2.c. Short stay in een geliberaliseerde woonruimte

Ook bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte kan de huurder in strijd met het huurcontract handelen door de woning via de site Airbnb te verhuren. In eerste aanleg was een in kortgeding gevorderde ontruiming van de woonruimte afgewezen, doch in hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden ontruiming toch was toegestaan. De huurder had, door de woning onder te verhuren, zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementseigenaars en in strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
Hoewel er maar vier beoordelingen door huurders waren gegeven, werd door het hof toch aangenomen dat het aantal verhuringen nog aanmerkelijk hoger is geweest dan door de huurder was gesteld. In de procedure was door de huurder al erkend dat het aantal verhuringen ook zes of zeven keer kon zijn geweest. Aangezien de huurder in hoger beroep geen nauwkeurige mededeling heeft gedaan over het aantal keren dat hij heeft verhuurd, achtte het hof daarom aannemelijk dat de huurder de woning aanmerkelijk vaker dan vier keer heeft verhuurd.
Verder was van belang dat de verhuurder de huurder een waarschuwing had gegeven enn dat de huurder ondanks deze waarschuwing toch met verhuring door was gegaan.
Verder was van belang dat de onderverhuring door de huurder in strijd was met het reglement van splitsing van de VVE en dat de verhuurder daardoor jegens zijn mede-eigenaren toerekenbaar tekortschoot. De huurder had dit onvoldoende bestreden. De verhuurder had in deze procedure gesteld dat naast overlast door onderverhuring ook uitdrukkelijk aan de orde is gesteld dat de onderverhuur in strijd was met de regels van de VvE.
Het hof achtte voldoende aannemelijk dat door de onderverhuring overlast is ontstaan bij de overige eigenaren/bewoners van het pand. Door de onderhuring handelde de huurder, maar ook de verhuurder, in strijd met de regels van de VVE, terwijl een lid van de VVE de verhuurder daar ook uitdrukkelijk op heeft aangesproken. Nadat de huurder in 2014 door de verhuurder was gewaarschuwd, was hij doorgegaan met onderverhuring. Het hof tekende bij die overweging aan dat onderverhuur zonder voorafgaande waarschuwing ook reeds een ernstige tekortkoming zou opleveren.
Het hof achtte spoedeisend belang voor de ontruiming aanwezig. Het kende een groot gewicht toe aan het belang van de verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners. Hetzelfde gold voor het belang (en de verplichting) van de verhuurder om te voorkomen dat onderhuurders van de huurder aan deze eigenaren/bewoners overlast verschaffen. De vordering tot ontruiming werd daarom toegewezen.In zaken waarbij ontbinding was toegewezen, ging het veelal om langdurige verhuring van de gehele woning, waarbij een sterk commercieel motief was betrokken en waarbij ook overlast was betrokken. Als het gaat om verhuring van slechts een gedeelte van de woning zonder veel commercieel gewin, dan wordt ontbinding vaak niet toegewezen. Het valt op dat er een aanzienlijk aantal uitspraken zijn gewezen waarin de ontbinding van de overeenkomst niet werd toegewezen. Dit kan echter snel veranderen als dit maatschappelijke fenomeen is ingeburgerd en het alle huurders duidelijk is dat het tijdelijk verhuren van woonruimte volgens de formule van Airbnb ook niet is toegestaan. Er blijft immers sprake van het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van een woning aan derden en dat is doorgaans contractueel uitgesloten. Gezien het feit dat de regeling van artikel 7:244 BW uitdrukkelijk van regelend recht is, zal de rechtszekerheid geboden zijn bij een duidelijke lijn voor wat betreft het doorbreken van dit verbod en lijkt het mij voor de rechtszekerheid van belang dat ontbinding van de overeenkomst overwegend mogelijk is als de huurder welbewust in strijd met de contractuele afspraken toch tot gehele of gedeeltelijke verhuring van de woning overgaat.

