Overlast en de rol van uw verhuurder

Overlast is een feitelijke stoornis door derden. In het hoofdstuk: Gebrek aan de gehuurde woon- (bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat feitelijke stoornis geen gebrek aan het gehuurde is. Verder is in dit onderdeel ook vermeld dat de verhuurder jegens zijn huurder die overlast ervaart tekort kan schieten als hij niets aan deze overlast doet. Elke huurder moet zich als ‘goed huurder’ gedragen, ook ten opzichte van de omgeving en de omwonenden. Kortom een huurder die geluidsoverlast bezorgt aan zijn woonomgeving gedraagt zich niet als een ‘goed huurder’. De verhuurder die rechten tegenover derden heeft (om de huurder te dwingen met de overlast te stoppen), maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Als de verhuurder klachten over één van haar huurders ontvangt, dan zal de verhuurder met deze vermeende overlastveroorzaker in overleg moeten treden. Als een verhuurder zonder enig overleg via een recherchebureau tot verzameling van bewijs overgaat, kan de rechter besluiten dit bewijs buiten toepassing te verklaren. Er dient een geldige reden tot recherche aanwezig te zijn. Deze reden is er niet als de verhuurder onderzoeken uit laat voeren zonder eerst met de vermeende overlastgever overleg te hebben gevoerd (Rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam 19 februari 2008, WR 2008/66). Als de verhuurder eenmaal met een onderzoek bezig is, dan kan men zich tot buren, men kan geluidsopnamen van de omwonenden opvragen, etc. Er staan dus verschillende mogelijkheden open waarmee informatie over de vermeende overlastveroorzaker kan worden verkregen.

Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, kan worden gehouden tegen de overlastveroorzaker op te treden. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomstenrecht: van een gebrek is dan geen sprake.

Van de verhuurder mag in ieder geval worden verwacht dat hij naar aanleiding van klachten van de huurders grondig onderzoek instelt naar die klachten. Na constatering van de klachten wordt de verhuurder geacht maatregelen te nemen om het rustig huurgenot van zijn huurders te waarborgen. Indien door de verhuurder geen of te weinig inspanningen worden gedaan om overlast te voorkomen, dan kan er sprake zijn van een tekortkoming. Noot 48

Als er huurders zijn verplaatst wegens het feit dat zij overlast hebben veroorzaakt, dan is het mogelijk dat met deze huurders afspraken worden gemaakt als zich overlast voordoet. Als de verhuurder zich dan zelf niet aan het afgesproken traject houdt, dan wordt ontbinding van de overeenkomst als een te zwaar middel gezien.  Dit kwam ook tot uitdrukking in het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 12 september 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:3995).

De huurders hebben hun medewerking aan het MP-traject (Moeilijk plaatsbare traject) toegezegd en met verhuizing ingestemd, nadat de verhuurder en bericht had dat zij – naar aanleiding van overlast-klachten van omwonenden – voornemens was om een ontbindings- en ontruimingsprocedure aanhangig te maken.

Tussen huurders en verhuurder is onder meer afgesproken:

  • Huurders zijn bereid huur- of andere woonproblemen samen met de heb toegewezen hulpverleners te behandelen;
  • Zich nieuwe voordoende klachten die bij de verhuurder bekend zijn gemaakt worden verhuurder doorgegeven aan de case-manager. Verhuurder, de deelnemer, de case-manager en andere betrokken instanties zullen proberen deze problemen op te lossen of te verminderen;
  • Als de deelnemer medewerking weigert wordt de samenwerkingsovereenkomst eenzijdig beëindigd.

De ketenpartners hebben bij een tussentijdse evaluatie van 26 oktober 2013 besloten het MP-traject stop te zetten met een “niet plaatsbaar advies”. Er wordt gesteld: “Cliënte heeft alleen maar klachten over derden, van enig inzicht of openheid voor behandeling is geen sprake”.

De huurders stuurden vanaf juli 2013 tientallen brieven aan omwonenden. In deze brieven wordt over geluidsoverlast geklaagd. Huurders hebben in de eerste maanden diverse keren melding gemaakt van overlast en hebben zich met een klacht over de geluidsoverlast tot de Huurcommissie gewend. Huurders hebben daarmee gehandeld overeenkomstig de gemaakte afspraken. Gedurende de eerste maanden van het MP-traject waren er geen overlastklachten over huurders. Met de komst van een nieuwe buurman ervoeren huurders opnieuw overlast. Huurders hebben daarover diverse keren bij verhuurder geklaagd. Omdat huurster het gevoel had dat verhuurster niets met de klachten deed is zij medio juli 2013 zelf brieven naar de overlast gevende buurman gaan sturen.

