De schotelantenne als wijziging aan de buitenzijde van de woning

Het aanbrengen van een (schotel)antenne en bijbehorende bedrading aan de buitenzijde van het gehuurde is veelal een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van lid 6 van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan ten behoeve van de individuele huurder (dus niet voor bedrijven) opzij worden gezet als de contractuele bepaling in strijd is met artikel 10 EVRM Noot 30.Het staat niet ter discussie dat de huurder een grondrecht van vrije meningsuiting en vrije nieuwsgaring heeft. Daartegenover staat het belang van de verhuurder om zijn eigendommen tegen schade of waardedaling te beschermen. Dit geldt met name als het belang van vrije nieuwsgaring door aanwezigheid van voldoende alternatieven niet wordt beperkt. In dezelfde lijn ligt de uitspraak van de Hoge Raad in haar uitspraak van 3 november 1989. Noot 32

Het is mogelijk dat deze uitspraak HR 3 november 1989, NJ 1991, 168, met noot van E.A. Alkema (Prins/Wbv Sint Joseph) geen toepassing vindt als er met name voor mensen met buitenlandse afkomst onvoldoende alternatieven voorhanden zijn. Het door artikel 10 EVRM beschermde belang van de huurder op vrije informatievergaring moet per geval worden afgewogen tegen de belangen van de verhuurder. Noot 34
Dat er voldoende alternatieven voorhanden zijn is ook beslist in de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 1 augustus 2007 LJN: BB2283, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 05/1463. In deze uitspraak was door de verhuurder aangevoerd dat de huurder wel binnenshuis een schoteltje van Canal Digital mag aanbrengen. Via deze voorziening kan de huurder ook al de door hem gewenste kanalen zien. De huurder heeft dit niet tegengesproken. De huurder heeft gesteld zijn geld aan de andere schotel te hebben besteed. Het feit dat de huurder zijn geld aan de andere schotel heeft besteed en nu geen geld heeft voor dit alternatief doet volgens de rechter niet ter zake. Als de huurder immers vooraf toestemming had gevraagd voor het plaatsen van de schotel, dan had hij het standpunt van de verhuurder kunnen weten en had hij die schotel via Canal Digital aan kunnen schaffen.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 juni 2009 LJN: BK4431, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.913 dat huurders van Bosnische afkomst weliswaar recht hebben van vrije nieuwsgaring, doch dat er andere mogelijkheden van nieuwsgaring aanwezig zijn (internet, krant radio), waardoor het aanbrengen van een schotelantenne niet de enige manier is om van het nieuws uit het geboorteland op de hoogte te worden gesteld. De verhuurder had hier beleid opgesteld, waarbij het installeren van schotelantennes onder bepaalde voorwaarden mogelijk is. De huurder had zich niet aan die voorwaarden gehouden, omdat ontvangst van de gewenste zenders niet mogelijk was met inachtneming van de door de verhuurder weergegeven instructies. Het hof achtte, gegeven de beperkte inbreuk op de vrijheid van informatievergaring als waarvan hier sprake was, het belang van de verhuurder bij handhaving van het door haar ontwikkelde beleid met betrekking tot de plaatsing van schotelantennes van zodanig gewicht dat toewijzing van de vorderingen van de verhuurder (verwijdering van de schotelantennes in beginsel gerechtvaardigd was. Dit zou slechts anders zijn als door de rechtsvoorganger van de verhuurder toestemming tot plaatsing van de schotelantenne was verleend.

