Introductie huurincasso – Schuldsanering en (on)mogelijkheid tot ontruiming huurder

Laatst bijgewerkt op 2024-02-18 om 13:14:20

Per 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Deze wet verplicht verhuurders van woonruimte huurachterstanden van hun huurders te melden aan de gemeente. De  gemeenteraad stelt een plan vast dat richting geeft aan de integrale schuldhulpverlening aan de inwoners van zijn gemeente. De gemeenteraad stelt het plan telkens voor een periode van ten hoogste vier jaren vast. Het plan kan tussentijds gewijzigd worden. Het plan bevat de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren beleid betreffende integrale schuldhulpverlening en het voorkomen dat inwoners schulden aangaan die ze niet kunnen betalen. In dit verband geeft de gemeenteraad weer hoe de samenwerking met schuldeisers, waaronder verhuurders van tot bewoning bestemde onroerende zaken, zorgverzekeraars, water- en energiebedrijven, wordt vormgegeven.

In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening staat het volgende vermeld:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

  1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
  3. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
  4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

De voorwaarde voor het melden van huurachterstanden bij de gemeente is dat de verhuurder eerst een sociale incasso uitvoert. De sociale incasso bestaat in de eerste plaats uit minstens één betalingsherinnering, die een betalingsregeling aanbiedt, de weg wijst naar schuldhulpverlening en aankondigt dat bij geen reactie de klantgegevens aan de gemeentelijke schuldhulpverlening worden gemeld. Het tweede onderdeel van de sociale incasso is de inspanningsverplichting om in persoonlijk contact met de klant te komen, dat wil zeggen telefonisch contact, contact aan de deur of aan de balie. Een sociale incasso is in ieder geval de praktijk bij woningcorporaties. Ook particuliere verhuurders zullen bijhouden wie betaalt en wie niet en zo nodig betalingsherinneringen sturen, enz. De melding bij de gemeente is voor particuliere verhuurders wel een nieuwe/extra handeling. Tevens biedt de verhuurder aan om met schriftelijke instemming van de huurder zijn persoonsgegevens door te geven aan een gemeentelijke schuldhulpverlener zodat de huurder hulp kan krijgen bij het oplossen van de betalingsachterstand. Ook als de huurder niet uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven om dit betalingsprobleem bij de gemeente te mogen melden, dan moet de verhuurder dit probleem ook bij de gemeente melden. Dat is alleen anders als de huurder hierop expliciet afwijzend heeft gereageerd. Een verhuurder mag alleen huurachterstanden aan de gemeente doorgeven als de gemeente daar vooraf expliciet mee heeft ingestemd. Kijk via internet op welke manier de melding door de huurder aan de gemeente plaats dient te vinden.

Gebruik het meldpunt dat de gemeente aangeeft. Dat kan een emailadres, website of webportal zijn. Ik benadruk nogmaals dat de huurachterstanden alleen doorgegeven kunnen worden  als de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd. Dit is noodzakelijk, omdat er privacygevoelige informatie wordt uitgewisseld; de gemeente moet daarom vooraf worden gevraagd om een overeenkomst met u als verhuurder te sluiten. Hierin staan de afspraken over de veilige uitwisseling van gegevens en de technische en organisatorische maatregelen om dit te garanderen. Dit is een vereiste vanuit de privacywetgeving (de AVG).

De gemeente mag verhuurders vragen huurachterstanden te melden volgens het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Deze afspraken hebben gemeenten en schuldeisers gezamenlijk opgesteld om de samenwerking en gegevensuitwisseling eenvoudig en op gestandaardiseerde wijze te laten verlopen. Dit is makkelijker voor iedereen. Brancheverenigingen Aedes, IVBN, VastgoedBelang en Kences hebben het convenant ondertekend. De website van de NVVK beantwoord veelgestelde vragen van verhuurders over het convenant.

Bij het convenant hoort een overeenkomst die gemeente en verhuurder kunnen gebruiken om privacygevoelige informatie uit te wisselen. Ondertekening van het convenant of toepassing van de bijbehorende overeenkomst is geen plicht. Als de gemeente zich niet heeft aangesloten bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering, dan moet de  verhuurder voor de  vroegsignalering het meldpunt gebruiken dat de gemeente aangeeft.

De verhuurder kan bijvoorbeeld de volgende tekst gebruiken om de huurder te laten weten dat de gegevens aan de  gemeente worden doorgegeven: “Wij willen voorkomen dat u door een betalingsachterstand in de problemen komt. Daarom werken we samen met de gemeente en maatschappelijke hulpverlening. Een hulpverlener of de gemeente kan contact met u zoeken. Heeft u er bezwaar tegen dat wij uw gegevens delen? Laat het ons weten”.

De verhuurder kan de incassowerkzaamheden mandateren of uitbesteden aan debiteurenbeheer of aan een vastgoedmanager.

Nadat een verhuurder een signaal aan de gemeente heeft doorgegeven op de door hen afgesproken manier, moet de gemeente binnen vier weken een hulpaanbod doen.

Verhuurders krijgen een terugkoppeling van de gemeente als de huurder hulp accepteert. Afhankelijk van de hulp die nodig is, wordt de verhuurder bijvoorbeeld betrokken het afspreken van een schuldregeling, een saneringskrediet of budgetbeheer.

