Introductie huurincasso – Het boetebeding – Het belang van een juiste formulering van het boetebeding

In artikel 6:92 lid 1 BW staat onder meer dat de schuldeiser geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is. In lid twee staat dat wat ingevolge een boetebeding verschuldigd is in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet.

Bovenstaand is al duidelijk gemaakt dat de artikelen 6:91 BW tot en met artikel 6:94 BW regelend recht bevatten. Partijen kunnen dus van deze regels afwijken. In de praktijk gebeurt dit veelvuldig. Als de artikelen in de overeenkomst niet duidelijk zijn, dan kan dit tot consequentie hebben dat de wettelijke bepalingen in plaats van de contractuele bepalingen door de rechter van toepassing worden verklaard. Als bijvoorbeeld niet duidelijk is of de contractuele boete van toepassing is bij zowel vertraagde nakoming als bij niet-nakoming, kan dit tot gevolg hebben dat datgene wat volgens het boetebeding verschuldigd is, in plaats komt van de schadevergoeding op grond van de wet. De schuldeiser zal dan een keuze moeten maken: óf nakoming van de verbintenis óf nakoming van het boetebeding. Dit is meestal niet de bedoeling van de gebruiker van het beding. De gebruiker doet er daarom verstandig aan expliciet te vermelden dat het boetebedrag betrekking heeft op een vertraagde nakoming, waarbij de vordering tot nakoming van de verbintenis gewoon intact blijft naast de contractuele boete. Aangezien het wettelijk systeem los van deze boetebepalingen uitgaat van een cumulatie van vorderingen moet ervan uit worden gegaan dat dit ook mogelijk is naast de gevorderde boete. Artikel 6:92 BW is daarom enigszins misleidend omdat een vluchtige lezing de (onterechte) indruk wekt dat cumulatie van vorderingen niet mogelijk is.

Als dus expliciet is overeengekomen dat een eenheidsboete (dus een contractuele boete) naast een boete tot vergoeding van de (handels)rente (een vergoeding op grond van de wet), dan is dit dus mogelijk . In het het huurcontract  moet dan een expliciete afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW staan.  in artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen 2012 is geen afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW gemaakt, zodat dat cumulatie van boetes niet mogelijk is. In het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 17 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1103) is beslist dat wegens het ontbreken van afwijking van artikel 6:92 BW  niet zowel wettelijke handelsrente èn de contractuele boete gevorderd kon vorderen. Dat was dus anders geweest als  partijen waren overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd zou zijn. Dat was hier niet gebeurd. In deze zaak was dus afgeweken van de wettelijke boete, zodat wel de contractuele boete aan de schuldenaar kon worden doorbelast.

Als het boetebeding is bedoeld om in de plaats te treden van alle schade, dan heeft de gebruiker nog steeds het recht om nakoming te vorderen, of aanspraak te maken op de contractuele verplichting. De debiteur heeft dus geen keuzevrijheid. Deze mag niet een keuze maken tussen de mogelijkheid die hem welgevallig is en bijvoorbeeld de boete te betalen, omdat dit voordeliger zou zijn in dit concrete geval. De crediteur kan immers aanspraak maken op nakoming van de overeenkomst.

Cumulatie van boete en schade
In het bovenstaande is al duidelijk gemaakt dat de gebruiker van het boetebeding naast de vervallen boetebedragen zich het recht kan voorbehouden om overige schade bij de debiteur te verhalen. De schade moet de huurder dan zijn toe te rekenen. Deze eis van toerekening is niet van belang bij het boetebeding dat is bedoeld om de schade te fixeren. Het is van belang om hierbij nauwkeurig te formuleren. Als het voor de debiteur niet duidelijk is voor welke schadecomponenten de boete en de schade worden gecumuleerd, of als het de debiteur niet duidelijk is of er een andere vergoeding dan de wettelijke schadevergoeding verschuldigd is, dan zal de rechter waarschijnlijk de in artikel 6:92 BW neergelegde regel toepassen en de boete in plaats van de wettelijke schadevergoeding plaatsen. Als het de bedoeling is om een zuiver boetebeding overeen te komen dan zal de daarop betrekking hebbende voorwaarde in de overeenkomst er als volgt te luiden. In deze bepaling kan dan staan dat de boete verschuldigd is onverminderd de overige rechten en/of verhaalsmogelijkheden, inclusief het recht op wettelijke schadevergoeding.

Het boetebeding en ontbinding
Het boetebeding laat de mogelijkheid bestaan de huurovereenkomst te ontbinden. Het is echter wel van belang dat het boetebedrag zodanig wordt geformuleerd dat het ook schadevergoeding als gevolg van ontbinding onverlet laat. Als het boetebedrag alleen betrekking heeft op een tekortkoming en niet op ontbinding, dan kan de gevolgschade als gevolg van ontbinding niet zonder meer worden gevorderd. De tekortkoming waarop de ontbindingsactie wordt gebaseerd, activeert dan de overeengekomen boete als gevolg van de tekortkoming. Deze “zuivere boete” wordt dan verschuldigd bij een overtreding door de debiteur. De na het vervallen van deze boete in te stellen acties staan dan los van de eerder vervallen boetebedragen. Zonder nadere beschrijving treedt die boete dan in de plaats van de in artikel 6:277 BW genoemde gevolgschade als gevolg van ontbinding van de overeenkomst.

