Introductie huurincasso – Schuldsanering en (on)mogelijkheid tot ontruiming huurder

Op 1 januari 2008 is de schuldsaneringsregeling gewijzigd. De wijzigingen hebben onmiddellijke werking en zijn dus niet alleen op nieuwe, maar ook op oude gevallen van schuldsanering van toepassing. Een van de wijzigingen betreft de mogelijkheid van de schuldenaar (huurder) om een voorlopige voorziening te vragen in geval van een bedreigende situatie, zoals een gedwongen ontruiming.
Er wordt aansluiting gezocht bij de bepalingen over nutsvoorzieningen, waarvoor afsluiting gedurende de periode van schuldsanering ook niet mogelijk is (artikel 304 FW). Als de verhuurder de huurder gedurende een schuldsanering dreigt te ontruimen wegens een opgebouwde huurachterstand, terwijl de huurder keurig de lopende huurtermijnen betaalt, dan handelt de verhuurder onrechtmatig. Voor de huurder is dan zinvol een executiegeschil te starten.

Is een vonnis tot ontruiming van de woonruimte wegens het onbetaald laten van de huur uitgesproken vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, dan kan tijdens de duur van die regeling geen ontruiming plaatsvinden en wordt de huurovereenkomst verlengd als de huurder de lopende betalingen verricht. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 december 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:10755).
In deze kwestie was een huurder bij vonnis van 7 oktober 2014 toegelaten tot schuldsanering op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp), met benoeming van een schuldsaneringsbewindvoerder. De verhuurder had ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met betaling van een huurachterstand over de maanden mei tot en met augustus 2015. De vordering werd bij verstek toegewezen. De huurder was in verzet gekomen. De huurder voerde onder meer aan dat de verhoging van de huur niet correct was aangezegd, dat de bewindvoerder geen berichten had ontvangen over deze kwestie en dat de woonruimte gebreken vertoont. Voorts wordt betwist dat de huurachterstand betrekking heeft over de genoemde periode. Volgens de huurder is de huurschuld opgebouwd tot 7 oktober 2014 en is deze vordering geplaatst op de lijst van voorlopig erkende schuldvorderingen. Kennelijk voert de huurder het verweer dat de verhuurder de betalingen ten onrechte heeft afgeboekt op de oudste posten. De kantonrechter liet het vonnis in stand. De kantonrechter stelde zich (kortgezegd) op het standpunt dat nu de verhuurder niet had ontruimd en aan het verstekvonnis was voldaan, het verzet ten onrechte was voorgesteld.

De huurder stelde tegen dit vonnis hoger beroep in. Volgens de huurder heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat hij zich niet kan beroepen op artikel 7:252 lid 4 BW. Ook is de kantonrechter ten onrechte voorbijgegaan aan de consequenties van het feit dat de Wsnp op hem van toepassing is.

Het hof stelde voorop dat juist is dat schulden wegens huurachterstand uit de periode vóór 7 oktober 2014 onder de schuldsaneringsregeling vallen en dus niet opgeëist kunnen worden zolang die regeling van toepassing is. De verhuurder dient die schuld bij de Wsnp-bewindvoerder in te dienen (zie artikel 299 lid 2 FW). Mocht de schuldsanering eindigen met een schone lei, dan kan ook daarna een vordering tot betaling van (het restant van) die oude huurschuld niet meer toegewezen worden.
In deze kwestie maakt het hof duidelijk dat de huurder verantwoordelijk blijft voor zijn betalingsverplichtingen. Het is immers niet de taak van een verhuurder om de schuldsaneringsbewindvoerder van de huurder te informeren over eventuele huurverhogingen tijdens de schuldsanering onder de werking van de Wsnp. De huurder blijft immers tijdens de Wsnp handelingsbevoegd. Dit is alleen anders bij een beschermingsbewind. Dat de huurverhogingen niet naar de bewindvoerder zijn gestuurd, levert geen gebrek ten aanzien van deze aanzegging van de verhoging op. Artikel 7:252 BW is daarmee niet geschonden.
Volgens de berekening van het hof was de achterstand die niet onder de schuldsaneringsregeling viel slechts een bedrag van € 394. Daarmee was de huurder ten onrechte in het verstekvonnis veroordeeld tot betaling van een hoger achterstallig bedrag aan huur met rente. Ook de incassokosten waren over een te hoog bedrag berekend. De door het hof berekende achterstand was in verhouding tot de maandhuur ook te gering om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het vonnis van de kantonrechter werd daarom vernietigd

