Huurovereenkomst gehuurde ruimte eigendom van gemeente en die voor sloop is bestemd

Inleiding
De regeling is komen te vervallen vanaf 1 juli 2016. De achterliggende gedachte bij schrapping van dit artikel is dat van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van gemeentewoningen die in afwachting zijn van sloop geen of nauwelijks gebruik wordt gemaakt, eenvoudigweg omdat er zo goed als geen gemeentewoningen meer zijn. Bovendien kan in deze gevallen even goed gebruik gemaakt worden van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Zie ook bladzijde 10 van de Memorie van toelichting tijdelijke bewoning woonruimte. Ik laat de regeling vooralsnog op deze plaats staan.

In artikel 7:232 lid 4 BW stond vermeld dat de beschermende bepalingen van woonruimte niet van toepassing waren op de huur van woonruimte in gebouwen, welke aan de gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak waren bestemd.
Deze bepaling was niet van toepassing bij verhuur van slooppanden door andere overheden dan gemeenten. Noot 135 Volgens de toelichting op deze wettelijke regeling (Kamerstukken II 1974/75 12 306, nr. 5 p. 2) was er gekozen om deze regeling slechts van toepassing te verklaren voor woningen die eigendom zijn van gemeenten. Een verdere uitbreiding van deze groep verhuurders (bijvoorbeeld provincies en particulieren) zou de huurbescherming ten behoeve van de huurders te zeer aantasten.
Contractduur speelde in deze regeling geen rol. Normaal gesproken zou het slechts gaan om tijdelijke verhuring van woonruimte. De regeling sloot de verhuring voor langere perioden niet uit. De regeling sloot wel verhuur van renovatiepanden (waarbij de huur niet hoeft te worden geëindigd) uit. Als er sprake was van renovatie met sloop en vervangende nieuwbouw, dan kon deze regeling wel van toepassing zijn. Dat er een lange tijd kan liggen tussen het sluiten van de overeenkomst en het beëindigen van de overeenkomst bleek uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 9 mei 2005, waarin de rechter van mening was dat de overeenkomst na 18 jaar (!) nog kon worden beëindigd Noot 136. De rechter motiveerde dit vonnis als volgt: ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst tussen de gemeente en de huurder bestonden sloopplannen. Dat de gemeente pas 18 jaar laten de sloopplannen verwezenlijkt, doet niets af aan de mogelijkheid om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen zonder dat de huurder aanspraak kan maken op de beschermende bepalingen die gelden voor woonruimte (boven is al gesteld dat de huurperiode niet van belang is!).
De sloopplannen bleken ook uit de tekst van de huurovereenkomst. De sloopplannen waren bij de huurder dus bekend.

De huurder van dit soort ruimte moet zich dus realiseren dat hem als huurder van woonruimte die aan de gemeente toebehoort geen huurbescherming toekomt als de woning voor sloop is bestemd, terwijl hem deze bescherming wel toekomt als de woning aan een woningcorporatie of een particulier toebehoort.
Dat er sprake was van een voor sloop bestemde woonruimte hoefde niet slechts uit een bestemmingsplan afgeleid te worden. Deze bestemming kon ook blijken uit gemeentelijke nota’s of saneringsplannen die bekend waren bij deze gemeenten en die openbaar waren gemaakt. De huurder moest bij het aangaan van deze overeenkomst van het tijdelijke karakter van de huurperiode op de hoogte zijn. Hoewel deze eis niet zonder meer bleek uit de tekst van de wet, bracht de aard van deze regeling mee dat dit tijdelijke karakter van de overeenkomst wél bij aanvang van de overeenkomst bekend moest zijn. Dit kwam het best naar voren in een uitspraak van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 13 januari 2004 (WR 2205,18). Het hof besliste dat voor beoordeling van de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst vallende onder de regeling van artikel 7:232 lid 4 BW beoordeeld dient te worden of de feitelijke situatie valt onder deze regeling en of partijen bekend waren met deze situatie. Het hof oordeelde voorts dat het partijen niet vrij staat de huurder de beschermende bepalingen van het huurrecht woonruimte te ontzeggen. Volgens het hof kunnen deze beschermende bepalingen slechts terzijde worden gezet als er voldoende concrete gemeentelijke plannen bestaan, die bovendien in een (onomkeerbare) uitvoeringstadium zijn gekomen om binnen afzienbare tijd afbraak te realiseren. Als deze plannen bij het sluiten van de overeenkomst onvoldoende concreet zijn, dan kan dit niet leiden tot huurbeëindiging op grond van deze regeling. Dat wordt niet anders als er door de gemeente plannen in voorbereiding zijn die kunnen leiden tot afbraak van de verhuurde woning.

