Verzoek van een partij om all-inhuurprijs te splitsen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2022-08-14 om 13:43:51

Verzoek huurder
Een voorstel tot splitsing van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten, moet volgens artikel 7:258 BW schriftelijk worden gedaan.
Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om de huurprijs, servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen te splitsen. Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten schriftelijk worden gedaan.
Het door de huurder gedane voorstel dient de volgende gegevens vermelden (zie Modelbrief splitsing all-inhuur:

  1. de geldende prijs;
  2. de voorgestelde huurprijs;
  3. het voorgestelde voorschot van kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten;
  4. de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs.

Indien de verhuurder niet instemt met het door de huurder gedane voorstel, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop dit voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (zie Verzoek splitsing all-inhuur) .
Een redelijk voorstel lijkt in ieder geval de overeengekomen all-inhuurprijs te splitsen in een kale huurprijs belopende 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en een deel servicekosten belopende 25% van de all-inhuurprijs. De Huurcommissie gaat hier immers ook van uit, gezien het gestelde in artikel 17 UVWH.
De Huurcommissie stelt de huurprijs vast en, voor zover nodig, het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Uit de letter van de wet lijkt het alsof alleen de huurder dit voorstel kan doen. Uit de kamerstukken die naar aanleiding van deze wettelijke regeling zijn geproduceerd blijkt echter dat de verhuurder dit voorstel ook kan doen, doch dat de huurder slechts de Huurcommissie in kan schakelen als partijen niet tot overeenstemming komen . Voor de huurder is het dus van belang het voorstel in te kleden conform de door de wet gestelde eisen, omdat de Huurcommissie zich onbevoegd kan verklaren als het voorstel niet aan deze eisen voldoet. Aangezien de verhuurder toch niet op basis van deze regeling de Huurcommissie in kan schakelen, lijkt het voor de verhuurder niet zonder meer van belang het voorstel in te kleden als voorgeschreven in artikel 7:258 BW.
Als de huurder binnen de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie niet inschakelt, dan zal de huurder opnieuw een voorstel moeten doen alvorens de Huurcommissie in te kunnen schakelen.

Verzoek verhuurder
De verhuurder kon dit verzoek alleen doen als de overeengekomen prijs lager is dan 55 % van de door de wet vastgestelde maximale huurprijs. Uit de Kamerstukken II 2012/13, 33698, pagina 5 en 6 blijkt dat over de wijzigingen door de regering overleg is gevoerd met zowel huurders- als verhuurdersorganisaties. Vanuit de kant van de verhuurdersorganisaties (Vastgoedbelang) werd gehecht aan de mogelijkheid voor verhuurders om een abusievelijk overeengekomen all-inhuurprijs te kunnen corrigeren. Hier heeft de regering gehoor aan gegeven, maar, afhankelijk van de hoogte van de all-in prijs, is de sanctie gebleven. Ook hier zal de Huurcommissie een korting toe kunnen passen door de huurprijs vast te stellen op 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en  het voorgestelde voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten niet lager te stellen dan 25% van de all-inhuurprijs.

Deze mogelijkheid tot splitsing van de huurprijs door de verhuurder is kennelijk vervallen in 2014.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 14 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1179) werd een vordering door de verhuurder behandeld, waarin de verhuurder op een aantal rechtsgronden wijziging van een all-inhuurprijs vorderde naar een aanzienlijk hoger bedrag. Door de rechter werden deze vorderingen afgewezen. In deze zaak was in 1987 een huurprijs vastgesteld – omgerekend – naar een bedrag van € 181,50. Volgens de verhuurder waren de kosten voor elektra en water al opgelopen tot een bedrag van € 245.

De rechter oordeelde dat de in 1987 tussen verhuurder en huurder tot stand gekomen rechtsverhouding de huur van woonruimte betrof, waarbij een all-inhuurprijs is afgesproken voor het gebruik van de woning en de kosten voor energie en water tezamen. Ook indien de verhouding tussen laatstgenoemde componenten (drastisch) verandert brengt dit geen wijziging in het op die overeenkomst toepasselijke wettelijke regime. De stelling van de verhuurder dat er sprake was van een dienstwoning werd afgewezen, omdat er er geen sprake kan zijn geweest van een verplichting om de woning te bewonen met het oog op het vervullen van de functie.

