaar kon worden doorbelast.

Als het boetebeding is bedoeld om in de plaats te treden van alle schade, dan heeft de gebruiker nog steeds het recht om nakoming te vorderen, of aanspraak te maken op de contractuele verplichting. De debiteur heeft dus geen keuzevrijheid. Deze mag niet een keuze maken tussen de mogelijkheid die hem welgevallig is en bijvoorbeeld de boete te betalen, omdat dit voordeliger zou zijn in dit concrete geval. De crediteur kan immers aanspraak maken op nakoming van de overeenkomst.

Cumulatie van boete en schade
In het bovenstaande is al duidelijk gemaakt dat de gebruiker van het boetebeding naast de vervallen boetebedragen zich het recht kan voorbehouden om overige schade bij de debiteur te verhalen. De schade moet de huurder dan zijn toe te rekenen. Deze eis van toerekening is niet van belang bij het boetebeding dat is bedoeld om de schade te fixeren. Het is van belang om hierbij nauwkeurig te formuleren. Als het voor de debiteur niet duidelijk is voor welke schadecomponenten de boete en de schade worden gecumuleerd, of als het de debiteur niet duidelijk is of er een andere vergoeding dan de wettelijke schadevergoeding verschuldigd is, dan zal de rechter waarschijnlijk de in artikel 6:92 BW neergelegde regel toepassen en de boete in plaats van de wettelijke schadevergoeding plaatsen. Als het de bedoeling is om een zuiver boetebeding overeen te komen dan zal de daarop betrekking hebbende voorwaarde in de overeenkomst er als volgt te luiden. In deze bepaling kan dan staan dat de boete verschuldigd is onverminderd de overige rechten en/of verhaalsmogelijkheden, inclusief het recht op wettelijke schadevergoeding.

Het boetebeding en ontbinding
Het boetebeding laat de mogelijkheid bestaan de huurovereenkomst te ontbinden. Het is echter wel van belang dat het boetebedrag zodanig wordt geformuleerd dat het ook schadevergoeding als gevolg van ontbinding onverlet laat. Als het boetebedrag alleen betrekking heeft op een tekortkoming en niet op ontbinding, dan kan de gevolgschade als gevolg van ontbinding niet zonder meer worden gevorderd. De tekortkoming waarop de ontbindingsactie wordt gebaseerd, activeert dan de overeengekomen boete als gevolg van de tekortkoming. Deze “zuivere boete” wordt dan verschuldigd bij een overtreding door de debiteur. De na het vervallen van deze boete in te stellen acties staan dan los van de eerder vervallen boetebedragen. Zonder nadere beschrijving treedt die boete dan in de plaats van de in artikel 6:277 BW genoemde gevolgschade als gevolg van ontbinding van de overeenkomst.

Er kunnen ook boetebedragen worden afgesproken in het kader van ontbinding van de overeenkomst. De bekendste clausule is hierbij de overeengekomen boete in het kader van ontbinding van de koopovereenkomst door bijvoorbeeld het net rond krijgen van de financiering door de koper. De verkoper kan volgens een standaardbepaling in een NVM-koopcontract zowel de overeenkomst ontbinden als daarbij op grond van de boeteclausule 10 % van de koopsom vorderen. In het kader van berekende boetes bij telefoonabonnementen wordt in het Eindrapport LOVCK overwogen dat het beding inhoudende de onmiddellijk opeisbaarheid van het restant van de abonnementsperiode onredelijk bezwarend kan zijn en dus vernietigd dient te worden. De rechter moet wel de telecommaatschappij zonodig met aanvulling van rechtsgronden de mogelijkheid geven een redelijke schadevergoeding te verkrijgen. De werkgroep is van mening dat het uitgangspunt moet zijn dat de abonnementsprijs moet worden gesplitst in een belcomponent en een toestelcomponent. Als uitgangspunt kan worden genomen dat over de resterende looptijd de belcomponent voor de helft als schadevergoeding kan worden gevorderd, terwijl de toestelcomponent in zijn geheel als schade geldt.