Verandering van omstandigheden
Het bijzondere regime kwam te vervallen bij eigendomsoverdracht door de gemeente aan een organisatie buiten de gemeente. Aankoop door de gemeente van een voor afbraak bedoeld pand maakte het regime van artikel 7:232 lid 4 BW niet toepasbaar. Het moest de huurder immers bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk zijn dat er sprake is van huurbeëindiging in verband met sloop van het pand. Dit is uiteraard niet het geval als door de gemeente van een particulier een woning werd overgenomen die voor de sloop was bestemd. De gemeente zou de huur dan moeten beëindigen op grond van “Dringend eigen gebruik” . De gemeente zou dan een wachttijd van drie jaar na melding van de eigendomsoverdracht in acht moeten nemen.
Mocht de gemeente een afbraakpand waarvoor een huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 lid 4 BW was gesloten worden overgedragen aan een woningcorporatie, dan gold de regeling niet zoals die gold voor de gemeente die de overeenkomst had gesloten. Voor de verkrijger zou artikel 6:258 BW of artikel 6:248 BW wellicht uitkomst bieden.

De werking van artikel 7:232 lid 4 BW moest worden beoordeeld op grond van de situatie zoals die bij aanvang van de overeenkomst van toepassing was. Dit artikel gold in beginsel dus ook als de afbraakbestemming na het aangaan van de huur als gevolg van een beleidswijziging na het sluiten van de overeenkomst was komen te vervallen. Het was ook mogelijk dat de huurder op grond van omstandigheden die bij aanvang van de overeenkomst niet voorzienbaar waren (artikel 6:258 BW) reden kon zijn niet aan toepassing van artikel 7:232 lid 4 BW vast te houden. Door onvoorziene omstandigheden kan dus de regeling van artikel 7:232 lid 4 BW worden verzacht door bijvoorbeeld bij huurbeëindiging schadevergoeding toe te staan.

Afwijking regels huurbescherming bij een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 4 BW
Deze regeling leek dus veel op de regeling die geldt voor huurovereenkomst van naar haar aard van korte duur. Net als bij de overeenkomst van naar aard korte duur zijn een aantal regels die huurbescherming aan de huurders verlenen uit gesloten. In het kader van de huurovereenkomst van naar aard van korte duur is afdeling 5 van boek 7 BW (Huur van woonruimte) niet van toepassing. Bij verhuring op grond van artikel 7:232 lid 4 BW was deze afdeling wél van toepassing, maar waren een belangrijk aantal punten die in deze afdeling zijn geregeld niet van toepassing verklaard.
Zo ws conform deze regeling niet van toepassing:

  • het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW; de bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte als genoemd in artikel 7:269 BW en artikel 7:278 leden 1 en 2 BW;
  • de regeling betreffende woningruil als genoemd in artikel 7:270 BW;
  • de regels over opzegging van een huurovereenkomst en de termijnen van opzegging als genoemd in artikel 7:271 BW;
  • de regel dat de overeenkomst slechts eindigt bij opzegging van de verhuurder door een uitspraak door de rechter artikel 7:272 BW;
  • de noodzaak van vermelding van de gronden van opzegging in de opzeggingsbrief en de gronden van opzegging die tot huuropzegging kunnen leiden (artikel 7:273 BW en artikel 7:274 BW);
  • de vergoeding bij huuropzegging in verband met huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik en bij huurbeëindiging omdat de verhuurder een bepaalde bestemming wil verwezenlijken en de mogelijkheid door de huurder om een claim bij de verhuurder neer te leggen als de huurovereenkomst is opgezegd wegens dringende reden, terwijl deze reden feitelijk niet aanwezig is geweest;
  • de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst bij verkoop van het gehuurde en de verwezenlijking van een bestemming artikel 7:281 BW).

De belangrijkste regels die wél van toepassing waren (niet uitputtend opgesomd):

  • artikel 7:332 lid 4 BW verplicht niet om een huurperiode van een bepaalde periode af te sluiten;
  • de regeling ter bepaling van de hoogte en de verhoging van de huurprijs;
  • de regeling ter bepaling van de hoogte en de verhoging van de servicekosten;
  • de regeling over medehuurderschap artikel 7:266 BW en artikel 7:267 BW😉
  • de regeling over voortzetting van de huur door de medehuurder en/of samenwoner na het overlijden van de huurder artikel 7:268 BW.