Er staat in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening niet een sanctie richting de verhuurder aangeven als de verhuurder met deze informatieverstrekking in gebreke blijft. De verplichting is een bestuursrechtelijke maatregel die van toepassing is tussen de verhuurder en de gemeente. Het betreft geen verplichting jegens de huurder. De verwachting is echter dat de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is in het kader van de beoordeling van de “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 lid 1 BW. De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar vonnis van 1 september 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:4141) dat de verhuurder  geen proceskostenveroordeling toegewezen kreeg. Het betrof hier een dagvaarding met voor een huurachterstand waarin werd gegoocheld met cijfers. Er werden reeds betaalde bedragen als verschuldigd opgevoerd, die ook weer van de huurachterstand werden afgetrokken. De verhuurder was niet zorgvuldig met deze huurder omgesprongen. De rechter verwijst niet letterlijk naar het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, maar eenzelfde redenering zou ook gevolgd kunnen worden door deze procedure als beschreven in deze regeling niet toe te passen. De rechtbank Rotterdam wees in haar vonnis van 27 mei 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:4103) de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst af, omdat de woningcorporatie de regels van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet had gevolgd. Uit de gegevens die gedurende een zitting zijn besproken, bleek niet dat de verhuurder de weg van artikel 2 van het Besluit heeft voldaan. Deze verplichting houdt meer in dan het enkele verwijzing naar de Vraagwijzer. Het gevolg hiervan is dat geen vroegsignalering als bedoeld in het Besluit heeft plaatsgevonden en – in het verlengde daarvan – de mogelijkheid dat schuldhulpverlening na die melding contact had kunnen opnemen met de huurder niet is benut. Tot eenzelfde oordeel komt de rechtbank te Amsterdam op 28 februari 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1025). Ook in deze zaak werd de verhuurder aangerekend dat het traject als genoemd in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening niet was gevolgd. Dat de verhuurder eerder een betalingsregeling had aangeboden maakte dit niet anders. De rechter merkte hierover het volgende op: “Dat enkele feit rechtvaardigt echter niet dat geen melding is gedaan. De gedaagde partij kan immers baat hebben bij een melding en daaropvolgende hulp, afhankelijk van zijn persoonlijke situatie, waaronder zijn inkomenssituatie. Die is bij de verhuurder niet altijd bekend. Tegen deze achtergrond en gelet op de overige omstandigheden van het geval, waaronder de hoogte van de huurachterstand, wordt de ontbinding thans afgewezen”.

In het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 10 oktober 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3274) werd een zaak behandeld, waarin de huurder een huurachterstand had laten ontstaan. De verhuurder voldeed bij invordering van de huurachterstand niet aan de in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening neergelegde verplichting om de betalingsachterstand van de huurder te melden bij het college voor schuldhulpverlening, waardoor het oplopen van de achterstand aanvankelijk niet tot staan wordt gebracht. Het hof kwam om die reden tot de conclusie dat de tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigde. Ik beperk mij alleen tot de kwestie over de afgewezen ontruiming door het hof.

De huurachterstand bedroeg na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding ruim zeven maanden.

De kantonrechter had de vordering tot ontruiming toegewezen, op grond van de hoogte van de achterstand ten tijde van de procedure en had de omstandigheden, zoals het niet aanmelden van de huurachterstand bij de gemeentelijke schuldhulpverlening niet bij de  beoordeling betrokken.

De huurder was in hoger beroep  van mening dat door een aanmelding bij de gemeentelijke schuldhulpverlening de huurachterstand beperkt had kunnen worden. Dat zou ook blijken uit het feit dat de huurachterstand na melding bij de gemeentelijke schuldhulpverlening niet verder was opgelopen. De kantonrechter had bij volgens de huurder de “tenzij-bepaling” in artikel 6:265 BW de omstandigheden dienen te betrekken, waaronder de volgende omstandigheid: de verhuurder zou onvoldoende belang bij de ontbinding en ontruiming hebben, aangezien de lopende huurtermijnen al geruime tijd tijdig en volledig werden voldaan. De belangen van de huurder bij behoud van de woonruimte waren daarentegen groot, onder meer omdat een ontruiming voor de huurder grote kosten mee zo brengen en zij, als zij dakloos zou worden, niet in staat zou zijn met haar schuldeisers een regeling te treffen.

De verhuurder formuleert de omstandigheden waarmee bij een beslissing over de ontruiming van het gehuurde rekening gehouden moet worden in haar voordeel uit te leggen en voert de volgende argumenten aan.

  • Door de huurder is de huur telkens te laat betaald. De huur werd steeds rond de tiende van de maand betaald en niet uiterlijk de eerste van de maand, waartoe de huurder volgens het huurcontract is verplicht. Er waren regelmatig aanmaningen gestuurd.
  • De huurder zou niet openstaan voor schuldhulpverlening nu zij bij de mondelinge behandeling bij de kantonrechter al niet verscheen.
  • Volgens de verhuurder zou een vroegsignalering een huurachterstand niet hebben kunnen voorkomen, omdat de huurder zonder inkomen zat.

Hof overwoog voorts dat de huurachterstand van de huurder ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding niet veel meer dan drie maanden bedroeg. Niet uit te sluiten viel dat, indien de verhuurder de uit het Bgs voortvloeiende verplichtingen tijdig zou zijn nagekomen, de huurachterstand niet eens zou zijn opgelopen tot drie maanden.