De verhuurder gaf de huurders te kennen dat zij andermaal hun verplichtingen niet na waren gekomen en dat zij de huurovereenkomst zou gaan ontbinden. Bij de kantonrechter werd de vordering toegewezen. Het hof oordeelde echter anders.

Het hof stelde de vraag centraal of het niet nakomen van de verplichting de geconstateerde problemen niet zelf op te lossen, maar via de verhuurder en de case-managers te laten lopen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Het hof is van oordeel dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden. het hof constateerde dat de huurders na constatering van overlast daarvan melding had gedaan aan de verhuurder. De verhuurder heeft voorgesteld om een bureau in te schakelen om onderzoek te doen naar geluidsoverlast, waarbij de kosten in rekening zouden worden gebracht bij de partij die door de uitkomst in het ongelijk zou worden gesteld, maar huurders waren hiermee niet akkoord gegaan omdat zij dit uit financieel oogpunt niet konden. Huurders hebben zich vervolgens met een klacht over geluidsoverlast tot de Huurcommissie gewend, dus opnieuw overeenkomstig de afspraken zich niet tot de buren.

Uit de rapportages bleek verder dat huurders zelf de eerste maanden geen overlast hebben veroorzaakt. Met de komst van een nieuwe buurman ervoeren huurders vervolgens geleidelijk opnieuw overlast. Huurders hebben onbetwist gesteld dat zij bij de verhuurder diverse keren hebben geklaagd over deze overlast. Huurders zijn medio juli 2013 zelf brieven naar de buren gaan sturen  omdat zij het gevoel had dat verhuurder niets met haar klachten deed.

Vast stond verder dat op dat moment nog steeds geen behandelplan voor de huurders was opgesteld. Ter zitting had de verhuurder aangegeven dat dit naast de onwelwillendheid van de huurders ook kwam omdat er telkens wisselingen waren in de casemanagers van de ketenpartner. Dit betoog baat verhuurder niet. Immers, voor een correcte naleving van hun verplichtingen zijn de huurder (ook) afhankelijk van de wijze waarop de verhuurder en haar ketenpartners aan de overeenkomst en samenwerking uitvoering geven, zoals huurders terecht hebben betoogd en hetgeen – naar het oordeel van het hof – onvoldoende is geweest.
Het had op de weg van verhuurder gelegen om samen met de huurders en [hulpverleningsinstantie] tenminste een inventarisatie te maken van de werkelijke oorzaak van de problematiek en hoe met concrete maatregelen en afspraken de problemen met de buren constructief konden worden opgelost of verminderd (art. 4 van de samenwerkingsovereenkomst). Dit klemt temeer nu gebleken is dat aan de kant van de huurders na de verhuizing naar de nieuwe woning gedurende ruim het eerste huurjaar geen sprake was van overlast zoals blijkens voornoemde rapportage van GGD voorheen het geval was.

De omstandigheden dat de huurders vanaf mei 2013 niet langer wilde meewerken aan de samenwerkingsovereenkomst en huurders als gevolg daarvan niet aanwezig waren bij de evaluatie op 26 oktober 2013, leidt niet tot een ander oordeel, nu uit het eigen betoog van de verhuurder volgt dat een gebrek aan zelfinzicht één van de hoofdkenmerken is van de psychische stoornis waaraan huurders volgens verhuurder lijdt. In dit verband is verder van belang dat huurders niet, althans niet zonder meer, hun medewerking aan de samenwerkingsovereenkomst hebben beëindigd. Onder genoemde bijzondere omstandigheden acht het hof de tekortkomingen van [appellanten] te gering om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Enerzijds acht ik het hof wel erg genadig naar de huurders. Een psychische stoornis mag immers niets afdoen aan het gebrek dat huurders veroorzaken. Anderzijds heeft de verhuurder de huurders eigenlijk gewoon in de steek gelaten door niet conform de overeenkomst te handelen. Dat is juist in het kader van de begeleiding van de zwakke broeders in onze samenleving in het algemeen en in het bijzonder in deze situatie de verhuurder te verwijten.