Er kunnen ook boetebedragen worden afgesproken in het kader van ontbinding van de overeenkomst. De bekendste clausule is hierbij de overeengekomen boete in het kader van ontbinding van de koopovereenkomst door bijvoorbeeld het net rond krijgen van de financiering door de koper. De verkoper kan volgens een standaardbepaling in een NVM-koopcontract zowel de overeenkomst ontbinden als daarbij op grond van de boeteclausule 10 % van de koopsom vorderen. In het kader van berekende boetes bij telefoonabonnementen wordt in het Eindrapport LOVCK overwogen dat het beding inhoudende de onmiddellijk opeisbaarheid van het restant van de abonnementsperiode onredelijk bezwarend kan zijn en dus vernietigd dient te worden. De rechter moet wel de telecommaatschappij zonodig met aanvulling van rechtsgronden de mogelijkheid geven een redelijke schadevergoeding te verkrijgen. De werkgroep is van mening dat het uitgangspunt moet zijn dat de abonnementsprijs moet worden gesplitst in een belcomponent en een toestelcomponent. Als uitgangspunt kan worden genomen dat over de resterende looptijd de belcomponent voor de helft als schadevergoeding kan worden gevorderd, terwijl de toestelcomponent in zijn geheel als schade geldt.

Gefixeerde schadeloosstelling

Artikel 7:281 lid 2 BW voorziet in een aanspraak op een gefixeerde schadeloosstelling. De aanspraak op schadeloosstelling komt toe aan de huurders die de woonruimte zowel voorafgaand als na de vaststelling van de te realiseren bestemming hebben gehuurd. De wetgever heeft hier geen onderscheid in willen maken, omdat zij in een wettelijke bepaling niet de invloed van een stedenbouwkundige maatregel op lange termijn (saneringsplannen) in de schadevergoeding door zou willen laten werken.

De huurder kan wanneer de ontbindingsvordering tegen hem is ingesteld in reconventie schadevergoeding vorderen. Een vordering in reconventie is een tegenvordering. Deze tegenvordering, bijvoorbeeld de schadeloosstelling, moet vóór het antwoord worden ingesteld. Op een later tijdstip in een procedure kan deze vordering niet meer worden ingesteld. Hij kan te zijner keuze de vordering ook in een afzonderlijke procedure instellen. De rechtbank is niet gehouden de beslissing op de ontbinding aan te houden totdat in (de eventuele) reconventie op de schadeloosstelling is beslist. Noot 90

Schadevergoeding bij ontbreken wil om het gehuurde dringend te gebruiken

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en/of de daaraan gekoppelde gronden zoals de huurbeëindiging in verband met de doelgroepen te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag vaststellen aan schadevergoeding.

Over de hoogte van de schadevergoeding en de wijze van berekening daarvan is geen richtlijn te geven. Het lijkt mij dat in ieder geval naar het causaal verband gekeken moet worden tussen de oorzaak van de schade en de daadwerkelijk geleden schade. Als de huurder onterecht de woning heeft moeten verlaten, dan lijken mij kosten in verband met de aankoop van een huis in een te ver verwijderd verband te staan om deze kosten als schade op te kunnen voeren. Zie in verband met de hoogte van de schade onder meer Handelingen I 1978/79, 14 249, p. 1142 waarin Minister De Ruiter het volgende over de hoogte van de schade verwoord: “Een volgende vraag betrof schadevergoeding in verband met verhuiskosten. Zijn vraag wil ik volmondig bevestigend beantwoorden. De schadevergoeding kan zeker verhuiskosten te boven gaan. Ik denk dat wij het moeten omkeren en moeten zeggen dat verhuiskosten een schadefactor opleveren bij de bepaling van de schadevergoeding, maar dat onder bepaalde omstandigheden daarbij andere zaken betrokken kunnen worden.”

Zonder inspectie vermindering schadevergoeding verhuurder

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder wel recht op (volledige) schadevergoeding. De verhuurder kan echter, als hij zelf tot herstel overgaat, slechts dié kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Noot 104
Hetzelfde redeneerde het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). In deze zaak had de verhuurder niet zoals aangegeven met de huurder een telefonische inspectie gehouden. Het hof verweet de verhuurder dat deze inspectie wel gehouden had kunnen worden. Het gevolg hiervan was dat de arbeidskosten van de rekening werden gehaald. De materiaalkosten bleven staan, omdat de huurder deze kosten ook zou hebben gemaakt bij uitvoering van deze herstelwerkzaamheden.

In de zaak waarover het gerechtshof Den Haag op 31 mei 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 ) uitspraak deed, was er sprake van verhuurde bedrijfsruimte waarop de algemene voorwaarden van toepassing waren. Bij aanvang van de overeenkomst was geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In de algemene voorwaarden was in artikel 10.1 de volgende bepaling opgenomen: “Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering”. Verder stond in de algemene voorwaarden vermeld: “Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen”. Daarnaast was in de algemene voorwaarden opgenomen dat bij het einde van de overeenkomst een beschrijving opgesteld zou worden aan de hand waarvan de huurder reparaties uit zou kunnen voeren.

Het pand was niet opgeleverd conform de beschrijving in de algemene voorwaarden. Er was geen inspectierapport door partijen opgesteld. De deurwaarder had een proces-verbaal van constatering opgemaakt na oplevering van het gehuurde. Volgens de huurder had de verhuurder geen recht op vergoeding van schade omdat er geen voorinspectie en geen voorinspectierapport was opgemaakt en de verhuurder hem niet in gebreke had gesteld om de gebreken te verhelpen.

Het hof achtte de stelling van de huurder onjuist. Volgens de algemene voorwaarden was duidelijk dat het gehuurde in goede staat opgeleverd dient te worden. Volgens het hof kon het voor beide partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. Het hof benadrukte dat het houden van zo’n gezamenlijke inspectie met het rapporteren van de bevindingen niet slechts een verplichting ten laste van de verhuurder was. Deze verplichting zou ook voor de huurder gelden.

Het hof was daarom van oordeel dat artikel 10.1 van de algemene voorwaarden gewoon van toepassing was, zodat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen – een en ander behoudens normale slijtage en veroudering.

Het hof oordeelde voorts: Niets wijst er op – en partijen mochten dat redelijkerwijs dan ook niet verwachten – dat wanneer partijen ervoor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform de algemene voorwaarden tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder dienden te worden uitgevoerd, ontslaat de huurder niet van de verplichting om de bedrijfsruimte in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was de huurder in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist.

