Een opzegging geldt niet als ontruimingsaanzegging

De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. De mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd doet de verplichting tot ontruiming van het gehuurde niet starten. Slechts de ontruimingsaanzegging laat de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden starten (artikel 7: 230a lid 1 BW). Als de verhuurder vergeet de ontruimingsaanzegging in de opzegging te vermelden, dan kan dit ook nog plaatsvinden na huurbeëindiging.

Volgens een vonnis van de kantonechter te Groningen van 13 april 2010 (ECLI: NL: RBGRO:2010: BN3457, WR 2010, 82) kunnen schikkingsonderhandelingen na de ontruimingsaanzegging leiden tot een standpunt dat de ontruimingsaanzegging als ingetrokken beschouwd dient te worden. Het lijkt mij dat de verhuurder een dergelijk standpunt kan voorkomen door tijdens de schikkingsonderhandelingen de huurder er op te wijzen dat de ontruimingsaanzegging vooralsnog gehandhaafd blijft.

Dat de ontruimingsaanzegging noodzakelijk is om de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming te laten aanvangen blijkt uit het laatste zinsdeel van artikel 7: 230a lid 1 BW). Daarin staat namelijk dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dient te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dit betekent twee dingen: de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming voor de huurder van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd en deze termijn kan slechts starten door aanzegging van de ontruimingsdatum en niet door de opzegging.
Deze wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden kan in beginsel niet worden doorbroken door het instellen van een kort geding tot ontruiming van het gehuurde gedurende de wettelijke periode waarbinnen de huurder ontruimingsbescherming geniet. De rechter kan wel een vordering tot ontruiming voorwaardelijk toewijzen voor zover de huurder binnen de termijn van twee maanden geen verlengingsverzoek indient (zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 ( LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).

In dit hoofdstuk is al eerder opgemerkt dat de overeenkomsten die volgens artikel 7: 228 lid 1 BW door tijdsverloop eindigen niet opgezegd hoeven te worden. Voor deze overeenkomsten geldt dat wettelijke ontruimingstermijn ook pas start vanaf de aanzegging van de ontruiming. Als de opzegging niet contractueel is overeengekomen dient voor deze overeenkomsten toch een ontruimingsaanzegging naar de huurder gestuurd te worden om de wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden te laten starten. Het is dus niet zo dat door een huurbeëindiging door tijdsverloop de huurder zonder meer wordt verplicht de gehuurde ruimte te ontruimen.

Voorafgaande aan de wijzigingen is toestemming noodzakelijk 

Als eis wordt gesteld dat de verhuurder de toestemming tot het aanbrengen van veranderingen voorafgaand aan de werkzaamheden en in schriftelijke vorm moet verlenen. Het vragen van toestemming voor wijzigingen achteraf is dus vragen om moeilijkheden. Toestemming en/of het verkrijgen van een machtiging achteraf kan niet worden gevraagd, zodat de huurder van met name bedrijfsruimte kans loopt dat hij de aangebrachte wijzigingen weer zal moeten verwijderen als de huurder bewijs van toestemming van de wijzigingen niet kan bewijzen en verhuurder verwijdering van de aangebrachte wijzigingen verlangt Noot 19. De verhuurder kan vorderen dat de huurder deze wijzigingen onder verbeuring van een dwangsom zelf ongedaan maakt. De verhuurder kan ook vorderen dat zij ex artikel 3:299 BW gemachtigd wordt deze wijzigingen zelf te verwijderen. Volgens een vonnis van 12 september 2017 van de rechtbank te Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2017:6556 houdt een machtiging ex artikel 3:299 BW ten behoeve van de verhuurder niet in dat de verhuurder daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijke machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortspakket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De verhuurder had niet gevorderd dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 RV). De verhuurder had immers slechts in het petitum een machtiging gevorderd om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit betekende dat de vordering tot het zelf mogen verwijderen daarom afgewezen moest worden. De verhuurder doet er goed aan te vorderen dat zij de aangebrachte voorziening zelf mag verwijderen en dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv).

De hierboven genoemde uitspraak houdt verband met de regels over het binnentreden van een woning. Ten aanzien van de mogelijkheid van binnentreden van een woning geeft de Grondwet een basisregel. De Grondwet geeft in artikel 12 lid 1 weer: “het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen”.

