De huursombenadering ten behoeve van sociale woonruimte

De huursombenadering geldt alleen voor woningcorporaties. Voor de huurverhoging van 2018 heeft de wetgever voor niet-geliberaliseerde woonruimte evenals voor de verhoging in 2017 slechts ten dele gekozen voor de huursombenadering. Kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een verhuurder aan een maximum wordt gebonden, maar dat het daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele woning de huurverhoging te differentiëren. De gedachte is dat dan een betere relatie gelegd kan worden tussen de huurverhoging en de marktwaarde/kwaliteit van de woning. Zo zouden de huren meer dan gemiddeld verhoogd kunnen worden als de huurprijs laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit en minder dan gemiddeld als de huurprijs hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit. Zo zou de huurder die onlangs een huurovereenkomst heeft gesloten en een relatief hoge huurprijs betaalt, een lagere huurverhoging kunnen krijgen dan degene die al langer huurt een relatief lage huurprijs kunnen betaalt. Dit wordt ook differentiëren of staffelen van de huurprijs genoemd. Dit differentiëren of staffelen van de huurprijs is niet in de wet opgenomen. Corporaties en huurdersorganisaties mogen wel afspraken maken over het hanteren van de staffel in het eigen huurbeleid.

Uitwerking huursombenadering
Bij de huursombenadering krijgt – zoals hierboven al opgemerkt – dus niet iedere woning dezelfde huurverhoging, maar wordt ervan uitgegaan dat alle huren van alle huurders bij een corporatie bij elkaar opgeteld een bepaald percentage (voor 2017 is 1,3% en voor 2018 is dit 2,4%) mag stijgen. Door dit middel kan een corporatie deze verhoging gericht inzetten naar gelang de marktomstandigheden en prijskwaliteitverhoudingen van de huurwoningen. Woningen die relatief goedkoop zijn kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan vergelijkbare woningen die nu al een goede prijskwaliteitverhouding hebben. Dat de huurstijging als gevolg van huurharmonisatie onderdeel gaat uitmaken van de berekening van de huursomstijging leidt er toe dat alle huurstijgingen gedurende het jaar in de huursomstijging mee moeten tellen en niet alleen de jaarlijkse huurverhoging bij bestaande contracten. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2018. Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2018 als op 1 januari 2019 verhuurd waren (een huurprijs hadden). Voor de huurverhogingen in de particuliere sector geldt de huursombenadering niet, zodat de huren voor respectievelijk het jaar 2017 kunnen worden verhoogd met 2,8% en 4,3% en voor het jaar 2018 met de percentages 3,9% en 5,4% al naar gelang de hoogte van het inkomen van de huurder.

Door de gereguleerde verhogingen kan er een discrepantie zijn ontstaan tussen de gereguleerde huurprijs van huurders die al jaren gebruik van de woning maken en nieuwe verhuringen van soortgelijke woningen die opnieuw worden verhuurd. Deze verschillen worden steeds groter: een verhoging van 2,5% over een huur van € 500 zorgt voor een hoger absoluut bedrag aan verhoging dan een verhoging van 2,5% over € 300. Na een paar jaar is die huur van oorspronkelijk € 500 in absolute bedragen aanzienlijk meer gestegen dan de huurprijs, die oorspronkelijk was begonnen bij € 300. Dit gevolg kan worden ondervangen door de huursombenadering. Door de lagere huurprijzen met een hoger percentage hoger te laten stijgen worden de verschillen tussen de hogere en lagere huurprijzen kleiner. Door de huursombenadering kan dit verschil dus worden verkleind.

