Ad 5. In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld

In de vergunning die B&W afgeeft, wordt aangegeven tegen welke huurprijs de woonruimte die valt onder artikel 15 lid a en c Leegstandwet woning maximaal mag worden verhuurd (zie artikel 16 lid 1 Leegstandwet). Deze huurprijs wordt op grond van artikel 16 lid 10 Leegstandwet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Geliberaliseerd verhuren voor deze woonruimte is – behoudens nader te noemen mogelijkheid – niet mogelijk. Dit betekent niet dat de huurprijs de liberalisatiegrens niet zou mogen overstijgen. Het betekent slechts dat huurprijzen altijd via het puntenstelsel berekend dienen te worden, zelfs als de woning boven de 250 punten gewaardeerd zou worden. Wanneer een woning meer dan 250 punten heeft, kan de huurprijs worden bepaald door de tabel te extrapoleren. Dit betekent dat de extra punten dan worden vermenigvuldigd met het verschil tussen de maximale huurprijs bij 250 en die bij 249 punten. De gemeente kan zelf een puntentelling opstellen aan de hand van de puntentelling behorend bij het woningwaarderingsstelsel.
Bij een geliberaliseerde huurprijs conform de Crisis en Herstelwet hoeft de gemeente geen maximale huurprijs in de vergunning te vermelden.
De gemeente kan bij het vaststellen van de maximale huurprijs rekening houden met in de woningen aanwezige gebreken. De huurder kan ook verzoeken de gebreken te laten verhelpen. Artikel 7:206 lid 1 en 2 BW is immers van toepassing. De huurder mag niet het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW toepassen. Toepassing van dit artikel is immers uitgesloten in artikel 15 lid 1 Leegstandwet . Een vordering tot verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 BW zal weinig effect kunnen hebben als de maximum huurprijs als gevolg van aanpassing van de huurprijs op grond van gebreken aan de woning door de gemeente al op een laag bedrag is gesteld.

Indien beide partijen (huurder en verhuurder) toch een hogere huurprijs afspreken dan op grond van het waarderingsstelsel mogelijk is, dan treedt de huurprijs die vermeld wordt in de vergunning hiervoor in de plaats. Ook dan valt de huurovereenkomst door deze conversie onder de leegstandwet (arikel 16 lid 10 Leegstandwet ). De te veel betaalde huur kan door de huurder als onverschuldigd betaald worden teruggevorderd.

Let op het verschil tussen te koop staande woningen en te koop staande huurwoningen

Afwijking van deze regeling voor te koop staande woningen
De huurprijs van te koop staande woningen kan geheel vrij overeen worden gekomen tussen huurder en verhuurder. Geliberaliseerd verhuren is wel mogelijk. Is een vergunning vóór 1 juli 2013 afgegeven? Dan blijft de maximale huurprijs gelden die in de vergunning staat. De huurprijsbescherming wordt voor deze categorie woningen die na 1 juli 2013 zijn gesloten buiten toepassing verklaard. Particuliere eigenaren mogen niet meer dan 2 te koop staande koopwoningen tegelijk tijdelijk verhuren. Let vooral op artikel 16 lid 2 Leegstandwet. Door deze wettelijke regeling is de huurprijswetgeving en de wetgeving omtrent servicekosten, behoudens enkele artikelen, geheel buiten toepassing verklaard. Zie verder artikel 16 leden 10 en 11 Leegstandwet. In artikel 16 lid 2 Leegstandwet staat immers uitdrukkelijk vermeld dat bij de verhuring van te koop staande woningen artikel 7:232 BW en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing wordt verklaard, behoudens de artikelen 7:251 BW, 7:259 BW, 7:261 BW, eerste lid, en 7:264 BW. Deze regeling is een afwijking van de uitzonderingen die in artikel 15 lid 1 Leegstandwet staan vermeld. Voor deze categorie verhuurde woonruimte geldt dus dat de toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) niet van toepassing is. Volgens de toelichting bij de wettelijke regeling zal de marktwerking voorkomen dat de eigenaar-verhuurder een te hoge huurprijs zal vragen.

Verder is de Leegstandwet voor te koop staande woningen alleen van toepassing als voldaan wordt aan de voorwaarden als genoemd in artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet . Dat betekent dat de woning tijdens de verhuring niet door de verhuurder zelf bewoond mag worden. Als de woning bij aanvang van de huurovereenkomst door de verhuurder is bewoond, dan valt de huurovereenkomst niet onder de regels van de Leegstandwet. Ook als er (ten onrechte) een vergunning is verleend, dan voldoet de verhuring niet aan de eisen van de Leegstandwet en zal de huurder volgens een uitspraak van de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 23 juli 2014 (ECLI:NL:RBGEL:2014:4634 ) huurbescherming genieten.

