Overlast en strafbare feiten 

Het plegen van strafbare feiten in het gehuurde zorgt er niet zonder meer voor dat de huurder op grond van overlast op verzoek van de overlast ervarende huurder door de verhuurder kan worden aangesproken. Hiervan is alleen sprake als deze strafbare feiten zijn weerslag hebben op het gehuurde en de omgeving van het gehuurde. Soortgelijke redenering paste de kantonrechter ook toe in haar vonnis van 3 mei 2017 (ECLI:NL:RBZWB:2017:4213, WR 2017,102), waarin werd geoordeeld dat een strafbaar feit door de huurder op zichzelf niet reeds een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst oplevert. Van een dergelijke tekortkoming is volgens de kantonrechter wel sprake indien het strafbare feit tevens onrechtmatige overlast oplevert jegens omwonende huurders van dezelfde verhuurder. De kantonrechter had hierbij ook aan kunnen vullen dat er ook sprake kan zijn van een tekortkoming in verband met het plegen van strafbare feiten ook als de omwonende huurders geen overlast ondervinden, maar als er sprake is van een overtreding die kan leiden tot een sluiting van het gehuurde door de burgemeester, zoals staat vermeld in artikel 7:231 lid 2 BW.

Zo was het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Deze vorm van overlast levert een zodanig ernstig tekortkomen op, dat ontbinding van de huurovereenkomst van Y met haar gevolgen door de verhuurder gerechtvaardigd is. Volgens het Hof had de verhuurder moeten beseffen dat de geschillen tussen X en Y niet anders oplosbaar waren dan verhuizing van één van de twee, waarbij de verhuizing van Y het meest voor de hand ligt gelet op zijn vuurwapenbezit. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.De vraag of een bepaalde gedraging als een strafbaar feit kan worden gekwalificeerd, is op zichzelf irrelevant. Zo levert het houden van een hennepkwekerij niet zonder meer een vorm van overlast op, die aanleiding kan zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder heeft de mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen op grond van slecht huurderschap (het gehuurde wordt bijvoorbeeld door het houden van een kwekerij beschadigd). Het beschadigen van een woning hoeft geen overlast voor de omwonenden op te leveren, zodat deze handelwijze buiten de reikwijdte van overlast kan komen te liggen. Het ligt voor de hand dat het verhandelen van hennep uit een woonhuis overlast oplevert en ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Met name kan hiervan sprake zijn als er sprake is van af en aan rijden van scooters, getoeter van auto’s, dichtslaande deuren op alle momenten van de dag, geschreeuw, etc. Als duidelijk is dat er sprake is van een strafbaar feit en overtreding van de Opiumwet, dan kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW door de verhuurder buitengerechtelijk worden ontbonden.

Uit het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 16 september 2008 (zie ECLI:NL:RBUTR:2008:BF0857) blijkt dat een strafrechtelijke gedraging door een huurder jegens een derde niet zonder meer tot een tekortschieten van de verplichtingen van deze huurder uit de huurovereenkomst leidt. Toch kan deze gedraging via een omweg leiden tot huurbeëindiging met deze huurder. In deze zaak was er sprake van het plegen van ontucht door een medebewoner in een complex verhuurde woningen. Er was sprake van verhuring door één verhuurder van sociale woonruimte. De dader had het misbruik ontkend, doch was door de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht veroordeeld wegens ontuchtige handelingen met het bewuste kind. De familie van het misbruikte kind heeft getracht voor een urgentie in aanmerking te komen wegens spanningsklachten bij de moeder van het kind wegens het misbruik van haar kind. Dit verzoek was afgewezen, waardoor deze familie niet binnen korte termijn kon verhuizen. Er waren ook geen toereikende financiën om verhuizing naar passende vervangende woonruimte. De aanwezigheid van deze huurder riep in het complex waarin de familie van het slachtoffer zich bevond grote spanningen op bij het slachtoffer, zijn familie en omwonenden. Door de verhuurder is de veroordeelde huurder daarom verzocht of deze om deze redenen wenste te verhuizen naar een alternatieve woning met aanbieding van € 1000. De huurder wenste wel mee te werken aan de verhuizing, maar wilde een hogere verhuisvergoeding verkrijgen dan de aangeboden € 1000. De verhuurder ging hier niet mee akkoord en is een ontruimingsprocedure gestart. De kantonrechter stelde vast dat er geen rechtsregel bestaat waaruit voortvloeit dat het enkele feit dat een huurder een strafbaar feit heeft gepleegd jegens derden wanprestatie in de huurovereenkomst oplevert, ook niet als een andere huurder het slachtoffer is van dit strafbare feit. Tijdens de behandeling ter zitting is daarentegen wel voldoende gebleken dat de situatie die in het flatgebouw is ontstaan, namelijk waarin een veroordeelde voor ontucht met een minderjarige na het uitzitten van zijn gevangenisstraf terugkeert naar zijn woning, terwijl die woning deel uitmaakt van hetzelfde wooncomplex als de woning waarin zijn slachtoffer woont, in hoge mate ongewenst is en een onverwijlde voorziening bij voorraad vereist. Dat is temeer het geval wanneer dader en slachtoffer, zoals in de onderhavige zaak, bovendien zijn aangewezen op het gebruik van dezelfde ingang, hetzelfde trappenhuis en dezelfde lift. Gelet op het feit dat gedaagde deze ongewenste situatie zelf in het leven heeft geroepen mag van hem worden verwacht dat hij zijn medewerking verleent aan het opheffen daarvan. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter het voorshands aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden wegens handelen in strijd met goed huurderschap wanneer gedaagde weigert mee te werken aan het opheffen van die situatie door niet in te gaan op een redelijk aanbod van eiseres om andere passende woonruimte ter beschikking te stellen en te voorzien in een redelijke verhuiskostenvergoeding. De verhuurder diende volgens deze uitspraak een verhuisvergoeding te betalen van circa € 2500. Uit deze uitspraak valt aldus te herleiden dat niet het veroorzaken van het probleem reden was om de huurovereenkomst te beëindigen, doch dat het niet mee willen werken aan een oplossing van het bestaande proleem een tekortkoming oplevert. De huurder was in hoger beroep gekomen tegen deze beslissing. Het hof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 23 februari 2010 (Hof Amsterdam 23 februari 2010, WR 2010,75) echter dat de aangedragen gegevens voldoende redenen vormden om de huurovereenkomst te beëindigen. Verder was het hof van mening dat de kantonrechter onder deze omstandigheden de ontruiming zonder verhuiskosten toe had moeten wijzen.