Gefixeerde schadeloosstelling

Artikel 7:281 lid 2 BW voorziet in een aanspraak op een gefixeerde schadeloosstelling. De aanspraak op schadeloosstelling komt toe aan de huurders die de woonruimte zowel voorafgaand als na de vaststelling van de te realiseren bestemming hebben gehuurd. De wetgever heeft hier geen onderscheid in willen maken, omdat zij in een wettelijke bepaling niet de invloed van een stedenbouwkundige maatregel op lange termijn (saneringsplannen) in de schadevergoeding door zou willen laten werken.

De huurder kan wanneer de ontbindingsvordering tegen hem is ingesteld in reconventie schadevergoeding vorderen. Een vordering in reconventie is een tegenvordering. Deze tegenvordering, bijvoorbeeld de schadeloosstelling, moet vóór het antwoord worden ingesteld. Op een later tijdstip in een procedure kan deze vordering niet meer worden ingesteld. Hij kan te zijner keuze de vordering ook in een afzonderlijke procedure instellen. De rechtbank is niet gehouden de beslissing op de ontbinding aan te houden totdat in (de eventuele) reconventie op de schadeloosstelling is beslist. Noot 90

Schadevergoeding bij ontbreken wil om het gehuurde dringend te gebruiken

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en/of de daaraan gekoppelde gronden zoals de huurbeëindiging in verband met de doelgroepen te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag vaststellen aan schadevergoeding.

Over de hoogte van de schadevergoeding en de wijze van berekening daarvan is geen richtlijn te geven. Het lijkt mij dat in ieder geval naar het causaal verband gekeken moet worden tussen de oorzaak van de schade en de daadwerkelijk geleden schade. Als de huurder onterecht de woning heeft moeten verlaten, dan lijken mij kosten in verband met de aankoop van een huis in een te ver verwijderd verband te staan om deze kosten als schade op te kunnen voeren. Zie in verband met de hoogte van de schade onder meer Handelingen I 1978/79, 14 249, p. 1142 waarin Minister De Ruiter het volgende over de hoogte van de schade verwoord: “Een volgende vraag betrof schadevergoeding in verband met verhuiskosten. Zijn vraag wil ik volmondig bevestigend beantwoorden. De schadevergoeding kan zeker verhuiskosten te boven gaan. Ik denk dat wij het moeten omkeren en moeten zeggen dat verhuiskosten een schadefactor opleveren bij de bepaling van de schadevergoeding, maar dat onder bepaalde omstandigheden daarbij andere zaken betrokken kunnen worden.”

Zonder inspectie vermindering schadevergoeding verhuurder

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder wel recht op (volledige) schadevergoeding. De verhuurder kan echter, als hij zelf tot herstel overgaat, slechts dié kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Noot 104
Hetzelfde redeneerde het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). In deze zaak had de verhuurder niet zoals aangegeven met de huurder een telefonische inspectie gehouden. Het hof verweet de verhuurder dat deze inspectie wel gehouden had kunnen worden. Het gevolg hiervan was dat de arbeidskosten van de rekening werden gehaald. De materiaalkosten bleven staan, omdat de huurder deze kosten ook zou hebben gemaakt bij uitvoering van deze herstelwerkzaamheden.

In de zaak waarover het gerechtshof Den Haag op 31 mei 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 ) uitspraak deed, was er sprake van verhuurde bedrijfsruimte waarop de algemene voorwaarden van toepassing waren. Bij aanvang van de overeenkomst was geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In de algemene voorwaarden was in artikel 10.1 de volgende bepaling opgenomen: “Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering”. Verder stond in de algemene voorwaarden vermeld: “Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen”. Daarnaast was in de algemene voorwaarden opgenomen dat bij het einde van de overeenkomst een beschrijving opgesteld zou worden aan de hand waarvan de huurder reparaties uit zou kunnen voeren.

Het pand was niet opgeleverd conform de beschrijving in de algemene voorwaarden. Er was geen inspectierapport door partijen opgesteld. De deurwaarder had een proces-verbaal van constatering opgemaakt na oplevering van het gehuurde. Volgens de huurder had de verhuurder geen recht op vergoeding van schade omdat er geen voorinspectie en geen voorinspectierapport was opgemaakt en de verhuurder hem niet in gebreke had gesteld om de gebreken te verhelpen.