Juist is dat de huurder van rechtswege in verzuim is als deze het gehuurde bij het einde van huurovereenkomst niet conform de beschrijving oplevert, zoals die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen).
Het betrof hier een bedrijfsruimte. Bij woonruimte zou deze uitspraak niet in deze vorm hebben kunnen luiden. De bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW zou bij woonruimte, bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst, hebben gelegen bij de verhuurder, in dier voege dat de verhuurder zou moeten bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat van onderhoud is geweest. Van de bepaling van artikel 7:224 lid 2 BW kan immers niet in het nadeel van de huurder van woonruimte worden afgeweken (zie artikel 7:242 BW). Bij bedrijfsruimte kan er van deze bewijslast worden afgeweken in het nadeel van de huurder en kan het bewijs van de staat van onderhoud bij aanvang van de overeenkomst bij de huurder worden neergelegd.

In de algemene voorwaarden werd naar een rapport van voorinspectie verwezen. Verder bleek uit dit arrest niet dat de huurder door de verhuurder in gelegenheid was gesteld om een voorinspectie bij te wonen. Er werd alleen gesproken van een eindinspectie, waarvoor de huurder was uitgenodigd. Dit is onvoldoende om de huurder gelegenheid te geven om herstel uit te voeren. De eindinspectie werd immers de laatste dag van de huurperiode uitgevoerd. In onderstaande tekst wordt verder uitgewerkt dat de huurder gelegenheid moet krijgen om herstelwerkzaamheden uit te voren. Uit nader te noemen jurisprudentie komt zelfs naar voren dat de verhuurder niet de herstelkosten volledig kan claimen als de huurder gedurende een ontruimingsprocedure geen gelegenheid tot herstelwerkzaamheden heeft gegeven.

Ik acht het niet juist dat uit deze voorwaarden zou blijken dat het initiatief van de inspectie niet alleen van de verhuurder uit zou hoeven te gaan. De verhuurder heeft er doorgaans het meeste belang bij dat het gehuurde wordt opgeleverd in de staat zoals het gehuurde beschikbaar gesteld werd. Verder dient op grond van de tussen partijen geldende redelijke omgangsnormen de verhuurder de huurder gelegenheid tot een voorinspectie te geven en dient de huurder daaraan mee te werken.

De goed onderhouden zaak waarover in de algemene voorwaarden wordt gesproken, houdt verband met de omkering van de bewijslast waartegen tegenbewijs mogelijk is. Het gehuurde kan bovendien door de huurder aanzienlijk zijn gewijzigd, maar wél in goede staat van onderhoud verkeren. Ook als vast zou staan dat het gehuurde door de huurder is beschadigd, dient de huurder wél gelegenheid te krijgen om herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Uit de hieronder weergegegeven jurisprudentie blijkt dat de rechter rekening dient te houden met het niet zelf uit kunnen voeren van de herstelwerkzaamheden. Het hof heeft in onderhavige uitspraak alleen de gevorderde kosten getoetst aan onderbouwing van de in het geding gebrachte nota’s, maar heeft geen correctie aangebracht wegens de niet door de verhuurder aan de huurder geboden mogelijkheid om herstel uit te voeren.

Het hof wijkt in deze uitspraak zonder nadere onderbouwing af van de vaste jurisprudentie, die doorgaans in de lijn ligt dat het initiatief van de voorinspectie bij de verhuurder dient te liggen. Uit de jurisprudentie blijkt immers dat de verhuurder inzicht dient te geven in de gebreken van het gehuurde, waarna de huurder nog een redelijke termijn voor herstel wordt geboden (Hof Amsterdam 15 februari 2011, LJN BQ3974). Dit is bij uitstek een taak die bij de verhuurder ligt. Van de huurder kan wel worden verwacht dat hij een redelijke termijn tot het einde van de overeenkomst in beginsel vrij houdt om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De huurder die de laatste drie weken van de huurperiode een vakantie regelt, waardoor herstelwerkzaamheden door hem feitelijk niet mogelijk zijn, kan zich niet erop beroepen dat hij geen redelijke termijn van herstel heeft gehad. Uit de jurisprudentie blijkt tevens dat de verhuurder niet alle herstelkosten in rekening kan brengen als de huurder geen gelegenheid heeft gekregen om herstel te bewerkstelligen (Ktr. Winschoten 22 maart 2011, LJN BQ2358). Verder zou de huurder nog bewijs kunnen leveren dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst niet in goede staat van onderhoud is geweest, waardoor herstel van bepaalde zaken onvoldoende aan de orde is. Uit dit arrest blijkt wel duidelijk dat er punten van belang zijn: in de eerste plaats moet worden vastgesteld welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke kosten in rekening gebracht kunnen worden in het kader van herstel van het gehuurde. In de tweede plaats dient na te worden gegaan of de in rekening te brengen kosten doorbelast kunnen worden, of dat deze gecorrigeerd dienen te worden wegens het niet voldoende gelegenheid geven aan de huurder om herstel te bewerkstelligen.

De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, kwam in haar vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ) tot oordeel dat de verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken en/of geen inzicht gaf in deze gebreken vóór ontruiming van de woning, de herstelkosten niet kon verhalen ten laste van deze huurder. De verhuurder gaf voorts geen inzicht in de kosten die de huurder ook zou hebben gemaakt als deze wél gelegenheid tot herstel van gebreken zou hebben gekregen. De vordering van de verhuurder werd daarom in het geheel afgewezen.

Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?

Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte

Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien. Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan.