2.b. Short stay in een (sociale)huurwoning

Met short stay wordt bedoeld het verhuren van woonruimte gedurende één of twee dagen aan toeristen die een bepaalde stad willen bezoeken waarin het gehuurde is gelegen.
Short stay wordt ook als alternatief voor het boeken van hotelruimte gezien. Voor de mensen die van deze ruimte gebruik maken is het huren van een tijdelijke woning in een mooie stad vaak extra leuk,omdat er een korte termijn gebruik gemaakt kan worden van tijdelijke huisvesting gelegen op een unieke locatie.
Huurders van deze woonruimte die op deze wijze wensen onder te verhuren plaatsen vaak hun woning op websites, die in short stay zijn gespecialiseerd. Op deze sites wordt vaak een historie van verhuring, dan wel een beoordeling van de verhuurde woning gegeven.Mensen realiseren zich niet altijd dat dit een vorm van onderverhuring is die doorgaans in het huurcontract is verboden. Daarnaast verdienen de huurders met deze verhuring vaak een redelijke vergoeding. Verhuurders van sociale huurwoningen maken ook bezwaar tegen het maken van een verdienmodel van een sociale huurwoning.

Volgens minister Blok hebben woningcorporaties de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Hij vindt het dan ook niet passend als een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten (Zie kamerbrief van Minister Blok van 7 juli 2016 over het mogelijke toestaan door woningcorporaties van verhuring door huurders via Airbnb).

De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 oktober 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:7231) een zaak moeten beoordelen over een short stay verhuring door de huurder van geliberaliseerde woonruimte. De huurder had in strijd met een overeengekomen beding dat het gehuurde niet aan derden in gebruik mag worden gegeven de woning desondanks voor short stay gebruikt.

De verhuurder vorderde in kortgeding ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op een bodemprocedure (in een kort geding kan geen ontbinding van de overeenkomst worden gevorderd). De rechter oordeelde over het punt van short stay verhuring het volgende: onderverhuur is – behoudens toestemming van de verhuurder, welke in onderhavig geval niet aannemelijk is geworden – in strijd met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.

De rechter heeft hierbij niet eens betrokken dat hier ook sprake kan zijn van een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. In de dagvaarding is dat punt kennelijk niet eens ter sprake gebracht. Dit zou ook een punt van bezwaar geweest kunnen zijn. De rechter maakt wel een opmerking over de verdiencapaciteit van de huurder met deze woning. De rechtstreekse reden om de woning te kunnen ontruimen is gelegen in het feit dat de huurder de woning in strijd met de overeengekomen bedingen in het huurcontract aan derden in gebruik heeft gegeven.

Dit moet voor huurders een waarschuwing zijn. Het is een enorm risico om een woning op deze wijze te exploiteren. Het lange termijn resultaat (ontruiming) zal het korte termijn resultaat (enige extra verdiensten) immers volledig teniet doen.

De rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ) van mening dat de verhuring van een gedeelte van de sociale woonruimte door een huurster geen reden was om de huurovereenkomst te ontbinden. In het huurcontract was verboden het gehuurde aan derden in gebruik te geven. Huurster huurde reeds 21 jaar de woning. Huurster had gedurende de periode 19 januari 2014 tot 8 december 2014 delen van haar sociale huurwoning via Airbnb verhuurd aan 42 verschillende huurders. De verhuurde perioden beliepen maximaal een week. Huurster bewoonde gedurende de perioden van verhuring zelf ook de woning. Er was geen sprake van overlast De rechter was van oordeel dat de huurder in strijd met het verbod een deel van de woning aan derden in gebruik had gegeven. Er was daarom sprake van een tekortkoming zijdens de huurder. De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is echter naar het oordeel van de rechter een nieuw fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het klassieke beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de algemene bepalingen uit 1994 kan geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp, niet zonder meer gegeven. Dat is anders ingeval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze wordt een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is in casu geen sprake, nu huurster haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Het enkele belang dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen is in de omstandigheden van het geval onvoldoende om ontbinding van de reeds 21 jaar durende huurovereenkomst te rechtvaardigen (zie rechtsoverweging 3.15). Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van verhuurster aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl huurster direct na de eerste aanzegging van verhuurster haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt.
De kantonrechter merkt ten overvloede op dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken. Ook in deze uitspraak ontkwam de huurder op het nippertje aan een ontbinding van de overeenkomst. Als de huurder nogmaals in strijd met het huurcontract tot verhuring overgaat, dan zou deze rechter ook tot ontbinding overgaan, omdat het de huurder nu duidelijk moet zijn geworden dat deze wijze van gebruik van de woning niet door de verhuurder wordt geaccepteerd.