De voorzieningenrechter te Rotterdam wees een door een huurder verzocht moratorium af in haar vonnis van 2 april 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:2647 ). De rechter stelt eerst vast dat er sprake is van een bedreigende situatie zoals dwingend is voorgeschreven in artikel 287b tweede lid FW . Nu de verhuurder met ontruiming dreigt, is er sprake van een bedreigende situatie. De wetgever heeft met een moratorium beoogd om een schuldenaar bij een – dreigende – executie een adempauze te bieden opdat de schuldenaar in staat wordt gesteld om met zijn schuldeisers een regeling van zijn schulden overeen te komen.
De rechtbank stelt vast dat de huurachterstand uitsluitend is toegenomen en dat verzoekster tot op heden de lopende huurtermijnen niet voldoet. De huurder heeft evenmin een verklaring van de Gemeente Spijkenisse meegestuurd waaruit blijkt dat de huurder wel aan haar medewerkingsplicht in het kader van het minnelijk traject heeft voldaan. Het had op de weg van huurder gelegen om ter terechtzitting aan te tonen dat de verklaring van de Gemeente Spijkenisse onjuist is. Dit heeft huurder nagelaten. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat het belang van de verhuurder zwaarder dient te wegen dan het belang van de huurder. De verzochte voorziening zal dan ook worden afgewezen.
Als de huurder na nakoming van de schuldsaneringsregeling uiteindelijk een schone lei krijgt, dan mag de verhuurder niet een ontruimingsvonnis – dat is verkregen voor een vordering waarvoor nu een schone lei is verleend – aanwenden om het gehuurde te ontruimen wegens het onbetaald laten van een deel van de huurschuld tot betaling waarvan de huurder was veroordeeld. De huurder heeft immers een schone lei voor deze schuld gekregen. Dit wordt bevestigd in het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 maart 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:595 ). Artikel 305 FW bepaalt immers dat als vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling een ontruimingsvonnis is uitgesproken, de tenuitvoerlegging van het vonnis wordt opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling, mits de lopende huurpenningen tijdig worden voldaan. Het hof zal – voor zover de procedure in hoger beroep niet van rechtswege is geschorst – beoordeling van het hoger beroep aanhouden tot de schuldsaneringsregeling zal zijn geëindigd. Als vervolg op dit tussenarrest heeft het hof te Amsterdam op 14 juni 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2292 ) beslist dat het ontruimingsvonnis alsnog vernietigd diende te worden nu de schuldsanering van de huurder was beëindigd onder toekenning van een schone lei. De huurschuld ten behoeve waarvan het ontruimingsvonnis was toegekend was niet voldaan. Tijdens de looptijd van de schuldsanering waren de verschuldigde huurpenningen wél voldaan. Volgens de verhuurder had huurder geen belang meer bij deze procedure, omdat volgens de verhuurder executie van het bestreden vonnis op grond van de wijze van afloop van de schuldsanering niet meer mogelijk is. De huurder was evenwel van mening nog steeds belang te hebben bij vernietiging van het bestreden vonnis, nu dit niet alleen een veroordeling in geld inhoudt (hetgeen achterhaald is) maar ook een ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming.
Het hof oordeelde dat de schuldsanering ten aanzien van de huurder weliswaar geëindigd was onder toekenning van een schone lei, hetgeen betekende dat zijn huurschuld/huurachterstand op grond van het bepaalde in artikel 358 lid 1 FW niet langer afdwingbaar was, maar het bestreden vonnis bepaalde ook dat de huurovereenkomst was ontbonden en de huurder de woning moest ontruimen. Aangezien de huurachterstand destijds de reden was voor de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen en de grondslag daaraan was komen te ontvallen, terwijl niet was gebleken van andere verplichtingen waaraan de huurder niet had voldaan, kon het bestreden vonnis niet in stand blijven. De vordering van de huurder werd daarom toegewezen. Ik ga er echter niet van uit dat een huurder die geen hoger beroep heeft aangetekend tegen het ontruimingsvonnis wél ontruimd kan worden. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat de huurder in een dergelijke situatie wél ontruimd zou kunnen worden. Het zou toch alleszins vreemd zijn dat de huurder na en succesvolle schuldsaneringsregeling wel ontruimd zou kunnen worden. Dit zou geheel in strijd zijn met de bedoeling van de schuldsaneringsregeling. De huurder had aldus wel belang bij deze vordering, omdat in de wet niet letterlijk staat vermeld dat de huurder na een schuldsaneringsregeling niet ontruimd kan worden.

