Verbod houden van dieren in het huishoudelijk reglement

Het algeheel verbod op het houden van honden en katten in privégedeelten in appartementen is geen regel van orde maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Een dergelijk verbod kan uitsluitend in het splitsingsreglement worden opgenomen en niet in het huishoudelijk reglement. Het verbod is nietig op de voet van artikel 5:129 BW jo art. 2:14 lid 1 BW. In een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 9 mei 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722 ) is dit bepaald in een geschil tussen de VvE en de appartementsgerechtigden.

Dit arrest is ook van belang voor de huurders van appartementen.
In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar/verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde (het splitsingsreglement en) het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij ‘klem’ komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder. Een huurder die zich niet houdt aan de van toepassing verklaarde voorwaarden, kan daarom in beginsel door de verhuurder ter verantwoording worden geroepen. Dit arrest is daarom ook van belang voor de huurder die een appartement huurt van een individuele eigenaar, die lid is van een VvE. In dit arrest was ook sprake van huurder van een appartement.

In dit arrest is het volgende van belang. Er waren twee huishoudelijke reglementen van toepassing. Eén voor huurders van de appartementen en één voor de eigenaren van de appartementen.

– Artikel 11 lid 7 van het HR voor eigenaren / artikel 6 lid 1 van het HR voor huurders luidt als volgt:

‘Het houden van huisdieren (katten en honden) in het privé-gedeelte is niet toegestaan.’

– Artikel 12 lid 3 HR eigenaren / artikel 7 lid 4 HR huurders luidt als volgt:

‘Huisdieren (honden en katten) worden niet toegelaten tot de gemeenschappelijke ruimten.’

De huurder wenste een hond te adopteren en vroeg toestemming aan de VvE voor het houden van deze hond. Deze toestemming werd geweigerd. de kantonrechter heeft in een kort geding de vordering van de huurder afgewezen. Tijdens een vergadering van de VvE werd een wijziging van het huisdierenverbod voorgesteld. Er was voorgesteld om dit verbod te wijzigen in het toestaan van huisdieren, tenzij deze overlast veroorzaken. Het voorstel werd niet aangenomen.

De eigenaar van het appartement stelde beroep tegen deze beslissing bij het kantongerecht met het verzoek deze beslissing te vernietigen. Tevens werd verzocht:

– het besluit tot weigering om het huisdierenverbod te schrappen en het besluit tot het onthouden van toestemming om een hond te nemen te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid;

– te verklaren voor recht dat het huisdierenverbod in het
huishoudelijk reglement nietig is wegens strijd met het splitsingsreglement en beide besluiten eveneens nietig te verklaren, danwel deze besluiten op deze grond te vernietigen;

– te verklaren voor recht dat het huisdierenverbod in het
huishoudelijk reglement nietig is wegens strijd met het recht op privéleven, woning en/of eigendom en beide besluiten eveneens nietig te verklaren, danwel deze besluiten op (een van) deze gronden te vernietigen;

De kantonrechter wees de verzoeken af. In hoger beroep werd onder meer als grief aangevoerd: dat het verbod nietig is omdat dit verbod niet in het huishoudelijk reglement mag worden opgenomen. Zij achten het verbod op honden geen regel van orde die in het huishoudelijk reglement kan worden opgenomen. Het verbod hoort thuis in het splitsingsreglement en niet in het huishoudelijk reglement.

Het hof oordeelde over deze stelling als volgt.

Het hof is van oordeel dat een algeheel verbod op het houden van honden en katten door een appartementseigenaar (dan wel de door hem tot het gebruik van het appartement toegelaten huurder), als opgenomen in artikel 11 lid 7 huishoudelijk reglement, geen regel van orde vormt maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat in het gezin van een gebruiker van het appartementsrecht wordt aldus immers in het reglement waarin een dergelijk verbod is opgenomen uitgesloten, ook indien geen enkele overlast of hinder wordt veroorzaakt, en /of ook indien sprake is van een blindengeleidehond of hulphond. Dit laatste geldt ook voor bewoners die eventueel pas behoefte aan een dergelijke hond hebben of verkrijgen nadat zij in het appartementencomplex zijn komen wonen. Aldus wordt de appartementseigenaar in algemene zin en onvoorwaardelijk beperkt in een deel van zijn of haar gebruik, ongeacht de wijze waarop hij of zij dit gebruik vorm wenst te geven. Aan de vastgestelde beperking (in algemene zin en onvoorwaardelijk) van het gebruik door artikel 11 lid 7
huishoudelijk reglement doet niet af dat het slechts om katten en honden zou gaan en niet om een verbod op alle huisdieren.

