Verzwaarde stelplicht huurder over passende vervangende woonruimte

Hoewel in de wetsgeschiedenis aan de huurder geen rol is toebedacht bij het onderzoek naar de verkrijgbaarheid van passende woonruimte, wordt daar in de rechtspraak soms anders over geoordeeld. Heeft de verhuurder aannemelijk gemaakt dat is voldaan aan de eerste voorwaarden voor toewijzing van de vordering (de dringendheid van het eigen gebruik en zwaarwegende belangen aan zijn kant) dan kan de rechter de stelplicht van de huurder verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Als de huurder aan deze stelplicht niet kan voldoen (bijvoorbeeld omdat hij kennelijk te hoge eisen stelt aan de vervangende woonruimte of in het recente verleden redelijke aanbiedingen heeft afgeslagen, dan wel onvoldoende bereidheid heeft getoond om zelf naar een aanvaardbaar alternatief om te zien), dan kan de rechter uit het tekort van de van huurder verkregen informatie, de beschikbaarheid van passende woonruimte afleiden Noot 73e. Van de huurder wordt tijdens een procedure verwacht zich enige inspanning te getroosten om te onderzoeken of er al dan niet passende woonruimte aanwezig is Noot 73f. Van de huurder kan worden verlangd dat hij zich laat inschrijven bij de gemeente en woningcorporaties en dat hij reageert op advertenties in de plaatselijke krant Noot 73g. Hierbij geldt de hoofdregel van artikel 150 RV uit het procesrecht: “wie stelt bewijst”. Voor meer informatie verwijst ik u naar het hoofdstuk: Beknopte handleiding procederen .

Als een huurder vóór de huuropzegging of tijdens de voorbereidingen van een procedure één of meer woningen van de hand heeft gewezen, die door de rechter in de procedure wél als passend worden beschouwd, dan wordt de huurder geacht wel vervangende woningen te kunnen verkrijgen Noot 73h.

De rechter mag niet uit eigen beweging onderzoeken of er sprake is van passende vervangende woonruimte. In een zaak waarin het hof na afsluiting van processuele debatten tussen partijen zelf feiten had onderzocht zonder partijen gelegenheid te geven van die gegevens kennis te nemen en zich daarover uit te laten, vond de Hoge Raad in haar arrest van 15 april 2011 dat het beginsel van hoor en wederhoor was geschaad LJN: BP5612, Hoge Raad, 09/04354 .

Stelplicht verhuurder in het kader van de dringende reden

De verhuurder zal in de loop van de procedure de rechter de overtuiging moeten bijbrengen dat de andere passende vervangende woonruimte inderdaad valt te verkrijgen. Dit betekent dat deze andere ruimte aan de huurder verhuurd kan worden en dus voor de huurder beschikbaar is Noot 73b. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 20 januari 1984 Noot 73c dienen partijen allebei voldoende gelegenheid te krijgen zich uit te laten of een woning al dan niet passend is. Dat een woning ten behoeve van de huurder beschikbaar is kan worden aangetoond uit bereidverklaringen van verhuurders en uit aanbiedingen van makelaars. De verhuurder kan in het kader van zijn stelplicht niet volstaan met verwijzing naar een woningstichting waar de huurder zich als woningzoekende in kan schrijven Noot 73d. Een opmerking door de verhuurder dat er in een bepaalde streek genoeg aanbod op de woningmarkt voorhanden is, is in het kader van de stelplicht die op de verhuurder rust niet voldoende.