Voor particuliere verhuurders geldt deze huursombenadering niet ( Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019, pagina 4.). De minister vond dit voor particuliere verhuurders negatieve gevolgen met zich mee brengen. In eerste plaats zitten de huren bij particulier huurders veelal bij 80% van de maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel. Deze particuliere verhuurder komt dan voor het grootste deel van zijn bestand niet toe aan de hogere verhogingen die van toepassing zijn voor verhuringen met een huurprijs onder 80% van de maximum huurprijs. Dit gaat dan ten koste van de verdiencapaciteit van de particuliere verhuurder.
Daarnaast geldt dat de particuliere verhuurder geen maximering van de huursomstijging van hun woningvoorraad kan toepassen. Voor de verhuurder die één woning heeft verhuurd is een maximering van de huursomstijging nu eenmaal niet mogelijk.
Bovendien hebben particuliere verhuurders geen sociale taak. Een beperking van de huursomstijging zou daarnaast grote administratieve lasten met zich meebrengen: immers, de gemiddelde huurstijging van het gehele bezit van elke individuele particuliere verhuurder moet dan in beeld gebracht en gecontroleerd worden. Hiervoor ontbreekt op dit moment een toezichthoudende organisatie.

De Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015 geeft op bladzijde 9 weer dat de woning die na het vrijkomen na gereguleerd verhuren in het jaar waarin de woning overgaat van het gereguleerde naar het geliberaliseerde segment onder de beperking van de huursomstijging valt. In het jaar daarop is deze woning geliberaliseerd en dus niet vallend onder de beperking van de huursomstijging.

Door de huurverhoging tijdens een huurperiode kan de huurprijs van een huurwoning boven de liberalisatiegrens uitstijgen. De woning blijft dan echter wel vallen onder het gereguleerde systeem. Gereguleerde huurovereenkomsten blijven gereguleerd, ook als de huurprijs door jaarlijkse huurverhogingen tot boven de zou stijgen. Dat kan overigens alleen als de woning een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens heeft, omdat de huurverhoging wordt begrensd door de maximale huurprijsgrens van de woning.

Door de huurverhogingen kan de huur tijdens een huurperiode boven de liberalisatiegrens uitstijgen. De woning blijft dan echter wel vallen onder het gereguleerde systeem. Gereguleerde huurovereenkomsten blijven gereguleerd, ook als de huurprijs door jaarlijkse huurverhogingen tot boven de liberalisatiegrens zou stijgen. Dat kan overigens alleen als de woning een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens heeft, omdat de huurverhoging wordt begrensd door de maximale huurprijsgrens van de woning. Pas bij nieuwe verhuring kan de woning geliberaliseerd verhuurd worden.

De gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie mag – in verband met de huursomstijging – op 1 juli 2017 niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen per 30 juni 2017, vermeerderd met 1,3%. Voor 2018 geldt een percentage van 2,4%. Er gelden achter veel uitzonderingen op deze regel. Deze uitzonderingen worden behandeld in het onderdeel: “De gedeeltelijke huursombenadering over 2017 en 2018”.

Regeling vanaf 2018
Uitgangspunt voor de huursomstijging voor 2018 is een maximale stijging van het totale woningbestand van een corporatie van 2,4% (inflatie van 1,4% plus 1%). Bedacht moet worden dat in dit percentage ook begrepen zitten de nieuw vastgestelde huurprijzen in verband met nieuwe verhuringen (harmonisatie). Dit geldt ook ten aanzien van de woningen die in 2018 geliberaliseerd worden verhuurd.
Verder telt de inkomensafhankelijke verhoging gewoon mee voor de berekening van de huursomstijging. Dit leidt tot uitzondering als er op lokaal niveau afspraken zijn gemaakt waardoor deze verhogingen worden aangewend voor investeringen ter verbetering van de kwaliteit van deze woningen.

Voor de particuliere huursector geldt voor het jaar 2018 geen beperking van de huursomstijging. Wel geldt daar uiteraard de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging voorde individuele huurder als boven beschreven.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen inkomens onder de € 41.056 (basis 2018) en het gezinsinkomen boven dit bedrag. Er gelden dan twee inkomensgroepen. Er geldt dus nog maar één inkomensgrens. De inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging voor de middeninkomengroep is komen te vervallen. De inkomensgrens is gelijk aan de inkomensgrens voor toewijzing voor gereguleerd verhuurde woningen van woningcorporaties (DAEB-grens). Daarnaast wordt door de wet in artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte voor bepaalde personen de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken ten de inkomensafhankelijke verhoging.

