Sloop als reden van huuropzegging

Sloop is in het kader van dringende een reden van opzegging. Vanuit woordelijke en taalkundige benadering klinkt het vreemd om een woning voor eigen gebruik nodig te hebben om te slopen. Ooit (in het Romeinse Recht; ons recht heeft veel raakvlakken met het Romeinse recht) werden de gebruiksrechten van de eigenaar omschreven als jus fruendi utendi en abutendi. Met het laatste wordt vernietigen bedoeld. Op grond van de taalkundige beschouwing en op grond van de rechtsgeschiedenis is het slopen van de woning als een van de mogelijkheden van de eigenaar niet vreemd. Voorts heeft De Hoge Raad in haar arrest van 30 januari 1975 Noot 71 al bepaald dat onder gebruik van een woning niet alleen wordt begrepen: gebruik voor woondoeleinden.

Uit de wetsgeschiedenis is af te leiden dat de verhuurder een huurovereenkomst best mag beëindigen in het kader van het verkrijgen van financieel voordeel. De wetgever vereist niet dat de eigenaar een structureel verlies voor instandhouding van de woning moet blijven dragen. Dit is een wezenlijk andere discussie dan dat de verhuurder een verlies van winst moet accepteren bij instandhouding van de huurovereenkomst.

In het kader van huurbeëindiging wegens sloop is de verhuurder niet verplicht dat het te slopen wooncomplex in het kader van renovatie door een soortgelijk wooncomplex wordt vervangen. De verhuurder kan in het kader van herontwikkeling van een hele stadswijk ook kiezen om het wooncomplex niet, of in een andere vorm (bijvoorbeeld woningen en bedrijfsruimte), terug te plaatsen. In dit verband is het ook mogelijk om een huurovereenkomst van een woning op te zeggen, waarvan de technische staat nog in orde is Noot 71a.

Bij deze specifieke opzeggingsgrond zal de verhuurder toch moeten bewijzen dat het slopen van een huis (waarbij voortzetting van verlies wordt ingeperkt) zo dringend nodig is dat op die grond, mede in aanmerking genomen de belangen en de behoeften van de huurder, niet kan worden gevergd dat het huis niet gesloopt wordt en de huurovereenkomst wordt verlengd.

Ook aan het slopen van een woning met plan tot nieuwbouw kan eigen gebruik opleveren, waaraan bij de verhuurder dringende behoefte kan bestaan.

De wettelijke basis van de opzegging wegens dringende redenen

De rechtsgrond voor huuropzegging in het kader van dringend eigen gebruik is geregeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Daarnaast is de opzegging wegens dringende reden opgenomen in artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW (huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep).

Voor de opzegging wegens dringende reden op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW gelden andere eisen dan die voor de andere mogelijkheden om de huurovereenkomst wegens dringende reden te beëindiging. De opzegging wegens dringende reden ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW zal de huurder doorgaans overvallen (de verhuurder zegt bijvoorbeeld op een gegeven moment dat hij wil zelf van de woning gebruikt wenst te maken). Bij een opzegging ex artikel 7:274 lid 2 BW weet de huurder waar hij aan toe is, evenals de opzegging tot het niet meer behoren tot een doelgroep (het huidige artikel 7:274 lid 3 sub b en c BW en artikel 7:274 lid 4 BW). De opzegging op grond van artikel 7:274 lid 2 BW is geen opzegging wegens dringende reden, doch een opzegging wegens het voldoen van de voorwaarden voor huurbeëindiging als genoemd in dit artikel (zie artikel 7:274 lid 1 sub b BW).

