De huursombenadering ten behoeve van sociale woonruimte

Kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een verhuurder aan een maximum wordt gebonden, maar dat het daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele woning de huurverhoging te differentiëren. De gedachte is dat dan een betere relatie gelegd kan worden tussen de huurverhoging en de marktwaarde/kwaliteit van de woning. Zo zouden de huren meer dan gemiddeld verhoogd kunnen worden als de huurprijs laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit en minder dan gemiddeld als de huurprijs hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit. Zo zou de huurder die onlangs een huurovereenkomst heeft gesloten en een relatief hoge huurprijs betaalt, een lagere huurverhoging kunnen krijgen dan degene die al langer huurt een relatief lage huurprijs kunnen betaalt. Dit wordt ook differentiëren of staffelen van de huurprijs genoemd. Dit differentiëren of staffelen van de huurprijs is niet in de wet opgenomen. Corporaties en huurdersorganisaties mogen wel afspraken maken over het hanteren van de staffel in het eigen huurbeleid.

Uitwerking huursombenadering

Zie voor meer informatie het hoofdstuk : De huursombenadering.

De gedeeltelijke huursombenadering over 2020

Voor de berekening van de huursomstijging (inclusief harmonisatie) van de zelfstandige woningen van een corporatie van 1 juli 2020 tot 30 juni 2021 blijven de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing:

  • Op 1 januari 2020 een geliberaliseerd huurcontract hebben (vrije sectorwoningen).
  • Op 1 januari 2020 of op 1 januari 2021 niet verhuurd waren (geen huurprijs hadden).
  • In 2020 voor het eerst in de verhuur gingen (nieuwbouw). Of in 2020 voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd (gesloopt of verkocht).
  • In 2020 opnieuw, aan nieuwe huurders, zijn verhuurd.
  • In 2020 een hogere huur kregen na woningverbetering of renovatie.
  • In 2020 een inkomensafhankelijke huurverhoging van meer dan 5,1% kregen. Maar alleen als gemeente, corporatie en huurdersorganisatie hebben afgesproken dat zij de meeropbrengsten van die hogere huurverhoging gebruiken voor investeringen. En die meeropbrengsten niet hoger zijn dan de investeringsbedragen volgens de prestatieafspraken.
  • In 2020 een huurverlaging kregen wegens inkomensdaling van de huurder, nadat hij in eerdere jaren een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen had gehad.

Inkomensgrenzen

Er geldt dus nog maar één inkomensgrens (€ 42.436, basis 2019, € 43.574, basis 2020). Daarnaast wordt door de wet in artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte voor bepaalde personen de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken ten de inkomensafhankelijke verhoging. Deze uitzonderingen worden in verderop in dit hoofdstuk uitgebreid beschreven. De mogelijkheden om bezwaar tegen de huurverhoging te maken is reeds uitgebreid met de typen huishoudens waarvan de huurder vanaf 1 januari de pensioengerechtigd heeft bereikt. Daarnaast is deze mogelijkheid om bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging te maken in 2018 uitgebreid voor huishoudens van vier of meer personen. Voor deze huishoudens is de maximale huurverhoging per 1 juli 2020 gelijk aan 5,1% (2,6% inflatie + 2,5 procentpunt), ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd.

Zonder dat er sprake is van een uitzonderingssituatie als hierboven genoemd geldt voor de standaardsituatie dat de huur van het betreffende huishouden in het betreffende jaar (voor 2019 dus maximaal 5,6% en 2020 maximaal 6,6%) kan stijgen ten laste van de huurders met een gezinsinkomen boven respectievelijk de € 42.436 (basis 2019) en € 43.574 (basis 2020). Voor huurders onder deze inkomensgrens geldt voor zelfstandige woonruimte een verhoging naar inflatie + 2,5% (voor 2019 dus maximaal 4,1%) en in 2020 maximaal 5,1%. De corporatie moet er dan wel rekening mee houden dat de huurprijs van het totale woningbestand niet meer stijgt dan 2,6% (basis 2019 en basis 2020).Voor onzelfstandige woonruimte geldt een verhoging van maximaal inflatie + 1,5% (voor 2020 dus maximaal 4,1%). De corporatie die de verschillen tussen bestaande huurders en nieuwe huurders wenst te verkleinen, kan kiezen voor een huursomneutrale harmonisatie. Daarbij worden bijvoorbeeld bestaande contracten verhoogd met de inflatie, terwijl nieuwe contracten een huurprijs krijgen aangeboden ter hoogte van de huurprijs van bestaande woningen plus inflatie, zodat de huursomstijging van deze nieuwe verhuringen nihil is.