Op de schaderegeling van artikel 7:220 lid 1 BW is artikel 7:208 BW van toepassing.  Dat betekent dat een huurder niet per definitie  alle schade vergoed kan krijgen als de huurder schade lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Als de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde schade lijdt, dan kan deze schade ten laste van de verhuurder worden gebracht als de verhuurder ten aanzien van het gebrek waardoor de schade is ontstaan een verwijt valt te maken. Het gaat hier dan om de  toerekenbaarheid van het gebrek.  De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis (voorlopige voorziening) van 8 januari 2004 (Rechtbank Amsterdam, 8 januari 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AO9386, WR 2004, 36, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) was in haar vonnis van oordeel dat de verhuurder niet gehouden was om de kosten van tijdelijke woonruimte te vergoeden aan de huurder. De huurder moest tijdelijk de woonruimte verlaten wegens vervanging van de vloer. De vloer moest vervangen worden wegens aantasting van de vloer door een kelderzwam. Het was volgens de rechter niet duidelijk dat de zwam bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was. Verder was het de rechter in het kader van deze voorlopige voorziening niet duidelijk dat de verhuurder tijdens de huurperiode toerekenbaar tekort was geschoten. Meijerink is in zijn noot bij deze uitspraak van mening dat de verhuurder bij het tijdelijk onbewoonbaar zijn van de woning in verband met dringende werkzaamheden wel gehouden zou zijn om de schade in verband met vervangende woonruimte te vergoeden. Ik lees in deze noot niet een verwijzing naar de toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 7:208 BW. Meijerink lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van de aansprakelijkheid die de verhuurder draagt voor vertrekking van het rustig huurgenot door de verhuurder. De wetgever is echter uitdrukkelijk afgestapt van de risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde. Dat Meijerink artikel 7:208 BW niet in zijn noot heeft betrokken geeft volgens mij een onvolledig beeld van de positie van de huurder. De huurder kan in veel gevallen terecht bij zijn inboedelverzekering. Als het gehuurde door bijvoorbeeld een plotseling gebeurtenis door een regenbui onder water is komen te staan en daardoor tijdelijk onbewoonbaar is geworden, dan kan is het mogelijk dat een inboedelverzekering de schade als gevolg van vervangende woonruimte kan dekken. De huurder heeft wel recht op huurvermindering als het gehuurde wegens gebreken niet gebruikt kan worden. Voor huurvermindering is de toerkenbaarheid niet van belang, omdat voor een vordering op grond van huurvermindering slechts van belang is dat de huurder als gevolg van een probleem dat hij niet zelf heeft veroorzaakt geen volledig gebruik van het gehuurde kan maken.

Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.

De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 In de loop der jaren zal de verhuurder regelmatig klein onderhoud, maar ook groot onderhoud moeten uitvoeren. Dat dit onderhoud uitgevoerd moet worden is doorgaans de verhuurder niet toe te rekenen en maakt hem derhalve niet schadeplichtig jegens huurder. Het is daarom niet zonder meer redelijk dat een verhuurder in geval van groot onderhoud en het uitvoeren van dringende werkzaamheden in geval van een noodzakelijke verhuizing de verhuiskosten van de huurder moet betalen. Ook de verhuurder valt immers dikwijls niet te verwijten dat de normale tand des tijds groot onderhoud noodzakelijk maakt (Ktr. Amsterdam (vzr.) 25 juni 2007, WR 2007, 84WR 2007, 84) . Dit is een belangrijk verschil met de positie van de huurder als er sprake is van renovatie aan het gehuurde.De verhuurder kan, in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden, toch aansprakelijk zijn voor schade (anders dan verhuiskosten) die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt.

Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 van mening dat een verhuurder door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort schoot op grond van artikel 7:203 BW. Het hof gebruikte min of meer dezelfde overwegingen als bovenstaand al weergegeven. In rechtsoverweging 4 van dit arrest vond het hof de verhuurder niet aansprakelijk jegens de huurder voor elke vorm van hinder die de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden was toegebracht.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk “Herstel gebreken op verzoek huurder ” is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiële) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.

Renovatiewerkzaamheden
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.

In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wél sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering aan verbinden. Als bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.

De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent dat er weliswaar omstandigheden zijn die tot derving van het huurgenot lijden, maar ten aanzien waarvan de Huurcommissie geen middelen heeft om er een oordeel over te geven, omdat die omstandigheden niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijden. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.

Een huurder, die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden, vorderde huurverlaging wegens derving van huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht had op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat waarin na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.
Als de renovatie ingrijpender is dan in het renovatievoorstel is voorgespiegeld of langer duurt dan in het renovatievoorstel is voorgesteld, dan is de verhuurder gehouden aan de huurders financiële compensatie aan te bieden en/of alsnog tijdelijke woonruimte aan te bieden. Minister Blok heeft in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede kamer der Staten Generaal van 9 juli 2015 (Beantwoording kamervragen over uit de hand gelopen renovatie van Portaal te Soest) bevestigd dat een verhuurder gehouden was financiële compensatie te verstrekken dan wel vervangende woonruimte aan te bieden als de renovatie anders (negatiever) uitpakt dan de huurders is voorgespiegeld.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.

Het is in het kader van een door de huurder in te dienen schadeclaim dus van belang een onderscheid te maken tussen renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden. Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd kunnen de huurders van zelfstandige woonruimte bij (al dan niet tijdelijke) verhuizing aanspraak maken op de genoemde forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Boven is al vermeld dat dit artikel van regelend recht is. De verhuurder kan in theorie dus afwijken van de wettelijke regeling en minder vergoeding toekennen dan in de wettelijke regeling voor zelfstandige woonruimte wordt voorgeschreven. De rechter zal dan toch de redelijkheidtoets toepassen en al snel uitkomen op de forfaitaire vergoeding. De verhuurder die van de forfaitaire vergoeding wenst af te wijken zal daartegenover dan wel ter compensatie alternatieven aan moeten bieden om het voorstel alsnog het stempel van redelijkheid te geven. Het zoeken naar alternatieven om het voorstel redelijk te laten zijn lijkt mij echter omslachtiger dan het verstrekken van een forfaitaire vergoeding.
De huurder van woonruimte die een vergoeding boven de forfaitaire vergoeding wenst te ontvangen dient zijn schade te onderbouwen.

Leveren werkzaamheden op zichzelf ook een gebrek aan het gehuurde op?