Het hof kwam tot slotsom dat de tekortkoming van de huurder in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen mede toe te rekenen zou zijn aan de niet nakoming door de verhuurder van haar meldingsplicht, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd kon worden. De meldingsplicht is juist in het Bgs opgenomen om tijdig te kunnen ingrijpen bij betalingsproblemen en onnodige huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Het hof achtte voorts van belang dat de huurder, sinds zij contact heeft met schuldhulpverlening, correct voldaan heeft aan haar huurbetalingsverplichtingen, en doende is met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Voorts had de verhuurder niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar kwam als de huurder haar huurwoning zou moeten ontruimen. De ontbinding en ontruiming werd daarom afgewezen.

De rechter Rotterdam wees in haar vonnis van 27 mei 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:4103) dat een vordering tot ontbinding en ontruiming van woonruimte door een corporatie werd afgewezen. Na het uitbrengen van de dagvaarding was de huurder onder bewind gesteld. Ter zitting was vastgesteld dat de bewindvoerder als partij optreedt zodat dit vonnis werd gewezen tussen de verhuurder en de bewindvoerder. Zie in dit verband het arrest van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525 ) over betrekking van de bewindvoerder in deze procedure.

Tijdens de procedure werd duidelijk dat de verhuurder de bepalingen van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet heeft nageleefd. De handelwijze van de verhuurder gaat in tegen de bedoeling van dit besluit. De besluit is bedoeld om betalingsproblemen aan schuldhulpverleners door te geven op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Er is geen sanctie op niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Dat laat onverlet dat de rechter, gelet op de overwegingen die verbande houden met de “tenzij regeling” als genoemd in artikel 6:265 BW,  bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is, kan meewegen of aan het bepaalde in dit Besluit is voldaan.

Ter zitting heeft de bewindvoerder aangegeven dat binnen korte termijn alle schulden in kaart zullen zijn gebracht en dat vervolgens geprobeerd zal worden met alle schuldeisers een minnelijke regeling te treffen. De bewindvoerder heeft voorts aangegeven dat de inkomsten van de huurder voldoende zijn om de lopende huur te voldoen en dat dit, zo begrijpt de kantonrechter, ook het geval is als de huurder onverhoopt haar inkomsten uit arbeid mocht verliezen en aangewezen is op een uitkering.

Naar het oordeel van de kantonrechter kon niet uitgesloten worden dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als de verhuurder tijdig had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 2 Besluit en schuldhulpverlening eerder was opgestart. Op het moment van de zitting was er sprake van een bewindvoering (ten onrechte wordt in het vonnis de term beschermingsbewind gebruikt bij het bewind onder schuldhulpverlening)  en is voldoende gewaarborgd dat de lopende huur wordt betaald. De schulden zullen naar verwachting op korte termijn in kaart zijn gebracht waarna geprobeerd zal worden met alle schuldeisers een minnelijke regeling te treffen. Tegen deze achtergrond woog het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van de  verhuurder bij ontbinding en ontruiming van het gehuurde.

Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1026) dient de verhuurder bij een hernieuwde huurachterstand ook te voldoen aan artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. De rechter was van oordeel dat ook bij een hernieuwde betalingsachterstand de huurder gebaat kan zijn bij een melding bij de gemeente. Een herhaalde tekortkoming betekent dus niet dat de verhuurder niet hoefde te melden of dat een melding zinloos is. Bij gebreke van een melding als bedoeld in dit artikel werd – mede gezien de hoogte van de achterstand – de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.

Een aantal grote schuldeisers zoals woningcorporaties, zorgverzekeraars, energieleveranciers, etc., hanteren een modelovereenkomst behorende bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Deze schuldeisers houden de verplichting van de meldingsplicht van de schulden aan de gemeente ook als een convenant en/of een overeenkomst met de gemeente nog niet is getekend.

De verhuurder behoudt zijn rechten om bij een huurachterstand ontbinding en ontruiming te vorderen, ook als de verhuurder de huurachterstand niet bij de gemeente zijn gemeld. Het kan ook in het belang van de huurder zijn om snel en procedure te starten in plaats van een achterstand op te laten lopen. Het is ook mogelijk dat de  huurder – bij tijdige signalering van de huurachterstand bij de gemeente – deze achterstand zonder extra kosten wel in had kunnen lopen. Het is denkbaar dat de  rechter een terme de grâce zal toewijzen ten behoeve van de huurder en de proceskosten zal compenseren in het geval dat de huurder als verweer heeft gesteld dat de procedure onnodig is gestart, omdat de huurschuld binnen korte termijn ingelopen zou kunnen worden. De positie van de huurder is grotendeels afhankelijk van het door de huurder gevoerde verweer. In het kader van de beoordeling van de “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 lid 1 BW is het mogelijk dat de rechter bij een betrekkelijk eenvoudig in te lopen schuld de ontruiming niet toe zal wijzen als de verhuurder de schuld niet bij de gemeente heeft gemeld.  Voor meer informatie over de invulling van de “tenzij bepaling” verwijs ik u naar de overwegingen in het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810).

