Tegemoetkoming woonruimte bij werkzaamheden zonder noodzaak tot verhuizing

Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is het mogelijk dat de huurder een schadevergoeding vordert in verband met uit te voeren renovatiewerkzaamheden, waarbij deze werkzaamheden niet noodzakelijkerwijze lijden tot (tijdelijke) verhuizing door de huurder. De huurder moet de vordering wel kunnen onderbouwen, dan wel aannemelijk dienen te maken. In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 ) werd duidelijk dat schade die de huurder had ondervonden wegens gebreken aan het gehuurde onderbouwd diende te worden en dat zonder onderbouwing de schade afgewezen zou worden.
De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft in haar vonnis van 27 oktober 2009 LJN: BK2816, sector kanton Rechtbank Almelo, 292551 geoordeeld dat een dergelijke vordering tot de mogelijkheden behoort. De rechter was echter van mening dat een aantal posten niet voldoende waren onderbouwd. Zo hadden de huurders volgens de rechter een vergoeding van extra stroomkosten in verband met de bouwwerkzaamheden onvoldoende onderbouwd. Verder hadden de huurders hun stelling dat de vergoeding voor raambekleding ontoereikend was onvoldoende onderbouwd. Voor een hogere vergoeding was dus geen plaats. Verder stelt de rechter ook hier dat de verhuurder “niet aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht bij renovaties. De huurder moet er immers rekening mee houden dat de verhuurder periodiek (groot) onderhoud en op enig moment ook renovatiewerkzaamheden moet verrichten om de woningen in goede staat te houden en /of te laten voldoen aan de eisen van de tijd”. De rechter oordeelde in de rechtsoverwegingen 4.5 tot en met 4.8 dat de omstandigheden waaronder de werkzaamheden hebben plaatsgevonden een hogere korting op de huur rechtvaardigde dan door de verhuurder in eerste instantie was voorgesteld.
Uit het vonnis blijkt dat de rechter de vergoeding heeft gerelateerd aan de maandelijks verschuldigde huur en dat er gedurende een maand ernstig inbreuk in het huurgenot heeft plaatsgevonden en dat er gedurende ongeveer 10 maanden verminderd huurgenot plaats had gevonden wegens renovatie aan de buitenzijde van het gehuurde. De hoogte van de toegekende vergoeding blijft echter ondoorzichtig. Het is niet zonder meer duidelijk waarom de rechter een vergoeding heeft gebaseerd op ongeveer 2 maanden huur.

Zie in dit verband ook het vonnis in kortgeding van de rechtbank te ‘s-Gravenhage van 27 juli 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:8432 . De casus luidde als volgt: De verhuurder van het wooncomplex Laakhaven aan het Willem Dreespark te Den Haag vorderde in kort geding dat een aantal huurders werden veroordeeld hun medewerking te verlenen aan werkzaamheden aan hun flatwoning en aan het complex, bestaande uit het vervangen van de open-gasinstallatie (geiser) door een warmte-unit en het vervangen (vernieuwen) van het leidingwerk. Het ging daarbij volgens de verhuurder om renovatiewerkzaamheden (vervangen geiser/plaatsing warmte-unit) dan wel dringende onderhoudswerkzaamheden (vervangen leidingwerk). Een aantal huurders had zich verzet tegen de voorgenomen werkzaamheden. Zij stelden dat de verhuurder ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden geen volgens de wet vereist redelijk voorstel heeft gedaan en dat de onderhoudswerkzaamheden niet dringend zijn. De kantonrechter had in kort geding geoordeeld dat voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden door de verhuurder wél een redelijk voorstel was gedaan en verder dat de verhuurder voor wat betreft de onderhoudswerkzaamheden voldoende aannemelijk had gemaakt dat de werkzaamheden op korte termijn noodzakelijk waren.

De verhuurder had onder meer aangevoerd dat zij de open-verbrandingstoestellen in haar woningen wenste te vervangen door een meer duurzame, milieuvriendelijke en veilige (gesloten) variant.
Daarnaast bracht de verhuurder het veiligheidsaspect naar voren dat verbonden zit aan de vervanging van open-verbrandingstoestellen voor corporaties door gesloten toestellen.
De verhuurder had gesteld dat zij voor het plaatsen van de warmte-unit de huur niet zal verhogen. Zij is daartoe op grond van de wet wel bevoegd. Daarnaast levert de warmte-unit een besparing op in de jaarlijkse lasten voor ruimteverwarming en warm tapwater. Verder diende er een standleiding vervangen te worden. De verhuurder bracht naar voren dat de standleiding in één keer tegelijk voor alle 16 boven elkaar gelegen woningen vervangen diende te worden. Medewerking door alle huurders was volgens de verhuurder dus cruciaal. Door het niet meewerken zou de weigerachtige huurder zowel de verhuurder als de andere bewoners van het complex benadelen. Zij hebben dan geen verwarming of warm tapwater. Daarnaast zou de aannemer ook de verhuurder extra kosten in rekening moeten brengen omdat zij ten behoeve van deze ene specifieke huurder alsnog op een later moment terug moeten komen. Deze kosten worden door de aannemer voorlopig op € 5.500,00 per woning geschat.