Dringende werkzaamheden 

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan hiervan worden afgeweken. In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan het begrip gebrek enger worden uitgelegd dan in artikel 7:204 BW staat omschreven.

De huurder van bijvoorbeeld een woning die deze zaak heeft gehuurd met de bedoeling deze voor lange tijd te huren kon verwachten dat er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst werkzaamheden uitgevoerd moeten worden die niet tot het einde van de huurovereenkomst uitgesteld kunnen worden. De noodzaak tot uitvoering van dringende werkzaamheden kan daarom niet zonder meer als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Uitvoering van werkzaamheden maakt dus niet zonder meer inbreuk op het verwachtingspatroon. De huurder zal op grond hiervan niet altijd claims ten aanzien van de verhuurder hebben, in het bijzonder niet op schadevergoeding.

Door uitvoering van de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een bepaalde periode minder huurgenot. Dit verminderde huurgenot behoort daarom redelijkerwijs in het verwachtingspatroon van de huurder te zijn verdisconteerd. Stormschade moet worden gerepareerd en het gehuurde moet ook regelmatig worden geschilderd.

Renovatiewerkzaamheden 

De rechtbank Amsterdam heeft in kortgeding  vonnis van 4 juli 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4793) moeten oordelen of renovatiewerkzaamheden als een gebrek aangemerkt konden worden. Verder werd beoordeeld of de  verhuurder schadeplichtig werd jegens de huurder. Tevens moest bekeken worden of de verhuurder kon worden gehouden om werkzaamheden buitenkantooruren uit te voeren op straffe van een dwangsom.

De huurder hield kantoor in twee torens van het World Trade Center (WTC) te Amsterdam. In de algemene bepalingen was gedefinieerd wat als renovatie beschouwd moet worden. Verder was de standaardbepaling opgenomen dat renovatie geen gebrek oplevert.  De huurder zou onder meer geen recht hebben op schadevergoeding.

Verder waren partijen aanvullend overeengekomen dat verhuurder werkzaamheden op minst bezwarende wijze uit zal voeren. Verder kan de huurder eisen dat werkzaamheden buiten kantoortijden uitgevoerd worden als werkzaamheden betrekking hebben op ruimten die voor de huurder van essentieel belang zijn in de bedrijfsuitoefening.

Op een gegeven moment voerde de verhuurder werkzaamheden uit. Voorafgaande aan de werkzaamheden had de verhuurder een werkplan opgestuurd (hierbij was de huurder dus geen partij). De werkzaamheden  leverden overlast op. Tussen huurder en verhuurder is eind mei een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin was afgesproken dat de huurder een bepaalde ruimte mocht verplaatsen tegen een eenmalige bijdrage van de verhuurder van € 200.000 en huurder ook een korting per maand kreeg in verband met de werkzaamheden. Huurder zou verder afstand van aanspraken in verband met de overlast doen.

Op 20 juni en 21 juni 2019 had de huurder  ernstige overlast ervaren wegens de werkzaamheden. De medewerkers van de huurder hadden aangegeven zo niet te kunnen werken. De verhuurder probeerde de werkzaamheden buiten kantoortijd te verplaatsen, maar men kreeg daar (nog) geen ontheffing voor.  De huurder vorderde de verhuurder te verbieden sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uit te voeren en vorderde tevens een dwangsom als er toch sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uitgevoerd zouden worden. De huurder was van mening dat er onvoldoende rekening was gehouden met haar belangen. De huurder heeft ter zitting erkend dat er van overlast in de ene toren pas sprake was vanaf 20 juni 2019 en niet vanaf maart 2019, zoals in de dagvaarding gesteld.

De kantonrechter kwam tot oordeel tot de huurder geen partij was bij de verbouwingsplannen. Door dit plan mocht de huurder echter wel verwachten enige hinder te ondervinden, maar niet de hinder te ondervinden die de huurder had ondervonden. Verder had het renovatiebeding betrekking op werkzaamheden aan het gehuurde. Dat was hier niet aan de orde. De huurder had immers last van sloopwerkzaamheden aan het gebouw, maar niet aan het gehuurde. Hetzelfde gold voor de aanvullende afspraken. Hier moest dus beoordeeld worden of de werkzaamheden aan het gebouw een gebrek opleverde en zo ja wat de gevolgen daarvan zijn. De kantonrechter achtte de kans niet groot dat de bodemrechter zal beslissen dat de werkzaamheden buiten kantooruren uitgevoerd moeten worden.

Op de vraag of er sprake is van een gebrek oordeelt de rechter als volgt:  of er sprake is van een gebrek is een kwalificatie die niet is uitgesloten in artikel 14.4 van de algemene bepalingen. Daarin wordt immers uitsluitend vermeld dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebrek opleveren, maar dat is iets anders dan de overlast die een huurder van die werkzaamheden ondervindt indien deze het gevolg is van het nalaten van het treffen van redelijke voorzorgsmaatregelen door de verhuurder.

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten aanzien van overlast door werkzaamheden heeft de Hoge Raad in zijn (nog onder oud recht gewezen) arrest van 7 december 2001 (NJ 2002, 26) – kort gezegd – geoordeeld dat herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en de nadelige gevolgen daarvan in beginsel moeten worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig getroffen wordt, maar dat op de veroorzaker van die nadelige gevolgen wel een verhoogde zorgplicht rust om de door de werkzaamheden veroorzaakte hinder en overlast binnen de redelijke grenzen te voorkomen en te beperken.