Voor de berekening van de huursomstijging (inclusief harmonisatie) van de zelfstandige woningen van een corporatie van 1 juli 2018 tot 30 juni 2019 blijven de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing:

  • de woningen die op 1 januari 2018 of 1 januari 2019 leegstonden (niet verhuurd waren);
  • de woningen die op 1 januari 2018 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd waren;
  • de woningen die in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 voor het eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd;
  • woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 is verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie en waarbij die woningverbetering/renovatie maximaal een jaar voordat de huurprijs wegens woningverbetering/renovatie is verhoogd, is gerealiseerd (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt);
  • woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden;
  • onzelfstandige woonruimte, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Er geldt dus nog maar één inkomensgrens (€ 41.056, 2018). Daarnaast wordt door de wet in artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte voor bepaalde personen de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken ten de inkomensafhankelijke verhoging. Deze uitzonderingen worden in verderop in dit hoofdstuk uitgebreid beschreven. De mogelijkheden om bezwaar tegen de huurverhoging te maken wordt uitgebreid met de typen huishoudens waarvan de huurder vanaf 1 januari 2018 (1 januari 2018 is dus de peildatum) de pensioengerechtigd heeft bereikt. Daarnaast wordt deze mogelijkheid om bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging te maken uitgebreid voor huishoudens van vier of meer personen.
Voor deze huishoudens is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt), ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd.

Zonder dat er sprake is van een uitzonderingssituatie als hierboven genoemd geldt voor de standaardsituatie dat de huur van het betreffende huishouden in het betreffende jaar (voor 2018 dus maximaal 5,4%) kan stijgen ten laste van de huurders met een gezinsinkomen boven de € 41.056 (basis 2018). Voor huurders onder deze inkomensgrens geldt voor zelfstandige woonruimte een verhoging naar inflatie + 2,5% (voor 2018 dus maximaal 3,9%). Voor onzelfstandige woonruimte geldt een verhoging van maximaal inflatie + 1,5% (voor 2018 dus maximaal 2,9%). De corporatie moet er dan wel rekening mee houden dat de huurprijs van het totale woningbestand niet meer stijgt dan 2,4% (basis 2018).
De corporatie die de verschillen tussen bestaande huurders en nieuwe huurders wenst te verkleinen, kan kiezen voor een huursomneutrale harmonisatie. Daarbij worden bijvoorbeeld bestaande contracten verhoogd met de inflatie, terwijl nieuwe contracten een huurprijs krijgen aangeboden ter hoogte van de huurprijs van bestaande woningen plus inflatie, zodat de huursomstijging van deze nieuwe verhuringen nihil is.

Hierboven is al gesproken over het differentiëren of staffelen van de huurprijs. Aangezien de totale huursomstijging van het woningbestand niet meer man zijn dan inflatie plus 1% is het de vraag welke verhouding huurstijgingen tussen de verschillende woningen behorende tot het huurbestand het beste is. Te denken valt aan de volgende verhouding: woningen met een huurprijs boven 75% van de maximum huurprijs krijgen geen huurverhoging; woningen met een huurprijs tussen 65% en 75% van de maximum huurprijs krijgen een huurverhoging ter hoogte van de inflatie; woningen met een huurprijs lager dan 65% van de maximum huurprijs krijgen een huurverhoging ter hoogte van de inflatie plus 2,5%.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-plaatsen blijft de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gehandhaafd op inflatie + 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties. Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli 2018 2,9%.