De opzegging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep van ouderen en gehandicapten is door het toepasselijk verklaren van artikel 7:274 lid 1 sunb c BW te beschouwen als een opzegging wegens dringende reden. De overige doelgroepen die in 2016 tezamen met de huidige doelgroepen zijn genummerd vanaf artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW zijn rechtstreeks van toepassing verklaard op artikel 7:274 lid 1 sub c BW voor wat betreft de mogelijkheid van opzegging. In de doelgroepen wordt de dringende reden per doelgroep afzonderlijk benoemd. Na voldoen van deze voorwaarden (per afzonderlijke doelgroep) bestaat er een dringende reden ter beëindiging van de overeenkomst. Als aan de voorwaarde als genoemd in deze laatste artikelen is voldaan, dan kan de huurovereenkomst eenvoudig worden opgezegd, omdat de belangenafweging ook in deze wettelijke regeling is opgenomen in het voordeel van de verhuurder als aan de wettelijke regeling is voldaan. Er is geen afweging van belangen als aan de voorwaarden wordt voldaan.  In de doelgroepen wordt de dringende reden per doelgroep afzonderlijk benoemd. Na voldoen van deze voorwaarden (per afzonderlijke doelgroep) bestaat er een dringende reden ter beëindiging van de overeenkomst. Als aan de voorwaarde als genoemd in deze laatste artikelen is voldaan, dan kan de huurovereenkomst eenvoudig worden opgezegd, omdat de belangenafweging ook in deze wettelijke regeling is opgenomen in het voordeel van de verhuurder als aan de wettelijke regeling is voldaan. Er is geen afweging van belangen als aan de voorwaarden wordt voldaan. Alleen ten aanzien van de overeenkomsten die ten behoeve van ouderen en gehandicapten wordt gesloten dient passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar te zijn. Voor de overige mogelijkheden van opzegging van de overeenkomst wegens het behoren tot een doelgroep geldt deze eis niet. In dit hoofdstuk ga ik verderop uitgebreid in op de huurbeëindiging wegens het behoren tot een doelgroep.

Een opzegging wegens dringende reden dient aan een aantal strikte eisen te voldoen. De rechter kan de vordering tot beëindiging van de huur ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW toewijzen: “indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen”

Gezien de inhoud van dit artikel zijn er door de wet drie voorwaarden gesteld om met succes een beroep op deze bepaling te doen:

  • er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik (ad A);
  • belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen (ad B);
  • er moet voor de huurder passende woonruimte voorhanden zijn (ad C). Dit geldt voor zowel de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW als voor de opzegging op grond van artikel 7:274a BW (woning voor gehandicapten) en de opzegging op grond van artikel 7:274b BW (woning voor ouderen).

Er kan sprake zijn van een dringende reden van gebruik wegens:

  • Gebruik van het gehuurde door de verhuurder zelf of een andere persoon als dat dringend belang voor de verhuurder oplevert artikel 7:274 lid 1 sub c BW;
  • Sloop van het gehuurde;
  • Renovatie van het gehuurde;
  • Financiële argumenten (waaronder dat het van de verhuurder niet kan worden gevergd om het gehuurde te herstellen met instandhouding van de huurovereenkomst ;

Deze gronden worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt.

Renovatie van gehuurde ruimten – Inleiding: De wettelijke regeling

Inleiding
De wettelijke regeling over werkzaamheden/renovatie voor gebouwde onroerende zaken aan het gehuurde is vastgelegd in artikel 7:220 BW.
In dit artikel wordt een regeling gegeven als de verhuurder:
  • noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde wenst uit te voeren;
  • het gehuurde wenst te renoveren.

In het kader van renovatie wordt onderscheid gemaakt tussen:

  • renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst en
  • de renovatie waarbij huurbeëindiging noodzakelijk is.

Concreet betekent dit dat er in het kader van renovatie sprake kan zijn van sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door vervanging of toevoeging. Hieronder valt ook een (sociale) woning energieneutraal maken (de zogenaamde nul-op-de-meter-woning). De wettelijke regeling over renovatie geldt alleen voor gebouwde, onroerende zaken. Bij verhuur van roerende- en van ongebouwde onroerende zaken zal de verhuurder met zijn renovatiewerkzaamheden moeten wachten tot het einde van de huurovereenkomst.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) zich uitgelaten over vraag of er bij samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden sprake een vergoeding van verhuiskosten verschuldigd is.  De Hoge Raad is van oordeel dat de bepalingen van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet zien op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7). Als er dus een combinatie van werkzaamheden wordt uitgevoerd, dan blijven deze werkzaamheden naast elkaar bestaan en wordt er niet beoordeeld dat er door een component dat als renovatie aangeduid kan worden, het gehele pakket van werkzaamheden als renovatie aangeduid dient te worden.  Onderstaand in het onderdeel “Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij woonruimte”  werk ik uitgebreid uit of een huurder al dan niet recht heeft op een verhuiskostenvergoeding in verband met renovatie.