De rechter oordeelde dat de werkzaamheden op 20 en 21 juni 2019 dermate ernstig waren dat deze een overlast veroorzaakten, die als een gebrek aangemerkt konden worden. Er was immers namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor zij niet het huurgenot heeft wat zij mocht verwachten. Hoewel er sprake was van een gebrek kon de vordering van de huurder niet worden toegewezen. Mede gelet op de korte duur van de overlast (vanaf 20 juni 2019), is de kantonrechter daartoe niet overgaan. De kantonrechter was van oordeel dat onvoldoende duidelijk is dat dit uitvoerbaar is. Als de primaire vordering zou worden toegewezen zou dit betekenen dat er uitsluitend nog op zaterdagen gesloopt kan worden. Dit heeft niet alleen voor de verhuurder,  maar ook voor betrokken en omwonende derden dermate verstrekkende gevolgen (vertraging van het bouwproject en schade), dat de aard van het gebrek (onvoldoende duidelijke communicatie over de te verwachten overlast) een dergelijke veroordeling niet rechtvaardigt.

Schadevergoeding en/of huurverlaging en overlast 

Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiële vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuïteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.

In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

Het hof onderzocht in deze zaak of er sprake was van substantiële en structurele overlast, waarop de verhuurder niet concreet heeft gereageerd. Uit de in het arrest besproken feiten bleek dit het geval te zijn. Het hof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende actie had ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de overlast door de huurder die overlast ondervond. Dit moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft aldus recht op een vermindering van de huurprijs. Het hof achtte een huurprijsvermindering van 30% per 1 augustus 2008 evenredig aan de vermindering van het huurgenot per die datum als gevolg van voormeld gebrek gerechtvaardigd.

In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich als volgt tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager de enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW, en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid van de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder, vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast, een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Volgens het hof zal in het algemeen van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan.

In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en de buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Verder wordt in rechtsoverweging 3.9 en 3.10 van dit arrest door het hof geoordeeld dat het uitsluiten van buurtbemiddeling door de klager een verkeerde benadering van deze kwestie was. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, besliste in haar vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 dat de verhuurder het overeengekomen huurgenot niet aan haar huurder heeft verschaft. De zoon van een andere huurder had de betrokken huurder onder meer herhaaldelijk bedreigd (zie met name alinea 2.5 en 2.6 van dit vonnis). Voor de constatering dat er sprake is van vermindering van het huurgenot is niet van belang of de verhuurder in verzuim is of tot herstel verplicht is. Als is aangetoond dat er sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering leidt, dan kan deze constatering vermindering van de huurprijs tot gevolg hebben. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: huurverlaging ). Voor toewijzing van smartengeld is een toerekenbare tekortkoming vereist van de verhuurder. De kantonrechter heeft in bovengenoemd vonnis van 25 mei 2010 beslist dat voor toewijzing van smartengeld wegens derving van huurgenot geen ruimte was nu niet is aangetoond dat de verhuurder het oogmerk had schade toe te brengen, terwijl evenmin sprake was van aantasting in de persoon door de verhuurder. Aangezien noch de nulpuntenlijst van de huurcommissie noch het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek (versie februari 2010) huurverlaging in verband met overlast uitdrukkelijk noemt, zal voor een vordering tot huurverlaging wegens overlast de kantonrechter de aangewezen instantie zijn.

In de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 1994, nr 15365, NJ 1994/670 is beslist dat de verhuurder die had verzuimd de huur van een overlast veroorzakende huurder te ontbinden schadeplichtig werd jegens de huurder die overlast ondervond. De schade diende te worden begroot vanaf het moment dat de verhuurder de ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder had behoren te beginnen.

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 23 november 2004 (WR 2005/56) werd door de rechter beslist dat de overlast van een andere huurder tot de datum van ontruiming door de overlastveroorzaker als gebrek aangemerkt moest worden nu de verhuurder eerder handelend op had moeten treden. De huurder werd een huurverlaging toegewezen gedurende een paar maanden voorafgaande aan de datum van ontruiming. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Zie voor verdere informatie het hoofdstuk: Huurverlaging .

Zo was het Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het Hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.

Semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte

Ingevolge artikel 7:242 BW kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte is deze bepaling regelend recht voor zover deze gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan en de verhuurder niet tijdig de gebreken heeft hersteld, of heeft kunnen herstellen. De mogelijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade door een gebrek door de verhuurder van bedrijfsruimte lijkt te worden gelegitimeerd vanwege de omstandigheid dat de huurder zich tegen deze schade kan verzekeren, terwijl dit voor de verhuurder doorgaans niet mogelijk is. Het is daarom verstandig dat de huurder zich laat informeren of een dergelijke verzekering interessant voor hem is.
De verhuurder blijft ook bij bedrijfsruimte op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor schade, die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen. Dit wordt bevestigd in een arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) in rechtsoverweging 4.2. van dit arrest. In dit arrest is beslist dat áls er sprake is van een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waar de huurder geen rekening had hoeven te houden, en dit gebrek bij de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst bekend was of bij de verhuurder bekend had horen te zijn, de verhuurder aansprakelijkheid voor gevolgschade van de huurder op grond van artikel 7:209 BW uit kan sluiten. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid moest dit nog worden uitgezocht. De zaak is daarom verwezen naar het gerechtshof te ‘s-Gravenhage om met inachtneming van het gestelde in dit arrest opnieuw een beslissing te nemen.Voor aansprakelijkheid voor gevolgschade is immers van belang dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de verhuurder, als deze in de algemene voorwaarden artikel 7:208 BW buiten werking heeft gesteld, met het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was, of het gebrek hoorde te kennen. Mocht laatstgenoemde bepaling niet buiten werking zijn gesteld, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade als het gebrek hem kan worden toegerekend.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor de kwalificatie “gebrek” (aan het gehuurde)deze wetenschap niet van belang is. Voor de kwalificatie gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW is van belang wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het verstrekte huurgenot zijn overeengekomen. Doet een gebrek zich voor, dan dient het gebrek door de verhuurder te worden hersteld. Voor de schade als gevolg van dit gebrek gelden de overwegingen als in dit hoofdstuk behandeld.