De huishoudverklaring heeft een geldingsduur van drie jaar. De verhuurder mag nadat hij in een bepaald kalenderjaar een huishoudverklaring heeft opgevraagd ook pas drie jaar later een nieuwe huishoudverklaring opvragen. Bij een na het moment van inwerkingtreding van de driejaarlijkse inkomenstoets ontstane nieuwe huurovereenkomst kan de verhuurder in het eerste jaar van die huurovereenkomst een huishoudverklaring opvragen en vervolgens voor het eerst drie jaar na het opvragen van die eerste huishoudverklaring een volgende huishoudverklaring opvragen. De verhuurder is er zelf voor verantwoordelijk dat hij niet te vaak een huishoudenverklaring opvraagt.
Nadat de verhuurder een huishoudverklaring heeft aangevraagd en deze (voor het eerst) bij het voorstel tot huurprijsverhoging heeft gevoegd, dient hij ten aanzien van de twee volgende jaren steeds een kopie van die “eerste” verklaring bij te voegen. Het bijvoegen van de verklaring is slechts vereist indien hij een huurprijsverhoging voorstelt van meer dan inflatie plus 2,5%.
In het geval van een inkomensdaling wordt een terugvalregeling gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017

Brondocument: Rijksoverheid:Huren 2018: gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties maximaal 2,4 procent

De wettelijke regeling van huurprijsverhoging ten behoeve van sociale woonruimte

De wettelijke regeling over huurprijsverhoging ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte is vastgelegd in artikel
7:250 BW. In dit artikel is vooral de frequentie geregeld waarop huurverhogingen mogen plaatsvinden.
Leidt toepassing van een beding als bedoeld in lid 1 tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover zij tot dit hogere percentage leidt en geldt de huurprijs als verhoogd met het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage.

Voor alle duidelijkheid wordt op deze plaats opgemerkt dat er geen sprake van een periodieke huurverhoging kan zijn als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningenartikel 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn. De wet spreekt immers van een verhoging op “verzoek van de verhuurder”. Bij contractuele verhogingen is er geen sprake van een verhoging op verzoek van de verhuurder, maar is deze verhoging daarentegen contractueel overeengekomen. Een overeengekomen indexeringsclausule lijkt wél (ook bij niet-geliberaliseerde woonruimte) in rekening gebracht te kunnen worden gedurende de periode dat de huur door de Huurcommissie wegens gebreken aan de woonruimte is verlaagd. Zie hierover in dit hoofdstuk het onderdeel “Huurverhogingsclausules”.

Het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling is nog van belang. Volgens artikel 7:265 BW kan niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen ook door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte.

Een verhuurder die de huurprijs van sociale woonruimte wenste te verhogen met een percentage hoger dan het door de Minister voorgeschreven percentage liep tegen deze dwingend rechtelijke regeling aan. Ook zijn beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM (Europees Hof voor de rechten van de Mens, hierna: artikel 1 EP) mocht niet het door de verhuurder gewenste effect hebben. Volgens de verhuurder dienen de wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te blijven, althans dient de huurder daaraan in de gegeven omstandigheden geen rechten te kunnen ontlenen, nu art. 1 EP meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement ten behoeve van het gehuurde te behalen. De verhuurder deed onder meer een beroep op de uitspraak van het EHRM (Grote Kamer) 19 juni 2006, nr. 35014/97 (Hutten-Czapska/Polen).
De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder. De Hoge Raad was van mening dat het hof te Amsterdam geen rechtsrechtsregels had geschonden door de vordering van de verhuurder af te wijzen.
Het gerechtshof te Amsterdam had over deze kwestie onder meer overwogen dat een inmenging door de overheid ten aanzien van het rendement dat de eigenaar op zijn woning mag genereren is toegestaan als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de regeling moet bij wet zijn voorzien;
  • de regeling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur;
  • de regeling dient een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen;
  • de regeling moet proportioneel zijn, in de zin dat een
    “fair balance” moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en
  • mag geen onevenredige last (“excessive burden”) leggen op de betrokkene.