Het staat partijen vrij van deze renovatieregeling af te wijken. De regeling is van regelend recht,  afgezien van de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW. Deze leden zijn overgeheveld uit het Besluit Beheer Sociale Huursector naar het Burgerlijk Wetboek. Deze regeling bevatte voor woningcorporaties dwingend recht. De wetgever heeft niet de bedoeling gehad aan deze regeling het dwingende karakter te ontnemen (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). Voor woonruimte is deze bepaling (dus afgezien van de leden 5 en 6) niet dwingend of semi-dwingend gemaakt door artikel 7:242 BW. Voor bedrijfsruimte is deze regeling evenmin semi-dwingend gemaakt. Partijen kunnen dus van deze regeling in het nadeel van de huurder afwijken. Het uitgangspunt blijft wel dat dat sprake moet zijn van een redelijk voorstel. Als een verhuurder een onredelijk voorstel doet, of in de algemene voorwaarden het element van redelijkheid ter zake van dit voorstel uitsluit, dan kan de huurder het voorstel desondanks afwijzen wegens het niet voldoen aan de redelijkheidstoets. Ik ga in dit hoofdstuk alleen in op werkzaamheden aan bebouwde onroerende zaken.

In het verband van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst dient de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde in beginsel gelijk te blijven. Ten aanzien van het gelijk blijven van de plaats is een zekere marge mogelijk. Dit betekent dat er ook sprake kan zijn van een renovatie met instandhouding van de overeenkomst zonder aanpassing van deze overeenkomst na uitvoering van deze werkzaamheden als er sprake is van een ondergeschikte wijziging aan het gehuurde. Dit betekent niet dat de overeenkomst moet eindigen als de plaats en de functie van het gehuurde wijzigt. Als de plaats en de functie van het gehuurde wijzigt, dan kan de verhuurder dit gegeven als argument voor huurbeëindiging aanvoeren. Het criterium van ‘gelijkblijvende plaats en functie’ is slechts bedoeld als een aanwijzing om te beoordelen of een na de renovatie voortgezette huurovereenkomst principieel als een voortzetting van de lopende overeenkomst kan worden gezien, ondanks de eventuele aanpassingen die de overeenkomst als gevolg van de renovatie heeft ondergaan, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurprijs als gevolg van een kwaliteitsverbetering (Noot 63aa). Op grond van artikel 7:305 BW kan de huurprijs immers worden aangepast in verband met uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag dat op basis van deze wettelijke regeling is opgesteld staat een renovatie met sloop en het opnieuw optrekken van het gehuurde pand voortzetting van de huurovereenkomst niet in de weg. Het moet wel duidelijk zijn dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk zijn gebleven, zij het dat de kwaliteit – wellicht aanzienlijk – is verbeterd. De gewijzigde plaats en functie zijn dus niet bepalend voor de vraag of de huurovereenkomst beëindigd dient te worden. De gelijkblijvende plaats en de functie van het gehuurde kunnen voor de huurder wel een argument zijn dat renovatie met voortzetting van de overeenkomst ook mogelijk is (zie ook: Noot 63aa). Ik ben het met Kerpestein (Noot 63ab) eens dat er meer voor valt te zeggen dat de huurrelatie wordt voortgezet met wijziging van de huurvoorwaarden.
De verhuurder is niet verplicht de huurrelatie voort te zetten bij aanzienlijke werkzaamheden in of aan het gehuurde. Dit is ook uitgewerkt in de volgende zaak.

Een huurder was van mening dat bij sloop met vervangende nieuwbouw sprake dient te zijn van voortzetting van de bestaande huurverhouding. Het hof te Arnhem is in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 echter van mening dat deze stelling niet juist is. Het hof is van mening dat de tekst van de wet en ook de door de huurder geciteerde wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089 nr. 6 pag. 22) het standpunt van de huurder niet ondersteunen. Het hof is daarentegen van mening dat lid vier van artikel 7:220 BW uitdrukkelijk bepaalt dat de voorgaande leden niet af doen aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de toepasselijke wettelijke opzeggingsgronden. Het hof is van mening dat als gevolg van de sloop het huurobject geruime tijd niet beschikbaar zal zijn en dat de verhuurder bij het continueren van de huurovereenkomst niet aan haar daaruit voortvloeiende verplichtingen kan voldoen. De omstandigheid dat artikel 7:220 lid 2 BW de verhuurder de mogelijkheid biedt om in geval van renovatie de huurder voor te stellen de huurovereenkomst voort te zetten (onder aanbieding van een redelijk voorstel) houdt dan ook naar ‘s hofs oordeel niet in dat verhuurder ook verplicht is zulks te doen. De verhuurder kan er dus wel voor kiezen om de overeenkomst op basis van artikel 7:296 lid 1 sub b BW op te zeggen.