De huurster die haar geliberaliseerde woning via de website Airbnb vier maal had verhuurd kroop door het oog van de naald toen de verhuurder in kortgeding ontruiming van de woning vorderde. De vordering werd door de voorzieningenrechter te Amsterdam in haar vonnis van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:3903 ) afgewezen. De huurster was zelf bij drie verhuringen in de woning blijven wonen. Bij één verhuring was zij één nacht elders gaan slapen. De rechter achtte de tekortkoming niet ernstig genoeg om ontbinding in een bodemprocedure te kunnen rechtvaardigen. De rechter wilde dus niet in kortgeding de ontruiming vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure uitspreken, omdat hij ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure niet aannemelijk achtte. De rechter was van oordeel dat de maatschappelijke ontwikkeling van Airbnb verhuring nog niet geheel was uitgekristalliseerd. Een andere woningcorporatie in Amsterdam (De Key) had zich immers de open vraag gesteld of deze vorm van gedeeltelijke onderverhuring wel zo onwenselijk was. Verder had de verhuurder over deze nieuwe ontwikkeling van het gebruik van de woning geen voorlichting aan de huurders verstrekt. De verhuurder had daarmee de grenzen van het gebruik van de woning op deze wijze niet voldoende duidelijk gemaakt. De rechter vond de tekortkoming daarom onvoldoende om ontruiming in kortgeding uit te spreken. Minister Blok heeft zich in een kamerbrief van 7 juli 2016 negatief uitgelaten over de wenselijkheid van verhuring via Airbnb door huurders van sociale woonruimte. De minister is daarom van mening dat woningcorporaties de wettelijke taak hebben om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.
Tegenwoordig hebben veel verhuurders al wel informatie over deze vorm van gebruik op hun website gepubliceerd. Hierbij wordt uitdrukkelijk te kennen gegeven dat deze vorm van gebruik niet wordt toegestaan. Tegenwoordig zou deze zaak in een soortgelijk geval voor de huurder dus slechter af kunnen lopen.

De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 30 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) eveneens dat de tekortkoming bestaande uit de verhuring van een sociale huurwoning via de site Airbnb door de huurder onvoldoende ernstig was om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde werd daarom niet toegewezen. Ook hier was sprake van een gesloten huurovereenkomst met de gebruikelijke bedingen waarin onderverhuring van het gehuurde en/of ingebruikgeving van het gehuurde was verboden.
Van omwonenden had de verhuurder klachten ontvangen met betrekking tot overlast die wordt ondervonden van de toeristen waar de huurder het gehuurde aan in gebruik heeft gegeven. Daardoor handelde de huurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De huurder heeft als verweer aangevoerd dat zij niet wist dat dit niet was toegestaan. Verder stelde de huurder dat zij bij de eerste brief van de verhuurder de vakantieverhuur direct had gestaakt. Verder stelde de huurder als verweer dat van een klassieke wijze van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden dan wel van bedrijfsmatige verhuur geen sprake was. Er was enkel sprake geweest van kortstondige verhuurperioden aan toeristen. De toeristen hadden hun hoofdverblijf in het land van herkomst en de huurder had en heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde. Wanneer de woning werd verhuurd, verbleef de huurder op zolder waar zij een slaapkamer heeft. Er kon volgens de huurder dan ook niet gesproken worden van een overtreding van artikel 1.3 van de algemene bepalingen, aangezien dit artikel niet ziet op een verbod op vakantieverhuur aan toeristen.
De rechter stelde vast dat de huurder het gehuurde gemiddeld eenmaal per maand via de website Airbnb had onderverhuurd aan toeristen. Daarmee had de huurder in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en stond vast dat zij was tekortgeschoten door zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde onder te verhuren aan derden.
De rechter achtte het aannemelijk dat de huurder zich tot de ontvangst van de brief van de verhuurder van 1 september 2015 niet heeft gerealiseerd dat onderverhuur via de website Airbnb contractueel niet was toegestaan, mede doordat veel van haar vrienden op dezelfde wijze hun woning onderverhuurden aan derden en deze wijze van ingebruikgeving afwijkt van de klassieke wijze van onderverhuur.
Ook achtte de rechter het van belang dat de huurder het gehuurde ten tijde van de onderverhuur zelf is blijven bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden zodat geen sprake is geweest van onttrekking van de woning aan de woningmarkt.
In dit verband werd de maatschappelijke discussie over verhuring via Airbnb, waarover ook door de kantonrechter te Rotterdam is geoordeeld in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ), in dit vonnis betrokken. Al met al leverde deze verhuring onvoldoende tekortschieten op om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.