Regeling voor te koop staande huurwoningen
Met de laatste wijziging (Wetsvoorstel Wijziging Boek 7, Huisvestingswet 2014 en Woningwet ingediend Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 34 156, nr. 3-17) is de categorie te koop staande huurwoningen uitgebreid met een nieuwe categorie tijdelijk te verhuren woningen. Voor deze categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening (maximaal twee jaar, verlenging met maximaal een jaar tot maximaal vijf jaar), en de huurprijsbescherming zoals die ook voor de categorieën woonruimte in een gebouw en woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoningen geldt. Voor te koop staande woningen is dit dus anders geregeld. Dat wil zeggen dat in al deze gevallen in de vergunning een maximale huurprijs wordt opgenomen, gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Verder geldt voor deze woningen – zoals boven al vermeld – een minimumverhuurduur van drie maanden in plaats van zes maanden voor overige verhuringen onder de Leegstandwet.

De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op deze manier tijdelijk kunnen verhuren. De gemeente toetst bij vergunningverlening voor de Leegstandwet immers of de woonruimte niet op een andere manier dan door tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet beschikbaar kan worden gesteld voor de volkshuisvesting.

Artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek laat de artikelen 271, eerste lid, 274 en 274a tot en met 274f van Boek 7 buiten toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten.

Aangezien de huurprijsbescherming voor deze verhuurde woonruimte (niet zijnde te koop staande huurwoningen) is uitgesloten, kunnen partijen overeenkomen dat de huur per jaar met een bepaald percentage wordt verhoogd. Dit geldt dus ook voor woonruimte met een overeengekomen huurprijs onder de liberalisatiegrens. Enige oplettendheid is dus vereist. Door formulering van artikel 15 lid 1 Leegstandwet zal een partij geneigd zijn over de aanvullende regeling van artikel 16 lid 2 Leegstandwet heen te lezen.

De huurovereenkomst die onder deze regeling is opgesteld geldt een opzegtermijn van tenminste 2 maanden (artikel 16 lid 6 LW). Daarnaast is de regeling van artikel 16 lid 8 Leegstandwet van belang. Deze regel bepaalt dat de huurovereenkomst in elk geval eindigt op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest.

Volgens het arrest van 2 september 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:3354) is dit ook van toepassing als de overeengekomen duur van de huurperiode en de duur waarvoor een vergunning is afgegeven van elkaar verschillen. In de kwestie die tot deze zaak heeft geleid, is de vergunning afgegeven op 15 februari 2012 voor een periode van maximaal twee jaar (derhalve eindigend op 14 februari 2014). De huurovereenkomst was gesloten voor een periode van 2 jaar, ingaande op 1 maart 2012 en eindigend op 28 februari 2014.
Het hof constateerde dat de huurovereenkomst, onder verwijzing naar de afgegeven vergunning, korte tijd na afgifte van die vergunning was gesloten voor de in de vergunning aangegeven periode van twee jaar. De huurperiode was eveneens kort na afgifte van de vergunning ingegaan. Aldus was er volgens het hof sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst onder de vigeur van de Leegstandwet. De Leegstandwet stelt niet de eis van synchroniciteit, dat wil zeggen dat vergunning en huurovereenkomst niet betrekking hoeven te hebben op exact dezelfde periode. Volgens het hof eindigt de overeenkomst in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Het hof stond daarom ontruiming van de huurovereenkomst toe na het verstrijken van de periode waarvoor de vergunning was verleend.