Werkingsgebied van artikel 7:220 BW
Deze wettelijke regeling is alleen van toepassing als er sprake is van noodzakelijk onderhoud en/of van renovatie. Als er geen sprake is van noodzakelijk onderhoud en/of renovatie, dan is de regeling van artikel 7:220 BW niet van toepassing. Uit de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 mei 2007 Noot 63a bleek dat de verhuurder de huurder niet kon dwingen aan de voorgestelde werkzaamheden mee te werken ondanks de toepasselijkheid van artikel 5 lid 8 van de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst. Deze bepaling luidde: “gebruiker zal, na daarover door ingebruikgever te zijn geïnformeerd, toestaan dat er in, aan en rondom het ingebruikgegevene werkzaamheden door of vanwege ingebruikgever worden verricht, waaronder onderhoud, herstel (…) geen aanspraak maken op vergoedingen of kortingen in verband met dergelijke werkzaamheden”.
De verhuurder wenste een open ruimte gelegen tussen de bedrijfsruimte van de huurder en de naast de huurder gelegen bedrijfsruimte te bebouwen. De huurder zou daardoor een gedeelte van de etalage verliezen en een aantal m² bedrijfsruimte in moeten leveren. De huurder wenste haar medewerking aan deze werkzaamheden niet te verlenen.

Het hof was van mening dat er geen sprake was van renovatie. Volgens het hof was de door de verhuurder gebruikte argumentatie “dat invulling van de tussen bovengenoemde bedrijfsruimten gelegen leidt tot betere opzet en inrichting van het winkelcentrum” onvoldoende om van renovatie te kunnen spreken. Door de werkzaamheden in verband met de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst hoort de omvang van het gehuurde geen wijziging te ondergaan. In deze zaak zou de bedrijfsruimte in nadelige zin van de huurder worden gewijzigd. Zo zou de oppervlakte met een aantal vierkante meters worden verminderd, terwijl een gehele etalage zou verdwijnen. Verder is door de verhuurder niet bestreden dat de geplande bouwwerkzaamheden noch uit bouwkundig oogpunt, noch uit veiligheidsoogpunt noodzakelijk zijn en evenmin zijn ingegeven door milieueisen. A contrario kan hier uit worden afgeleid dat als deze omstandigheden zich voordoen er wél sprake van renovatie kan zijn met instandhouding van de huurovereenkomst ook als er sprake is van wijziging van het gehuurde. De Hoge Raad vermeldt in haar arrest van 16 mei 1986 (NJ 1986, 779, Buitenschilderwerk) dat van het beginsel dat de aard en de omvang van het gehuurde geen wijziging mag ondergaan afgeweken kan worden in het kader van werkzaamheden verbandhoudende met renovatie, als dit gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het hof kwam dus niet toe aan de overwegingen in het arrest van de Hoge Raad van 16 mei 1986 nu hier geen sprake was van renovatie. Het hof was immers uitdrukkelijk van mening dat het in artikel 5 lid 8 van de algemene voorwaarden gestelde “onderhoud” geen betrekking kon hebben op het oprichten van een geheel nieuw bedrijfsgebouw. Men dient zich hierbij wel te realiseren dat het Buitenschilderwerk arrest is gewezen gedurende de periode dat artikel 7A 1590 BW (oud) nog van toepassing was. Volgens dit artikel mocht de verhuurder gedurende de huurperiode geen wijzigingen aan het gehuurde aan brengen. Dit arrest heeft de deur open gezet naar de mogelijkheid om gedurende de huurperiode in het kader van renovatiewerkzaamheden wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen met handhaving van de huurovereenkomst.

De door de verhuurder in strijd geworpen redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW ) kon ook niet leiden tot toewijzing van de vordering van de verhuurder, omdat de door de verhuurder gevraagde voorziening niet uitsluitend op grond van een belangafweging kon worden toegewezen.