De rechtbank te Haarlem, sector kanton, ging in haar vonnis van 1 december 2010 ( LJN: BO8997, sector kanton rechtbank Haarlem, 450522/CV EXPL 10-125) uit van een engere mogelijkheid om plaatsing van schotelantennes door contractueel opgenomen clausules te beperken dan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 7 juni 2009. De rechtbank ging ook hier uit van een afweging van belangen, doch zag minder mogelijkheden voor de verhuurder aanwezig om plaatsing van de schotelantenne te verhinderen dan het hof. De rechtbank gaf aan dat er sprake moet zijn van een afweging van belangen, doch dat er aan de zijde van de verhuurder dringende reden moeten zijn om het belang van de huurder van vrije nieuwsgaring te blokkeren. De rechtbank formuleerde dit als volgt: “Mede gelet op het arrest van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in de zaak Curshid Mustafa en Tarzibachi versus Zweden (NJB 2009, 399, afl 8, p506 en 507) heeft hierbij als uitgangspunt te gelden dat, ongeacht enig contractueel verbod, van het recht van vrije nieuwsgaring alleen vanwege dringende redenen van algemeen belang mag worden afgeweken en dat derhalve een schotelantenne alleen kan worden verboden als sprake is van geconcretiseerde zwaarwegende belangen van de verhuurder om het aanbrengen van schotels tegen te gaan”. De verhuurder had in deze zaak niet haar belang aannemelijk kunnen maken.

Het gerechtshof te Arnhem heeft in haar arrest van 24 januari 2012 ( LJN: BV1874, gerechtshof Arnhem, 200.069.583) bij haar oordeel niet de uitspraak van het Europese Hof betrokken. Ook hier was er sprake van een contractuele beperking van het aanbrengen van schotelantennes aan de buitenzijde van het gehuurde. Het hof heeft in haar arrest wel een afweging van belangen gemaakt. Het hof heeft onder meer de belangen van de huurder op vrije nieuwsgaring onder meer belichaamd in artikel 10 lid 1 EVRM, afgewogen tegen het belang van de verhuurder (technische en esthetische motieven en uniformiteit van beleid).
Het hof werkt haar argumentatie uit in rechtsoverweging 4.13 tot en met 4.16 van het arrest. Uit rechtsoverweging 4.14 valt met name op dat de huurder zijn vordering niet voldoende heeft gemotiveerd, zodat de belangen van de verhuurder bij handhaving van het contractuele verbod prevaleerden. Wellicht had één en ander anders kunnen uitpakken voor de huurder als deze zijn vordering beter had onderbouwd.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 6 september 2011 ( LJN: BS8895, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.073.217/01) eveneens bevestigd dat een contractueel verbod de mogelijkheid tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan beperken (rechtsoverweging 8). Het hof heeft verder beoordeeld of de contractuele beperking tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde een gerechtvaardigde inbreuk (ex artikel 10, lid 2, EVRM) vormt op het grondrecht op vrije nieuwsgaring, dat iedere burger in de gemeenschap toekomt, ongeacht de vraag of hij hiermee slechts privéhobby’s beoefent of ook zakelijke belangen dient.
De belangenafweging sloeg door in het voordeel van de verhuurder. Het hof constateerde in rechtsoverweging 12 van het arrest dat het recht van vrije nieuwsgaring van de huurder maar in geringe mate werd beperkt gezien de andere mogelijkheden van nieuwsgaring via andere media.
De verhuurder had daarentegen met de in rechtsoverweging 13 van dit arrest genoemde argumenten meer gewicht in de schaal gelegd. Deze lijn wordt ook gevolgd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107). Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd. Het belang van de verhuurder bij verwijdering van de schotelantenne woog zwaarder dan het belang van de huurder bij vrije nieuwsgaring. Sinds begin 2016 voerde de verhuurder op dit punt een actief en strikt beleid, waarmee zij precedentwerking, een ontsierend effect en schade aan het gehuurde wilde voorkomen. Zoals ter zitting ook aan de orde is gesteld, kon de huurder een uitbreiding van het zenderaanbod realiseren door bijvoorbeeld een IPTV-kastje aan te schaffen en deze aan te sluiten op de klaarblijkelijk aanwezige kabelaansluiting, waarbij het signaal binnenkomt via die kabel en op de TV kan worden weergegeven, zonder dat daarvoor gebruik van het internet via een computer en/of het beschikken over digitale vaardigheden noodzakelijk is. Verder stond vast dat de kosten van aanschaf van bijvoorbeeld een IPTV-kastje beperkt blijven tot de bedragen die de verhuurder heeft genoemd. Er was niet gesteld dat deze kosten niet door de huurder gedragen konden worden. Door het gebruik van deze mogelijkheid kan de huurder al zijn gewenste zenders bekijken. Het beroep op verjaring wordt ook gepasseerd. Het hof baseert haar standpunt dat de verjaring deze vordering niet treft op de redenering dat zich korter dan vijf jaar geleden een wijziging had voorgedaan (de huurder had geprobeerd alsnog aan de kwaliteitseisen te voldoen), waardoor er volgens het hof een “nieuw rechtsfeit” was ontstaan en een nieuwe termijn was gaan lopen. Mr. J.K. Six-Hummel betoogt in haar noot onder deze uitspraak (WR 2018/101) dat het nieuwe rechtsfeit is gelegen in de gewijzigde stand van de techniek om buitenlandse zenders te kunnen ontvangen. Eerdere acties van de verhuurder zouden immers op de regel van artikel 10 EVRM hebben kunnen stranden. Six-Hummel geeft verder aan dat de verhuurder ook een beroep had kunnen doen op gewijzigde omstandigheden. Waar eerder een verwijderingsverzoek had kunnen stranden met een beroep van de huurder op artikel 10 EVRM, is het niet redelijk dit beroep te honoreren nu de huurder kan overstappen naar IPTV of een andere internetmogelijkheid.