De verhuurder deed een beroep op gewijzigde omstandigheden. Volgens de verhuurder moet de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden als hiervoor bedoeld worden beoordeeld aan de hand van een vergelijking met de situatie bij het tot stand komen van de overeenkomst in 1987. Volgens de huurder is bepalend een vergelijking met de situatie in 2015, toen de verhuurder eigenaar was geworden van de woning. Volgens de rechter zal voor de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden bepalend zijn hetgeen de oorspronkelijke contractspartijen voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij wel of niet geacht kunnen worden bij het aangaan van de overeenkomst in 1987 daarin te hebben verdisconteerd. Dat lijkt mij juist. Volgens artikel 7:226 BW worden alle rechten en verplichtingen die vervreemding van de woning overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

Volgens de rechter was het in 1987 ook duidelijk dat de kosten van energie op den duur zouden stijgen. Wanneer vervolgens een vaste prijs wordt afgesproken voor gebruik en energiekosten tezamen, zonder dat tevens een indexeringsclausule wordt afgesproken, terwijl in 1987 evenmin een wettelijke grond bestond voor het verhogen van een all-inhuurprijs, was het ook in 1987 evident dat dit op den duur zou leiden tot een sterke wijziging in de verhouding tussen de door huurder te betalen vergoeding en de door de voormalige verhuurder  te dragen energiekosten. Hoewel de voormalige verhuurder  – in elk geval tot 2014 – waarschijnlijk op andere wettelijke gronden een wijziging in deze situatie had kunnen bewerkstelligen, heeft zij daartoe kennelijk nooit aanleiding gezien. de rechter was dan ook van oordeel dat de sterke stijging van de energiekosten ten opzichte van de door huurder betaalde prijs echter niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Ik denk wel dat de oorspronkelijke verhuurder vermoedelijk wel beroep op onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW had kunnen doen nu de mogelijkheid van splitsing van de huurprijs door de verhuurder als hierboven vermeld is komen te vervallen tijdens de huurperiode. De verhuurder had bij aanvang van de overeenkomst wel kunnen verwachten dat die verhouding tussen de huurprijs en de in die prijs aanwezige kosten zouden wijzigen. Bij de oude regeling waarbij de verhuurder ook om splitsing van de huurprijs kon verzoeken, zou dit dan rechtgetrokken kunnen worden. Nu die regeling kennelijk is vervallen, heeft de verhuurder de niet meer de mogelijkheid om de huurprijs te splitsen. Dit lijkt mij op zichzelf een onvoorziene omstandigheid. Dat was in deze kwestie niet aan de orde, omdat de opvolgend eigenaar van deze gewijzigde regeling op de hoogte had kunnen zijn. Bovendien was de verhuurder bij aankoop van het pand op de hoogte van de door de huurder betaalde huurprijs.

 

All-inhuurprijzen, inleiding

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-30 om 16:19:34

Er is sprake van een all-inhuurprijs als partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden. Het duidelijk onderscheid tussen de huurprijs (gebruikskosten voor het gebruik van de gehuurde ruimte) en de servicekosten (verbruikskosten ten aanzien van de verleende diensten) dat de wetgever in artikel 7:237 lid 3 BW maakt, ontbreekt dus bij een all-inhuurprijs.
In de huurprijsregelgeving is contractsvrijheid het uitgangspunt. Met artikel 7:258 BW wordt door de wetgever beoogd verder aan te sluiten bij dit algemene beginsel van contractsvrijheid. Dit betekent dat partijen zelf in eerste instantie op basis van door hen te bepalen criteria tot een huurprijsvaststelling of huurprijswijziging kunnen komen. De huurder of verhuurder kan hiertoe een voorstel doen. Een huurder en een verhuurder beoordelen een door één van hen gedaan voorstel tot splitsing van de all-inprijs dan ook in beginsel zelf. Dus de huurprijs kan op initiatief van beide partijen en in onderlinge overeenstemming worden aangepast.
Indien partijen geen overstemming bereiken, kan slechts de huurder een geschil over de all-inhuurprijs aan de Huurcommissie voorleggen. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs past dus wel in het systeem van de wet. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs zal geen effect hebben als de huurder niet instemt met dit voorstel.
In dit hoofdstuk wordt verder uitgewerkt op welke wijze er verder gehandeld dient te worden als partijen niet tot overeenstemming komen over een gewijzigde huurprijs. Verder worden de verschillende manieren van aanpassing van de huurprijs besproken. De huurprijs kan worden gesplitst op verzoek van de huurder op grond van de artikelen 7:258 BW en artikel 17 UHW. De huurprijs kan ook ambtshalve door de Huurcommissie worden aangepast op grond van bijvoorbeeld artikel 7:257 BW (huurverlaging als gevolg van gebreken) en artikel 17a UHW (ambtshalve beoordeling door de rechter naast andere procedures). Een verzoek tot splitsing van de huurprijs voorafgaande aan een verzoek tot huurverlaging is door deze regeling niet meer nodig. Dit voorkomt het voeren van twee procedures over dezelfde kwestie.