Een schuldenaar (huurder) kan een voorlopige voorziening vragen in geval van een bedreigende situatie, zoals een gedwongen ontruiming.
Er wordt aansluiting gezocht bij de bepalingen over nutsvoorzieningen, waarvoor afsluiting gedurende de periode van schuldsanering ook niet mogelijk is (artikel 304 FW). Als de verhuurder de huurder gedurende een schuldsanering dreigt te ontruimen wegens een opgebouwde huurachterstand, terwijl de huurder keurig de lopende huurtermijnen betaalt, dan handelt de verhuurder onrechtmatig. Voor de huurder is dan zinvol een executiegeschil te starten.

Is een vonnis tot ontruiming van de woonruimte wegens het onbetaald laten van de huur uitgesproken vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, dan kan tijdens de duur van die regeling geen ontruiming plaatsvinden en wordt de huurovereenkomst verlengd als de huurder de lopende betalingen verricht. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 december 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:10755).
In deze kwestie was een huurder bij vonnis van 7 oktober 2014 toegelaten tot schuldsanering op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp), met benoeming van een schuldsaneringsbewindvoerder. De verhuurder had ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met betaling van een huurachterstand over de maanden mei tot en met augustus 2015. De vordering werd bij verstek toegewezen. De huurder was in verzet gekomen. De huurder voerde onder meer aan dat de verhoging van de huur niet correct was aangezegd, dat de bewindvoerder geen berichten had ontvangen over deze kwestie en dat de woonruimte gebreken vertoont. Voorts wordt betwist dat de huurachterstand betrekking heeft over de genoemde periode. Volgens de huurder is de huurschuld opgebouwd tot 7 oktober 2014 en is deze vordering geplaatst op de lijst van voorlopig erkende schuldvorderingen. Kennelijk voert de huurder het verweer dat de verhuurder de betalingen ten onrechte heeft afgeboekt op de oudste posten. De kantonrechter liet het vonnis in stand. De kantonrechter stelde zich (kortgezegd) op het standpunt dat nu de verhuurder niet had ontruimd en aan het verstekvonnis was voldaan, het verzet ten onrechte was voorgesteld.

De huurder stelde tegen dit vonnis hoger beroep in. Volgens de huurder heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat hij zich niet kan beroepen op artikel 7:252 lid 4 BW. Ook is de kantonrechter ten onrechte voorbijgegaan aan de consequenties van het feit dat de Wsnp op hem van toepassing is.

Het hof stelde voorop dat juist is dat schulden wegens huurachterstand uit de periode vóór 7 oktober 2014 onder de schuldsaneringsregeling vallen en dus niet opgeëist kunnen worden zolang die regeling van toepassing is. De verhuurder dient die schuld bij de Wsnp-bewindvoerder in te dienen (zie artikel 299 lid 2 FW). Mocht de schuldsanering eindigen met een schone lei, dan kan ook daarna een vordering tot betaling van (het restant van) die oude huurschuld niet meer toegewezen worden.
In deze kwestie maakt het hof duidelijk dat de huurder verantwoordelijk blijft voor zijn betalingsverplichtingen. Het is immers niet de taak van een verhuurder om de schuldsaneringsbewindvoerder van de huurder te informeren over eventuele huurverhogingen tijdens de schuldsanering onder de werking van de Wsnp. De huurder blijft immers tijdens de Wsnp handelingsbevoegd. Dit is alleen anders bij een beschermingsbewind. Dat de huurverhogingen niet naar de bewindvoerder zijn gestuurd, levert geen gebrek ten aanzien van deze aanzegging van de verhoging op. Artikel 7:252 BW is daarmee niet geschonden.
Volgens de berekening van het hof was de achterstand die niet onder de schuldsaneringsregeling viel slechts een bedrag van € 394. Daarmee was de huurder ten onrechte in het verstekvonnis veroordeeld tot betaling van een hoger achterstallig bedrag aan huur met rente. Ook de incassokosten waren over een te hoog bedrag berekend. De door het hof berekende achterstand was in verhouding tot de maandhuur ook te gering om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het vonnis van de kantonrechter werd daarom vernietigd