Hierboven is al gesproken over het differentiëren of staffelen van de huurprijs. Aangezien de totale huursomstijging van het woningbestand niet meer mag zijn dan inflatie (2,6%, basis 2020) is het de vraag welke verhouding huurstijgingen tussen de verschillende woningen behorende tot het huurbestand het beste is. Te denken valt aan de volgende verhouding: woningen met een huurprijs boven 75% van de maximum huurprijs krijgen geen huurverhoging; woningen met een huurprijs tussen 65% en 75% van de maximum huurprijs krijgen een huurverhoging ter hoogte van de inflatie; woningen met een huurprijs lager dan 65% van de maximum huurprijs krijgen een huurverhoging ter hoogte van de inflatie plus 2,5%.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-plaatsen blijft de maximale huurverhoging per 1 juli 2020 gehandhaafd op inflatie + 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties. Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli 2020 4,1%

De huishoudverklaring heeft een geldingsduur van drie jaar. De verhuurder mag nadat hij in een bepaald kalenderjaar een huishoudverklaring heeft opgevraagd ook pas drie jaar later een nieuwe huishoudverklaring opvragen. Bij een na het moment van inwerkingtreding van de driejaarlijkse inkomenstoets ontstane nieuwe huurovereenkomst kan de verhuurder in het eerste jaar van die huurovereenkomst een huishoudverklaring opvragen en vervolgens voor het eerst drie jaar na het opvragen van die eerste huishoudverklaring een volgende huishoudverklaring opvragen. De verhuurder is er zelf voor verantwoordelijk dat hij niet te vaak een huishoudenverklaring opvraagt. Nadat de verhuurder een huishoudverklaring heeft aangevraagd en deze (voor het eerst) bij het voorstel tot huurprijsverhoging heeft gevoegd, dient hij ten aanzien van de twee volgende jaren steeds een kopie van die “eerste” verklaring bij te voegen. Het bijvoegen van de verklaring is slechts vereist indien hij een huurprijsverhoging voorstelt van meer dan inflatie plus 2,5%. In het geval van een inkomensdaling wordt een terugvalregeling gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017

Brondocument: Rijksoverheid:Huren 2018: gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties maximaal 2,4 procent

Brondocument: Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 

Brondocument : Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021

De wettelijke regeling van huurprijsverhoging ten behoeve van sociale woonruimte

De wettelijke regeling over huurprijsverhoging ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte is vastgelegd in artikel
7:250 BW. In dit artikel is vooral de frequentie geregeld waarop huurverhogingen mogen plaatsvinden.
Leidt toepassing van een beding als bedoeld in lid 1 tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover zij tot dit hogere percentage leidt en geldt de huurprijs als verhoogd met het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage.

Voor alle duidelijkheid wordt op deze plaats opgemerkt dat er geen sprake van een periodieke huurverhoging kan zijn als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningenartikel 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn. De wet spreekt immers van een verhoging op “verzoek van de verhuurder”. Bij contractuele verhogingen is er geen sprake van een verhoging op verzoek van de verhuurder, maar is deze verhoging daarentegen contractueel overeengekomen. Een overeengekomen indexeringsclausule lijkt wél (ook bij niet-geliberaliseerde woonruimte) in rekening gebracht te kunnen worden gedurende de periode dat de huur door de Huurcommissie wegens gebreken aan de woonruimte is verlaagd. Zie hierover in dit hoofdstuk het onderdeel “Huurverhogingsclausules”.

Het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling is nog van belang. Volgens artikel 7:265 BW kan niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen ook door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte.

