Een opzegging geldt niet als ontruimingsaanzegging

De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. De mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd doet de verplichting tot ontruiming van het gehuurde niet starten. Slechts de ontruimingsaanzegging laat de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden starten (artikel 7: 230a lid 1 BW). Als de verhuurder vergeet de ontruimingsaanzegging in de opzegging te vermelden, dan kan dit ook nog plaatsvinden na huurbeëindiging.

Volgens een vonnis van de kantonechter te Groningen van 13 april 2010 (ECLI: NL: RBGRO:2010: BN3457, WR 2010, 82) kunnen schikkingsonderhandelingen na de ontruimingsaanzegging leiden tot een standpunt dat de ontruimingsaanzegging als ingetrokken beschouwd dient te worden. Het lijkt mij dat de verhuurder een dergelijk standpunt kan voorkomen door tijdens de schikkingsonderhandelingen de huurder er op te wijzen dat de ontruimingsaanzegging vooralsnog gehandhaafd blijft.

Dat de ontruimingsaanzegging noodzakelijk is om de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming te laten aanvangen blijkt uit het laatste zinsdeel van artikel 7: 230a lid 1 BW). Daarin staat namelijk dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dient te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dit betekent twee dingen: de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming voor de huurder van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd en deze termijn kan slechts starten door aanzegging van de ontruimingsdatum en niet door de opzegging.
Deze wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden kan in beginsel niet worden doorbroken door het instellen van een kort geding tot ontruiming van het gehuurde gedurende de wettelijke periode waarbinnen de huurder ontruimingsbescherming geniet. De rechter kan wel een vordering tot ontruiming voorwaardelijk toewijzen voor zover de huurder binnen de termijn van twee maanden geen verlengingsverzoek indient (zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 ( LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).

In dit hoofdstuk is al eerder opgemerkt dat de overeenkomsten die volgens artikel 7: 228 lid 1 BW door tijdsverloop eindigen niet opgezegd hoeven te worden. Voor deze overeenkomsten geldt dat wettelijke ontruimingstermijn ook pas start vanaf de aanzegging van de ontruiming. Als de opzegging niet contractueel is overeengekomen dient voor deze overeenkomsten toch een ontruimingsaanzegging naar de huurder gestuurd te worden om de wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden te laten starten. Het is dus niet zo dat door een huurbeëindiging door tijdsverloop de huurder zonder meer wordt verplicht de gehuurde ruimte te ontruimen.

Voorafgaande aan de wijzigingen is toestemming noodzakelijk 

Als eis wordt gesteld dat de verhuurder de toestemming tot het aanbrengen van veranderingen voorafgaand aan de werkzaamheden en in schriftelijke vorm moet verlenen. Het vragen van toestemming voor wijzigingen achteraf is dus vragen om moeilijkheden. Toestemming en/of het verkrijgen van een machtiging achteraf kan niet worden gevraagd, zodat de huurder van met name bedrijfsruimte kans loopt dat hij de aangebrachte wijzigingen weer zal moeten verwijderen als de huurder bewijs van toestemming van de wijzigingen niet kan bewijzen en verhuurder verwijdering van de aangebrachte wijzigingen verlangt Noot 19. De verhuurder kan vorderen dat de huurder deze wijzigingen onder verbeuring van een dwangsom zelf ongedaan maakt. De verhuurder kan ook vorderen dat zij ex artikel 3:299 BW gemachtigd wordt deze wijzigingen zelf te verwijderen. Volgens een vonnis van 12 september 2017 van de rechtbank te Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2017:6556 houdt een machtiging ex artikel 3:299 BW ten behoeve van de verhuurder niet in dat de verhuurder daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijke machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortspakket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De verhuurder had niet gevorderd dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 RV). De verhuurder had immers slechts in het petitum een machtiging gevorderd om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit betekende dat de vordering tot het zelf mogen verwijderen daarom afgewezen moest worden. De verhuurder doet er goed aan te vorderen dat zij de aangebrachte voorziening zelf mag verwijderen en dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv).

De hierboven genoemde uitspraak houdt verband met de regels over het binnentreden van een woning. Ten aanzien van de mogelijkheid van binnentreden van een woning geeft de Grondwet een basisregel. De Grondwet geeft in artikel 12 lid 1 weer: “het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen”.