Regels omtrent gedrag van honden en katten, bijvoorbeeld het niet veroorzaken van overlast door bijvoorbeeld overdadig geluid en/of het bevuilen van gemeenschappelijke ruimten, zijn daarentegen wel regels van orde. Deze kunnen immers ook ten aanzien van bewoners zelf worden geformuleerd, zoals een verbod op overlast door geluid, waaronder die door muziekinstrumenten, gedurende bepaalde delen van de dag.

Aan de vastgestelde beperking van het gebruik door artikel 11 lid 7
huishoudelijk reglement doet niet af dat in voorkomend geval op voorstel van het bestuur door de vergadering van eigenaren met gekwalificeerde meerderheid dispensatie kan worden gegeven, bijvoorbeeld inhoudende dat een reeds tot het gezin van de aspirant nieuwe gebruiker van een appartement horende hond of kat gedurende haar of zijn verdere levensduur wordt gedoogd in het appartementencomplex. Een dergelijke dispensatie mitigeert immers slechts tijdelijk en in beperkte mate het gedeeltelijk gebruiksverbod. Hetzelfde geldt voor het klaarblijkelijk wel toestaan dat bezoekers honden of katten meebrengen: ook in dat geval betreft het tijdelijk en incidenteel toegestaan gebruik van het eigen appartement op het onderhavige punt.

Het bovenstaande en de overige in het arrest gegeven onderbouwing brengt het hof tot het oordeel dat een verbod tot het houden van honden en katten (dan wel huisdieren in algemene zin) uitsluitend op de voet van artikel 5:112 lid 4 BW in het splitsingsreglement kan worden opgenomen en niet eerst in het huishoudelijk reglement. Het reglement bedoeld in artikel 5:112 BW (en artikelen 5:111 sub d BW en 5:120 BW) is immers (slechts) het splitsingsreglement. In het arrest staat een uitgebreide onderbouwing voor deze beslissing.

Publicatie van het huishoudelijk reglement in de registers, als thans voor het aan de orde zijnde huishoudelijk reglement nog niet doorgevoerd, leidt volgens het hof niet tot een ander oordeel, nu dat niet afdoet aan de principiële kant van de zaak. Het hof verwees in dit arrest naar een uitspraak van de Hoge Raad ( HR 8 oktober 1993, NJ 1993/778), waarin wordt afgeweken van het principe, dat iedere appartementseigenaar in beginsel een vetorecht heeft, als zijn gebruiksrecht wordt aangetast. Zolang gebruik van de privégedeelten immers in het reglement van splitsing wordt geregeld (conform artikel 5:112 lid 4 BW) moet iedere appartementseigenaar aan eventuele wijziging van de gebruiksregels zijn medewerking verlenen, bij gebreke waarvan de wijziging geen doorgang kan vinden.

Daarnaast volgt nergens uit het appartementsrecht dat de vergadering van eigenaars bevoegd is om regels te stellen met betrekking tot het gebruik van privégedeelten. Volgens artikel 5:128 BW is de vereniging van eigenaars (en dus ook haar orgaan de vergadering van eigenaars) wel bevoegd om regels te stellen met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Dergelijke gebruiksregels voor gemeenschappelijke gedeelten kunnen onder andere worden opgenomen in een (door de vergadering van eigenaars vast te stellen) huishoudelijk reglement. Een bevoegdheid voor de vergadering om regels te stellen met betrekking tot gebruik van privégedeelten kan evenmin worden afgeleid uit artikel 5:126 BW, dat bepaalt dat de vereniging van eigenaars het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de privégedeelten).

Ten slotte is de hier bedoelde bevoegdheid van de vergadering van eigenaars evenmin af te leiden uit artikel 5:112 lid 4 BW. Het besluit het verbod ten aanzien van honden en katten in het huishoudelijk reglement op te nemen, als klaarblijkelijk al in 2008 genomen, is dan ook nietig op de voet van artikel 5:129 BW jo artikel 2:14 lid 1 BW. Het splitsingsreglement rept immers niet van een verbod van honden en katten, dan wel in algemene zin een verbod van huisdieren, zodat er geen concretisering mogelijk is in het huishoudelijk reglement.

Reglement van de VvE en het verband met verhuring

In hoeverre is de huurder van een appartement gehouden om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het appartement/privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten rekening te houden?

