Overlast en de buurtbewoners die niet allen huurder van dezelfde verhuurder zijn
Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:47:07
De Hoge Raad heeft beslist Noot 50 dat een huurder die buiten de woning ernstig overlast veroorzaakt op de straat auto’s te repareren en een levendige handel in auto’s te drijven zich niet als een goed huurder gedraagt. Er was contractueel bedongen dat de huurder niet meer dan twee auto’s tegelijk zou bewerken. De huurder had deze bepaling ruimschoots overtreden. Vanuit de positie van de huurder maakte de huurder zich schuldig aan onbetamelijk gedrag. Goed huurdersgedrag moet niet alleen worden getoond in het gehuurde, maar ook in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. In deze kwestie had de rechtbank in een eerder stadium van de procedure beslist dat de huurder medeverantwoordelijk was voor het luidruchtige gedrag van de bezoekers die veelal in de avonduren luidruchtig de huurder kwamen bezoeken. Dit was ondermeer gelegen in het feit dat de huurder door deze handel deze luidruchtige personen aantrok.
De belangen van de bewoners van de bewuste straat om ongestoord in het gehuurde te kunnen wonen gaan boven het individuele belang van de overlast veroorzakende huurder. Het is daarbij niet van belang dat een aantal klagende buren eigenhuisbezitters zijn. Voorts is het niet van belang om onderscheid te maken tussen het recht op woongenot van de huurders behorend bij de verhuurder, die ook aan de overlastveroorzaker een woning verhuurt en de eigenhuisbezitters in de nabijheid van het gehuurde. Door dit arrest wordt het mogelijk om de huurder de huur op te zeggen op grond van het feit dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. Een ontbindingsactie is op deze uitspraak niet te baseren.Een ontbindingsactie is in ieder geval mogelijk als er in het huurcontract een clausule staat opgenomen waarin de huurder zich verplicht zich ten aanzien van de omwoners van overlast te onthouden. Echter ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule schiet de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt tekort in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben. De verhuurder kan dan door zijn huurders worden gehouden om jegens de overlastveroorzaker een ontruimingsprocedure te starten. Noot 52 Zie ook het bovenbeschreven onderdeel “Overlast en feitelijke stoornis”.
De kernverplichting van de verhuurder
Laatst bijgewerkt op 2023-02-12 om 12:56:52
Artikel 7:203 BW vermeldt een kernverplichting van de verhuurder. De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit:
- het ter beschikking stellen van het gehuurde;
- de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud);
- het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.
Uit de Kamerstukken (MvT Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3. p. 10-11) voorafgaande aan deze huidige regeling blijkt dat ook mogelijk is om een gedeelte van een onroerende zaak ter beschikking te stellen als dit past in het kader van de verhuring. Zo kan de huur van een muur voor reclamedoeleinden worden beschouwd als huur van de betreffende onroerende zaak strekkende tot een beperkt gebruik daarvan. De verhuurder dient gedurende de huurperiode de huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Het plaatsen van een steiger voor het gedeelte van deze muur waarop de reclame staat afgebeeld kan dus een beperking van het huurgenot inhouden.
Artikel 7:203 BW is regelend recht. Het staat partijen vrij te bepalen welke omvang het gebruiksrecht heeft. Bij woonruimte vindt dit artikel haar begrenzing voor zover een te enge begrenzing van het huurrecht indruist tegen de overige (dwingende) regels ter bescherming van de huurder van woonruimte.
De verhuurder dient het gehuurde tijdig ter beschikking te stellen. De ingangsdatum van de huur levert een fatale termijn op waarbinnen het gehuurde ter beschikking gesteld dient te worden. De verhuurder is bij niet-inachtneming van rechtswege in verzuim Noot 0. Daarnaast dient de verhuurder zorg te dragen voor het onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren. De verhuurder is dus ook gehouden om schade aan het gehuurde te herstellen ook al valt die schade hem niet toe te rekenen (bijvoorbeeld: de pui van een pand wordt door een dronken automobilist geramd). De vraag of de schade de verhuurder valt toe te rekenen is voornamelijk van belang voor de vraag of de gevolgschade aan eigendommen van de huurder voor rekening van de verhuurder komt. De huurder die het gehuurde bewust kapot maakt, dient de kosten van herstel te dragen. De verplichting tot onderhoud is niet letterlijk in de wetstekst opgenomen. De parlementaire geschiedenis geeft echter duidelijk aan dat de verhuurder een verplichting tot onderhoud van het gehuurde heeft. In de huidige wet wordt de huurder een effectief middel in handen gegeven om de onderhoudsverplichting af te dwingen.
Zo diende de verhuurder op grond van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:180) van een woning op de eerste verdieping van een gebouw ervoor (laten) zorgen dat de (te hoge) terrasoverkapping van het eronder gelegen restaurant niet hoger komt dan de vloer van de woning op de eerste verdieping. De gehuurde woonruimte bevindt zich op de eerste verdieping. Onder de woning, op de begane grond, zit een bedrijfsruimte waar een restaurant in is gevestigd. Het gehuurde en het restaurant zijn in eigendom van verhuurder. verhuurder verhuurt het restaurant aan de uitbater van het restaurant. In 2016 heeft de uitbater van het restaurant een stalen constructie met terrasoverkapping geplaatst. De overkapping is ook in eigendom van de uitbater van het restaurant. de verhuurder heeft hiervoor toestemming gegeven, zonder overleg met de huurder van woonruimte. De huurder van de woonruimte heeft zich na plaatsing over de overkapping beklaagd.