Op grond van voormelde argumenten was de verhuurder van mening dat zij haar huurder een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW heeft gedaan. De belangen van de verhuurder zijn gelegen in het aanbrengen van een duurzaam, en in de toekomst duurzamer te maken, systeem voor het verwarmen van tapwater. Daarbij had zij de huurder uitgebreid geïnformeerd. Zij heeft zelfs aangetoond dat zij alternatieve systemen bij haar keuze heeft meegewogen.

Volgens de rechter is voor de dringendheid van werkzaamheden dus niet bepalend dat er een bouwkundige noodzaak is (zoals bij reparaties het geval is), maar deze is bijvoorbeeld ook aanwezig indien de kosten voor de uitvoering van de werkzaamheden in de toekomst hoger zullen uitvallen indien de werkzaamheden niet nu worden uitgevoerd. Van renovatie is sprake bij sloop met vervangende nieuwbouw of bij gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (art. 7:220 lid 2 BW, laatste zin).

Volgens de huurders was er niet sprake van noodzakelijke werkzaamheden, omdat de standleidingen veel langer meegaan dan door de verhuurder gesteld. Daarnaast wordt kritiek gegeven op het aantal huurders dat toestemming zou hebben gegeven voor deze werkzaamheden. Voor de overige argumenten van de huurders verwijs ik naar het vonnis.

De rechter is van oordeel dat mede gelet op de algemene ervaringsregeling ten aanzien van de levensduur van een leidingwerk zoals het onderhavige, ter voorkoming van lekkages in de nabije toekomst, het vervangen van het 50 jaar oude leidingwerk dringende werkzaamheden betreffen in de zin van artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De huurder is gehouden zijn medewerking tot uitvoering van deze werkzaamheden te verlenen. De rechter betrok in het kader van een redelijk voorstel niet een vergoeding die aan de huurder toe zou dienen te komen. Uit deze uitspraak volgt dat dat de huurder die gedurende de huurperiode wel mag verwachten dat er herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd dienen te worden niet mag verwachten dat er compensatie voor het geleden ongerief verstrekt zal worden. Dat zal weer wel mogelijk zijn als de verhuurder meer overlast veroorzaakt dan de huurder op grond van deze werkzaamheden mocht verwachten. Het niet verschaffen van een vergoeding voor ondervonden ongemakken maakte het voorstel dus niet onredelijk.

De verhuurder is niet standaard gehouden een schadevergoeding te verstrekken als de huurder en woning tijdelijk gedeeltelijk dient te ontruimen wegens herstel van een waterleiding. Dat de verhuurder in een dergelijk geval vaak geen schadevergoeding hoeft te betalen blijkt uit het vonnis van de rechter op 3 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:1509 . In de casus die tot deze zaak heeft geleid wenste de verhuurder een lekkage aan de waterleiding te maken. In de woning gelegen onder de woning van huurders was een lekkage geconstateerd die hoogstwaarschijnlijk was veroorzaakt door een lek in een waterleiding die zich bevindt in de vloer van de badkamer van de door huurders gehuurde woning. Verhuurder gaf aan dat zij deze lekkage wenste te verhelpen, maar dat de huurders weigeren medewerking hieraan te verlenen. De huurders wenste alleen medewerking te verlenen als verhuurder hen financieel tegemoet zou komen en/of als de huurders gedurende de uitvoering van die werkzaamheden op kosten van verhuurder in een hotel mochten verblijven.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dienden de huurders deze te verrichten reparatiewerkzaamheden te dulden zonder dat de verhuurder de huurders in financiële zin tegemoet diende te komen. De kantonrechter motiveert dit standpunt als volgt. Hoewel aannemelijk is dat de huurders hinder van de te verrichten werkzaamheden zullen ondervinden, gaat het hier om reparatiewerkzaamheden die het niet onmogelijk maken de woning te blijven bewonen. De huurders hebben die werkzaamheden te dulden nu het tot de normale maatschappelijke verplichtingen behoort een eigenaar van het pand tot een noodzakelijke reparatie in staat te stellen. Daar staat in zijn algemeenheid geen vergoedingsplicht tegenover.

Waar de verhuurder gerechtigd is de noodzakelijke reparatiewerkzaamheden aan het pand uit te voeren, is op de voet van artikel 558 onder b Rv de primaire vordering van de verhuurder tot ontruiming toewijsbaar, in die zin dat de huurders de woning gedeeltelijk dienen te ontruimen en ontruimd te houden zodat de verhuurder de gelegenheid heeft al datgene te doen dan wel te laten doen om de in de daaronder gelegen woning geconstateerde lekkage te verhelpen. Dit houdt in dat de huurders verhuurder toegang tot het gehuurde dienen te verlenen en dat de huurders de ruimte(s) waar de reparatiewerkzaamheden uitgevoerd worden dienen te ontruimen en ontruimd te houden. De huurders behoeven het gehuurde niet metterwoon te verlaten.