Als er bij de verhuurder een dossier wordt aangelegd over een huurder die overlast veroorzaakt, dan is ten aanzien van de informatie die in dit dossier wordt opgebouwd de Wet Bescherming persoonsgegevens (Wbp) van toepassing. De overlastveroorzakende huurder heeft het recht op grond van artikel 35 Wbp om de informatie die over hem bij de verhuurder ligt op te vragen. Deze huurder kan allereerst opvragen of van hem gegevens worden verwerkt. Op grond van artikel 35 Wbp deelt de verhuurder deze betrokkene schriftelijk binnen vier weken mee of hem betreffende persoonsgegevens worden verwerkt.
Als deze gegevens inderdaad worden verwerkt, bevat de mededeling een volledig overzicht daarvan in begrijpelijke vorm, een omschrijving van het doel of de doeleinden van de verwerking, de categorieën van gegevens waarop de verwerking betrekking heeft en de ontvangers of categorieën van ontvangers, alsmede de beschikbare informatie over de herkomst van de gegevens (artikel 35 lid 2 Wbp).

De geconstateerde overlast kan geen basis zijn voor het nemen van maatregelen omdat – zoals in dat rapport ook wordt vermeld – geen objectieve criteria bestaan waaraan is getoetst, er slechts 1 dag van 10.00-11.30 is gemeten (derhalve in het geheel niet ’s avonds) en het rapport bovendien een reeks niet onderbouwde aannames bevatte. Het hof was  van oordeel dat uit het HGB-rapport weliswaar andere conclusies volgen dan uit de Matron-metingen, maar het kan zich vinden in de kritische beoordeling door de verhuurder van de gronden waarop die HGB- conclusies berusten. Dat de verhuurder aan dat (partij-)rapport geen gevolgen heeft willen verbinden is temeer begrijpelijk in het licht van de beoordeling door de verhuurder van de oorzaak van de klachten van eisers , namelijk een geschil tussen twee buren met dieren die geluiden produceren, waarin zij partij kunnen noch willen kiezen.

Op grond van artikel 43 Wbp kan de verhuurder zich onthouden van het geven van deze informatie ter bescherming van de overlastgever zelf of van de rechten en vrijheden van anderen.
Het is de verhuurder niet toegestaan alles te registeren wat hem wordt aangeboden door de personen die overlast ondervinden. Het gaat er immers vooral om de correcte informatie over overlast te verzamelen. Het gaat er niet om allerlei vertrouwelijke details uit het privéleven van een huurder in kaart te brengen.

Op grond van artikel 46 Wbp kan de belanghebbende zich tot de rechtbank wenden met het schriftelijk verzoek, de verantwoordelijke te bevelen alsnog een verzoek als bedoeld in de artikelen 30, derde lid, 35, 36 of 38, tweede lid, toe of af te wijzen.

Een geheel of gedeeltelijk geautomatiseerde verwerking van persoonsgegevens, die voor de verwezenlijking van een doeleinde of van verscheidene samenhangende doeleinden bestemd is, wordt in beginsel gemeld (artikel 27 Wbp ). Uit artikel 27 Vrijstellingsbesluit Wbp blijkt dat de verhuurder gerechtigd is een dossier in het kader van overlast aan te leggen zonder dat dosier aan het College Bescherming persoonsgegevens te moeten melden. Als in de algemene bepalingen van de verhuurder staat vermeld dat de verhuurder gerechtigd is de persoonsgegevens van de huurder in het systeem van de verhuurder op te nemen, dan heeft de huurder voor het opslaan van deze gegevens toestemming – voor zover deze voor de huurverhouding van belang zijn – gegeven door zich met de huurovereenkomst akkoord te verklaren.