Het hof achtte de stelling van de huurder onjuist. Volgens de algemene voorwaarden was duidelijk dat het gehuurde in goede staat opgeleverd dient te worden. Volgens het hof kon het voor beide partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. Het hof benadrukte dat het houden van zo’n gezamenlijke inspectie met het rapporteren van de bevindingen niet slechts een verplichting ten laste van de verhuurder was. Deze verplichting zou ook voor de huurder gelden.

Het hof was daarom van oordeel dat artikel 10.1 van de algemene voorwaarden gewoon van toepassing was, zodat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen – een en ander behoudens normale slijtage en veroudering.

Het hof oordeelde voorts: Niets wijst er op – en partijen mochten dat redelijkerwijs dan ook niet verwachten – dat wanneer partijen ervoor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform de algemene voorwaarden tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder dienden te worden uitgevoerd, ontslaat de huurder niet van de verplichting om de bedrijfsruimte in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was de huurder in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist.

Juist is dat de huurder van rechtswege in verzuim is als deze het gehuurde bij het einde van huurovereenkomst niet conform de beschrijving oplevert, zoals die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen).
Het betrof hier een bedrijfsruimte. Bij woonruimte zou deze uitspraak niet in deze vorm hebben kunnen luiden. De bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW zou bij woonruimte, bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst, hebben gelegen bij de verhuurder, in dier voege dat de verhuurder zou moeten bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat van onderhoud is geweest. Van de bepaling van artikel 7:224 lid 2 BW kan immers niet in het nadeel van de huurder van woonruimte worden afgeweken (zie artikel 7:242 BW). Bij bedrijfsruimte kan er van deze bewijslast worden afgeweken in het nadeel van de huurder en kan het bewijs van de staat van onderhoud bij aanvang van de overeenkomst bij de huurder worden neergelegd.

In de algemene voorwaarden werd naar een rapport van voorinspectie verwezen. Verder bleek uit dit arrest niet dat de huurder door de verhuurder in gelegenheid was gesteld om een voorinspectie bij te wonen. Er werd alleen gesproken van een eindinspectie, waarvoor de huurder was uitgenodigd. Dit is onvoldoende om de huurder gelegenheid te geven om herstel uit te voeren. De eindinspectie werd immers de laatste dag van de huurperiode uitgevoerd. In onderstaande tekst wordt verder uitgewerkt dat de huurder gelegenheid moet krijgen om herstelwerkzaamheden uit te voren. Uit nader te noemen jurisprudentie komt zelfs naar voren dat de verhuurder niet de herstelkosten volledig kan claimen als de huurder gedurende een ontruimingsprocedure geen gelegenheid tot herstelwerkzaamheden heeft gegeven.

Ik acht het niet juist dat uit deze voorwaarden zou blijken dat het initiatief van de inspectie niet alleen van de verhuurder uit zou hoeven te gaan. De verhuurder heeft er doorgaans het meeste belang bij dat het gehuurde wordt opgeleverd in de staat zoals het gehuurde beschikbaar gesteld werd. Verder dient op grond van de tussen partijen geldende redelijke omgangsnormen de verhuurder de huurder gelegenheid tot een voorinspectie te geven en dient de huurder daaraan mee te werken.

De goed onderhouden zaak waarover in de algemene voorwaarden wordt gesproken, houdt verband met de omkering van de bewijslast waartegen tegenbewijs mogelijk is. Het gehuurde kan bovendien door de huurder aanzienlijk zijn gewijzigd, maar wél in goede staat van onderhoud verkeren. Ook als vast zou staan dat het gehuurde door de huurder is beschadigd, dient de huurder wél gelegenheid te krijgen om herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Uit de hieronder weergegegeven jurisprudentie blijkt dat de rechter rekening dient te houden met het niet zelf uit kunnen voeren van de herstelwerkzaamheden. Het hof heeft in onderhavige uitspraak alleen de gevorderde kosten getoetst aan onderbouwing van de in het geding gebrachte nota’s, maar heeft geen correctie aangebracht wegens de niet door de verhuurder aan de huurder geboden mogelijkheid om herstel uit te voeren.