De voorzieningenrechter te Rotterdam wees een door een huurder verzocht moratorium af in haar vonnis van 2 april 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:2647 ). De rechter stelt eerst vast dat er sprake is van een bedreigende situatie zoals dwingend is voorgeschreven in artikel 287b tweede lid FW . Nu de verhuurder met ontruiming dreigt, is er sprake van een bedreigende situatie. De wetgever heeft met een moratorium beoogd om een schuldenaar bij een – dreigende – executie een adempauze te bieden opdat de schuldenaar in staat wordt gesteld om met zijn schuldeisers een regeling van zijn schulden overeen te komen.
De rechtbank stelt vast dat de huurachterstand uitsluitend is toegenomen en dat verzoekster tot op heden de lopende huurtermijnen niet voldoet. De huurder heeft evenmin een verklaring van de Gemeente Spijkenisse meegestuurd waaruit blijkt dat de huurder wel aan haar medewerkingsplicht in het kader van het minnelijk traject heeft voldaan. Het had op de weg van huurder gelegen om ter terechtzitting aan te tonen dat de verklaring van de Gemeente Spijkenisse onjuist is. Dit heeft huurder nagelaten. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat het belang van de verhuurder zwaarder dient te wegen dan het belang van de huurder. De verzochte voorziening zal dan ook worden afgewezen.
Als de huurder na nakoming van de schuldsaneringsregeling uiteindelijk een schone lei krijgt, dan mag de verhuurder niet een ontruimingsvonnis – dat is verkregen voor een vordering waarvoor nu een schone lei is verleend – aanwenden om het gehuurde te ontruimen wegens het onbetaald laten van een deel van de huurschuld tot betaling waarvan de huurder was veroordeeld. De huurder heeft immers een schone lei voor deze schuld gekregen. Dit wordt bevestigd in het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 maart 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:595 ). Artikel 305 FW bepaalt immers dat als vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling een ontruimingsvonnis is uitgesproken, de tenuitvoerlegging van het vonnis wordt opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling, mits de lopende huurpenningen tijdig worden voldaan. Het hof zal – voor zover de procedure in hoger beroep niet van rechtswege is geschorst – beoordeling van het hoger beroep aanhouden tot de schuldsaneringsregeling zal zijn geëindigd. Als vervolg op dit tussenarrest heeft het hof te Amsterdam op 14 juni 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2292 ) beslist dat het ontruimingsvonnis alsnog vernietigd diende te worden nu de schuldsanering van de huurder was beëindigd onder toekenning van een schone lei. De huurschuld ten behoeve waarvan het ontruimingsvonnis was toegekend was niet voldaan. Tijdens de looptijd van de schuldsanering waren de verschuldigde huurpenningen wél voldaan. Volgens de verhuurder had huurder geen belang meer bij deze procedure, omdat volgens de verhuurder executie van het bestreden vonnis op grond van de wijze van afloop van de schuldsanering niet meer mogelijk is. De huurder was evenwel van mening nog steeds belang te hebben bij vernietiging van het bestreden vonnis, nu dit niet alleen een veroordeling in geld inhoudt (hetgeen achterhaald is) maar ook een ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming.
Het hof oordeelde dat de schuldsanering ten aanzien van de huurder weliswaar geëindigd was onder toekenning van een schone lei, hetgeen betekende dat zijn huurschuld/huurachterstand op grond van het bepaalde in artikel 358 lid 1 FW niet langer afdwingbaar was, maar het bestreden vonnis bepaalde ook dat de huurovereenkomst was ontbonden en de huurder de woning moest ontruimen. Aangezien de huurachterstand destijds de reden was voor de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen en de grondslag daaraan was komen te ontvallen, terwijl niet was gebleken van andere verplichtingen waaraan de huurder niet had voldaan, kon het bestreden vonnis niet in stand blijven. De vordering van de huurder werd daarom toegewezen. Ik ga er echter niet van uit dat een huurder die geen hoger beroep heeft aangetekend tegen het ontruimingsvonnis wél ontruimd kan worden. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat de huurder in een dergelijke situatie wél ontruimd zou kunnen worden. Het zou toch alleszins vreemd zijn dat de huurder na en succesvolle schuldsaneringsregeling wel ontruimd zou kunnen worden. Dit zou geheel in strijd zijn met de bedoeling van de schuldsaneringsregeling. De huurder had aldus wel belang bij deze vordering, omdat in de wet niet letterlijk staat vermeld dat de huurder na een schuldsaneringsregeling niet ontruimd kan worden.

De huurder die een verzoekschrift artikel 287b tweede lid FW indient waarin wordt gevraagd om een voorlopige voorziening bij voorraad toe te wijzen om een ontruiming tegen te houden (moratorium) werd in dit verzoek door de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 26 september 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:7414 ) niet-ontvankelijk verklaard. De verhuurder had aangevoerd dat, naast de achterstand in de betaling van de huur, er ook sprake was van overlast. Die overlast was in de dagvaarding voor de procedure bij de kantonrechter ook gesteld als grond voor ontbinding en ontruiming van het gehuurde. De huurder had bij de kantonrechter verstek laten gaan en de vordering van de verhuurder was toegewezen. De verhuurder meende daarom dat zij verzoeker sowieso kan ontruimen wegens slecht huurderschap door overlast en dat het verzoek reeds op die grond moet worden afgewezen.
In deze procedure werd vastgesteld dat een verzoek als het onderhavige slechts kan worden toegewezen als alleen sprake was van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens achterstand in de betaling van de huurpenningen, dus huurschuld. Dat was hier naar het oordeel van de rechter echter niet het geval. Door de rechter werd vastgesteld dat in de dagvaarding ook ontbinding van de overeenkomst was gevorderd wegens slecht huurderschap door de huurder dat was gebaseerd op het veroorzaken van overlast. De gestelde overlast is een zelfstandige grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder heeft verstek laten gaan bij de kantonrechter. Daarmee is al hetgeen in de dagvaarding was gesteld onweersproken gebleven en is de vordering van de verhuurder toegewezen. De huurder had geen rechtsmiddel aangewend tegen dit vonnis, zodat dit vonnis onherroepelijk was geworden. Daarmee stond vast de verzoeker niet alleen vanwege de huurschuld uit zijn huis moet, maar ook vanwege het veroorzaken van overlast. Het verzoek moest daarom worden afgewezen.
Uit dit vonnis kan dus worden herleid dat een moratorium niet kan worden toegewezen als er in de dagvaardingsprocedure andere gronden zijn aangevoerd en toegewezen dan alleen het onbetaald laten van de huur, die ook tot ontbinding van de overeenkomst hebben geleid. Het verzoek tot toelating tot de schuldsanering werd bovendien afgewezen nu het minnelijk traject ten opzichte van de schuldeisers nog niet was afgerond.