Een verhuurder die de huurprijs van sociale woonruimte wenste te verhogen met een percentage hoger dan het door de Minister voorgeschreven percentage liep tegen deze dwingend rechtelijke regeling aan. Ook zijn beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM (Europees Hof voor de rechten van de Mens, hierna: artikel 1 EP) mocht niet het door de verhuurder gewenste effect hebben. Volgens de verhuurder dienen de wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te blijven, althans dient de huurder daaraan in de gegeven omstandigheden geen rechten te kunnen ontlenen, nu art. 1 EP meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement ten behoeve van het gehuurde te behalen. De verhuurder deed onder meer een beroep op de uitspraak van het EHRM (Grote Kamer) 19 juni 2006, nr. 35014/97 (Hutten-Czapska/Polen).
De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder. De Hoge Raad was van mening dat het hof te Amsterdam geen rechtsrechtsregels had geschonden door de vordering van de verhuurder af te wijzen.
Het gerechtshof te Amsterdam had over deze kwestie onder meer overwogen dat een inmenging door de overheid ten aanzien van het rendement dat de eigenaar op zijn woning mag genereren is toegestaan als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de regeling moet bij wet zijn voorzien;
  • de regeling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur;
  • de regeling dient een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen;
  • de regeling moet proportioneel zijn, in de zin dat een
    “fair balance” moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en
  • mag geen onevenredige last (“excessive burden”) leggen op de betrokkene.

Uit die rechtspraak volgt tevens dat de Staat een ruime bevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en voorts een ruime vrijheid heeft (“margin of appreciation”) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.
De onderhavige zaak speelt tussen twee particulieren. Uit de door de verhuurder in het geding gebrachte algemene kanttekeningen bij de Nederlandse huurprijs- en huurbescherming volgt volgens het hof niet dat het Nederlandse stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies lijden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Het hierna door het hof te verrichten onderzoek of de eigendomsrechten van de verhuurder/eigenaar onder artikel 1 EP zijn geschonden, verdient aantekening dat, nu de verhuurder zijn pijlen in deze zaak niet richt op de overheid, de doorwerking van artikel 1 EP in de verhouding tussen verhuurder en de huurder (meer) indirect is.
De verhuurder was verder van mening dat de wet niet mag verhinderen dat de huurverhogingsbedingen zoals zijn besproken in het huurcontract door de huurbeschermings- en huurprijsbepalingen mag worden doorkruist. Het hof overwoog als volgt. De voorwaarden waaronder de verhuurder de woning kan verhuren zijn wettelijk gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom, kort gezegd, slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het verweer van de huurder beroep op genoemde wettelijke bepalingen meebrengt, in strijd komt met artikel 6:248 BW, dan wel of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarbij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht.

Volgens het hof heeft de verhuurder zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig toegelicht. Ook de stelling van de verhuurder dat toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. De door verhuurder gevraagde, buitenwettelijke, huurverhoging ligt niet voor de hand. Voor een dergelijk rechtsherstel in een individueel geval bestaat slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. de vordering van de verhuurder is onvoldoende op een dergelijk rechtsgevolg toegespitst, dan wel is daartoe onvoldoende concreet gemotiveerd.
Tot slot oordeelt het hof dat van de huurder niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer.

De Hoge Raad is van mening dat artikel 1 EP een drietal regels bevat.

  • De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom.
  • De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en
  • de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang.

Het EHRM aanvaardt volgens de Hoge Raad dat de in het geding zijnde wettelijke regelingen meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van de verhuurder/eigenaar, maar dat de verhuurder eigenaar van de woning is en blijft, dat hij vrij is om zijn bezit te vervreemden en dat hij huur blijft ontvangen. De zaak zal dus verder moeten worden onderzocht met toepassing van de tweede paragraaf van artikel 1 EP (punt 31 en 32). Daartoe is van belang of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing dient te zijn (punt 33). Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van “overeenstemming met het algemeen belang”. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of sprake is van een “algemeen” of “publiek” belang dan de internationale rechter, en het begrip “algemeen” of “publiek” belang is noodzakelijkerwijs een brede notie. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. Dat de onderhavige inperking op een (deugdelijke) wet berust, is niet in geschil en dient daarom te worden aangenomen. Voorts is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders.

Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die “fair balance” is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat de verhuurder – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen – geen redelijk rendement (“decent profit”) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat [eiser] een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen. In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in artikel 1 EP. Daarom zijn de klachten van de verhuurder evident ongegrond. Het beroep van de verhuurder is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard.

Volgens de Hoge Raad heeft het hof hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd. Het oordeel van het hof dat hetgeen verhuurder ter onderbouwing van zijn stellingen heeft aangevoerd, onvoldoende is om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van de huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, is voorts niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd.De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 5 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1951 ) wordt door eisers betoogd dat het Nederlandse huurprijzenstelsel betreffende de gereguleerde huurprijsverhoging voor sociale huurwoningen in strijd met het EVRM zou zijn. De eisende partijen (onder meer een belangenvereniging ten behoeve van de verhuurders) betoogden onder meer dat het hiervoor omschreven systeem van huur(prijs)regulering in strijd is met artikel 1 eerste protocol van het EVRM (EP) en een verboden vorm van ongelijke behandeling zou opleveren. Er werden nog meer vorderingen ingesteld. Ik concentreer mij hier op de huurprijsregeling, zoals die in de wet ten behoeve van (gereguleerde) sociale woonruimte is opgenomen. Ook hier oordeelt het hof dat de Nederlandse wettelijke regeling ten aanzien van de wijziging van huurprijzen niet in strijd is met het EVRM.

Het is allereerst vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met artikel 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet – worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het erom gaat of er sprake is van een individual and excessive burden) maar ook op het niveau van de regelgeving als zodanig. In het laatste geval wordt geabstraheerd van de omstandigheden van de individuele burgers, en wordt onderzocht of de regeling als zodanig een fair balance heeft getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de burgers die door die regeling getroffen worden. Zie onder meer (HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en ( ECLI:NL:HR:2016:124 onder 2.8). Het hof is van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met artikel 1 EP.

In deze procedure wordt onder meer duidelijk gemaakt (ik behandel niet alle argumenten van eisers die tegen het wettelijke systeem zijn opgevoerd) dat zowel de rechter als de Huurcommissie zich aan dezelfde regels dienen te houden na het starten van een procedure ex artikel 7:262 BW. Eisers hadden betoogd dat dit niet het geval was; zij waren van mening dat de rechter zich niet aan dezelfde regels hield als die waaraan de Huurcommissie zich hield. Ik ben het met het hof eens dat de rechter zich bij beoordeling van een geschil over de huurprijzen van sociale woonruimte dient te houden aan de wettelijke regels, waaronder de UHW, Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. De rechter zal niet zonder meer gehouden zijn zich te houden aan de beleidsnotities van de Huurcommissie, zoals het Gebrekenboek Huurcommissie, versie juni 2017 . In het kader van een beoordeling van een geschil door de rechter kan hier een verschil ontstaan met de beoordeling door de Huurcommissie. Kennelijk werd het beleid dat door de Huurcommissie gevoerd kan worden op basis van artikel 3a UHW niet aangevoerd, waardoor er verschillende uitkomsten kunnen ontstaan tussen een uitspraak door de rechter en die door de Huurcommissie. Er werd in deze zaak niet betwist dat er een legitiem doel wordt nagestreefd, namelijk de bescherming van de sociaal zwakkere huurder.
Het hof is vervolgens van oordeel dat de stelling van eisers dat de huur(prijs)regulering geen geschikt middel is om dit doel te dienen en onvoldoende is onderbouwd.
Uit het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ), blijkt dat de verhuurders er in die gevallen niet in zijn geslaagd hun huurders een hogere huur te laten betalen, dan wel de huur op te zeggen, en dat de door de wetgever beoogde huur(prijs)bescherming in zoverre verwezenlijkt wordt. De huur(prijs)regulering is dus wel degelijk relevant voor het daarmee beoogde doel.
Daarbij komt volgens het hof dat de omstandigheid dat er aan het huidige stelsel mogelijk ook nadelen kleven, bijvoorbeeld voor het functioneren van de huurwoningmarkt, op zichzelf niet betekent dat de bescherming van huurders niet noodzakelijk is in een democratische samenleving. Het is dan ook aan de wetgever om de afweging te maken of de voordelen van het stelsel opwegen tegen de nadelen die daaraan mogelijk verbonden zijn.
Het hof concludeert dat het systeem van huur(prijs)bescherming een wettelijke grondslag heeft, een legitiem doel dient, geschikt is om dat doel te bereiken en noodzakelijk is in een democratische samenleving.

