Wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden

De algemene regel luidt dat de huurder het gehuurde op de laatste dag van de huurovereenkomst moet hebben ontruimd. In de praktijk heeft dit het volgende effect. Stel dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2013, dan moet het gehuurde in beginsel op 31 december 2013 worden ontruimd. Voor de in dit hoofdstuk behandelde huurovereenkomsten geldt deze verplichting echter niet. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (31 december 2013). In dit voorbeeld loopt de wettelijke ontruimingsbescherming dus tot en met 28 februari 2014 (artikel : 230a lid 1 BW). Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 maart 2014.

De verhuurder is vanwege de wettelijke ontruimingsbescherming van de huurder niet bevoegd de huurder gedurende deze periode van twee maanden na de ontruimingsaanzegging te dagvaarden en bij (voorlopige voorziening) ontruiming van het gehuurde te vorderen.
De Rechtbank Leeuwarden, sector kanton locatie Sneek, heeft in haar vonnis van 16 oktober 2006 (zie LJN: AZ0212, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 204392\CV EXPL 06-1234 bepaald dat de vordering van de verhuurder in strijd was met de wet en daarom afgewezen moest worden. De huurovereenkomst tussen partijen heeft immers betrekking op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 230 BW. Volgens het derde lid van dit laatste artikel wordt de verplichting tot ontruiming geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.
Hieraan doet niet af dat namens de verhuurder ter zitting ontruiming is gevorderd met ingang van 1 november 2006 dan wel met ingang van 1 december 2006, omdat toewijzing van de ook aldus gewijzigde vordering nog steeds in strijd zou zijn met de in artikel 7: 230a lid 1 BW neergelegde ontruimingsbescherming. Volgens artikel 7:230a BW wordt de verplichting tot ontruiming immers geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.

De ontruimingsbescherming van de huurder van de hier besproken huurruimten komt in het kort hierop neer, dat zijn verplichting om bij het einde van de huur het gehuurde te ontruimen van rechtswege is geschorst. Deze schorsing van de ontruimingsverplichting eindigt in beginsel twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. De huurovereenkomst eindigt wel. Door een beroep op de ontruimingsbescherming te doen, kan de huurder trachten zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Er kan tijdens de verlenging van de ontruimingstermijn van de huurder verlengd worden dat deze er alles aan doet om vervangen bedrijfsruimte te vinden.  Als de huurder zich onvoldoende inspant om vervangende bedrijfsruimte te verwerven, dan kan dit effect hebben op de beslissing van de rechter als de huurder opnieuw verlenging van de ontruimingstermijn verlangt. De rechter kan dan beslissen dat het niet kunnen vinden van vervangende bedrijfsruimte voor rekening en risico van de huurder komt. De belangenafweging die speelt bij de beslissing over verlenging van de overeenkomst kan dan in het nadeel van de huurder uitpakken. In de uitspraak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 12 maart 2008 (ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449) werd beslist dat de belangen van de huurder door de ontruiming niet langer ernstiger geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De verlenging van de ontruiming werd afgewezen wegens. De huurder had onvoldoende inspanningen verricht om vervangen bedrijfsruimte te verkrijgen.

Voor onderhavige huurovereenkomsten hoeft het begin van een schorsingstermijn van twee maanden van ontruiming van het gehuurde (in afwijking van de algemene regel) niet samen te vallen met het tijdstip waarop de huur eindigt, maar dus met het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Die tijdstippen kunnen samenvallen (opzegging van de huur tegen een bepaald tijdstip, waarbij tevens de ontruiming tegen dat tijdstip wordt aangezegd), maar dat hoeft niet. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 2009 LJN: BF8925, Hoge Raad, 07/13290 bepaald, dat een beroep op ontruimingsbescherming de huurder ook toekomt, die het gehuurde heeft ontruimd. In dit arrest wordt door de A.G. mr Huydecoper opgemerkt dat artikel 7:230a BW voor wat betreft de verlengingsperiode een onvolkomenheid bevat. In artikel 7: 230a lid 5 BW dat de verlenging van de ontruimingstermijn voor ten hoogste een jaar kan worden gegeven na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat de termijn tweemaal met een jaar kan worden verlengd) en het starten van de ontruimingstermijn van 2 maanden. Uit het eerste lid van dit artikel blijkt dat de wettelijke termijn van ontruimingbescherming begint te lopen vanaf de ontruimingsaanzegging. Volgens lid 5 van dit artikel kan de verlenging van de ontruimingstermijn worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend.
Uit deze formulering kan worden gelezen dat aan de ontruimingsaanzegging een beperkte betekenis wordt toegekend. Wegens de letterlijke formulering van de wet kan worden betoogd, dat de huurder, die geen verlengingsverzoek heeft ingediend binnen twee maanden na de opzegging en dit ook niet later heeft gedaan, zijn rechten heeft verspeeld als hij binnen 11 maanden na de opzegging geen verlengingsverzoek heeft ingediend. Dit verlengingsverzoek kan echter niet worden ingediend als de huurder niet binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging dit verzoek heeft ingediend. Mocht de ontruimingsaanzegging niet zijn gedaan door de verhuurder, dan lijkt de huurder door formulering van de wet ook na het ontbreken van een ontruimingsaanzegging niet zonder meer een verlengingsverzoek te kunnen doen.

Deze regeling is afkomstig van de regeling die voor de huidige wetgeving deze kwestie regelde. Artikel 28c en verder van de Huurwet regelde vóór 2003 deze materie. Na invoering van de huidige wet werd deze regeling “overgeplaatst” naar titel 4 van Boek 7 BW (te weten: naar het huidige art. 7:230a BW). Er zijn daarbij enige wijzigingen aangebracht. Een daarvan betreft wat nu in artikel 7: 230a lid 5 BW staat: daar wordt aangegeven dat de verlenging op de voet van art. 7:230a BW kan worden gegeven voor ten hoogste één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat die termijn nog tweemaal met een jaar kan worden verlengd). De overeenkomstige regeling uit artikel 28e lid 1 Huurwet voorzag eveneens in (maximaal) drie verlengingstermijnen van één jaar, alleen: die werden berekend vanaf de dag waartegen de ontruiming was aangezegd, en niet de dag waarop de huurovereenkomst eindigde. Terecht geeft mr Huydecoper aan dat deze nieuwe redactie een wereld van verschil maakt. Volgens de oude redactie is de termijn van twee maanden van art. 7:230a BW lid 1 (slot) nog niet eens begonnen als de ontruimingsaanzegging niet is gedaan. Volgens de nieuwe redactie eindigt de huurovereenkomst in ieder geval uiterlijk drie jaar na opzegging van de overeenkomst zonder dat er een ontruimingsaanzegging is gedaan. Ik ben met mr Huydecoper eens dat er zonder enige onderbouwing van deze wijziging door de wetgever niet anders kan worden geconcludeerd dat hier sprake is van een foutieve overname van de oude wettelijke regeling naar artikel 7:230a BW en dat de termijn waarop de wettelijke termijn van ontruiming begint te lopen start vanaf het moment dat de ontruiming is aangezegd. Dit geldt eens te meer nu de huurder volgens Huydecoper zonder ontruimingsaanzegging geen verlenging van de ontruimingstermijn kan verzoeken. De wet zegt immers in artikel 7: 230a lid 5 BW: “De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst (…).Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend”.