De rechtbank te Rotterdam besliste in verband met een gestarte voorlopige voorziening van 25 februari 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:1977) dat een moratorium van 3 maanden toegewezen werd.  Verzoeker had niet  met stukken aangetoond dat hij inkomen heeft, maar had dit volgens de rechter wel voldoende aannemelijk gemaakt. De verhuurder had na verkrijging van een vonnis die ontruiming aangezegd tegen 10 februari 2022. De huurder had schuldhulpverlening aangevraagd en had de rechtbank op grond van artikel 287b lid 1 Fw om de verhuurder gedurende zes maanden te verbieden het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen. De verhuurder was hier tegen omdat de huurder geen aantoonbare bronnen van inkomsten had aangetoond: hij had geen betaald werk en het was ook onduidelijk of hij een WW-uitkering zou krijgen.

Naar het oordeel van de rechtbank was voldoende aannemelijk geworden dat de lopende termijnen voldaan zouden worden: “Verzoeker heeft een verblijfsvergunning tot juni 2022 en is aangemeld voor het naturalisatieproces. Verzoeker heeft de huur over de maanden januari en februari 2022 voldaan. Verzoeker heeft aannemelijk gemaakt dat hij met zijn (oud-)werkgever een minnelijke regeling heeft getroffen op grond waarvan verzoeker per 1 maart 2022 uit dienst treedt en recht heeft op een uitbetaling van een bedrag van € 12.489,59 bruto vóór 1 maart 2022. Verzoeker zal voorts per 1 maart 2022 een WW-uitkering kunnen aanvragen, zodat hij in staat is om de verdere lopende verplichtingen te kunnen voldoen. Tegen deze achtergrond dient het belang van verzoeker zwaarder te wegen dan het belang van verweerster. In de omstandigheid dat verzoeker nog niet kan aantonen dat hij de uitbetaling van de werkgever al heeft ontvangen, noch dat de WW-uitkering is toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om af te wijken van de verzochte termijn van zes maanden. De rechtbank zal het moratorium toewijzen voor drie maanden”.

Artikel 287b lid 1 Fw biedt een mogelijkheid om ontruimingsbescherming van 6 maanden toe te kennen. Deze termijn wordt doorgaans toegewezen. Gezien de geschetste situatie werd er hier het moratorium beperkt tot 3 maanden ontruimingsbescherming. In het dictum werd verder het gebruikelijke beding opgenomen dat het moratorium slechts zou gelden zolang de lopende huurtermijnen tijdig voldaan zouden worden.

Artikel 287b lid 1 Fw geldt ook als de huurder herhaaldelijk tekortschiet. Zoals gezegd had de rechtbank in het dictum van het hierboven genoemde vonnis vermeld dat het moratorium slechts zou gelden zolang de lopende huurtermijnen tijdig voldaan zouden worden. Het moratorium verviel, omdat de huurder de huur voor het eerste betaalde op 6 april 2022. De ontruiming werd opnieuw aangezegd tegen 2 juni 2022. Om deze reden verzocht de huurder opnieuw om een moratorium. De rechtbank was in het vonnis van 24 juni 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:7061) van oordeel dat er een tweede moratorium aangevraagd kon worden. De rechtbank gaf hiervoor de volgende motivatie in rechtsoverweging 5: “De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend, nu artikel 287b Fw zich niet verzet tegen een herhaalde aanvraag. In het vijfde lid van artikel 287b is enkel de eis opgenomen dat een moratorium maximaal voor de duur van zes maanden wordt uitgesproken. Dat brengt met zich mee dat bij een tweede moratorium in ieder geval de looptijd van het eerdere moratorium dient te worden betrokken. Naar het oordeel van de rechtbank dienen aan het tweede moratoriumverzoek bovendien hogere eisen te worden gesteld. In dit geval in het bijzonder ten aanzien van de vraag of de nakoming van de lopende huurtermijnen voldoende gewaarborgd is.”

De rechtbank overwoog verder dat de wetgever met een moratorium heeft beoogd om een schuldenaar bij een – dreigende – executie een adempauze te bieden opdat de schuldenaar in staat wordt gesteld om met zijn schuldeisers een regeling van zijn schulden overeen te komen.

De huurder had als reden voor de te late betaling de volgende verklaring gegeven: zijn WW-uitkering was toegekend per 1 april 2022 en niet per 1 maart 2022 in verband met de opzegtermijn. De uitkering over de maand april 2022 was door het UWV eind april 2022 uitbetaald. Daarnaast had  verzoeker niet direct contact opgenomen met schuldhulpverlening na ontvangst van het bedrag dat hij in het kader van een vaststellingsovereenkomst heeft ontvangen van zijn voormalig werkgever. Verzoeker gaf aan dat hij de gelden contact in huis had en dat deze waren weggenomen door zijn ex-partner.

Volgens de rechtbank bevat artikel 287b Fw geen criterium op grond waarvan kan worden beslist of de voorlopige voorziening dient te worden toegewezen dan wel afgewezen. De rechtbank zocht daarom aansluiting bij de voorziening zoals genoemd in artikel 287, vierde lid, Fw waarbij een afweging dient plaats te vinden tussen het belang van verzoeker enerzijds en de schuldeiser, in dit geval verweerster, anderzijds.

