Laatst bijgewerkt op 2023-06-21 om 21:13:13

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moedermaatschappij wordt niet snel aangenomen. Noot 62 Indien de moedervennootschap het voeren van een groentewinkel als doel heeft en de dochter een cafébedrijf voert, dan kan de moedervennootschap dus niet zonder meer worden geacht de positie van de dochter in het gehuurde in te nemen. Dit geldt met name als de dochter niet tot statutair doel heeft om de huuractiviteiten in het belang van de moedermaatschappij te verrichten. De Hoge Raad heeft dit in zijn arrest van 13 december 1996 (HR 13 december 1996, NJ 1997,557) in een vergelijkbare casus als volgt geformuleerd: “Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.” Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, nr. 6682, NJ 1986, 261).
Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) dat het kán zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem “eigen” belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Hij noemt dan het voorbeeld van een groep van vennootschappen waarbinnen twee vennootschappen worden belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich – statutair, of eventueel alleen krachtens “traditie” – ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de “eigen” groep is dan mogelijk in het kader van “dringend eigen gebruik”, want dat is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt/stellen. Voor verdere informatie over deze materie wordt verwezen naar de integrale versie van de conclusie bij dit arrest.

Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen , 281902 CV EXPL 06-257, waarin de verhuurder (NS Stations) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V. (100% dochter), dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kon worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken. Dat later in de procedure de vordering toch werd afgewezen maakt dit niet anders.

Het Hof van Amsterdam nam in zijn arrest van 8 mei 2008 LJN: BD7753, Gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 eigen gebruik wel aan in het geval dat het gehuurde zou worden gebruikt door een vennootschap die tot het concern van de verhuurder behoorde. Het hof was van oordeel dat kon worden aangenomen dat het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gebruik dat de andere vennootschap behorend tot haar concern van het gehuurde wilde gaan maken. Een en ander kon niet aan afdoen dat de verhuurder ook onroerend goed aan anderen verhuurde en dat de andere vennootschappen “slechts” indirect met elkaar verbonden waren. De conclusie luidde dan ook dat sprake was van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De geschetste omstandigheden waren hierbij van doorslaggevend belang. Op grond van de in rechtsoverweging 3.14 van dit arrest genoemde omstandigheden werd de dringendheid van dit eigen gebruik ook aangenomen. De vordering van de verhuurder werd dus toegewezen.

Dringend gebruik wegens opvolgend verhuur aan derden?
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
De Hoge Raad vond de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan een andere huurder te verhuren niet een opzegging die aangemerkt kon worden als een opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001 onder het oude recht het geval was met het “gebruik” als bedoeld in artikel 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Het blijkt reeds daaruit dat bedoeld “gebruik” volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” in artikel 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van artikel 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” als bedoeld onder b. Door een dergelijke uitleg zouden veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond vallen, hetgeen afbreuk doet aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
De Hoge Raad week in deze uitspraak af van het standpunt dat mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest van 24 september 2010 kenbaar had gemaakt. In alinea’s 16 tot en met 18 van dit arrest betoogt Huydecoper dat de verhuurster die zich ten doel stelt onroerend goed ten behoeve van haar concern aan te trekken en te beheren, een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volgens Huydecoper kan aanwending voor verhuur immers blijkens de in deze alinea’s genoemde rechtspraak voor een verhuurder die zich daarop – namelijk: op verhuur van bedrijfsruimte – toelegt, worden aangemerkt als een gebruik waarmee die verhuurder de belangen dient die hem “eigen” zijn.
Met onderhavige uitspraak interpreteert de Hoge Raad het begrip “dringend eigen gebruik” restrictiever dan door Huydecoper wordt gewenst.
De verhuurder kreeg in deze zaak op grond van de open belangenafweging de huuropzegging wel toegewezen.

De rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen, heeft in haar vonnis van 27 juni 2012 ( LJN: BW9938, sector kanton Rechtbank Arnhem, 800947 Cv Expl.12-516 ) een vordering tot huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen tegen het einde van een huurperiode van tien jaren. De uiteindelijke reden van huurbeëindiging was gelegen in het beschikbaar stellen van het gehuurde na renovatie aan een andere huurder, zijnde de aan haar gelieerde dochtermaatschappij.
De verhuurder is tevens eigenaar van de boven de gehuurde ruimtes gelegen appartementen. Deze appartementen staan sinds oktober 2009 leeg. De verhuurder heeft op 24 mei 2007 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot het naast het gehuurde gelegen pand. Het eigendom van dit pand wordt op 1 oktober 2012 geleverd. De bedrijfsruimte in dat pand is verhuurd aan de zustervennootschap van de verhuurder, die daar als franchisenemer van Albert Heijn een supermarkt exploiteert. De appartementen boven de supermarkt staan sinds 2010 leeg. Ook de naast de supermarkt gelegen bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning staan sinds maart 2007 leeg. Deze bedrijfsruimte en de woning zijn eigendom van de verhuurder. De verhuurder wenst deze panden te renoveren en te herontwikkelen. De supermarkt zou in het kader van deze renovatie worden uitgebreid. Dit zou zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn.
De verhuurder stelde dat hij, als vastgoedbelegger en verhuurder, (financieel) belang bij had om tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van zijn (toekomstige) grote huurder, en tevens zustervennootschap, De verhuurder wilde het pand zelf renoveren om het vervolgens ook zelf te gaan verhuren. Nu renovatie ook nog één van de statutaire doelen van de verhuurder was diende zij dan ook zijn eigen belang en was er sprake van persoonlijk gebruik. De kantonrechter wees de vordering van de verhuurder toe. De verhuurder had de rechter voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van een noodzaak tot renovatie die mede was ingegeven door financiële belangen. Zo had de verhuurder aannemelijk gemaakt dat hij er belang bij heeft om mee te gaan in de marktontwikkeling en tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van de huurder, terwijl hij daarmee ook een oplossing had gevonden voor de bestaande leegstand. Tevens had dit, volgens de verhuurder, een aanzienlijke rendementsverbetering tot gevolg, hetgeen niet is betwist. Het meest concrete motief lijkt mij de renovatie van het gehuurde om de aanwezige supermarkt te vergroten. Hiermee komt de argumentatie die tot de opzegging heeft geleid dicht in de buurt van de door mr. Huydecoper geachte mogelijkheid om de huur op te zeggen door een verhuurder die van het verhuren van onroerende zaken haar doel maakt en die door deze opzegging het gehuurde voor een hogere prijs door zou kunnen verhuren aan een andere huurder. De rechter stelde slechts in rechtsoverweging 5.6 van het vonnis dat er voldoende aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van noodzaak tot renovatie die mede is ingegeven door financiële belangen.
Dit is op zichzelf geen reden om een huur te beëindigen. De verhuurder had in deze procedure niet zonder gesteld dat er een structurele wanverhouding bestond tussen huurinkomsten en exploitatiekosten, althans dit bleek niet uit het vonnis. Slechts bij een structurele wanverhouding tussen inkomsten en kosten is er reden tot opzegging van de huurovereenkomst in het kader van deze opzeggingsgrond.
Ik vraag mij af of dit vonnis goed is gemotiveerd. De wens tot verhuring aan derden is geen geldige reden tot huurbeëindiging en een financieel belang zonder wanverhouding tussen opbrengsten en kosten is evenmin een geldige reden van opzegging. Leegstand en herontwikkeling om deze leegstand tegen te gaan kan wel een reden zijn voor rechtsgeldige opzegging. Ik vind deze mogelijke argumenten onvoldoende uit de verf komen in dit vonnis.

In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 4 oktober 2006 van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem LJN: AY9697, sector kanton Rechtbank Haarlem, 299318 / CV EXPL 06-783 kon de verhuurder (een besloten vennootschap) niet de dringende reden van huurbeëindiging van haar bestuurder als een geldende reden voor de opzegging onderbouwen. Haar bestuurder dreef een eenmanszaak onder het verhuurde pand. Deze bestuurder wenste de woning boven de eenmanszaak te betrekken. De dringende reden van de bestuurder van de eenmanszaak werd terecht niet vereenzelvigd met de door de verhuurder (vennootschap) genoemde dringende reden.