De huurder die een verzoekschrift artikel 287b tweede lid FW indient waarin wordt gevraagd om een voorlopige voorziening bij voorraad toe te wijzen om een ontruiming tegen te houden (moratorium) werd in dit verzoek door de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 26 september 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:7414 ) niet-ontvankelijk verklaard. De verhuurder had aangevoerd dat, naast de achterstand in de betaling van de huur, er ook sprake was van overlast. Die overlast was in de dagvaarding voor de procedure bij de kantonrechter ook gesteld als grond voor ontbinding en ontruiming van het gehuurde. De huurder had bij de kantonrechter verstek laten gaan en de vordering van de verhuurder was toegewezen. De verhuurder meende daarom dat zij verzoeker sowieso kan ontruimen wegens slecht huurderschap door overlast en dat het verzoek reeds op die grond moet worden afgewezen.
In deze procedure werd vastgesteld dat een verzoek als het onderhavige slechts kan worden toegewezen als alleen sprake was van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens achterstand in de betaling van de huurpenningen, dus huurschuld. Dat was hier naar het oordeel van de rechter echter niet het geval. Door de rechter werd vastgesteld dat in de dagvaarding ook ontbinding van de overeenkomst was gevorderd wegens slecht huurderschap door de huurder dat was gebaseerd op het veroorzaken van overlast. De gestelde overlast is een zelfstandige grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder heeft verstek laten gaan bij de kantonrechter. Daarmee is al hetgeen in de dagvaarding was gesteld onweersproken gebleven en is de vordering van de verhuurder toegewezen. De huurder had geen rechtsmiddel aangewend tegen dit vonnis, zodat dit vonnis onherroepelijk was geworden. Daarmee stond vast de verzoeker niet alleen vanwege de huurschuld uit zijn huis moet, maar ook vanwege het veroorzaken van overlast. Het verzoek moest daarom worden afgewezen.
Uit dit vonnis kan dus worden herleid dat een moratorium niet kan worden toegewezen als er in de dagvaardingsprocedure andere gronden zijn aangevoerd en toegewezen dan alleen het onbetaald laten van de huur, die ook tot ontbinding van de overeenkomst hebben geleid. Het verzoek tot toelating tot de schuldsanering werd bovendien afgewezen nu het minnelijk traject ten opzichte van de schuldeisers nog niet was afgerond.

De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaan
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHDHA:2017:632 ) dat een moratorium niet automatisch haar werking verliest bij schending van de moratoriumvoorwaarden. Dit arrest lijkt niet zonder meer een juiste beslissing te geven. In de procedures die tot dit arrest hebben geleid was een ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter toegewezen. Tevens was er een moratorium ten behoeve van de huurder toegewezen voor een periode van maximaal zes maanden. Deze periode was bedoeld om een adempauze te verschaffen van maximaal zes maanden (moratorium) om de huurder de mogelijkheid te geven om het minnelijk traject voort te zetten en zonder dreiging van een uithuiszetting een minnelijke regeling met zijn schuldeisers te bereiken of af te ronden. Het moratorium was verleend onder de voorwaarde dat de lopende huurtermijnen tijdig zouden worden betaald.
De huurder had zich tijdens de periode waarbinnen het moratorium van toepassing was niet gehouden aan de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De verhuurder was in deze procedure van mening dat door de wanbetaling het moratorium zijn gelding had verloren, omdat aan de voorwaarde waaronder het moratorium werd verleend, niet was voldaan. Het gevolg hiervan was volgens de verhuurder dat het ontruimingsvonnis van 11 december 2015 simpelweg ten uitvoer gelegd kon worden. Dit standpunt bleek onjuist te zijn.

Het hof was van oordeel dat het moratorium niet automatisch zijn werking verliest wanneer aan de gestelde voorwaarde niet (meer) wordt voldaan. Uit artikel 287b lid 4 FW volgt dat het moratorium strekt tot het van toepassing verklaren van (onder andere) artikel 305 FW. Artikel 305 lid 2 Fw bepaalt dat de tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis wordt opgeschort onder de voorwaarde dat de lopende huur tijdig wordt voldaan. Uit artikel 305 lid 3 Fw volgt echter dat indien niet langer aan deze voorwaarde wordt voldaan het moratorium niet automatisch vervalt maar dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen waarbij hij een opzegtermijn in acht moet nemen.
Er diende in dit geval dus eerst opgezegd te worden, waarna het vonnis ten uitvoer gelegd kon worden. Als er nog geen vonnis is verkregen zal de verhuurder alsnog na de opzegging een vonnis dienen te halen.
Mr. J.J. van Dijk is in zijn noot onder dit arrest (WR 2017/138) van mening dat het hof niet zonder meer een overtuigend arrest had geproduceerd. In artikel 305 lid 2 FW staat immers dat de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis wordt opgeschort mits de lopende huurtermijnen tijdig worden voldaan. Dit houdt volgens Van Dijk in dat het vonnis nog wel zijn betekenis houdt en alsnog ten uitvoer kan worden gelegd als aan de voorwaarde, tijdige huurbetaling, niet wordt voldaan. Verder is Van Dijk van mening dat het onbetaald laten van de huur vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling geen grond oplevert voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst. Dit geldt ook voor het minnelijk traject dat voor de schuldsanering tot stand is gekomen. Het lijkt mij dat Van Dijk hier een punt heeft.
De rechtbank Oost-Brabant volgde in haar kortgedingvonnis van 22 mei 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:2814 ) in een soortgelijke situatie als die welke speelde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage niet de lijn die door het hof ‘s-Gravenhage was uitgezet. De rechtbank was van oordeel dat geen opzegging van de huurovereenkomst was vereist na het eindigen van het moratorium ex artikel 287b FW in verband met artikel 305 Faillissementswet, omdat aan de aan het moratorium verbonden voorwaarde van tijdige betaling van de lopende huurpenningen niet was voldaan. De rechtbank betrok in deze uitspraak het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 21 maart 2017. De voorzieningenrechter achtte het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage onjuist.

Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:151 ) dat de huurovereenkomst zonder afweging van belangen mocht worden beëindigd op basis van artikel 305 lid 3 FW. Alleen als er sprake zou zijn misbruik van omstandigheden op grond van artikel 3:13 BW, dan zou huurbeëindiging niet plaats kunnen vinden. Het hof was van oordeel dat hier geen sprake van was van misbruik van omstandigheden.
Deze huurder had al eerder een huurachterstand laten ontstaan. Er was al eerder een vonnis gewezen waarin ontbinding van de overeenkomst was toegewezen en ontruiming van het gehuurde was toegestaan. Dit vonnis was op 6 maart 2014 gewezen en op 31 maart 2014 was de huurder toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling.
Tijdens de schuldsaneringsregeling was opnieuw een huurschuld ontstaan. De huurder had de huur voor april 2014 pas op 5 maart 2015 betaald. De huur voor de maand mei 2015 had de huurder in juni 2015 betaald. De huur voor de maand juli 2015 was niet tijdig betaald.
De verhuurster zag zich genoodzaakt de huurovereenkomst betreffende de woonruimte op grond van artikel 305 lid 3 FW op te zeggen tegen 31 januari 2016. Daarbij werd medegedeeld dat verhuurster de huurster conform artikel 7:271 lid 4 BW verzocht om binnen 6 weken na heden schriftelijk aan de verhuurster kenbaar te maken of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst (..).
In eerste aanleg was de huurbeëindiging afgewezen op grond van een belangenafweging. De kantonrechter haalde kennelijk ook nog eens de termen opzegging en ontbinding door elkaar. De kantonrechter was immers van oordeel dat in het geval van een opzegging door de verhuurder op grond van 305 lid 3 Fw, dezelfde afwegingen een rol spelen als bij ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie. Als er sprake is van een ontbinding van een overeenkomst, dan dient er immers geen sprake te zijn van een belangenafweging. Er moet dan alleen worden beoordeeld of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Dat geeft een andere beoordeling dan een belangenafweging.
In hoger beroep werd door het hof beoordeeld of hier door de kantonrechter terecht een belangenafweging was gemaakt. Dat was niet het geval.
Het hof schetst eerst de achtergrond van artikel 305 FW: “Dit artikel (…) geeft een bijzondere regeling voor ten tijde van de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling bestaande huurovereenkomsten, waarbij de schuldenaar huurder is. Het is ten dele ontleend aan artikel 39 Fw dat geldt voor faillissement. Anders evenwel dan in het geval van faillissement en surseance van betaling (…), is de huurprijs, die in de schuldsaneringsregeling verschuldigd is vanaf de uitspraak tot de toepassing van de regeling, géén schuld van de boedel. De schuldenaar zal die huurpenningen uit de hem gelaten, niet tot de boedel behorende, middelen moeten voldoen.”
Noch uit de wetsgeschiedenis van de Faillissementswet, noch uit de tekst van de Faillissementswet zelf, noch uit enige bepaling in het Burgerlijk Wetboek blijkt – anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld – dat er ruimte is voor analoge toepassing van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder a BW (en de daarop gebaseerde jurisprudentie) op een opzegging van de huur op grond van artikel 305 lid 3 FW.
He hof achtte geen sprake van misbruik van bevoegdheid omdat de huurder na een eerder toegewezen ontruimingsvonnis nu wederom de huur niet regelmatig tijdig had betaald en bovendien een achterstand van enkele maanden had laten ontstaan.