Gebreken in verhuurde appartementen

Als een gebrek in het appartement zich voordoet, dan zal eerst beoordeeld dienen te worden voor wiens rekening herstel plaats dient te vinden. Als er sprake is van kleine herstellingen dan komt het gebrek voor rekening van de huurder. Is er sprake van een gebrek dat niet als kleine herstelling gekwalificeerd kan worden, dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op eerste verzoek van de huurder te verhelpen. Herstel door de verhuurder of de huurder is mogelijk als het gebrek zich in het privé gedeelte bevindt.

De verhuurder van een appartement ondervindt een probleem met herstel van een gebrek, waarvan de huurder hinder ondervindt, als dit gebrek zich voordoet in het gemeenschappelijke deel met een uitstralend effect in het door de huurder gehuurde appartement. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van een standleiding, waardoor er in het appartement lekkage en/of schimmelvorming ontstaat. De kosten van zowel het verhelpen van de verstopping als het vervangen van een standleiding zijn voor rekening van de VVE. Aan een verstopping en de veroudering van de standleiding dragen alle deelnemers van de VVE bij in de kosten.

De verhuurder en/of de huurder mag niet op eigen gelegenheid tot herstel van de gebreken aan de gemeenschappelijke ruimte overgaan. De bevoegdheid tot herstel van een gebrek in de gemeenschappelijke ruimte ligt immers bij de gezamenlijke eigenaren.

Er doet zich geen probleem voor als door de verhuurder een verzoek tot herstel aan de VVE wordt gedaan en dit verzoek wordt tijdig opgepakt. Er doet zich wel een probleem voor als door de VVE wordt geweigerd een urgent probleem direct op te lossen. De huurder komt immers niet het zelfklusrecht toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Er is immers in het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding weliswaar door het effect van de lekkage in de woonruimte sprake van een gebrek aan het gehuurde, doch de oorzaak van het gebrek bevindt zich niet in het gedeelte waarvan de eigenaar en/of de huurder het exclusief gebruiksrecht heeft. Volgens met modelreglement 2006 is de huurder en/of de eigenaar niet bevoegd om wijzigingen aan de gemeenschappelijk ruimten aan te brengen (artikel 22 modelreglement 2006).

In het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als er water in het gehuurde stroomt, of als er schimmelvorming in het gehuurde ontstaat. Er is namelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde als het voorgespiegelde huurgenot bij aanvang van de huurovereenkomst gedurende de huurperiode niet wordt gecontinueerd. Door dit effect op het gehuurde is het mogelijk huurverlaging te vorderen.

Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden aangesproken om de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving wanneer het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aanspraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken”.

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 een hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder de dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dat dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was, en schade die ontstaan is door gebrekkig onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loopt dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.

Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat het in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat de dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VvE
De rechter stelde vast dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van de VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake van het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Op het moment dat de VVE besluit om het gebrek (voorlopig) niet te laten herstellen is de rol van de huurder min of meer uitgespeeld. De huurder kan immers niet optreden in de vergadering van eigenaren. De verhuurder/eigenaar dient op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een beroep op vernietiging van het besluit te doen. Op grond van artikel 5:130 BW moet het besluit binnen een termijn van een maand worden vernietigd. Dit betreft een vervaltermijn. Na verstrijken van deze termijn is vernietiging niet meer mogelijk. De termijn vangt aan vanaf het moment dat de eigenaar/verhuurder van het besluit op de hoogte is gebracht, of van het besluit op de hoogte had kunnen zijn.
De huurder kan wel de verhuurder dwingen om deze stappen naar de VVE onder verbeuring van een dwangsom te dwingen om actie naar de VVE te ondernemen. Als de verhuurder wel actie naar de VVE onderneemt, maar de VVE vertraagt de zaak, dan zal de verhuurder weinig verweten kunnen worden.
Als de VVE echter niets doet en weigert een besluit te nemen, dan kan er van de verhuurder/eigenaar actie worden verlangd. Op grond van artikel 5:121 BW kan de eigenaar immers de kantonrechter verzoeken machtiging te verlenen die in de plaatst treedt van het besluit van de VVE. Deze weg is ook mogelijk als er binnen korte termijn door de VVE een besluit genomen moet worden en dit besluit wordt door de VVE niet genomen. Als er door de VVE een besluit wordt genomen om de werkzaamheden wel uit te voeren, doch slechts binnen bepaalde termijn, dan dient de eigenaar/verhuurder dit besluit op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen.
Mr. M.J.J. Nijenhof is van mening dat de verhuurder/eigenaar problemen aan gemeenschappelijke delen van het complex, die effect hebben op het overeengekomen huurgenot zo snel mogelijk door moet spelen naar de VVE en moet de VVE vergewissen van het effect van het gebrek voor zijn huurder.