Dit uitgangspunt wordt verder uitgewerkt in de Algemene wet op het binnentreden van 22 juni 1994 (verder afgekort als Awbi). In deze wet wordt in artikel 2 Awbi het volgende vermeld in verband met het binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner. Dit artikel vermeldt onder lid 1 het volgende “Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is een schriftelijke machtiging vereist, tenzij en voor zover bij wet aan rechters, rechterlijke colleges, leden van het openbaar ministerie, burgemeesters, gerechtsdeurwaarders en belastingdeurwaarders de bevoegdheid is toegekend tot het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner. De machtiging wordt zo mogelijk getoond”.

Voor het huurrecht is het voornamelijk van belang te weten in hoeverre de deurwaarder bevoegd is buiten de wil van de huurder de woning te betreden. Dit is doorgaans mogelijk binnen de kring van de bevoegdheid die de wet aan de deurwaarder verstrekt. Te denken valt bijvoorbeeld aan artikel 444 RV en artikel 555 RV, respectievelijk bedoeld voor het leggen van beslag en voor het ontruimen van woonruimte. Als deze acties door de deurwaarder uitgevoerd dienen te worden, dan geeft de wet daartoe de ruimte aan de deurwaarder.

Een uitzondering op de hoofdregel dat voor het binnentreden een wettelijke basis, dan wel een machtiging dient te bestaan, wordt vermeld in artikel 2 lid 3 Awbi. Dit artikel vermeldt “een schriftelijke machtiging als bedoeld in het eerste lid is niet vereist, indien ter voorkoming of bestrijding van ernstig en onmiddellijk gevaar voor de veiligheid van personen of goederen terstond in de woning moet worden binnengetreden”.

De verhuurder kan dus alleen maar in uitzonderlijke gevallen binnentreden als er bijvoorbeeld door ernstige lekkage aanzienlijke schade aan het gehuurde zal ontstaan. Normaliter mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder niet binnentreden als zo’n uitzonderlijke situatie zich niet voordoet. Het inschakelen van de deurwaarder heeft dan ook geen zin als er geen sprake is van ontruiming of het leggen van beslag.

De civiele rechter kan soms de verhuurder niet op grond van artikel 3:299 BW een machtiging verlenen om tot reële executie ex artikel 3:299 lid 1 BW over te gaan als deze bevoegdheid niet bij de wet is geregeld. Zo zou de rechter niet aan de netbeheerder toegang kunnen verlenen een woning te betreden om tot afsluiting van elektriciteit over te gaan en de meterstand op te nemen. De machtiging ex artikel 3:299 lid 1 BW kan weliswaar worden afgegeven, doch dit sluit nog niet in dat er een machtiging wordt gegeven om de woning binnen te treden. De verhuurder heeft dan niets aan deze toegekende machtiging als deze niet met zich meebrengt dat de verhuurder tevens bevoegd is de woning binnen te treden.

Volgens mr. J. A.M. Deckers (Mr. J.A.M. Deckers, WR 2018/1, Hoe kan een verhuurder of nutsbedrijf een woning binnentreden?) kan artikel 558 RV te hulp worden geroepen. Op grond van dit artikel kan een gedeeltelijke en tijdelijke gedwongen ontruiming van de woning worden gevorderd, voor de duur en in de mate die nodig zijn om de noodzakelijke werkzaamheden (zoals bijvoorbeeld het afsluiten van nutsvoorzieningen) te kunnen verrichten. In het kader van dringende werkzaamheden kan dit artikel ook zijn diensten bewijzen.

Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3210 , beslist dat een verhuurder op de voet van artikel 3:299 BW in verbinding met artikel 558 RV kan worden gemachtigd zichzelf de toegang te verschaffen om tot onderbreking en/of de-activering van de levering van nutsvoorzieningen te komen.