De Hoge Raad heeft zich op 26 januari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:110) opnieuw gebogen over de vraag of de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: art. 1 EP), althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.
De Hoge Raad wijst de klacht af op grond van formele gronden. Volgens de Hoge Raad maakte het middel niet duidelijk op welke grond de wetgever op regelgevingsniveau geen fair balance zou hebben getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurders. De Hoge Raad ging niettemin – ten overvloede – in op de betekenis van de rechtspraak van het EHRM waarop deze onderdelen zich beroepen.
De overwegingen van de Hoge raad worden hieronder verkort weergegeven: “dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP. Een factor die in zo’n geval kan bijdragen tot het falen van een zodanig beroep is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs.(…) Dat het EHRM betekenis toekent aan de omstandigheid dat de verhuurder zich, toen hij verhuurder werd, bewust moet zijn geweest van de geldende wettelijke beperkingen, blijkt overigens ook uit andere arresten van het EHRM. (…) Uit deze rechtspraak kan echter niet worden afgeleid dat het EHRM van oordeel is dat de verhuurder van woonruimte steeds aanspraak kan maken op een decent profit of zelfs een minimal profit. De overwegingen over het niveau van de winst die de verhuurder behaalt, maakten in deze uitspraken van het EHRM immers steeds deel uit van een toetsing op basis van alle omstandigheden van het voorliggende geval. (…) Daartoe behoort ook de omstandigheid dat de desbetreffende huurovereenkomst van overheidswege aan de verhuurder was opgelegd. Ook uit andere rechtspraak gewezen na het in 3.6.1 vermelde arrest [A] c.s./Nederland blijkt niet dat het EHRM inmiddels de koers volgt – in afwijking van paragraaf 39 van dat arrest – dat art. 1 EP ongeacht de overige omstandigheden van het geval een verhuurder van woonruimte steeds of in beginsel een decent profit of zelfs minimal profit garandeert.

Niet-geliberaliseerde woonruimte en indexering

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren.
Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. Een dergelijke verhoging is in zoverre aan banden gelegd dat zij niet tot een hogere verhoging kan leiden dan het op dat moment geldende maximale huurverhogingspercentage (bijvoorbeeld als genoemd in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016) dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen (Rb Amsterdam 8 november 1995, WR 1997,16). Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen.

De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring. Dit is ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam op 6 september 2005. Noot 0a

Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de Huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

2.b. Short stay in een (sociale)huurwoning

Met short stay wordt bedoeld het verhuren van woonruimte gedurende één of twee dagen aan toeristen die een bepaalde stad willen bezoeken waarin het gehuurde is gelegen.
Short stay wordt ook als alternatief voor het boeken van hotelruimte gezien. Voor de mensen die van deze ruimte gebruik maken is het huren van een tijdelijke woning in een mooie stad vaak extra leuk,omdat er een korte termijn gebruik gemaakt kan worden van tijdelijke huisvesting gelegen op een unieke locatie.
Huurders van deze woonruimte die op deze wijze wensen onder te verhuren plaatsen vaak hun woning op websites, die in short stay zijn gespecialiseerd. Op deze sites wordt vaak een historie van verhuring, dan wel een beoordeling van de verhuurde woning gegeven.Mensen realiseren zich niet altijd dat dit een vorm van onderverhuring is die doorgaans in het huurcontract is verboden. Daarnaast verdienen de huurders met deze verhuring vaak een redelijke vergoeding. Verhuurders van sociale huurwoningen maken ook bezwaar tegen het maken van een verdienmodel van een sociale huurwoning.