Volgens de rechtbank bestaat het belang van verzoeker erin dat hij in de huurwoning kan blijven wonen en dat het minnelijk schuldhulpverleningstraject door verzoeker kan worden doorlopen. Volgens de rechtbank was de tijdelijk betaling van de huur vanaf 1 juli 2022 nu ook gewaarborgd ondanks het feit dat het de eerste keer mis was gegaan. De verhuurder had bevestigd dat huurtermijnen over de maanden mei en juni 2022 waren ontvangen. De huurder had tijdens de terechtzitting verklaard dat hij hulp kreeg van een familielid bij zijn financiën. Dit familielid zou erop toezien dat de lopende huurtermijnen tijdig voldaan zouden worden. De huurder had inkomsten uit een WW-uitkering en werd in staat geacht de lopende huurtermijnen te kunnen voldoen. Schuldhulpverlening had ter zitting verklaard dat er aan de schuldeisers een aanbod was gedaan en dat het minnelijk traject zou worden afgerond. Ontruiming van de woonruimte zou de situatie waarin verzoeker zich thans bevindt, in gevaar brengen. Gelet hierop liet de rechtbank het belang van de huurde zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Gelet op artikel 287b lid 5 Fw zag de rechtbank aanleiding om het tweede moratorium uit te spreken voor drie maanden met de voorwaarde dat het moratorium zou vervallen als de lopende huur niet tijdig zou worden voldaan.

De huur over de maand juli 2022 werd blijkens de derde uitspraak van de rechtbank Rotterdam op 6 juli 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:7057) ook weer niet tijdig betaald.  De verhuurder zegde daarna onmiddellijk de ontruiming weer aan, dit keer tegen 28 juli 2022. Daarop vroeg de huurder opnieuw de rechtbank om de verhuurder door middel van een voorlopige voorziening bij voorraad ex artikel 287 lid 4 Fw te verbieden het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen, totdat op het door huurder ingediende verzoek tot toelating tot de wettelijke schuldsaneringsregeling zou zijn beslist. De verhuurder voerde hiertegen verweer.

De rechtbank was met de verhuurder van oordeel dat het inderdaad niet correct was dat de huur zes dagen te laat werd betaald, maar de maatregelen van de verhuurder om terstond tot ontruiming van de woning over te gaan, kwamen de rechtbank disproportioneel over. Dit klemde temeer nu de huurder had aangegeven dat hij, gezien de datum waarop zijn uitkering werd betaald, niet in staat was om tijdig de huur te voldoen.

De rechtbank was voorts van oordeel dat op voorhand niet onaannemelijk was dat verzoeker tot de wettelijke schuldsaneringsregeling zou worden toegelaten. Het verzoek tot toelating tot de wettelijke schuldsaneringsregeling zou bovendien op 24 augustus 2022 om 09:30 uur – en derhalve op korte termijn – worden behandeld, zodat voor partijen snel duidelijkheid zou ontstaan over het antwoord op de vraag of toepassing van de schuldsaneringsregeling in de weg zal staan aan ontruiming conform artikel 305 lid 2 Fw.

Ik vind de rechter in deze kwestie telkens wel mild voor die huurder. Hij kon weliswaar de huur niet tijdig betalen door het niet op tijd ontvangen van zijn uitkering. De huur is een brengschuld en de huurder schiet telkens tekort bij het onbetaald laten van de huur. het tijdige betalen van de huur komt voor rekening en risico van de huurder. Het belangrijkste vind ik het ongeloofwaardige verhaal van het verduisteren van de ontslagvergoeding door de ex-partner van de huurder. Wie heeft er nu zoveel cash in huis? Als je zoveel cash in huis hebt, dan doe je dat met een bepaalde reden. Met deze ontslagvergoeding had de huur wel tijd betaald kunnen worden en hadden de andere schulden wellicht ook betaald kunnen worden. Ik ben in e loop der jaren wat cynisch geworden, maar ik vind het aannemelijk dat de huurder zijn ontslagvergoeding heeft weggesluisd om dit bedrag aan schuldeisers onttrekken. De rechter had hier de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder door kunnen laten slaan. Als de huurder alsnog toegelaten wordt tot de wettelijke schuldsaneringsregeling, dan ligt hier toch een taak van de bewindvoerder om die vermeende diefstal te onderzoeken. Als de huurder daadwerkelijk het bedrag heeft weggesluisd, dan zou dat kunnen leiden tot een tussentijdse beëindiging van de schuldregeling en zou de verhuurder alsnog kunnen ontruimen.