Uit die rechtspraak volgt tevens dat de Staat een ruime bevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en voorts een ruime vrijheid heeft (“margin of appreciation”) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.
De onderhavige zaak speelt tussen twee particulieren. Uit de door de verhuurder in het geding gebrachte algemene kanttekeningen bij de Nederlandse huurprijs- en huurbescherming volgt volgens het hof niet dat het Nederlandse stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies lijden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Het hierna door het hof te verrichten onderzoek of de eigendomsrechten van de verhuurder/eigenaar onder artikel 1 EP zijn geschonden, verdient aantekening dat, nu de verhuurder zijn pijlen in deze zaak niet richt op de overheid, de doorwerking van artikel 1 EP in de verhouding tussen verhuurder en de huurder (meer) indirect is.
De verhuurder was verder van mening dat de wet niet mag verhinderen dat de huurverhogingsbedingen zoals zijn besproken in het huurcontract door de huurbeschermings- en huurprijsbepalingen mag worden doorkruist. Het hof overwoog als volgt. De voorwaarden waaronder de verhuurder de woning kan verhuren zijn wettelijk gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom, kort gezegd, slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het verweer van de huurder beroep op genoemde wettelijke bepalingen meebrengt, in strijd komt met artikel 6:248 BW, dan wel of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarbij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht.

Volgens het hof heeft de verhuurder zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig toegelicht. Ook de stelling van de verhuurder dat toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. De door verhuurder gevraagde, buitenwettelijke, huurverhoging ligt niet voor de hand. Voor een dergelijk rechtsherstel in een individueel geval bestaat slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. de vordering van de verhuurder is onvoldoende op een dergelijk rechtsgevolg toegespitst, dan wel is daartoe onvoldoende concreet gemotiveerd.
Tot slot oordeelt het hof dat van de huurder niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer.

Niet-geliberaliseerde woonruimte en indexering

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren.
Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. Een dergelijke verhoging is in zoverre aan banden gelegd dat zij niet tot een hogere verhoging kan leiden dan het op dat moment geldende maximale huurverhogingspercentage (bijvoorbeeld als genoemd in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016) dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen (Rb Amsterdam 8 november 1995, WR 1997,16). Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen.

De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring. Dit is ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam op 6 september 2005. Noot 0a

Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de Huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

2.b. Short stay in een (sociale)huurwoning

Met short stay wordt bedoeld het verhuren van woonruimte gedurende één of twee dagen aan toeristen die een bepaalde stad willen bezoeken waarin het gehuurde is gelegen.
Short stay wordt ook als alternatief voor het boeken van hotelruimte gezien. Voor de mensen die van deze ruimte gebruik maken is het huren van een tijdelijke woning in een mooie stad vaak extra leuk,omdat er een korte termijn gebruik gemaakt kan worden van tijdelijke huisvesting gelegen op een unieke locatie.
Huurders van deze woonruimte die op deze wijze wensen onder te verhuren plaatsen vaak hun woning op websites, die in short stay zijn gespecialiseerd. Op deze sites wordt vaak een historie van verhuring, dan wel een beoordeling van de verhuurde woning gegeven.Mensen realiseren zich niet altijd dat dit een vorm van onderverhuring is die doorgaans in het huurcontract is verboden. Daarnaast verdienen de huurders met deze verhuring vaak een redelijke vergoeding. Verhuurders van sociale huurwoningen maken ook bezwaar tegen het maken van een verdienmodel van een sociale huurwoning.

Volgens minister Blok hebben woningcorporaties de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Hij vindt het dan ook niet passend als een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten (Zie kamerbrief van Minister Blok van 7 juli 2016 over het mogelijke toestaan door woningcorporaties van verhuring door huurders via Airbnb).