Kwade trouw
Huydecoper verdedigt in zijn conclusie bij laatstgenoemd arrest van 3 september 2010 dat de mededeling van de verhuurder dat zij niet wist of het pand asbestvrij was onvoldoende is om de huurder gerechtvaardigd te laten twijfelen dat er geen deugdelijke prestatie mocht worden verwacht. En als de huurder door uitlatingen van de verhuurder wel asbest mocht verwachten, dan nog zou de huurder geen genotstoornis in de vorm van vrijgekomen asbestdeeltjes hoeven te verwachten. Dit ligt anders als de verhuurder uitdrukkelijk een onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest naar de huurder zou hebben verlegd. Het is dan mogelijk dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW de verhuurder een verplichting tot herstel heeft. Bij uitsluiting van artikel 7:208 BW kan de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gevolgschade blokkeren als er geen kwade trouw in het spel is.
Artikel 7:209 BW heeft als uitgangspunt dat aansprakelijkheid voor gevolgschade mag worden uitgesloten, tenzij er sprake is van “kwade trouw” aan de kant van de verhuurder. Dit is op zich zelf geen vreemde regeling. Partijen kunnen immers bij bedrijfsruimte ook de reikwijdte van het begrip “gebrek” inkorten, waardoor er geen sprake is van aansprakelijkheid voor gevolgschade als zich een gecalculeerd gebrek voordoet. Voorts is het bij vrijwel alle benoemde (bijvoorbeeld: arbeidsovereenkomst, huurovereenkomst, consumentenkoop) en onbenoemde contracten (koopovereenkomst) mogelijk aansprakelijkheid voor gevolgschade uit te sluiten.

In het middel wordt geen beroep gedaan op grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder (of anderszins op ernstig aan deze toerekenbare tekortkomingen) – ook niet in die zin dat de verhuurder ernstig zou mogen worden verweten dat die, hoewel zij door de leveringsakte op de aanwezigheid van asbest was geattendeerd, daar vervolgens niet naar heeft gehandeld -, zodat de verhuurder een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan doen.

In het huurcontract was onder daarbij behorende algemene voorwaarden de volgende bepaling opgenomen:
(art. 10 AB) Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde (…) onderhoud, herstel, vernieuwing (…) renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten (…) zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, tenzij (art. 11.8 overeenkomst) e.e.a. langer duurt dan 40 dagen, op welk moment huurder recht heeft op een compensatie van de huurprijs. (…)

Huydecoper brengt naar voren dat ten aanzien van de gevorderde verminderde huurprijs het volgende van toepassing kan zijn: het is mogelijk dat deze contractuele bepaling alleen aansprakelijkheid voor minder ernstige tekortkomingen uitsluit. Als met deze regeling wel is bedoeld om de verhuurder te ontheffen van aansprakelijkheid voor ernstige vormen van tekortschieten, dan zou deze regel in strijd kunnen komen met de regeling van artikel 7:209 BW In deze zaak is echter geen grove schuld of ernstige nalatigheid gesteld door de huurder, zodat de contractuele regel onverkort toegepast lijkt te kunnen worden.

Algemene voorwaarden
In veel algemene voorwaarden wordt aansprakelijkheid voor schade op grond van omzetderving, vervanging inventaris, etc. uitgesloten. Als een verhuurder met een beroep op de algemene voorwaarden aansprakelijkheid voor schade tracht te ontlopen, zonder gebreken in het gehuurde te hebben hersteld, ook na uitdrukkelijke verzoeken van de huurder om deze gebreken te herstellen, dan kan de huurder op grond van een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) deze voorwaarden trachten te neutraliseren. De bedrijfsmatige huurder komt eigenlijk (behoudens artikel 6:248 BW) geen beroep toe om onredelijke bedingen in de algemene voorwaarden buiten spel te laten zetten. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers in beginsel slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, oordeelde evenwel in haar vonnis van 19 januari 2011 ( LJN: BP2595,Sector kanton Rechtbank Utrecht, 597767 UC EXPL 08-14989 AW/321 ) dat de kleine ondernemer, die materieel niet of nauwelijks van een consument is te onderscheiden, toch beroep kan doen op de onredelijkheid van een bepaling in de algemene voorwaarden via de open norm van artikel 6:233 sub a BW. Daarnaast kan de contractspartij als omschreven in artikel 6:235 BW (vernietiging algemene voorwaarden) toch ook een beroep doen op het vernietigen van algemene voorwaarden, die als bijlage bij een huurovereenkomst zijn gevoegd. (Zie artikel 6:236 BW en artikel 6:237 BW. Artikel 6:237 sub f BW lijkt (enigszins gekunsteld) een beroep op vernietiging in omschreven geval mogelijk te maken.

Een beroep op vernietiging moet de huurder uitdrukkelijk schriftelijk doen met bijvoorbeeld de zin:”ik vernietig de bepaling in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, omdat deze onredelijke bezwarend is volgens artikelen”. Als de huurder de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, dan kan hij in ieder geval op grond van artikel artikel 6:234 BW een beroep op vernietiging van deze voorwaarden doen. Door een succesvol beroep op vernietiging van de voorwaarden, worden deze voorwaarden geacht met terugwerkende kracht nooit tussen partijen te hebben bestaan. Tot het moment van vernietiging maken deze voorwaarden gewoon deel uit van de overeenkomst en binden deze voorwaarden partijen onderling.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) beslist dat het door de verhuurder ingestelde beroep in cassatie tegen het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 mei 2011 niet tot cassatie kon leiden. Dit behoefde, gezien art. 81 lid 1 RO, volgens de Hoge Raad geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het hof had een beslissing moeten nemen over de vraag of de verhuurder toerekenbaar tekort was geschoten wegens gebreken aan het gehuurde en de verhuurder tevens aansprakelijk was voor de gevolgschade als gevolg van dit gebrek, ondanks de in de overeenkomst aanwezige exoneratie. Het hof was van oordeel dat de verhuurder tekort was geschoten aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vanuit deze benadering was het niet nodig om het exoneratiebeding via artikel 6:248 BW buiten spel te zetten.In het huurcontract was de volgende bepaling opgenomen:
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
De artikelen 11.6 en 11.8 in het huurcontract beschreven uitsluiting van aansprakelijkheid.