Er dient bij het splitsen van huurprijzen bedacht te worden dat het splitsen van de huurprijs iets anders is dan het toetsen van de aanvangshuurprijs. Als de aanvangshuurprijs wordt getoetst, dan zal de huurprijs niet worden aangepast als deze huurprijs weliswaar verlaagd kan worden, maar nog steeds boven de liberalisatiegrens ligt. Artikel 7:247 BW bepaalt dat slechts een beperkt aantal artikelen van Boek 7, titel 4 BW, Onderafdeling 2 van toepassing is op zogenaamde geliberaliseerde huurprijzen. Daarvan is sprake indien de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Als dus na toetsing van de huurprijs blijkt dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan kan de huurprijs niet worden aangepast. Bij een all-inhuurprijs zal dan eerst een splitsing in kale huurprijs en servicekosten, etc. moeten volgen en daarop is – zoals boven reeds uitgebreid vermeld – artikel 7:258 BW van toepassing. Bij een all-inhuurprijs is geen aanvangshuurprijs overeengekomen. Er is daarom geen geliberaliseerde huurprijs overeengekomen, ook als de all-inhuurprijs ruim boven de liberalisatiegrens ligt. Als er aldus een all-inhuurprijs is overeengekomen van circa € 2200 en de huurder vraagt de huurprijs te splitsen, dan is de  Huurcommissie bevoegd een huurprijs vast te stellen, ook als de huurprijs wordt berekend op een bedrag boven de liberalisatiegrens. Ook de toetsing van artikel 7:258 BW leidt niet tot een vaststelling van de aanvangshuurprijs, omdat de uitsplitsing van de all-inprijs ingaat op de eerste van de maand, volgend op die waarin het verzoek bij de Huurcommissie is ontvangen (artikel 17 lid 2 UHW).

De wetgever heeft het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-inprijs. Een dergelijke situatie deed zich ook voor in een zaak waarover de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147)  een oordeel heeft moeten geven. Ook hier kwam de rechter tot het oordeel dat de wetgever het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk heeft gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-inprijs, zodat de rechter de huurprijs vast kon stellen op een bedrag van € 1.248,50 per maand. Deze huurprijs betreft dan een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het lijkt mij dat een dergelijke splitsing ook mogelijk zal kunnen zijn als er sprake is van een huurprijswijziging winkelbedrijfsruimte ex artikel 7:303 BW als er bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs voor de bedrijfsruimte inclusief de daarbij behorende zelfstandige woonruimte is overeengekomen.  Als de huurprijs van de winkelruimte aangepast kan worden op basis van de regels van artikel 7:303 BW, dan zal de zelfstandige woonruimte afzonderlijk beoordeeld dienen te worden. Alleen als er sprake is van afhankelijke woonruimte, zal de woonruimte onder de criteria van artikel 7:303 BW beoordeeld dienen te worden. Het bepalen van de huurprijs van deze zelfstandige woonruimte valt strikt genomen niet onder de regeling van artikel 7:258 BW, omdat er niet sprake is van een prijs waarin een huurprijs en servicekosten zitten begrepen. Deze laatstgenoemde huurprijs is immers samengesteld uit een huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte en een huurprijs van de zelfstandige woonruimte. Aangezien het ook hier van belang is om de huurprijs van de zelfstandige woonruimte uit een totaalbedrag te filteren, zou ik het wel te rechtvaardigen vinden als de Huurcommissie een huurprijs uit dit totaal bedrag zou kunnen filteren. Als de Huurcommissie zich niet bevoegd zou verklaren, dan zou een deskundige op basis van het woningwaarderingsstelsel een huurprijs uit het totaalbedrag kunnen destilleren.