Het hof overwoog als volgt: “Nu onbestreden is dat geïntimeerde niet heeft verricht waartoe zij aldus was gehouden, kan Woningbedrijf Velsen op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW worden gemachtigd om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid, hier derhalve om zichzelf de toegang tot het perceel te verschaffen om tot de beoogde onderbreking en/of de-activering te komen. Zodanige machtiging kan worden geëffectueerd overeenkomstig de bepalingen van de zesde afdeling van Titel 3, Boek II Rv., welke afdeling ingevolge artikel 558 aanhef en onder a Rv. hier mede van toepassing is, welke toepasselijkheid meebrengt dat – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – een schriftelijke machtiging als bedoeld in artikel 2 lid 1 Algemene wet op het binnentreden niet is vereist.”
Ik vind het merkwaardig dat het hof zelf artikel 558 RV in deze procedure heeft betrokken, zonder dat door de verhuurder op dit artikel een beroep was gedaan.
De deurwaarder mag ook niet zonder meer buiten de kring van zijn wettelijke bevoegdheid (beslag, ontruiming) de woning betreden. Er zal aan zijn binnentreden dan een machtiging ex artikel 2 lid 1 Awbi ten grondslag moeten liggen.
De verhuurder die in verband met werkzaamheden aan het gehuurde het gehuurde wenst te betreden zal een machtiging op grond van artikel 3:299 BW dienen te vragen om dat werk uit te voeren dat de huurder weigert te verrichten. Daarnaast zal een gedeeltelijke ontruiming gevorderd moeten worden ex artikel 558 RV . Als deze gedeeltelijke ontruiming wordt toegewezen, dan kan de verhuurder op grond van artikel 3:299 BW worden gemachtigd de werkzaamheden uit te voeren die noodzakelijk zijn en kunnen deze werkzaamheden worden gelegitimeerd door het binnentreden van de deurwaarder. De verhuurder moet er ook op bedacht zijn dat de artikelen 502 RV en artikel 503 RV op deze situatie van overeenkomstige toepassing zijn. Voorafgaande aan de werkzaamheden zal door een exploot van een deurwaarder bevel gedaan moeten worden om binnen twee dagen aan de executoriale titel te voldoen. Eerst na verloop van die termijn kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd. Indien daartoe gronden zijn, kan de voorzieningenrechter van de rechtbank, ook op mondeling verzoek van de deurwaarder, die termijn inkorten. Let er ook op dat als de schuldeiser na het bevel een jaar heeft laten verlopen, hij gehouden zal zijn het bevel te vernieuwen.

In uitzonderlijke gevallen hoeft de huurder de wijzigingen niet ongedaan te maken als de verhuurder geen aantoonbaar belang heeft bij het ongedaan maken van de wijzigingen. Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 18 december 2012 LJN: BZ0132, gerechtshof Amsterdam, 200.098.089/01 van mening dat de verhuurder geen redelijk belang had om terugplaatsing van een rookkanaal te verlangen. Dit rookkanaal was zonder toestemming van de verhuurder verwijderd. De rest van het gebouw was niet meer ingericht om na herplaatsing van het rookkanaal weer als zodanig te worden gebruikt. Andere verdiepingen waren ook niet voorzien van een rookkanaal waarop het bewuste rookkanaal aangesloten kon worden. De verhuurder had ook geen concrete plannen met betrekking tot dit rookkanaal weergegeven. Dit leidde daarom tot afwijzing van de vordering van de verhuurder.
Het vereiste van schriftelijkheid van de toestemming is geen eis op zich. Mocht de huurder kunnen bewijzen dat hem de toestemming mondeling is gegeven, dan zal de rechter daar ook genoegen mee nemen. Voorts is het van belang of er sprake is van wijzigingen als bedoeld in artikel 7:215 lid 2 BW of wijzigingen als bedoeld in artikel 7:215 lid 4 BW. Als het gaat om wijzigingen als genoemd in artikel 7:215 lid 2 BW, dan mag de verhuurder van woonruimte toestemming voor deze wijzigingen niet onthouden. De redelijkheid en billijkheid kan dan met zich mee brengen dat de huurder ook zonder deze toestemming of machtiging door de rechter deze wijzigingen niet ongedaan hoeft te maken. Hiervan kan sprake zijn als het gaat om objectieve verbeteringen aan woonruimte en/of als redelijk belang tot verwijdering van de wijzigingen ontbreekt. Als het wijzigingen betreft waarvoor de huurder op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming had moeten vragen alvorens de wijzigingen uit te voeren, dan loopt de huurder een gerede kans dat de wijzigingen verwijderd dienen te worden wegens het ontbreken van deze toestemming voorafgaande aan deze werkzaamheden. Voor alle duidelijkheid: voor verkrijging van toestemming moet zijn voldaan aan deze twee elementen: de wijziging mag de verhuurbaarheid niet schaden en mag geen waardedaling met zich mee brengen. In dit hoofdstuk wordt hier verder op ingegaan.