Het gebrek bestond uit een te hoge luchtvochtigheid in het gehuurde, waardoor de huurder de voorgenomen fabricage van de in het gehuurde geplaatste machines niet zoals bedoeld kon uitvoeren. De machines van de huurder raakten door het vocht ook beschadigd. Mr. F.F. Langemeijer geeft vanaf alinea 1.7 van zijn conclusie bij dit arrest de overwegingen van het hof weer. Het hof ging ervan uit dat de vochtige conditie in het gehuurde als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangemerkt kon worden. De relatieve luchtvochtigheid bleef na herstelwerkzaamheden door de verhuurder onveranderd hoog. Na opmerkingen door de huurder over de onverminderde te hoge relatieve luchtvochtigheid ondernam de verhuurder verder geen actie en haalde bovendien de eerder geplaatste bouwdrogers weg. De verhuurder was naar de mening van het hof wegens deze handelwijze ernstig tekort geschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. In afwachting van verder onderzoek naar de oorzaak van het gebrek had het de verhuurder duidelijk moeten zijn dat het gebrek met relatief eenvoudige middelen (tijdelijk) door de plaatsing van bouwdrogers, tot een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht. Desondanks had de verhuurder de bouwdrogers weggehaald en niet meer teruggeplaatst. Ook niet nadat de huurder de verhuurder herhaaldelijk van de schadelijke gevolgen van het gebrek op de hoogte had gebracht. Daarmee was naar het oordeel van het hof gebleken van ernstige nalatigheid aan de kant van de verhuurder, zodat de verhuurder geen beroep toekwam op de door hem ingeroepen exoneratiebepalingen.

Mr. Langemeijer merkt op dat het hof de exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaart op grond van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van art. 11.9 van de algemene voorwaarden. Het hof vond om deze reden het exoneratiebeding hier niet van toepassing. Daarmee heeft het hof volgens Langemeijer een uitleg gegeven aan het begrip ‘ernstige nalatigheid’. Door deze uitleg van artikel 11.9 van de algemene voorwaarden werden exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaard.

In de onderhavige zaak is het hof niet toegekomen aan een rechtstreekse toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens de redelijkheid en billijkheid kunnen voorwaarden die aansprakelijkheid uitsluiten ook buiten toepassing worden verklaard. Volgens Langemeijer heeft het hof, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van artikel 11.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden, een maatstaf aangelegd die gelijk is aan de maatstaf, welke geldt voor de beoordeling van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid wegens ‘bewuste roekeloosheid’, waardoor een succesvol beroep op het exoneratiebeding door de verhuurder niet mogelijk is.

In de conclusie van Langemeijer is aangevoerd dat met betrekkelijk eenvoudige middelen de schade voorkomen had kunnen worden. Langemeijer merkt in alinea 2.20 van zijn conclusie hierover op: ook als dat standpunt feitelijk juist is dat de huurder ook bouwdrogers had kunnen regelen, het hof kon oordelen dat in dit geval de verhuurder actie had moeten ondernemen om het gebrek te verhelpen. In het kader van de schadebeperkingsplicht van de huurder zal een tekortschieten in deze verplichting kunnen leiden tot toekenning van een lager schadebedrag. Deze uitkomst maakt deze zaak interessant. Het is voor een huurder goed om te weten dat een beroep op artikel 11.9 van de algemene voorwaarden inhoudelijk een zelfde effect heeft als een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus in verband met hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur

Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de totstandkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: “de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.

Op het verweer van het bemiddelingsbureau dat de verhuurder de woning niet had verhuurd als de maximaal redelijke huurprijs zou zijn aangehouden, oordeelde het hof in rechtsoverweging 4.17 van het arrest dat zij het niet juist achtte om voor de begroting van de schade van de huurder tot uitgangspunt te nemen dat de verhuurder de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontduiken door de woning met bemiddeling van het bemiddelingsbureau niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan huurder te verhuren. Het hof nam daarom aan dat de verhuurder door bemiddeling van het bemiddelingsbureau de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan de huurder had willen aanbieden. Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs.
De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar gedeeltelijk te ontbinden. Partiële ontbinding werd toegestaan en de courtage werd teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur plaats zou hebben gevonden.

Het bemiddelingsbureau is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. De Hoge Raad vond in haar arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 niet goed gemotiveerd. Het hof was naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
Mede gezien het feit dat het een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, had het hof volgens de Hoge Raad haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet volgens de Hoge Raad tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling naar het Hof te ‘s-Gravenhage verwezen.

De uitspraak van het hof te ‘s-Gravenhage heb ik niet kunnen vinden. Het lijkt mij dat het hof ‘s-Gravenhage de verhuring tot uitgangspunt zal blijven nemen en dat het bemiddelingsbureau verantwoordelijk blijft voor het niet correct informeren van partijen ter zake de hoogte van de huurprijs. Dat de verhuurder niet correct op de hoogte was van de regels ter zake de maximum huurprijs, kan, gezien de opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst, het bemiddelingsbureau als professionele partij in deze kwestie worden toegerekend. Of de verhuurder de woning niet voor de maximum redelijke huurprijs had willen verhuren lijkt mij niet relevant nu de woning feitelijk boven deze huurprijs was verhuurd door tussenkomst van het bemiddelingsbureau. Het bemiddelingsbureau was op de hoogte was, of had ervan op de hoogte horen te zijn dat het sluiten van onderhavig huurcontract in strijd met de plaatselijke verordening niet was toegestaan. Als het bemiddelingsbureau haar opdrachtgever juist had geïnformeerd, dan was wellicht de overeenkomst niet tot stand gekomen. Nu dit bureau partijen niet correct had geïnformeerd was dit juist een grond voor aansprakelijkheid van de door de huurders geleden schade.