Het hof wijkt in deze uitspraak zonder nadere onderbouwing af van de vaste jurisprudentie, die doorgaans in de lijn ligt dat het initiatief van de voorinspectie bij de verhuurder dient te liggen. Uit de jurisprudentie blijkt immers dat de verhuurder inzicht dient te geven in de gebreken van het gehuurde, waarna de huurder nog een redelijke termijn voor herstel wordt geboden (Hof Amsterdam 15 februari 2011, LJN BQ3974). Dit is bij uitstek een taak die bij de verhuurder ligt. Van de huurder kan wel worden verwacht dat hij een redelijke termijn tot het einde van de overeenkomst in beginsel vrij houdt om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De huurder die de laatste drie weken van de huurperiode een vakantie regelt, waardoor herstelwerkzaamheden door hem feitelijk niet mogelijk zijn, kan zich niet erop beroepen dat hij geen redelijke termijn van herstel heeft gehad. Uit de jurisprudentie blijkt tevens dat de verhuurder niet alle herstelkosten in rekening kan brengen als de huurder geen gelegenheid heeft gekregen om herstel te bewerkstelligen (Ktr. Winschoten 22 maart 2011, LJN BQ2358). Verder zou de huurder nog bewijs kunnen leveren dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst niet in goede staat van onderhoud is geweest, waardoor herstel van bepaalde zaken onvoldoende aan de orde is. Uit dit arrest blijkt wel duidelijk dat er punten van belang zijn: in de eerste plaats moet worden vastgesteld welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke kosten in rekening gebracht kunnen worden in het kader van herstel van het gehuurde. In de tweede plaats dient na te worden gegaan of de in rekening te brengen kosten doorbelast kunnen worden, of dat deze gecorrigeerd dienen te worden wegens het niet voldoende gelegenheid geven aan de huurder om herstel te bewerkstelligen.

De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, kwam in haar vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ) tot oordeel dat de verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken en/of geen inzicht gaf in deze gebreken vóór ontruiming van de woning, de herstelkosten niet kon verhalen ten laste van deze huurder. De verhuurder gaf voorts geen inzicht in de kosten die de huurder ook zou hebben gemaakt als deze wél gelegenheid tot herstel van gebreken zou hebben gekregen. De vordering van de verhuurder werd daarom in het geheel afgewezen.

Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?

Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte

Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien.
Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan. Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.

De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 In de loop der jaren zal de verhuurder regelmatig klein onderhoud, maar ook groot onderhoud moeten uitvoeren. Dat dit onderhoud uitgevoerd moet worden is doorgaans de verhuurder niet toe te rekenen en maakt hem derhalve niet schadeplichtig jegens huurder. Het is daarom niet zonder meer redelijk dat een verhuurder in geval van groot onderhoud en het uitvoeren van dringende werkzaamheden in geval van een noodzakelijke verhuizing de verhuiskosten van de huurder moet betalen. Ook de verhuurder valt immers dikwijls niet te verwijten dat de normale tand des tijds groot onderhoud noodzakelijk maakt (Ktr. Amsterdam (vzr.) 25 juni 2007, WR 2007, 84WR 2007, 84) . Dit is een belangrijk verschil met de positie van de huurder als er sprake is van renovatie aan het gehuurde.De verhuurder kan, in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden, toch aansprakelijk zijn voor schade (anders dan verhuiskosten) die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt.

Leveren werkzaamheden op zichzelf ook een gebrek aan het gehuurde op?

Dringende werkzaamheden 

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan hiervan worden afgeweken. In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan het begrip gebrek enger worden uitgelegd dan in artikel 7:204 BW staat omschreven.

De huurder van bijvoorbeeld een woning die deze zaak heeft gehuurd met de bedoeling deze voor lange tijd te huren kon verwachten dat er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst werkzaamheden uitgevoerd moeten worden die niet tot het einde van de huurovereenkomst uitgesteld kunnen worden. De noodzaak tot uitvoering van dringende werkzaamheden kan daarom niet zonder meer als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Uitvoering van werkzaamheden maakt dus niet zonder meer inbreuk op het verwachtingspatroon. De huurder zal op grond hiervan niet altijd claims ten aanzien van de verhuurder hebben, in het bijzonder niet op schadevergoeding.

Door uitvoering van de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een bepaalde periode minder huurgenot. Dit verminderde huurgenot behoort daarom redelijkerwijs in het verwachtingspatroon van de huurder te zijn verdisconteerd. Stormschade moet worden gerepareerd en het gehuurde moet ook regelmatig worden geschilderd.

