De woonruimte wordt gehuurd door één van de erfgenamen

Als het gehuurde door één van de erfgenamen wordt bewoond kunnen zich in de praktijk de volgende situaties voordoen:

  • een van de kinderen woont in bij een oude en hulpbehoevende moeder en de huur wordt betaald in de vorm van het verschaffen van verpleging en verzorging.
  • een van de erfgenamen woont in een woning van de erflater (de erflater heeft zelf niet in de woning gewoond).

In het hoofdstuk de aanvang van de overeenkomst is al beschreven dat voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst het voldoen van een tegenprestatie (huur) noodzakelijk is, doch dat deze huur niet noodzakelijkerwijs in contanten betaald hoeft te worden. Huur kan ook worden betaald op andere wijze. Zolang de tegenprestatie op geld gewaardeerd kan worden is er sprake van een huurovereenkomst als tevens aan de overige essentialia is voldaan waaraan een huurovereenkomst moet voldoen. In deze situatie waarin de huurder geen contant geld betaalt, eindigt de huurovereenkomst niet, maar moet de prestatie van de huurder op geld worden gewaardeerd, bijvoorbeeld aan de hand van het puntensysteem. Uiteraard moet de huurder-erfgenaam in een dergelijk geval wel een huurprijs in geld aan de nalatenschap betalen. De huurder in de tweede situatie betaalt al huur in contanten. In deze situatie dient de huurder in het vervolg de huur aan de nalatenschap te voldoen.

Huurder (erfgenaam) krijgt de woning toebedeeld
In beide gevallen moet bij de toebedeling van de woning aan een erfgenaam worden uitgegaan van de waarde van de woning in verhuurde staat. De huurder (erfgenaam) geniet een voordeel als hij de woning in verhuurde staat krijgt toebedeeld. Hij wordt immers van huurder onbelast eigenaar van de woning. De Hoge Raad (HR 20 juni 1975, NJ 1976/414) heeft hierover bepaald dat een antwoord op de vraag of er sprake van een schenking is, moet worden beoordeeld vanaf het moment van verhuring. De bevoordeling zelf is daarbij niet bepalend, maar de bedoeling tot bevoordeling van de erfgenaam (HR 4 maart 2005, NJ 2005/162) op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Het is dan ook de vraag of het enkele verhuren aan een toekomstige erfgenaam al kan worden gezien als een bevoordeling. Op het moment van verhuring is het immers mogelijk dat de erflater nog helemaal niet bezig is met de vraag of door deze verhuring andere erfgenamen dan de huurder worden benadeeld. Een huurovereenkomst wordt immers doorgaans door de verhuurder niet gesloten met de bedoeling zijn erfgenamen te benadelen door een woning in verhuurde staat na zijn overlijden achter te laten. Als de verhuurder/erflater dan toch na een jarenlange huurrelatie komt te overlijden en er is bovendien een marktconforme huurprijs betaald, dan is er minder reden om een schenking aan te nemen.
Als er aangenomen wordt dat er van een schenking sprake is dan hoeft de schenking onder geldend erfrecht alleen te worden ingebracht als dat in het testament is bepaald. Is dat niet het geval dan kan de bevoordeelde huurder/erfgenaam mogelijk worden ingekort op zijn erfdeel.

Overigens is de bevoordeling er alleen een op papier. Pas op het moment dat de huurder/erfgenaam de woning verkoopt, kan hij het voordeel volledig benutten. De erven kunnen hier een oplossing voor vinden door bijvoorbeeld een non-speculatiebeding met een aflopend afdrachtpercentage voor de meerwaarde af te spreken. Ook kan de erflater hier een oplossing voor vinden, door bijvoorbeeld in het testament te bepalen dat bij verdeling van de woning moet worden uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat.

Ontbinding en opzegging van de huurovereenkomst door de erfgenamen
Als een van de erven tevens de huurder is, dan kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Deze actie komt alleen toe aan de gezamenlijke erfgenamen. De huurder/erfgenaam zal natuurlijk nooit meewerken aan een opzegging van de eigen huurovereenkomst. Dit kan leiden tot de situatie dat de huurder/erfgenaam geen huur meer betaalt na het overlijden, maar de erven dan niet in rechte de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen afdwingen. De woning als onderdeel van de nalatenschap zal dan eerst moeten worden verdeeld.

