Overheid als verhuurder

Als de overheid als verhuurder optreedt wordt de redelijkheid en billijkheid aangevuld met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Een voorbeeld betreft een huurovereenkomst tussen huurder en een gemeente. Huurder huurt een schoolgebouw en exploiteert in het gehuurde een kinderdagverblijf. In artikel 3 lid 2, aanhef en onder c., van de huurovereenkomst staat dat het huurder is verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder opstallen – van welke aard ook – te stichten op het tot het verhuurde behorende onbebouwde terrein.
Huurder vraagt een bouwvergunning aan. Nadat de bouwvergunning is verstrekt vraagt de huurder toestemming voor plaatsing van een opstal op het schoolplein. Deze toestemming wordt geweigerd. De huurder plaatst desondanks een noodlokaal op het schoolplein. Zowel huurder als verhuurder stellen een vordering in. De huurder vordert een verklaring van recht dat de gemeente wordt geacht toestemming te hebben verleend voor deze wijziging en de gemeente vordert verwijdering van de opstal. Beide vorderingen worden afgewezen. Huurder berust in de vordering, maar de verhuurder gaat in beroep tegen deze uitspraak. In cassatie (HR 9 januari 1998, NJ 1998, 363, gemeente Apeldoorn/Kinderdagverblijf Snoopy) is alleen deze laatste zaak aan de orde.
De kern van deze zaak is de vraag of de gemeente “haar toestemming voor het plaatsen van een noodlokaal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan de huurder kon onthouden”.
De Hoge Raad is van mening dat de gemeente in het kader van artikel 6:248 BW toegepast op overeenkomsten met de overheid, ook algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen in aanmerking dienen te worden genomen.
Hiermee wordt de uitspraak in hoger beroep van de rechtbank ondersteund, maar ook aangevuld. De rechtbank was volgens de Hoge raad ten onrechte van mening dat in dit kader alleen rekening gehouden moet worden met civielrechtelijke belangen. Volgens de Hoge Raad dient echter ook rekening te worden gehouden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur naast de civielrechtelijke belangen. In dit kader kan de gemeente dus de toestemming niet weigeren als de gemeente geen redelijk belang heeft om de toestemming te weigeren gezien de belangen van de huurder. Hiermee lijkt gemeente het verbod tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde dus in sommige gevallen beperkter te kunnen toepassen dan uit artikel 7:215 lid 6 BW blijkt.
In een arrest van het hof te Arnhem van 10 juni 2008 LJN: BH2887, gerechtshof Arnhem, 200.001.256 is bepaald in rechtsoverweging 5.14 tot en met 5.17 dat de gemeente bij opzegging van een standplaats ten behoeve van een caravan naast de redelijkheid en de billijkheid alle relevante omstandigheden in aanmerking dient te nemen.

Overige beperkingen in het verhuren van onroerende zaken

De eigenaar of huurder van een schoolgebouw ondervindt belemmeringen in het (onder)verhuren van een deel van het schoolgebouw. Voor de verhuur van gedeelten van schoolgebouwen is de Wet op het primair onderwijs  (WPO) van toepassing. Artikel 108 van deze wet Noot 0c bepaalt dat de school een deel van het schoolgebouw mag verhuren, mits dit niet wordt bestemd voor woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Verhuring in strijd met dit artikel is nietig op grond van artikel 108 lid 5 BW. Verder geldt de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW voor dit soort verhuurde ruimte niet. Dit betekent dat een dergelijke overeenkomst binnen korte termijn opgezegd kan worden (een maand), waarna de huurder het gehuurde uiterlijk op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal moeten verlaten. Dat geldt ook indien in strijd met dit artikel toch is verhuurd zonder toestemming van de bevoegde persoon. Volgens artikel lid 5 van de Wet op het primair onderwijs is een huurovereenkomst met betrekking tot de verhuring van een deel van een schoolgebouw nietig als zonder toestemming van burgemeester en wethouders een gebouw of terrein door het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school wordt verhuurd. Tevens is elk beding in strijd met dit artikel nietig.
De rechtbank Haarlem heeft op 27 juli 2010, sector civiel recht, in haar kortgedingvonnis ( LJN: BN2752, Rechtbank Haarlem, 170739/KG ZA 10-313 ) inderdaad beslist dat een huurder van een gedeelte van een schoolgebouw geen beroep op huurbescherming toekwam nu het gehuurde zonder toestemming van burgemeester en wethouders in gebruik was gegeven.

In een zaak in hoger beroep van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757) had de huurder kennelijk de regel van artikel 108 van de wet van het primaire onderwijs over het hoofd gezien Noot 0c.

Het ging hier om lokaal in een school dat was gehuurd om te worden gebruikt als bedrijfsmatig buitenschoolse opvang aan (ouders van) kinderen van 4 tot 13 jaar aan. Deze ouders konden voor en na schooltijd en in de schoolvakanties hun kinderen gebruik van deze voorziening laten maken. .

Er werd na opzegging door de verhuurder eerst een beroep gedaan op bescherming van artikel 7:290 BW. Wat de huurder heeft bezield om beroep te doen op de huurbescherming van artikel 7:290 BW is mij niet duidelijk. De overeengekomen bestemming viel immers op geen enkele wijze in te passen in de definitie van artikel 7:290 BW, nog daargelaten dat in artikel 108  WPO uitdrukkelijk staat vermeld dat een schoolgebouw niet mag worden verhuurd met de bestemming van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en dat het sluiten van een dergelijke overeenkomst voor deze ruimte nietig is.

Het hof komt inderdaad tot de conclusie dat er geen sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte.  Een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW ging ook niet op. Allereerst kon in deze procedure gaan aanspraak gemaakt worden op ontruimingsbescherming.want daar dient de verzoekschriftprocedure ex artikel 7:230a BW voor. Voorts is in artikel 108 WPO Noot 0c  bepaald dat de ontruimingsbescherming voor dit soort verhuringen niet geldt. Deze procedure is gewoon onnodig gevoerd en had voorkomen kunnen worden door eenvoudig de wet te beoordelen