Als zich geen sprake is van overlast, die als objectieve vorm van overlast gekwalificeerd kan worden, dan heeft de overlast ondervindende huurder geen actie richting de verhuurder. Dit kwam aan de orde in het arrest van het hof te Amsterdam van 17 juli 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). De verhuurder had in oktober 2014 in de woning van de huurders een Matron-geluidsmeter geplaatst, teneinde de door de parkieten veroorzaakte geluiden te meten, die door een huurder werden gehouden. Over deze parkieten had een andere huurder klachten had doorgegeven in verband met het door parkieten veroorzaakte geluid. Naar aanleiding van de gevonden waarden constateerde  de verhuurder in haar brief van 21 november 2014 dat van ontoelaatbare objectieve geluidsoverlast geenszins sprake is noch dat er sprake is van ontoelaatbare tijdstippen waarop de parkieten in de volière aanwezig zijn. De huurder waartegen deze klacht was ingediend had een klacht tegen deze buren ingediend. Volgens deze buren maakte de andere buren zich ook schuldig aan geluidsoverlast. Volgens deze buren had de klager zelf regelmatig de muziek keihard staan. Daarnaast hebben zij kippen waarvan er een ’s morgens als een haan kraait, in de voortuin bevindt zich een duivenhok, waarvan de duiven volgens deze klager dag en nacht koeren en een eend die regelmatig kwaakt. De klager heeft bovendien reflecterende spullen in de voortuin opgehangen die in haar woning voor vreselijk irriterende schittering zorgen. Er is hier dus eigenlijk sprake van een burenruzie waarvan beide buren de toestand van over en weer aanwezige overlast zelf in stand houden.

De verhuurder had een onderzoek naar de geluidoverlast van de parkieten uit laten voeren. In het rapport van de onderzoeker  werd vermeld dat er geen wettelijke geluidnormen bestaan voor dit soort geluid. Daarom is aansluiting gezocht bij het Activiteitenbesluit en de Handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk, zoals opgesteld door de VNG. Een fragment staat hieronder weergegeven. Voor de overige meetgegevens verwijs ik naar het arrest.
Uit de geluidmetingen blijkt dat het equivalente geluidniveau ten gevolge van
parkietengezang op de achtergevel van de woning aan de [adres] ter plaatse van de woonkamer (h=1,5m) 55 dB(A) bedraagt. Voor de slaapkamer (h= 4,5m) is een geluidniveau van 58 dB(A) vastgesteld.
Indien deze geluidbelasting getoetst zou worden aan de normen uit het Activiteitenbesluit, dan zou deze met een gemeten waarde van 55 dB(A) op woonkamerniveau in de dagperiode niet voldoen aan de grenswaarde van 50 dB(A) uit het Activiteitenbesluit. Ook volgens de beoordeling van VNG-publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” zou de geluidbelasting akoestisch gezien niet passen binnen een goede ruimtelijke ordening door een overschrijding van 10 dB(A).

De verhuurder reageerde als volgt op dit rapport.
(…)EH maakt verder uit het rapport van het Geluidsburo niet duidelijk op dat er sprake is van rechtens niet duldbare overlast, temeer aangezien de bewoners van nr. [nummer] hebben aangegeven dat de parkieten in het nachthok zitten van 22.00 uur t/m 10.00 uur in de ochtend.
(…) dat uw cliënten hinder ondervinden van de parkieten wil nog niet zeggen dat er dan ook sprake is van rechtens niet duldbare objectieve (geluids)overlast. Gezien de omstandigheden van het geval (o.a.: partijen willen niet bemiddelen en beide partijen houden dieren) ziet EH op dit moment geen juridische middelen om maatregelen te nemen tegen de bewoners van nr. [nummer] noch tegen uw cliënten. Het is aan partijen zelf om in redelijkheid met elkaar om te gaan en het mag van partijen verwacht worden dat zij in zekere mate over en weer rekening zullen houden met het feit dat ze beide dieren houden die geluid produceren.

De verhuurder kondigde  op basis van haar eigen conclusies die zij had getrokken het dossier te zullen sluiten.

Vervolgens hadden de huurders die overlast ondervonden de buren met de parkieten in kort geding gedagvaard. De voorzieningenrechter had de eigenaren van de parkieten bij vonnis van 11 juni 2015 veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de volière in haar achtertuin en de zich daarin bevindende parkieten te verwijderen en verwijderd te houden en geen nieuwe volière te bouwen of op andere wijze zangvogels buiten op haar erf te houden, op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de huurder in de proceskosten. De voorzieningenrechter had op basis van het rapport van HBG en ter zitting beluisterde geluidsfragmenten aannemelijk geacht dat sprake is van zodanige overlast dat gesproken kan worden van onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW. Deze huurder is vertrokken naar een door de verhuurder beschikbaar gestelde woning.