De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 oktober 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:7231) een zaak moeten beoordelen over een short stay verhuring door de huurder van geliberaliseerde woonruimte. De huurder had in strijd met een overeengekomen beding dat het gehuurde niet aan derden in gebruik mag worden gegeven de woning desondanks voor short stay gebruikt.

De verhuurder vorderde in kortgeding ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op een bodemprocedure (in een kort geding kan geen ontbinding van de overeenkomst worden gevorderd). De rechter oordeelde over het punt van short stay verhuring het volgende: onderverhuur is – behoudens toestemming van de verhuurder, welke in onderhavig geval niet aannemelijk is geworden – in strijd met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.

De rechter heeft hierbij niet eens betrokken dat hier ook sprake kan zijn van een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde. In de dagvaarding is dat punt kennelijk niet eens ter sprake gebracht. Dit zou ook een punt van bezwaar geweest kunnen zijn. De rechter maakt wel een opmerking over de verdiencapaciteit van de huurder met deze woning. De rechtstreekse reden om de woning te kunnen ontruimen is gelegen in het feit dat de huurder de woning in strijd met de overeengekomen bedingen in het huurcontract aan derden in gebruik heeft gegeven.

Dit moet voor huurders een waarschuwing zijn. Het is een enorm risico om een woning op deze wijze te exploiteren. Het lange termijn resultaat (ontruiming) zal het korte termijn resultaat (enige extra verdiensten) immers volledig teniet doen.

De rechtbank te Rotterdam was in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ) van mening dat de verhuring van een gedeelte van de sociale woonruimte door een huurster geen reden was om de huurovereenkomst te ontbinden. In het huurcontract was verboden het gehuurde aan derden in gebruik te geven. Huurster huurde reeds 21 jaar de woning. Huurster had gedurende de periode 19 januari 2014 tot 8 december 2014 delen van haar sociale huurwoning via Airbnb verhuurd aan 42 verschillende huurders. De verhuurde perioden beliepen maximaal een week. Huurster bewoonde gedurende de perioden van verhuring zelf ook de woning. Er was geen sprake van overlast De rechter was van oordeel dat de huurder in strijd met het verbod een deel van de woning aan derden in gebruik had gegeven. Er was daarom sprake van een tekortkoming zijdens de huurder. De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is echter naar het oordeel van de rechter een nieuw fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het klassieke beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de algemene bepalingen uit 1994 kan geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp, niet zonder meer gegeven. Dat is anders ingeval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze wordt een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is in casu geen sprake, nu huurster haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Het enkele belang dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen is in de omstandigheden van het geval onvoldoende om ontbinding van de reeds 21 jaar durende huurovereenkomst te rechtvaardigen (zie rechtsoverweging 3.15). Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van verhuurster aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl huurster direct na de eerste aanzegging van verhuurster haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt.
De kantonrechter merkt ten overvloede op dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken. Ook in deze uitspraak ontkwam de huurder op het nippertje aan een ontbinding van de overeenkomst. Als de huurder nogmaals in strijd met het huurcontract tot verhuring overgaat, dan zou deze rechter ook tot ontbinding overgaan, omdat het de huurder nu duidelijk moet zijn geworden dat deze wijze van gebruik van de woning niet door de verhuurder wordt geaccepteerd.