De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen is vanaf 1 juli 2023 gewijzigd:

  • De looptijd van de Wsnp is verkort naar 1 ½ jaar. Dit was 3 jaar. De rechter kan deze termijn verkorten of verlengen. De rechter kan bepalen dat de looptijd al is gaan lopen tijdens het minnelijke traject wanneer de schuldenaar dan maximaal aflost.
  • De toelatingseisen zijn minder streng. Bij de aanvraag kijkt de rechter nu 3 jaar terug of de persoon die toegelaten wil worden tot de Wsnp te goeder trouw was bij het ontstaan van de schulden. Dit was 5 jaar.
  • Een buitengerechtelijke schuldhulpregeling mag worden overgeslagen. Tot 1 juli 2023 moest de persoon die toegelaten wilde worden tot de Wsnp eerst een buitengerechtelijk schulphulpverleningstraject doorlopen of dat moest op zijn minst goed zijn onderzocht. Vanaf 1 juli is 2023 deze eis versoepeld. Wanneer aannemelijk kan worden gemaakt dat een buitenrechtelijke schuldregeling niet haalbaar is, dan kan dit traject worden overgeslagen.
  • De 10 jaarstermijn vervalt. Tot 1 juli 2023 kon niet binnen 10 naar na een Wsnp traject opnieuw een beroep worden gedaan op de Wsnp. Deze 10 jaarstermijn is komen te vervallen.
  • Er is geen overgangsrecht. Alle Wsnp uitspraken voor 1 juli 2023 worden gedaan op basis van de oude wetgeving. En alle uitspraken na 1 juli 2023, daar wordt de gewijzigde Wsnp op toegepast.

De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaan
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHDHA:2017:632 ) dat een moratorium niet automatisch haar werking verliest bij schending van de moratoriumvoorwaarden. Dit arrest lijkt niet zonder meer een juiste beslissing te geven. In de procedures die tot dit arrest hebben geleid was een ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter toegewezen. Tevens was er een moratorium ten behoeve van de huurder toegewezen voor een periode van maximaal zes maanden. Deze periode was bedoeld om een adempauze te verschaffen van maximaal zes maanden (moratorium) om de huurder de mogelijkheid te geven om het minnelijk traject voort te zetten en zonder dreiging van een uithuiszetting een minnelijke regeling met zijn schuldeisers te bereiken of af te ronden. Het moratorium was verleend onder de voorwaarde dat de lopende huurtermijnen tijdig zouden worden betaald.
De huurder had zich tijdens de periode waarbinnen het moratorium van toepassing was niet gehouden aan de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De verhuurder was in deze procedure van mening dat door de wanbetaling het moratorium zijn gelding had verloren, omdat aan de voorwaarde waaronder het moratorium werd verleend, niet was voldaan. Het gevolg hiervan was volgens de verhuurder dat het ontruimingsvonnis van 11 december 2015 simpelweg ten uitvoer gelegd kon worden. Dit standpunt bleek onjuist te zijn. Het hof was van oordeel dat het moratorium niet automatisch zijn werking verliest wanneer aan de gestelde voorwaarde niet (meer) wordt voldaan. Uit artikel 287b lid 4 FW volgt dat het moratorium strekt tot het van toepassing verklaren van (onder andere) artikel 305 FW. Voor toepassing van het moratorium moet duidelijk zijn dat de huurder de intentie heeft om daadwerkelijk tot nakoming van de schuldhulpverlening te komen.

De rechtbank ‘s-Gravenhage komt in haar vonnis van 9 juni 2009 (ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ3246) tot het oordeel dat artikel 287 b Faillissementswet geen duidelijk criterium bevat op grond waarvan beslist kan worden of het moratorium dient te worden toegewezen dan wel afgewezen. Volgens de rechtbank wordt wel als uitgangspunt verdedigd dat het moratorium steeds dient te worden toegewezen, tenzij zwaarwegende belangen van schuldeisers zich daartegen verzetten, zodat tussen verzoeker en ( in casu) verhuurder een belangenafweging dient plaats te vinden. De rechtbank overwoog evenwel dat artikel 287 b Faillissementswet geen ruimte laat om via een belangenafweging het belang van de schuldeiser zwaarder te laten wegen dan het belang dat verzoeker heeft bij toewijzing van het verzoek. De rechtbank wees er daarbij op dat artikel 287 b Faillissementswet via amendement (Kamerstukken 11, 2006-2007, 29942, nr.26 resp. nr. 34 resp. nr. 34 herdruk) in het wetsontwerp is opgenomen en dat de eerste indiener van het amendement tijdens de plenaire behandeling in de Tweede Kamer als criterium voor het al dan niet toewijzen van een moratorium had aangegeven dat de verzoeker blijk moest geven van de intentie om daadwerkelijk tot een fatsoenlijke schuldhulpregeling te komen (Handelingen 11, 18-1349). De rechtbank stelde vast dat er op grond van de wetsgeschiedenis geen onduidelijkheid is over het criterium op grond waarvan beslist kan worden of het moratorium dient te worden toegewezen dan wel afgewezen en dat er geen enkele aanleiding is om dit duidelijke criterium aan te vullen met een belangenafweging waarvan bij het tot stand komen van de wet geen sprake is geweest. De rechtbank heeft  vervolgens onderzocht of verzoeker daadwerkelijk de intentie had om tot een fatsoenlijke schuldhulpregeling te komen. De rechtbank was van oordeel dat er in deze kwestie geen reden was om aan te nemen dat de huurder niet serieus in zijn streven was om een minnelijke regeling te treffen. Het moratorium werd daarom toegewezen. Blijkt uit de handelswijze van de huurder dat die intentie mist, dan zal het verzoek in de regel worden afgewezen en kan de ontruiming doorgaan. De rechtbank Rotterdam komt in haar vonnis van 15 januari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:396) tot oordeel dat het verzoek van de huurder tot toewijzing van het moratorium afgewezen moet word