In het huidige huurrecht zijn de mogelijkheden om gedurende de huurperiode wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen dus verruimd.

Positie van huurder van geliberaliseerde- en niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van een geliberaliseerde woonruimte heeft een andere rechtspositie dan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte. Deze verschillen in rechtsposities komen met name tot uitdrukking voor wat betreft de voorgestelde huurprijs door verhuurder wegens de renovatiewerkzaamheden. In dit onderdeel van de site wordt hier nader op ingegaan.

De positie van de onderhuurder
Er staat in artikel 7:220 lid 2 BW vermeld dat de verhuurder in zijn voorstel de belangen van de (legale) onderhuurders dient te betrekken. Als door de verhuurder geen rekening wordt gehouden met de belangen van deze onderhuurder, dan kan het renovatievoorstel als onredelijk aangemerkt worden. Met de belangen van de onderhuurder zal op indirecte wijze rekening worden gehouden. Als de huurder een procedure tegen het renovatievoorstel begint is het voor de onderhuurder zinvol om zich in een procedure tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder te voegen. Dit is met name van belang als de onderhuurder de gerechtvaardigde vrees heeft dat zijn belangen door de onderverhuurder (hoofdhuurder) niet goed worden behartigd. De (hoofd) huurder die niet voldoende met de belangen van zijn onderhuurder rekening houdt kan te kort schieten aan zijn verplichting het rustig huurgenot aan zijn huurder te verschaffen.
De hoofdverhuurder is niet verplicht met de belangen van de illegale onderhuurder rekening te houden zolang deze zich op grond van artikel 7:269 BW niet de positie van huurder verschaft. Als de hoofdhuurder er tussenuit valt kan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte op grond van artikel 7:269 BW de positie van de huurder innemen. In dat verband zal met de belangen van de onderhuurder wél direct rekening gehouden moeten worden. Wel kan de rechter het belang van een dergelijke onderhuurder naar gelang van de omstandigheden van het geval minder zwaar laten wegen.

Wet op het overleg huurders verhuurder
Volgens artikel 4 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) moet de verhuurder van woonruimte op eigen initiatief de huurdersorganisaties informeren als zij het beleid of beheer wenst te wijzigen over de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv (onder meer renovatie) staan vermeld.
Het recht op advies is neergelegd in artikel 5 Wohv. Als de verhuurder van plan is om wijzigingen uit te voeren van de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd, waaronder renovatie, dan voert de verhuurder deze plannen niet uit gedurende een periode van zes weken na het verstrekken van de deze informatie aan de huurdersorganisatie.
Als de verhuurder de huurdersorganisatie niet heeft geïnformeerd, dan kan de huurdersorganisatie de rechter verzoeken de uitvoering werkzaamheden op te schorten om de huurdersorganisatie alsnog de noodzakelijke informatie te verstrekken (artikel 8 Wohv). De rechter kan naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Meer informatie over deze wet staat in het hoofdstuk: Wet op het overleg huurders verhuurder.

Energiebesparende maatregelen kunnen door de huurder worden gevorderd
Renovatie kan niet door de huurders van de verhuurders worden afgedwongen. Een uitzondering op deze regel staat vermeld in artikel 7:243 BW. De huurder heeft op grond van het laatstgenoemde artikel het recht om van de verhuurder te verlangen dat deze energiebesparende maatregelen neemt (Hr-CV-ketel, isolatie), mits deze huurder bereid is een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten daarvan. Over vaststelling van de huurverhoging zie het onderdeel Huurprijsverhoging en renovatie.
Deze specifieke vordering op grond van artikel 7:243 BW moet door de huurder van woonruimte dus bij de rechter en niet bij de huurcommissie worden ingesteld. Criteria voor toe/afwijzing geeft de wet niet. De rechter kan de huurcommissie wel inschakelen om zich over een redelijke huurverhoging uit te laten.

Bedrijfsruimte
Artikel 7:220 BW is regelend recht. Voor bedrijfsruimte kan van de wettelijke regeling dus in de algemene voorwaarden evenals bij woonruimte worden afgeweken. In de ROZ-bepalingen 2008 is van de wettelijke regeling afgeweken. In deze voorwaarden is onder meer van het percentage van 70 % dat nodig is om het voorstel als redelijk te bestempelen afgeweken.