Deze vraag werd beantwoord in het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012 LJN: BU8174, Hoge Raad, 10/03328 . De conclusie van mr. E.B. Rank-Berenschot bij dit arrest is verhelderend. Ik verwijs graag naar de conclusie. Hierbij heb ik de relevante onderdelen van deze conclusie opgenomen.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een tweetal regels.

1. Het splitsingsreglement op grond van de splitsingsakte
Op grond van artikel 5:111 aanhef en sub d BW dient de splitsingsakte een reglement in te houden, waartoe ook geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid en ingeschreven modelreglement (hierna: het splitsingsreglement). Ingevolge artikel 5:112 aanhef en onder c BW dient het splitsingsreglement onder meer een regeling te bevatten omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, terwijl er ook een dergelijke regeling ten aanzien van de privégedeelten in kan worden opgenomen (artikel 5:112 lid 4 BW).
De voorschriften van het splitsingsreglement zijn van rechtswege van toepassing mede van toepassing zijn op de posterieure huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW). Een ná het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling geldt niet ten aanzien van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd; weigert hij die toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (artikel 5:120 lid 3 BW). De VvE kan in eigen naam tegen de huurder optreden om nakoming van de verplichtingen uit het splitsingsreglement te vorderen (artikel 5:126 lid 3 BW).

In het splitsingsreglement kan de VvE onder meer regels opnemen over het onderhoud van een individuele cv-ketel. De VvE mag dus van een individuele eigenaar verlangen dat deze op zodanige wijze onderhoud aan de individuele cv-ketel verricht, dat de installatie geen gevaar voor de omgeving oplevert. Doorgaans zal dit onderhoud elk jaar uitgevoerd dienen te worden. Als de installatie door uitzonderlijke omstandigheden weinig wordt gebruikt, dan zal jaarlijks onderhoud wellicht niet nodig zijn. De appartementsgerechtigde zal dit dan aan moet tonen door een verklaring van een installateur. Als de appartementsgerechtigde immers stelt dat onderhoud in afwijking van de overeengekomen regels niet nodig is, dan zal deze dit standpunt dienen te bewijzen (zie artikel 150 RV). De heer mr. P.G.A. van der Sanden is dezelfde mening toegedaan in Huurrecht@ctueel 2016-14. In deze nieuwsbrief behandelt hij dit onderwerp onder de volgende pakkende titel: Moet een appartementseigenaar periodiek cv-onderhoud laten doen?
Als het appartement is verhuurd, kan de VvE de onderhoudsverplichting niet naar de huurder verleggen, omdat dit onderhoud niet als “kleine herstelling” aangemerkt kan worden. Hierbij moet met name worden bedacht dat van artikel 7:217 BW ex artikel 7:242 BW niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. In het Besluit Kleine Herstellingen wordt het onderhoud van de cv-ketel immers niet aangemerkt als een activiteit die zonder bijzondere deskundigheid kan worden uitgevoerd. Het lijkt mij dat de huurder deze bepaling van het splitsingsreglement alsnog dient te vernietigen als de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst akkoord is gegaan met de bepalingen van het splitsingsreglement. Zonder vernietiging van deze bepaling is deze gewoon geldig. Afspraken die in strijd met het besluit Kleine Herstellingen worden gemaakt, zijn immers niet nietig.

2. Huishoudelijk reglement
Daarnaast is ingevolge artikel 5:128 lid 1 BW de vergadering van eigenaars bevoegd aanvullende regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Deze regels kunnen niet derogeren aan bepalingen van het splitsingsreglement.
Deze gelden niet van rechtswege tegen de huurder, onverschillig of zij voor of na de aanvang van zijn recht tot stand zijn gekomen. Artikel 5:128 lid 2 BW bepaalt dat iedere eigenaar de huurder kan vragen om te verklaren of hij bereid is die regels na te leven. Als de huurder daartoe niet bereid is of zich niet verklaart, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere eigenaar beslissen dat de regels ten aanzien van de huurder komen te gelden.

Het splitsingsreglement moet dus worden onderscheiden van een eventueel huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan een posterieur huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW), het laatste geldt in beginsel niet tegen een huurder. In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar/verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde (het splitsingsreglement en) het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij ‘klem’ komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder.

In het geval dat er sprake is van een huishoudelijk reglement en dat de inhoud van dat huishoudelijk reglement geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, kan de huurder niet worden gedwongen deze bepalingen na te leven. Dit geldt met name als het huishoudelijk reglement niet deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. Dat laatste is mogelijk als het reglement op grond van artikel 5:139 lid 5 BW is neergelegd in een notariële en ingeschreven akte.