In de volgende situatie was de huurder gerechtigd een geplaatste schotelantenne te laten staan. De feiten waren als volgt. De uit Pakistaan afkomstige huurder heeft in 1998 van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder een sleutel van een deur gekregen die toegang gaf tot het dak, om een schotelantenne te plaatsen. Deze antenne is niet zichtbaar vanaf de straat. De huurder voedt zijn kinderen tweetalig op.
De verhuurder wenst de schotelantenne te laten verwijderen. In deze zaak werd de kwestie getoetst aan artikel 10 EVRM. De belangen aan de kant van de verhuurder zijn: esthetische verontreiniging, precedentwerking en schadetoebrenging.
De huurder voert aan dat de antenne niet zichtbaar is en er geen inbreuk op de esthetische kwaliteiten van het gebouw wordt gemaakt. Ter afwering van de precedentwerking beroept de huurder er zich op dat hij de sleutel van het dak heeft gekregen en dus toestemming tot plaatsing van de antenne van de vorige verhuurder had. Bovendien is niet gebleken dat de antenne enig reëel gevaar vormt. Daarnaast stelt de huurder dat de kabel geen programma’s in de Pakistaanse taal levert. De kantonrechter te Amsterdam besloot in haar vonnis van 29 maart 2013 Noot 33 dat de huurder de antenne niet hoefde te verwijderen. Het zal in de toekomst overigens steeds minder voorkomen dat een huurder een schotel aan de buitenzijde wenst te hebben, nu de zenders in snel tempo overgaan op digitalisering en digitale ontvangers in klein formaat binnenshuis makkelijk zijn te plaatsen.
Gezien bovengenoemde uitspraken zal de huurder zijn belangen uitgebreid dienen te motiveren om een contractuele beperking tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde te doorbreken. De argumenten van de verhuurder zijn vaak gelegen op het gebied van esthetiek, de leefomgeving, gevoerd beleid en risico ten aanzien van de opstal. Als de verhuurder deze belangen niet goed duidelijk maakt, dan zal de rechter de belangen van de verhuurder op grond van het EVRM zwaarder laten wegen; geeft de verhuurder echter ter afwering van de mogelijkheid tot het aanbrengen van een schotelantenne door de huurder de argumenten als genoemd in het arrest van het hof van 6 september 2011 en wordt de huurder maar in geringe mate beperkt in zijn recht op nieuwsgaring, dan zal de balans doorgaans in het voordeel van de verhuurder doorslaan.