Een ander voorbeeld dat een strafrechtelijke gedraging door een huurder jegens een derde niet zonder meer tot een tekortschieten van de verplichtingen uit de huurovereenkomst leidt is gegeven door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 5 april 2011( LJN: BQ0389, rechtbank Rotterdam, 374323 / KG ZA 11-202) van mening dat de verhuurder het gehuurde niet mocht ontruimen, vooruitlopend op een bodemprocedure wegens aanwezigheid van 3 kilo hasj in de woning. Deze hasj was kennelijk in de woning gestopt door een uitwonende zoon zonder dat de huurders daarvan op de hoogte waren.
De rechter liet de mogelijkheid van beëindiging door de gemeente Rotterdam van het gebruik van de woning door de huurders op grond van de Opiumwet buiten beschouwing.
De rechter vond verder dat betwijfeld kon worden dat de huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting uit de huurovereenkomst of zich niet als goed huurder hebben gedragen. Daarbij achtte de rechter mede van belang dat noch in de huurovereenkomst, noch in de toepasselijke huurvoorwaarden een specifieke bepaling omtrent handelen in strijd met de Opiumwet is opgenomen en dat er, behalve de aanwezigheid van 3 kilogram hasj, niets is gesteld of gebleken dat wijst op drugshandel vanuit de woning. Verder had de verhuurder weliswaar in algemene termen gesteld dat een huiszoeking door de politie voor de omwonenden overlast oplevert, maar heeft zij nagelaten aan te geven waaruit deze overlast concreet zou hebben bestaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengt enige onrust in de straat door de (eenmalige) aanwezigheid van de politie in een woning niet zonder meer met zich mee dat sprake is van overlast voor de omwonenden. De voorzieningenrechter achtte voorts van belang dat de huurders al bijna 14 jaar in de woning verblijven en zich tot het onderhavige incident kennelijk geen problemen hebben voorgedaan. Verder wordt in aanmerking genomen dat de niet inwonende meerderjarige zoon van de huurders had verklaard dat de hasj van hem is en door hem in de woning is verstopt, en dat de huurders niet van de aanwezigheid van deze drugs afwisten. De rechter was hier kennelijk van mening dat de tekortkoming van de huurders ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde. Voor opzegging van de overeenkomst zou kunnen gelden dat de toerekenbaarheid bij de huurders ontbreekt om huurbeëindiging te rechtvaardigen.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) een beslissing moeten geven of de mishandeling van een huismeester door de zoon van een huurder voldoende ernstig is om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen. De zoon is strafrechtelijk veroordeeld. De huismeester had letsel en was 7 maanden ziek. Het hof had geoordeeld dat dit toch niet kon leiden tot opzegging van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof vestigt artikel 7:219 BW aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De Hoge Raad was van mening dat de gedragingen van de zoon in dit geval niet konden leiden tot huurbeëindiging door opzegging.

De kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, lijkt deze door de Hoge Raad aangebrachte beperking in de risicoaansprakelijkheid van de huurder voor inwonende kinderen in haar vonnis van 11 december 2012 ( ECLI:NL:RBASS:2012:BY6174 ) over het hoofd te hebben gezien. In deze zaak veroorzaakte de verstandelijk gehandicapte dochter van de huurder overlast. Deze overlast bestond uit schreeuwen, bonken, gooien met spullen bij nacht en ontij door de dochter van de huurder. De huurder kon daar niets aan doen. Er waren geluidswerende voorzieningen aangebracht, doch deze waren niet bestand tegen het gedrag van de dochter.
De rechter was van mening dat de overlast tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden ook als de huurder van de overlast geen verwijt gemaakt kan worden. Ook dan ligt de overlast in de risicosfeer van de huurder volgens de rechter. De door de rechter geformuleerde aansprakelijkheid in het geval dat de huurder niet van die gedragingen heeft af geweten of redelijkerwijs heeft kunnen afweten is niet in lijn met het door de Hoge Raad uitgezette beleid. Er is dan immers geen aansprakelijkheid op grond artikel 7:219 BW en evenmin een overtreding van artikel 7:213 BW. Het is niet duidelijk of de huurder een contractuele bepaling heeft overschreden. Als er een contractuele bepaling van toepassing is, dan moet goed gekeken worden of de huurder door haar gedrag deze bepaling heeft overschreden. Als deze bepaling bijvoorbeeld niet het gedrag van overlast van inwonende kinderen sanctioneert, dan is er geen reden overlast door kinderen met ontruiming te bestraffen.