De huurster die haar geliberaliseerde woning via de website Airbnb vier maal had verhuurd kroop door het oog van de naald toen de verhuurder in kortgeding ontruiming van de woning vorderde. De vordering werd door de voorzieningenrechter te Amsterdam in haar vonnis van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:3903 ) afgewezen. De huurster was zelf bij drie verhuringen in de woning blijven wonen. Bij één verhuring was zij één nacht elders gaan slapen. De rechter achtte de tekortkoming niet ernstig genoeg om ontbinding in een bodemprocedure te kunnen rechtvaardigen. De rechter wilde dus niet in kortgeding de ontruiming vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure uitspreken, omdat hij ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure niet aannemelijk achtte. De rechter was van oordeel dat de maatschappelijke ontwikkeling van Airbnb verhuring nog niet geheel was uitgekristalliseerd. Een andere woningcorporatie in Amsterdam (De Key) had zich immers de open vraag gesteld of deze vorm van gedeeltelijke onderverhuring wel zo onwenselijk was. Verder had de verhuurder over deze nieuwe ontwikkeling van het gebruik van de woning geen voorlichting aan de huurders verstrekt. De verhuurder had daarmee de grenzen van het gebruik van de woning op deze wijze niet voldoende duidelijk gemaakt. De rechter vond de tekortkoming daarom onvoldoende om ontruiming in kortgeding uit te spreken. Minister Blok heeft zich in een kamerbrief van 7 juli 2016 negatief uitgelaten over de wenselijkheid van verhuring via Airbnb door huurders van sociale woonruimte. De minister is daarom van mening dat woningcorporaties de wettelijke taak hebben om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.
Tegenwoordig hebben veel verhuurders al wel informatie over deze vorm van gebruik op hun website gepubliceerd. Hierbij wordt uitdrukkelijk te kennen gegeven dat deze vorm van gebruik niet wordt toegestaan. Tegenwoordig zou deze zaak in een soortgelijk geval voor de huurder dus slechter af kunnen lopen.

De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 30 mei 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) eveneens dat de tekortkoming bestaande uit de verhuring van een sociale huurwoning via de site Airbnb door de huurder onvoldoende ernstig was om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde werd daarom niet toegewezen. Ook hier was sprake van een gesloten huurovereenkomst met de gebruikelijke bedingen waarin onderverhuring van het gehuurde en/of ingebruikgeving van het gehuurde was verboden.
Van omwonenden had de verhuurder klachten ontvangen met betrekking tot overlast die wordt ondervonden van de toeristen waar de huurder het gehuurde aan in gebruik heeft gegeven. Daardoor handelde de huurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De huurder heeft als verweer aangevoerd dat zij niet wist dat dit niet was toegestaan. Verder stelde de huurder dat zij bij de eerste brief van de verhuurder de vakantieverhuur direct had gestaakt. Verder stelde de huurder als verweer dat van een klassieke wijze van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden dan wel van bedrijfsmatige verhuur geen sprake was. Er was enkel sprake geweest van kortstondige verhuurperioden aan toeristen. De toeristen hadden hun hoofdverblijf in het land van herkomst en de huurder had en heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde. Wanneer de woning werd verhuurd, verbleef de huurder op zolder waar zij een slaapkamer heeft. Er kon volgens de huurder dan ook niet gesproken worden van een overtreding van artikel 1.3 van de algemene bepalingen, aangezien dit artikel niet ziet op een verbod op vakantieverhuur aan toeristen.
De rechter stelde vast dat de huurder het gehuurde gemiddeld eenmaal per maand via de website Airbnb had onderverhuurd aan toeristen. Daarmee had de huurder in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en stond vast dat zij was tekortgeschoten door zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde onder te verhuren aan derden.
De rechter achtte het aannemelijk dat de huurder zich tot de ontvangst van de brief van de verhuurder van 1 september 2015 niet heeft gerealiseerd dat onderverhuur via de website Airbnb contractueel niet was toegestaan, mede doordat veel van haar vrienden op dezelfde wijze hun woning onderverhuurden aan derden en deze wijze van ingebruikgeving afwijkt van de klassieke wijze van onderverhuur.
Ook achtte de rechter het van belang dat de huurder het gehuurde ten tijde van de onderverhuur zelf is blijven bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden zodat geen sprake is geweest van onttrekking van de woning aan de woningmarkt.
In dit verband werd de maatschappelijke discussie over verhuring via Airbnb, waarover ook door de kantonrechter te Rotterdam is geoordeeld in haar vonnis van 6 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:7899 ), in dit vonnis betrokken. Al met al leverde deze verhuring onvoldoende tekortschieten op om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.