Vervolgens werd de verhuurder door de buren die van de parkieten last hebben gehad in een procedure betrokken voor schadevergoeding. Volgens de eiser had de verhuurder nagelaten afdoende tegen de door de parkieten veroorzaakte overlast op te treden, waarmee sprake zou zijn van onrechtmatig nalaten van de verhuurder. De kantonrechter was echter van oordeel dat de overlast niet aan de verhuurder toe was te rekenen, maar was toe te rekenen aan de overlast veroorzakende huurder. Met eiser was de kantonrechter wel van oordeel dat van de verhuurder meer had mogen verwacht aan inspanningen om een einde te maken aan de overlast. Dat zij daarin naar de mening van de kantonrechter enigszins te kort was geschoten maakte haar echter niet aansprakelijk voor de door de geluidsoverlast door eiser geleden schade. Eiser had overigens geen huurvermindering gevorderd.

De huurder ging in hoger beroep tegen dit vonnis. De verhuurder voerde in hoger beroep verweer dat er geen sprake was van  een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het gaat in deze zaak volgens de verhuurder om een burenruzie tussen partijen die allebei dieren houden, die elkaar over en weer van overlast gevende gedragingen betichten maar waarin de overlast grotendeels van subjectieve aard is (andere buren klagen niet) en niet objectief kan worden vastgesteld. De Matron-meting heeft geen objectieve geluidsoverlast aangetoond, haar medewerkers hebben het ter plaatse niet geconstateerd en ook het rapport van HGB toont geen objectieve geluidsoverlast aan. De verhuurder wees er voorts op dat een feitelijke stoornis, die wordt veroorzaakt door een derde, geen gebrek oplevert. De verhuurder stelde verder dat zij niet had stilgezeten na klachten over geluidsoverlast. De verplichting om een gebrek te herstellen gaat volgens haar niet zover dat zij de huurders volledig dient te vrijwaren van overlast. De verhuurder constateerde dat de huurders hun vordering in hoger beroep inmiddels baseren op de gebrekenregeling. Volgens de verhuurder was er echter geen sprake van redelijke kosten van herstel, en hebben de huurders de kosten van de door hen gevoerde procedure vergoed gekregen van hun rechtsbijstandsverzekeraar. De verhuurder betwistte  voorts het causaal verband tussen de gevorderde schade en het gestelde gebrek, de gevorderde schadebedragen ter zake van gederfd huurgenot en immateriële schade, alsook de kosten van de procedure en de bijkomende schade.

Het hof overwoog dat er pas sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW in het kader van overlast door derden als de verhuurder tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt, als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt.

Het hof kon zich niet vinden in de argumentatie van de eiser dat het hier niet zou gaan om een inspanningsverplichting, maar om een resultaatsverplichting in die zin dat de verhuurder moet bewerkstelligen dat de overlast eindigt. Het hof oordeelde vervolgens dat in het algemeen geldt dat voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is te kort geschoten, moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Bovendien is van belang of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegen de overlastveroorzaker op te treden. Of dit het geval is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Naar het oordeel van het hof kon gelet op de feitelijke gang van zaken, zoals hierboven in het kort en omvangrijker in het arrest beschreven, niet worden geconcludeerd dat de verhuurder anders had moeten reageren dan zij had gedaan. De verhuurder heeft volgens het hof steeds adequaat gereageerd op de klachten van de huurders. Volgens het hof kan niet gezegd worden dat zij die klachten niet serieus heeft genomen. Haar bevindingen, zowel die uit eigen waarneming als de resultaten van de Matron-metingen, hoefden de verhuurder geen aanleiding te geven om verdere maatregelen jegens de eigenaar van de parkieten te treffen.

Volgens het hof had het rapport van HBG niet de basis kunnen zijn voor het nemen van maatregelen omdat – zoals in dat rapport ook wordt vermeld – geen objectieve criteria bestaan waaraan is getoetst. Bovendien was er slechts 1 dag van 10.00-11.30 is gemeten (derhalve in het geheel niet ’s avonds) en bevatte het rapport bovendien een reeks niet onderbouwde aannames. Het hof was  van oordeel dat uit het HGB-rapport weliswaar andere conclusies volgen dan uit de Matron-metingen, maar het kon zich vinden in de kritische beoordeling door de verhuurder van de gronden waarop die HGB- conclusies berustten. Dat de verhuurder aan dat (partij-)rapport geen gevolgen had willen verbinden was temeer begrijpelijk in het licht van de beoordeling door de verhuurder van de oorzaak van de klachten van eisers , namelijk een geschil tussen twee buren met dieren die geluiden produceren, waarin zij partij kunnen noch willen kiezen.