Geen nulpunten wel schending woongenot

Er bestaan ook gebreken en tekortkomingen, die niet in de nulpuntenlijst staan opgenomen, maar het woongenot ernstig schaden. Net als bij relatieve nulpunten geldt dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij een geschil over de huurverhoging zich op de aanwezigheid van zo’n gebrek/tekortkoming moet beroepen, en het woongenot moet naar het oordeel van de Huurcommissie door de aanwezigheid van het gebrek of de tekortkoming ernstig zijn geschaad.
De aanwezigheid van deze restcategorie vormt geen reden voor een huurverlaging. Een huurverlaging wegens gebreken/tekortkomingen kan immers alleen plaatsvinden op grond van de aanwezigheid van een absoluut of relatief nulpunt.
Bij de zogeheten overige gebreken/tekortkomingen moet het om ‘de toestand van de woonruimte’ gaan, terwijl die beperking niet geldt voor de gebreken als genoemd op de nulpuntenlijst.

Bij een procedure tot verlaging van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning kunnen wel de volgende onderwerpen aan worden gesneden: geluidsoverlast die het gevolg is van de constructie van een gebouw, of ondeugdelijke voorzieningen (geluidsoverlast verwarmingsketels, storingen centrale verwarming, onvoldoende capaciteit centrale verwarming, niet behoorlijk kunnen verwarmen van badkamer). In dat laatste geval kan de huur worden bevroren in verband met de gebreken aan de woning. Dit is in feite hetzelfde als huurverlaging in verband met gebreken aan de woning. In dit kader kan huurverhoging dan onredelijk worden geacht. Er is een grote hoeveelheid uitspraken door de Huurcommissie en/of rechter gedaan, waarin huurbevriezing van de huurprijs werd gerechtvaardigd. Daarnaast is een reeks uitspraken weergegeven die huurbevriezing niet toe stond. Het is opvallend dat sommige uitspraken lijnrecht tegenover elkaar staan: de ene kantonrechter acht een gebrek niet voldoende om huurbevriezing te rechtvaardigen, terwijl de andere kantonrechter hetzelfde gebrek wel voldoende acht om huurbevriezing toe te staan

Overlast – Inleiding

In dit hoofdstuk zal de huurbeëindiging door de verhuurder worden besproken in het kader van door de huurder veroorzaakte overlast. De verhuurder kan immers op grond van de redelijkheid en billijkheid worden gehouden om maatregelen tegen een overlast veroorzakende huurder te ondernemen. In de uitspraak van de President van de rechtbank te Groningen Noot 44 wordt tot uitdrukking gebracht dat de verhuurder kan worden veroordeeld om een ontruimingsprocedure tegen een overlast veroorzakende huurder aan te spannen op grond van de verplichting van de verhuurder om een andere huurder het rustig huurgenot te verschaffen.In het hoofdstuk Ontbinding huurovereenkomsten van woon en bedrijfsruimte is behandeld dat de verhuurder bij tekortschieten door de huurder vaak zal kiezen voor ontbinding van de overeenkomst in plaats van opzegging van de huurovereenkomst. In laatstgenoemd hoofdstuk is uitgelegd dat de termijn van opzegging vaak reden is om voor ontbinding van de overeenkomst te kiezen. Het grote verschil zit in het tijdstip waarop de overeenkomst op grond van ontbinding kan beëindigen. De ontbinding van de overeenkomst kan door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de door de wet voorgeschreven termijnen van opzegging. De termijn van opzegging beloopt immers (afhankelijk van de tijdsduur van bewoning) 3 tot 6 maanden. Een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten kan alleen worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn. Bij ernstige vorm van overlast is het vaak niet voor de hand liggend om de overlast nog zes maanden voort te laten duren alvorens het tot een huurbeëindiging te komen. Voor ontbinding van de huurovereenkomst geldt dit niet. De rechter kan de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken op de gevorderde datum, of op een door hem in goede justitie te bepalen datum. Deze datum van ontbinding van de overeenkomst kan in ieder geval niet liggen voor de datum waarop het vonnis wordt uitgesproken. Er kan in beide gevallen overigens wel een voorlopige voorziening gevraagd worden om de huurder te ontruimen.

In het kader van overlast is een voorlopige voorziening vaak niet het juiste middel, omdat een kort geding zich niet leent om in te gaan op alle specifieke omstandigheden die bij een huurbeëindiging in het kader van overlast aan de orde gesteld dienen te worden. Alleen als de overlast goed is vastgelegd kan dit leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming (zie ook het onderdeel: “voorlopige voorziening” in dit hoofdstuk).

Als de overlast niet aan de vereiste van artikel 6:265 BW voldoet (de tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de overeenkomst) is het soms wel zinvol om naar het middel van de opzegging te grijpen. In het kader van de opzegging kan dan worden beoordeeld of de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt en kan er een afweging van belangen plaats vinden. Het is soms immers wel mogelijk een overeenkomst op te zeggen, bijvoorbeeld op grond van een belangenafweging, waar een ontbinding niet mogelijk is vanwege het feit dat het tekortschieten ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.

Aansprakelijkheid voor schade kan in het kader van de verplichting tot het verschaffen van rustig huurgenot zowel worden vastgesteld als de overlast door schuld en buiten schuld van de verhuurder plaatsvindt. De schadevergoedingsplicht hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de ingetreden omstandigheden.

Voor alle duidelijkheid: huurverlaging moet worden gevorderd. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Deze regel geldt alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte wegens toepasselijkheid van artikel 7: 257 BW. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt deze beperking niet, omdat artikel 7:257 BW niet van toepassing is op verhuring van deze onroerende zaken. Zie voor verdere informatie over huurverlaging van woonruimte het hoofdstuk: Huurverlaging .