De situatie is anders als de erflater in het testament een executeur heeft aangewezen. Een executeur is bevoegd beheershandelingen te verrichten. Het opzeggen van een huurovereenkomst kan worden gezien als een beheershandeling. De huuropzegging zal wel de wettelijk vastgelegde opzeggingsgronden moeten hanteren en hier zal niet snel aan voldaan zijn. Als de huurder/erfgenaam na het overlijden van de verhuurder geen huur meer betaalt, dan kan de executeur wel een ontbindingsactie in rechte starten. Anders is dat met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De erfgenamen die niet de huurder zijn hebben er alle belang bij om een gehuurd pand vrij van huur te verkopen. De waarde is dan hoger. Dit levert echter geen opzeggingsgrond op.

Artikel 7:274 lid 5 sub b BW is op iedere vervreemding van toepassing

Deze bepaling geldt ook als er sprake is van schenking door legaat, of van een ruilovereenkomst. De regeling is dus niet alleen bedoeld voor koopovereenkomsten. Tevens is deze regeling van toepassing als de gehuurde zaak door een schuldeiser van de verhuurder wordt overgedragen. Volgens artikel 7:226 lid 2 BW wordt overdracht door een schuldeiser van de verhuurder met overdracht door de verhuurder gelijkgesteld. Denk bijvoorbeeld aan een gedwongen executie door de bank. De schuldeiser van de verhuurder kan de zaak dus ook overdragen, waardoor de regeling van artikel 7:226 BW van toepassing is. De regeling geldt dus niet als er wordt verhuurd door een lasthebber die op eigen naam mag verhuren. Artikel 7:226 BW is dan niet van toepassing als de juridische eigenaar de zaak heeft overgedragen. Artikel 7:226 BW is evenmin van toepassing als de lasthebber zijn rechten met betrekking tot het gehuurde verkoopt. Er wordt dan niet voldaan aan alle eisen van de eigendomsoverdracht van de gehuurde zaak; er wordt dan slechts een aspect van deze zaak overgedragen. dat is niet voldoende om te voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:226 BW.

Deze regeling is niet van toepassing op de rechtsopvolging onder algemene titel (bijvoorbeeld erfopvolging). Deze regeling is bij verkrijging onder algemene titel overbodig, omdat de rechtsopvolger de gehele overeenkomst met de daarin opgenomen bedingen overneemt (Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 30). Artikel 3:186 lid 2 BW is hiervoor de basis. In dit artikel staat immers:  “Hetgeen een deelgenoot verkrijgt, houdt hij onder dezelfde titel als waaronder de deelgenoten dit tezamen vóór de verdeling hielden”. Dat één van de erfgenamen andere erfgenamen uitkoopt en daardoor zelf de gehele eigendom van een verhuurde woning verwerft maakt dit dan niet anders. Eventuele bedingen in de huurovereenkomst, waaronder bijvoorbeeld een koopoptie, kan daarom door de huurder tegen de verkrijger onder algemene titel worden uitgeoefend. Uit de Kamerstukken met betrekking tot deze regeling wordt dit als volgt beschreven: “Voor de overgang op de deelgenoot van het aan hem toegedeelde is weliswaar een leveringshandeling vereist, maar hetgeen aldus wordt verkregen, wordt door hem gehouden onder dezelfde (hier: algemene) titel als waaronder de gezamenlijke deelgenoten de zaak tevoren hielden”.

Op deze plaats merk ik op dat de wachttijd van drie jaren als genoemd in artikel 7:274 lid 5 onder b BW geldt voor elke rechtsopvolging, dus ook de rechtsopvolging onder algemene titel (Kamerstuk Tweede Kamer 1978-1979 kamerstuknummer 14249 ondernummer 50).Voor deze wachttijd geldt in artikel 7:274 lid 5 sub b BW het beperkte begrip van vervreemding van artikel 7:226 BW niet.