Dit uitgangspunt wordt verder uitgewerkt in de Algemene wet op het binnentreden van 22 juni 1994 (verder afgekort als Awbi). In deze wet wordt in artikel 2 Awbi het volgende vermeld in verband met het binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner. Dit artikel vermeldt onder lid 1 het volgende “Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is een schriftelijke machtiging vereist, tenzij en voor zover bij wet aan rechters, rechterlijke colleges, leden van het openbaar ministerie, burgemeesters, gerechtsdeurwaarders en belastingdeurwaarders de bevoegdheid is toegekend tot het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner. De machtiging wordt zo mogelijk getoond”.

De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen heeft zich in haar vonnis van 23 februari 2011 LJN: BQ0695, sector kanton Rechtbank Groningen, 439336 CV EXPL 10-752 moeten buigen over de vraag of de door de huurder gestorte cementvloer in de gehuurde bedrijfsruimte met toestemming van de verhuurder was gelegd. De huurder kreeg een bewijsopdracht dat er toestemming door de verhuurder was gegeven. De huurder slaagde in deze opdracht, zodat de verhuurder de afgeroepen bankgarantie ten behoeve van herstel van de vloer terug moest geven. Uit artikel 7:215 lid 1 BW blijkt dus niet dat het ontbreken van schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van een wijziging een noodzakelijke voorwaarde voor deze toestemming is. In dit artikel staat niet als sanctie op het ontbreken van een schriftelijke toestemming dat deze toestemming dan niet wordt geacht te zijn gegeven. Deze toestemming kan dan op andere wijze aangetoond worden.

Het lijkt mij wel dat het ontbreken van een schriftelijke toestemming aanleiding zal zijn om het bewijs van deze toestemming bij de huurder neer te leggen. Dit is te vergelijken met de omkering van de bewijslast op grond van artikel 7:224 lid 2 BW bij het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Het is aldus verstandiger deze toestemming schriftelijk in het bezit te hebben, omdat bewijs door getuigen vaak niet voorhanden is, dan wel bewijs door getuigen geen noemenswaardige bijdrage aan de bewijslevering bij kan dragen. De verhuurder dient zich er wel van bewust te zijn dat hij in de procedure zijn stellingen dient te richten op het niet aanwezig kunnen zijn van de voorzieningen, waarvan hij stelt dat deze zonder toestemming van de huurder zijn aangebracht. In het arrest van het hof te Amsterdam van 10 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4910 werd door het hof vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst uit twee verschillende huisnummers bestond. De stelling van de verhuurder dat de huurder zelf een scheidingsmuur had aangebracht werd niet logisch geacht, gezien deze twee verschillende huisnummers. Daarnaast was door de huurder toegelicht dat de bedrijfsruimte uit twee delen bestond en dat de scheidsmuur niet door hem was aangebracht maar reeds aanwezig was toen hij de bedrijfsruimte ging huren. De vorige huurder huurde de bedrijfsruimte als videotheek, waarvan de naast het gehuurde gelegen ruimte als opslagruimte voor videobanden werd gebruikt. Aangezien de verhuurder deze door de huurder geuite stelling niet heeft weersproken, ging het hof ervan uit dat het gehuurde niet zonder toestemming van de verhuurder was gewijzigd.

Deze zaak had anders kunnen aflopen als de verhuurder de stellingen van de huurder had weersproken. Bij het concrete weerspreken van de door de huurder neergelegde standpunten, zou het in de reden liggen de huurder te belasten met de bewijslast als in het huurcontract een beschrijving van het gehuurde zou ontbreken. Met ingang van 1 januari 2015 treedt artikel 2.3.7 van de WMO in werking. In lid 1 van dit artikel staat dat indien de gemeente heeft beslist tot aanpassing van een (gehuurde) woning, de gemeente, of de huurder bevoegd is om zonder toestemming van de eigenaar deze woningaanpassing uit te voeren.
Artikel 2.3.7 lid 2 van de WMO bepaalt dat de gemeente alvorens de woningaanpassing uit te voeren de eigenaar de mogelijkheid biedt zijn mening te geven (‘horen’) over de voorgenomen woningaanpassing. Hiermee wijkt deze regeling aanzienlijk af van de regeling van artikel 7:215 BW.