Renovatiewerkzaamheden 

De rechtbank Amsterdam heeft in kortgeding  vonnis van 4 juli 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4793) moeten oordelen of renovatiewerkzaamheden als een gebrek aangemerkt konden worden. Verder werd beoordeeld of de  verhuurder schadeplichtig werd jegens de huurder. Tevens moest bekeken worden of de verhuurder kon worden gehouden om werkzaamheden buitenkantooruren uit te voeren op straffe van een dwangsom.

De huurder hield kantoor in twee torens van het World Trade Center (WTC) te Amsterdam. In de algemene bepalingen was gedefinieerd wat als renovatie beschouwd moet worden. Verder was de standaardbepaling opgenomen dat renovatie geen gebrek oplevert.  De huurder zou onder meer geen recht hebben op schadevergoeding.

Verder waren partijen aanvullend overeengekomen dat verhuurder werkzaamheden op minst bezwarende wijze uit zal voeren. Verder kan de huurder eisen dat werkzaamheden buiten kantoortijden uitgevoerd worden als werkzaamheden betrekking hebben op ruimten die voor de huurder van essentieel belang zijn in de bedrijfsuitoefening.

Op een gegeven moment voerde de verhuurder werkzaamheden uit. Voorafgaande aan de werkzaamheden had de verhuurder een werkplan opgestuurd (hierbij was de huurder dus geen partij). De werkzaamheden  leverden overlast op. Tussen huurder en verhuurder is eind mei een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin was afgesproken dat de huurder een bepaalde ruimte mocht verplaatsen tegen een eenmalige bijdrage van de verhuurder van € 200.000 en huurder ook een korting per maand kreeg in verband met de werkzaamheden. Huurder zou verder afstand van aanspraken in verband met de overlast doen.

Op 20 juni en 21 juni 2019 had de huurder  ernstige overlast ervaren wegens de werkzaamheden. De medewerkers van de huurder hadden aangegeven zo niet te kunnen werken. De verhuurder probeerde de werkzaamheden buiten kantoortijd te verplaatsen, maar men kreeg daar (nog) geen ontheffing voor.  De huurder vorderde de verhuurder te verbieden sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uit te voeren en vorderde tevens een dwangsom als er toch sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uitgevoerd zouden worden. De huurder was van mening dat er onvoldoende rekening was gehouden met haar belangen. De huurder heeft ter zitting erkend dat er van overlast in de ene toren pas sprake was vanaf 20 juni 2019 en niet vanaf maart 2019, zoals in de dagvaarding gesteld.

De kantonrechter kwam tot oordeel tot de huurder geen partij was bij de verbouwingsplannen. Door dit plan mocht de huurder echter wel verwachten enige hinder te ondervinden, maar niet de hinder te ondervinden die de huurder had ondervonden. Verder had het renovatiebeding betrekking op werkzaamheden aan het gehuurde. Dat was hier niet aan de orde. De huurder had immers last van sloopwerkzaamheden aan het gebouw, maar niet aan het gehuurde. Hetzelfde gold voor de aanvullende afspraken. Hier moest dus beoordeeld worden of de werkzaamheden aan het gebouw een gebrek opleverde en zo ja wat de gevolgen daarvan zijn. De kantonrechter achtte de kans niet groot dat de bodemrechter zal beslissen dat de werkzaamheden buiten kantooruren uitgevoerd moeten worden.

Op de vraag of er sprake is van een gebrek oordeelt de rechter als volgt:  of er sprake is van een gebrek is een kwalificatie die niet is uitgesloten in artikel 14.4 van de algemene bepalingen. Daarin wordt immers uitsluitend vermeld dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebrek opleveren, maar dat is iets anders dan de overlast die een huurder van die werkzaamheden ondervindt indien deze het gevolg is van het nalaten van het treffen van redelijke voorzorgsmaatregelen door de verhuurder.

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten aanzien van overlast door werkzaamheden heeft de Hoge Raad in zijn (nog onder oud recht gewezen) arrest van 7 december 2001 (NJ 2002, 26) – kort gezegd – geoordeeld dat herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en de nadelige gevolgen daarvan in beginsel moeten worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig getroffen wordt, maar dat op de veroorzaker van die nadelige gevolgen wel een verhoogde zorgplicht rust om de door de werkzaamheden veroorzaakte hinder en overlast binnen de redelijke grenzen te voorkomen en te beperken.