De bepaling is in beginsel alleen van toepassing als een verhuurde onroerende zaak na het sluiten door partijen van een koopovereenkomst feitelijk wordt geleverd. Het moet dus gaan om juridische levering van de onroerende van de ene eigenaar op de (nieuwe) opvolgende eigenaar. Als de onroerende zaak van de juridische eigenaar onder de verantwoordelijkheid van een economische eigenaar komt, dan valt dit niet zonder meer onder artikel 7:226 BW.

Als een partij het economische eigendom verwerft, wordt deze wel feitelijk eigenaar, doch de economisch eigenaar staat als zodanig niet als eigenaar geregistreerd in het kadaster (tenzij de economisch eigenaar de onroerende zaak met hypotheek heeft bezwaard). Met feitelijk eigenaar bedoel ik dan dat deze partij het feitelijk gebruik van de onroerende zaak heeft gekregen. Partijen hebben in het kader deze regeling onderling bij overeenkomst de verdeling van rechten en plichten ten aanzien van het betrokken onroerend goed bepaald. In het kader van de economische eigendomsoverdracht draagt de juridische eigenaar alle rechten en plichten aan de andere partij (de economische eigenaar) over. De economisch eigenaar draagt dan ook het risico van waardedaling.

Analoge toepassing
De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar kortgedingvonnis van 11 augustus 1995 (KG 1995, 337) artikel 7A:1612 BW (het huidige artikel 7:226 BW) analoog van toepassing verklaard op een situatie waarbij de economisch eigenaar een huurovereenkomst had gesloten betreffende een gedeelte van een bedrijfshal. De economische eigenaar had de bedrijfsruimte met toestemming van de juridische eigenaar verhuurd.
De koopovereenkomst tussen de juridische eigenaar en de economisch eigenaar werd ontbonden.
Een andere partij had na ontbinding van de koopovereenkomst tussen de economisch eigenaar en de juridisch eigenaar met de juridisch eigenaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehele pand. De huurder die met de juridisch eigenaar de huurovereenkomst had gesloten was van mening dat de huurder, die de huurovereenkomst met de economisch eigenaar had gesloten, geen recht tot gebruik van de onroerende zaak toekwam. Hij redeneerde dat de huurder die de huurovereenkomst met de economisch eigenaar had gesloten niet werd beschermd door artikel 7:226 BW nu dit artikel niet van toepassing is op de economisch eigenaar. De stelling was aldus dat de huurder die met de economisch eigenaar de huurovereenkomst had gesloten geen recht of titel tot gebruik tot deze zaak toe kwam.
De rechtbank bevestigde dat de economisch eigenaar toestemming tot verhuring van de juridisch eigenaar had gekregen. De huurder mocht er dus in beginsel van uitgaan dat hij dan ook de gehele periode van de overeengekomen huur gebruik zou kunnen maken van het gehuurde, uiteraard mits hij aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst voldoet en er zich overigens geen wettelijke gronden voor opzegging of ontbinding aan de zijde van de verhuurder voordoen. Dat laatste staat thans echter niet ter discussie. Naar voorlopig oordeel van de rechtbank kon de wijziging in de economische eigendomsverhouding als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst tussen de economisch eigenaar en de juridisch eigenaar hierin geen verandering brengen. Op dit punt bestaat immers op zijn minst genomen een sterke analogie met de situatie die in art. 7A:1612 Burgerlijk Wetboek (het huidige artikel 7:226 BW) is voorzien. Volgens dat artikel wordt de huurder ingeval van verkoop van het gehuurde in zijn positie als huurder beschermd. Dit geldt ook bij het weer terugverkopen. Er lijkt dan geen goede reden om een dergelijke bescherming aan de huurder te onthouden, indien het niet gaat om een terugverkoop doch om een ontbinding van de oorspronkelijke koopovereenkomst met in feite het zelfde effect.

Contractsoverneming

Een rechtsopvolger beroept zich op de opzegging van zijn rechtsvoorganger

In de zaak die door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd behandeld was sprake van een opzegging door een verhuurder, die daarna het gehuurde overdroeg aan een nieuwe eigenaar. Daarna werd het gehuurde nog eens overgedragen. Het betrof hier winkelbedrijfsruimte. Het ging hier om een huurovereenkomst met een huurperiode, die langer dan 10 jaar had geduurd.