Volgens minister Blok hebben woningcorporaties de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Hij vindt het dan ook niet passend als een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten (Zie kamerbrief van Minister Blok van 7 juli 2016 over het mogelijke toestaan door woningcorporaties van verhuring door huurders via Airbnb).

De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 oktober 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:7231) een zaak moeten beoordelen over een short stay verhuring door de huurder van geliberaliseerde woonruimte. De huurder had in strijd met een overeengekomen beding dat het gehuurde niet aan derden in gebruik mag worden gegeven de woning desondanks voor short stay gebruikt.

De verhuurder vorderde in kortgeding ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op een bodemprocedure (in een kort geding kan geen ontbinding van de overeenkomst worden gevorderd). De rechter oordeelde over het punt van short stay verhuring het volgende: onderverhuur is – behoudens toestemming van de verhuurder, welke in onderhavig geval niet aannemelijk is geworden – in strijd met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.

De rechter heeft hierbij niet eens betrokken dat hier ook sprake kan zijn van een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. In de dagvaarding is dat punt kennelijk niet eens ter sprake gebracht. Dit zou ook een punt van bezwaar geweest kunnen zijn. De rechter maakt wel een opmerking over de verdiencapaciteit van de huurder met deze woning. De rechtstreekse reden om de woning te kunnen ontruimen is gelegen in het feit dat de huurder de woning in strijd met de overeengekomen bedingen in het huurcontract aan derden in gebruik heeft gegeven.

Dit moet voor huurders een waarschuwing zijn. Het is een enorm risico om een woning op deze wijze te exploiteren. Het lange termijn resultaat (ontruiming) zal het korte termijn resultaat (enige extra verdiensten) immers volledig teniet doen.

De rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ) van mening dat de verhuring van een gedeelte van de sociale woonruimte door een huurster geen reden was om de huurovereenkomst te ontbinden. In het huurcontract was verboden het gehuurde aan derden in gebruik te geven. Huurster huurde reeds 21 jaar de woning. Huurster had gedurende de periode 19 januari 2014 tot 8 december 2014 delen van haar sociale huurwoning via Airbnb verhuurd aan 42 verschillende huurders. De verhuurde perioden beliepen maximaal een week. Huurster bewoonde gedurende de perioden van verhuring zelf ook de woning. Er was geen sprake van overlast De rechter was van oordeel dat de huurder in strijd met het verbod een deel van de woning aan derden in gebruik had gegeven. Er was daarom sprake van een tekortkoming zijdens de huurder. De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is echter naar het oordeel van de rechter een nieuw fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het klassieke beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de algemene bepalingen uit 1994 kan geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp, niet zonder meer gegeven. Dat is anders ingeval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze wordt een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is in casu geen sprake, nu huurster haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Het enkele belang dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen is in de omstandigheden van het geval onvoldoende om ontbinding van de reeds 21 jaar durende huurovereenkomst te rechtvaardigen (zie rechtsoverweging 3.15). Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van verhuurster aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl huurster direct na de eerste aanzegging van verhuurster haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt.
De kantonrechter merkt ten overvloede op dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken. Ook in deze uitspraak ontkwam de huurder op het nippertje aan een ontbinding van de overeenkomst. Als de huurder nogmaals in strijd met het huurcontract tot verhuring overgaat, dan zou deze rechter ook tot ontbinding overgaan, omdat het de huurder nu duidelijk moet zijn geworden dat deze wijze van gebruik van de woning niet door de verhuurder wordt geaccepteerd.