Ik heb toch moeite met deze uitspraak. Door de huurder was aangevoerd dat de overeenkomst was verlengd voor de duur van vijf jaar. Terecht stelt het hof dat het aflopen van de overeengekomen periode niet betekent dat de overeengekomen huurperiode wordt verlengd voor de duur van vijf jaar. Dit past in de argumentatie dat de huurperiode en de lengte van de vergunning niet synchroon hoeft te lopen. Waar het hof geen rekening mee houdt, is dat de huurovereenkomst in verband met de Leegstandwet weliswaar de geldigheid verliest, doch dat dit niet het einde van de reguliere overeenkomst betekent. Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is immers niet anders dan een “normale, reguliere” overeenkomst waarvan tijdelijk tal van artikelen zijn uitgeschakeld (zie artikel 15 lid 1 Leegstandwet en artikel 16 lid 2 Leegstandwet ).
Na het verstrijken van de duur van de vergunning eindigt de overeenkomst op grond van de Leegstandwet en komt de reguliere overeenkomst weer tot leven als de huurder na het verstrijken van de overeengekomen periode waarvoor de vergunning is verleend gebruik van het gehuurde blijft maken. Daar is het probleem in deze zaak. De huurder mocht eigenlijk het gehuurde na het verstrijken van de vergunning blijven gebruiken, omdat weliswaar de duur van de vergunning was verstreken, maar nog niet de overeengekomen duur was verstreken waardoor de huurovereenkomst was gesloten. In mijn beleving kon de huurder daarom rechtsgeldig gebruik van het gehuurde blijven maken en is de overeenkomst omgezet in een reguliere overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze overeenkomst voldoet immers ook niet aan de eisen van artikel 7:274 lid 2 BW. Het is goed mogelijk dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Ik ben van mening dat de verhuurder daarom er voor moet zorgen dat de lengte van de huurovereenkomst de lengte van de vergunning niet overschrijdt. Door het overschrijden van de periode waarvoor de vergunning is verstrekt met een overeengekomen huurperiode ontstaat er naar mijn mening een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Uit artikel 16 lid 10 Leegstandwet is duidelijk ten aanzien van verhuring van te koop staande woningen de vergunning geen maximum prijs vermeld hoeft te worden. Artikel 2.8 van de Crisis en Herstelwet is door deze regeling overbodig geworden en is komen te vervallen. Ook de mogelijkheid van het aanhangig maken van een geschil bij de Huurcommissie vervalt. Dit wordt volgens deze regeling verantwoord geacht omdat het de huurders van deze woningen van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat en om potentiële verhuurders te stimuleren om deze woningen op de markt te brengen. Volgens deze regeling zal het vrijlaten van de huurbescherming in het belang zijn van een snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de eigenaar/verhuurder ervan weerhouden een onredelijk hoge prijs te vragen.

Overige regels voor te koop staande (huur)woningen
De gemeente kan onder meer op grond van artikel 15 lid 12 Leegstandwet de vergunning intrekken als de eigenaar onjuiste informatie heeft verstrekt. De gesloten overeenkomst zal dan als een reguliere overeenkomst aangemerkt worden. Als de huurder dus zekerheid van langere bewoning wenst te verkrijgen, dan kan deze de gemeente informeren over de onjuiste opgave door de eigenaar, waarna de gemeente dient te handelen als hiervoor weergegeven.

De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op deze manier tijdelijk kunnen verhuren. De gemeente toetst bij vergunningverlening voor de Leegstandwet immers of de woonruimte niet op een andere manier dan door tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet beschikbaar kan worden gesteld voor de volkshuisvesting.

Als een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is gesloten, dan kan de overeenkomst toch worden beëindigd na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode, mits de vergunning waaronder is verhuurd nog geldig is. Artikel 16 lid 8 Leegstandwet is in dit verband van belang.

Artikel 16 lid 8 Leegstandwet bepaalt dat de huurovereenkomst in elk geval eindigt op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Als de vergunning loopt tot bijvoorbeeld 1 december 2015 en de huurperiode loopt tot 1 december 2014 en de gebruiksperiode was gesloten tot en met 1 december 2014, dan verkrijgt de huurder niet zonder meer een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd na het verstrijken van deze overeengekomen periode. In de zaak die speelde voor de rechtbank te Amsterdam van 8 juli 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9806, WR 2016/32) was de Leegstandwet van toepassing verklaard. De huurovereenkomst was van jaar tot jaar verlengd. De vergunning liep tot en met december 2015. De huurperiode liep af op 1 december 2014. Per brief van 27 november 2014 werd de huurperiode opgezegd tegen 28 februari 2015. De huurder was van mening dat door het overschrijden van het tijdstip van 1 december 2014 een huurovereenkomst van onbepaalde tijd tot stand was gekomen. De verhuurder was van mening dat dit niet het geval was. In artikel 16 lid 8 Leegstandwet staat immers dat indien de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, waarop de opzeg- en beëindigingsbescherming voor woonruimte van toepassing is, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Dit laatste was naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter het geval, nu de verhuurder in haar opzegbrief van 27 november 2014, derhalve vóórdat de tijdelijke huurovereenkomst op 1 december 2014 eindigde, aan de huurder heeft meegedeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst per 28 februari 2015 werd opgezegd. Dit zou anders zijn geweest als de vergunning op 1 december 2014 zou zijn geëindigd, want dan eindigt de huurovereenkomst volgens de Leegstandwet op het moment dat de vergunning is geëindigd. Dat was hier echter niet het geval.