De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen heeft zich in haar vonnis van 23 februari 2011 LJN: BQ0695, sector kanton Rechtbank Groningen, 439336 CV EXPL 10-752 moeten buigen over de vraag of de door de huurder gestorte cementvloer in de gehuurde bedrijfsruimte met toestemming van de verhuurder was gelegd. De huurder kreeg een bewijsopdracht dat er toestemming door de verhuurder was gegeven. De huurder slaagde in deze opdracht, zodat de verhuurder de afgeroepen bankgarantie ten behoeve van herstel van de vloer terug moest geven. Uit artikel 7:215 lid 1 BW blijkt dus niet dat het ontbreken van schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van een wijziging een noodzakelijke voorwaarde voor deze toestemming is. In dit artikel staat niet als sanctie op het ontbreken van een schriftelijke toestemming dat deze toestemming dan niet wordt geacht te zijn gegeven. Deze toestemming kan dan op andere wijze aangetoond worden.

Het lijkt mij wel dat het ontbreken van een schriftelijke toestemming aanleiding zal zijn om het bewijs van deze toestemming bij de huurder neer te leggen. Dit is te vergelijken met de omkering van de bewijslast op grond van artikel 7:224 lid 2 BW bij het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Het is aldus verstandiger deze toestemming schriftelijk in het bezit te hebben, omdat bewijs door getuigen vaak niet voorhanden is, dan wel bewijs door getuigen geen noemenswaardige bijdrage aan de bewijslevering bij kan dragen. De verhuurder dient zich er wel van bewust te zijn dat hij in de procedure zijn stellingen dient te richten op het niet aanwezig kunnen zijn van de voorzieningen, waarvan hij stelt dat deze zonder toestemming van de huurder zijn aangebracht. In het arrest van het hof te Amsterdam van 10 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4910 werd door het hof vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst uit twee verschillende huisnummers bestond. De stelling van de verhuurder dat de huurder zelf een scheidingsmuur had aangebracht werd niet logisch geacht, gezien deze twee verschillende huisnummers. Daarnaast was door de huurder toegelicht dat de bedrijfsruimte uit twee delen bestond en dat de scheidsmuur niet door hem was aangebracht maar reeds aanwezig was toen hij de bedrijfsruimte ging huren. De vorige huurder huurde de bedrijfsruimte als videotheek, waarvan de naast het gehuurde gelegen ruimte als opslagruimte voor videobanden werd gebruikt. Aangezien de verhuurder deze door de huurder geuite stelling niet heeft weersproken, ging het hof ervan uit dat het gehuurde niet zonder toestemming van de verhuurder was gewijzigd.

Deze zaak had anders kunnen aflopen als de verhuurder de stellingen van de huurder had weersproken. Bij het concrete weerspreken van de door de huurder neergelegde standpunten, zou het in de reden liggen de huurder te belasten met de bewijslast als in het huurcontract een beschrijving van het gehuurde zou ontbreken. Met ingang van 1 januari 2015 treedt artikel 2.3.7 van de WMO in werking. In lid 1 van dit artikel staat dat indien de gemeente heeft beslist tot aanpassing van een (gehuurde) woning, de gemeente, of de huurder bevoegd is om zonder toestemming van de eigenaar deze woningaanpassing uit te voeren.
Artikel 2.3.7 lid 2 van de WMO bepaalt dat de gemeente alvorens de woningaanpassing uit te voeren de eigenaar de mogelijkheid biedt zijn mening te geven (‘horen’) over de voorgenomen woningaanpassing. Hiermee wijkt deze regeling aanzienlijk af van de regeling van artikel 7:215 BW.