De huurster die haar geliberaliseerde woning via de website Airbnb vier maal had verhuurd kroop door het oog van de naald toen de verhuurder in kortgeding ontruiming van de woning vorderde. De vordering werd door de voorzieningenrechter te Amsterdam in haar vonnis van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:3903 ) afgewezen. De huurster was zelf bij drie verhuringen in de woning blijven wonen. Bij één verhuring was zij één nacht elders gaan slapen. De rechter achtte de tekortkoming niet ernstig genoeg om ontbinding in een bodemprocedure te kunnen rechtvaardigen. De rechter wilde dus niet in kortgeding de ontruiming vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure uitspreken, omdat hij ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure niet aannemelijk achtte. De rechter was van oordeel dat de maatschappelijke ontwikkeling van Airbnb verhuring nog niet geheel was uitgekristalliseerd. Een andere woningcorporatie in Amsterdam (De Key) had zich immers de open vraag gesteld of deze vorm van gedeeltelijke onderverhuring wel zo onwenselijk was. Verder had de verhuurder over deze nieuwe ontwikkeling van het gebruik van de woning geen voorlichting aan de huurders verstrekt. De verhuurder had daarmee de grenzen van het gebruik van de woning op deze wijze niet voldoende duidelijk gemaakt. De rechter vond de tekortkoming daarom onvoldoende om ontruiming in kortgeding uit te spreken. Minister Blok heeft zich in een kamerbrief van 7 juli 2016 negatief uitgelaten over de wenselijkheid van verhuring via Airbnb door huurders van sociale woonruimte. De minister is daarom van mening dat woningcorporaties de wettelijke taak hebben om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.
Tegenwoordig hebben veel verhuurders al wel informatie over deze vorm van gebruik op hun website gepubliceerd. Hierbij wordt uitdrukkelijk te kennen gegeven dat deze vorm van gebruik niet wordt toegestaan. Tegenwoordig zou deze zaak in een soortgelijk geval voor de huurder dus slechter af kunnen lopen.

De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 30 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) eveneens dat de tekortkoming bestaande uit de verhuring van een sociale huurwoning via de site Airbnb door de huurder onvoldoende ernstig was om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde werd daarom niet toegewezen. Ook hier was sprake van een gesloten huurovereenkomst met de gebruikelijke bedingen waarin onderverhuring van het gehuurde en/of ingebruikgeving van het gehuurde was verboden.
Van omwonenden had de verhuurder klachten ontvangen met betrekking tot overlast die wordt ondervonden van de toeristen waar de huurder het gehuurde aan in gebruik heeft gegeven. Daardoor handelde de huurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De huurder heeft als verweer aangevoerd dat zij niet wist dat dit niet was toegestaan. Verder stelde de huurder dat zij bij de eerste brief van de verhuurder de vakantieverhuur direct had gestaakt. Verder stelde de huurder als verweer dat van een klassieke wijze van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden dan wel van bedrijfsmatige verhuur geen sprake was. Er was enkel sprake geweest van kortstondige verhuurperioden aan toeristen. De toeristen hadden hun hoofdverblijf in het land van herkomst en de huurder had en heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde. Wanneer de woning werd verhuurd, verbleef de huurder op zolder waar zij een slaapkamer heeft. Er kon volgens de huurder dan ook niet gesproken worden van een overtreding van artikel 1.3 van de algemene bepalingen, aangezien dit artikel niet ziet op een verbod op vakantieverhuur aan toeristen.
De rechter stelde vast dat de huurder het gehuurde gemiddeld eenmaal per maand via de website Airbnb had onderverhuurd aan toeristen. Daarmee had de huurder in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en stond vast dat zij was tekortgeschoten door zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde onder te verhuren aan derden.
De rechter achtte het aannemelijk dat de huurder zich tot de ontvangst van de brief van de verhuurder van 1 september 2015 niet heeft gerealiseerd dat onderverhuur via de website Airbnb contractueel niet was toegestaan, mede doordat veel van haar vrienden op dezelfde wijze hun woning onderverhuurden aan derden en deze wijze van ingebruikgeving afwijkt van de klassieke wijze van onderverhuur.
Ook achtte de rechter het van belang dat de huurder het gehuurde ten tijde van de onderverhuur zelf is blijven bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden zodat geen sprake is geweest van onttrekking van de woning aan de woningmarkt.
In dit verband werd de maatschappelijke discussie over verhuring via Airbnb, waarover ook door de kantonrechter te Rotterdam is geoordeeld in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ), in dit vonnis betrokken. Al met al leverde deze verhuring onvoldoende tekortschieten op om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.