In vervolg op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147) heeft het hof Amsterdam in haar arrest van 26 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4211) beslist dat er geen doorbreking van het appelverbod toegepast kon worden omdat de wet juist was toegepast. Het hof overwoog als volgt. Partijen waren bij het sluiten van de huurovereenkomst geen huurprijs maar een all-in prijs overeengekomen. Artikel 7:258 BW bepaalt voor een dergelijk geval dat de overeengekomen all-inprijs moet worden uitgesplitst in een huurprijs en in een voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen en de (overige) servicekosten. Dat betekent dat de kantonrechter terecht artikel 7:258 BW van toepassing heeft verklaard, zodat het appelverbod niet wordt doorbroken. Het arrest van het hof Amsterdam van 30 augustus 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BB8783, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl), waarnaar verhuurder heeft verwezen, noopt niet tot een andere conclusie. De kantonrechter had dus terecht beslist dat er geen sprake is van vaststelling van een aanvangshuurprijs, omdat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen aanvangshuurprijs was vastgesteld.

Onder bijzondere omstandigheden is het aannemelijk dat er in het kader van verhuring van woonruimte meubilair beschikbaar is gesteld, waarbij voor het gebruik hiervan geen kosten in rekening worden gebracht. Door toepassing van deze constructie is er niet sprake van een all-inhuurprijs. Hoewel het doorgaans niet zonder meer geloofwaardig is dat een verhuurder om niet meubilair ter beschikking stelt, kan hier onder bijzondere omstandigheden toch van uit worden gegaan. In het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748) werd beslist dat er in het kader van een huurovereenkomst, waarbij meubilair ter beschikking werd gesteld, sprake was van een overeengekomen kale huurprijs in plaats van een all-inhuurprijs. De rechtbank beschreef in haar vonnis onder rechtsoverweging 4.7 de omstandigheden waardoor aannemelijk was dat de verhuurder een kale huurprijs had berekend, ondanks het feit dat er meubilair ter beschikking was gesteld. De verhuurder kreeg namelijk zijn woning niet verkocht. Hij wenste zijn woning te verhuren om zijn doorlopende betalingsverplichtingen met betrekking tot de woning na te komen. De rechtbank vond het niet onaannemelijk dat de verhuurder onder deze omstandigheden het meubilair in de woning gratis ter beschikking had gesteld aan de huurder. Het doel van verhuring van de woning vanuit de verhuurder gezien was immers inkomen uit het huis halen. Dit doel bereikte de verhuurder niet (in ieder geval minder snel) als hij te hoge (financiële) eisen aan een potentiële huurder zou stellen. De aanwezigheid van inboedel kan voor een huurder die op korte termijn en voor korte duur een huis nodig heeft, in combinatie met het feit dat hij niet ‘het volle pond’ betaalt, een extra reden zijn om het huis te willen huren. Door deze argumentatie was de rechter van mening dat er niet sprake was van een all-inhuurprijs.

Splitsing huurprijs niet mogelijk bij collectieve overeenkomsten
Een verzoek om de huurprijs te splitsen is alleen mogelijk als er een individueel huurcontract tussen de huurder en de verhuurder is gesloten. Als er geen individueel huurcontract is gesloten, dan is splitsing van de huurprijs niet mogelijk. Deze laatste situatie doet zich voor als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend (zie het hoofdstuk De afrekening servicekosten). De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Deze zorg wordt vanuit een bepaalde visie door de zorginstelling aangeboden. Als de gebruiker van deze diensten geen gebruik wenst te maken, dan moet men voor dit wooncomplex niet kiezen. Dit brengt met zich mee dat er voor de gebruiker wel een keuze moet zijn. Als er in een bepaalde omgeving maar één aanbieder is, dan moet er meer ruimte voor andere aanbieders komen. De motivatie voor dit standpunt is onder meer dat het bouwen van een woonzorgcomplex hoge investeringen met zich meebrengt en dat het gebruik van het wooncomplex hogere exploitatiekosten met zich meebrengt (recreatiezalen, brede gangen, altijd aanwezige zorg).

De woning zou te duur worden als de kosten terugverdiend zouden moeten worden via de huurprijs of servicekosten. De zorgaanbieder (het wooncomplex) financiert deze kosten onder voorwaarde dat zij wel de zorgverlening kan verlenen die zij in het zorgpakket heeft aangeboden. De zorgaanbieder moet immers haar kosten terug kunnen verdienen. De conclusie is dus dat dit soort all-incontracten door de huurcommissie niet kan worden gesplitst in een kale huurprijs en een onderdeel servicekosten.