De rechter oordeelde dat de werkzaamheden op 20 en 21 juni 2019 dermate ernstig waren dat deze een overlast veroorzaakten, die als een gebrek aangemerkt konden worden. Er was immers namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor zij niet het huurgenot heeft wat zij mocht verwachten. Hoewel er sprake was van een gebrek kon de vordering van de huurder niet worden toegewezen. Mede gelet op de korte duur van de overlast (vanaf 20 juni 2019), is de kantonrechter daartoe niet overgaan. De kantonrechter was van oordeel dat onvoldoende duidelijk is dat dit uitvoerbaar is. Als de primaire vordering zou worden toegewezen zou dit betekenen dat er uitsluitend nog op zaterdagen gesloopt kan worden. Dit heeft niet alleen voor de verhuurder,  maar ook voor betrokken en omwonende derden dermate verstrekkende gevolgen (vertraging van het bouwproject en schade), dat de aard van het gebrek (onvoldoende duidelijke communicatie over de te verwachten overlast) een dergelijke veroordeling niet rechtvaardigt.

Schadevergoeding en/of huurverlaging en overlast 

Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiële vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuïteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.

In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

Semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte

Ingevolge artikel 7:242 BW kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte is deze bepaling regelend recht voor zover deze gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan en de verhuurder niet tijdig de gebreken heeft hersteld, of heeft kunnen herstellen. De mogelijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade door een gebrek door de verhuurder van bedrijfsruimte lijkt te worden gelegitimeerd vanwege de omstandigheid dat de huurder zich tegen deze schade kan verzekeren, terwijl dit voor de verhuurder doorgaans niet mogelijk is. Het is daarom verstandig dat de huurder zich laat informeren of een dergelijke verzekering interessant voor hem is.
De verhuurder blijft ook bij bedrijfsruimte op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor schade, die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen. Dit wordt bevestigd in een arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) in rechtsoverweging 4.2. van dit arrest. In dit arrest is beslist dat áls er sprake is van een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waar de huurder geen rekening had hoeven te houden, en dit gebrek bij de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst bekend was of bij de verhuurder bekend had horen te zijn, de verhuurder aansprakelijkheid voor gevolgschade van de huurder op grond van artikel 7:209 BW uit kan sluiten. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid moest dit nog worden uitgezocht. De zaak is daarom verwezen naar het gerechtshof te ‘s-Gravenhage om met inachtneming van het gestelde in dit arrest opnieuw een beslissing te nemen.Voor aansprakelijkheid voor gevolgschade is immers van belang dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de verhuurder, als deze in de algemene voorwaarden artikel 7:208 BW buiten werking heeft gesteld, met het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was, of het gebrek hoorde te kennen. Mocht laatstgenoemde bepaling niet buiten werking zijn gesteld, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade als het gebrek hem kan worden toegerekend.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor de kwalificatie “gebrek” (aan het gehuurde)deze wetenschap niet van belang is. Voor de kwalificatie gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW is van belang wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het verstrekte huurgenot zijn overeengekomen. Doet een gebrek zich voor, dan dient het gebrek door de verhuurder te worden hersteld. Voor de schade als gevolg van dit gebrek gelden de overwegingen als in dit hoofdstuk behandeld.

In de conclusie van Langemeijer is aangevoerd dat met betrekkelijk eenvoudige middelen de schade voorkomen had kunnen worden. Langemeijer merkt in alinea 2.20 van zijn conclusie hierover op: ook als dat standpunt feitelijk juist is dat de huurder ook bouwdrogers had kunnen regelen, het hof kon oordelen dat in dit geval de verhuurder actie had moeten ondernemen om het gebrek te verhelpen. In het kader van de schadebeperkingsplicht van de huurder zal een tekortschieten in deze verplichting kunnen leiden tot toekenning van een lager schadebedrag. Deze uitkomst maakt deze zaak interessant. Het is voor een huurder goed om te weten dat een beroep op artikel 11.9 van de algemene voorwaarden inhoudelijk een zelfde effect heeft als een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus in verband met hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur

Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de totstandkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: “de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.