De verhuurder betwist de vordering. Zij voert – samengevat – aan dat geen sprake is van een gebrek. Daarnaast is de terrasoverkapping niet in eigendom van de verhuurder. De overkapping is, met toestemming van de verhuurder, door de uitbater van het restaurant geplaatst, waarvoor ook een vergunning is verleend. De verhuurder heeft daarom het gevoel dat zij daar geen invloed op kan uitoefenen. Bovendien blijft het gehuurde, ondanks het verminderde uitzicht, gelegen op een mooie locatie.
De kantonrechter oordeelde dat de terrasoverkapping voor het raam van de door de huurder van de woning gehuurde woning en de daaruit voortvloeiende aantasting van het uitzicht een gebrek aan het gehuurde oplevert in de hiervoor bedoelde zin. Een terrasoverkapping is op zichzelf iets waar de huurder van de woonruimte bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee kan houden, maar niet dat de constructie van een overkapping tot voor haar raam zou komen. Het voorheen bestaande vrije uitzicht over het water wordt door de overkapping aangetast en de verhuurder heeft zonder overleg met de huurder van de woonruimte toestemming gegeven voor de overkapping. Het is aan de verhuurder om er alles aan te doen om het gebrek te (laten) herstellen. In dit geval moet daaronder worden verstaan dat de terrasoverkapping na herstel niet hoger komt dan de verdiepingsvloer. Vooralsnog is de verhuurder daarin tekort geschoten. Zij heeft nog geen stappen gezet om een einde te maken aan het gebrek. Gelet op haar verplichting als verhuurder om aan de huurder van woonruimte het ongestoord huurgenot te verschaffen, kan de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter niet volstaan met de stelling dat zij niet de eigenaar is van de terrasoverkapping. Ook als het gebrek is ontstaan door toedoen van een derde, zoals in onderhavige zaak het geval, geldt voor de verhuurder een herstelverplichting, tenzij het verhelpen onmogelijk is of onredelijke uitgaven vraagt of sprake is van kleine herstellingen.
Hier oordeelde de rechter dat er sprake was van een gebrek. Dat dit als gebrek en niet als feitelijke stoornis aangemerkt wordt ligt aan het gegeven dat de verhuurder heeft kunnen voorkomen dat het uitzicht niet werd belemmerd. De onder de woning gelegen bedrijfsruimte was immers ook eigendom van de verhuurder en de verhuurder had toestemming van deze overkapping dienen weigeren nu deze overkappingen het huurgenot van de huurder te zeer zou aantasten. Ook als er sprake was geweest van een feitelijke inbreuk van het huurgenot, dan had de Hoge Raad reeds in 1992 bepaald Noot 52 dat ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt, tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Hier zou de huurder van de woonruimte zich ook op basis van deze uitspraak kunnen verzetten tegen de meergenoemde overkapping. Dit is een ander geval dan wanneer er tegenover het gehuurde een flatgebouw wordt gebouwd, waardoor het uitzicht van de huurder wordt belemmerd. Dat er gebouwen met geldige bestemmingsvergunningen worden gebouwd in de omgeving van het gehuurde is iets waartegen de huurder zich niet kan verzetten. De huurder heeft in dit verband niet recht op vrij uitzicht.
In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem, van 20 september 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:4237, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, WR 2020/31) wordt duidelijk gemaakt dat een verhuurder niet het recht in eigen hand mag nemen. In het kader van een discussie over de servicekostenafrekening had de verhuurder de warmtevoorziening afgesloten en een zeecontainer voor de bedrijfsruimte geplaatst. De showroom van de huurder was daardoor niet meer vanaf de openbare weg zichtbaar. De verhuurder meende in zijn recht te staan, omdat het terrein waarop de container staat tot zijn eigendom behoort. Dit standpunt van de verhuurder is onjuist. De kantonrechter kwam tot oordeel dat het onthouden van verwarming en uitzicht als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is te beschouwen. Als gebrek dient immers te worden aangemerkt: alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt.
Feit is immers dat de huurovereenkomst met huurder doorloopt en dat hij recht heeft op het ongestoord huurgenot. Dat huurder zijn reclamebord niet aan de gevel heeft opgehangen en dat er her en der onkruid staat, doet daaraan niet af. De kantonrechter achtte het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat het plaatsen van een zeecontainer en houten pallets voor het gehuurde een gebrek oplevert op basis waarvan het gehuurde niet beantwoordt aan de overeenkomst. De vordering strekkende tot verwijdering van de zeecontainer en houten pallets wordt derhalve toegewezen. Datzelfde geldt voor de vordering strekkende tot aansluiting van de verwarmingsketel op het elektriciteitsnetwerk. Het niet kunnen verwarmen van het gehuurde levert een gebrek op aan het gehuurde als gevolg waarvan huurder niet het genot heeft dat hij op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten.
In deze zaak kwam nog niet aan de orde dat de verhuurder, in het kader van een inhoudelijke discussie met de huurder zijn verplichting tot het beschikking stellen van het gehuurde en het ter beschikbaar stellen van de voorzieningen aan het gehuurde, niet zonder meer gerechtigd is zijn verplichtingen op te schorten. Ik zie hier een analoge redenering voor wat betreft het opschorten van herstelverplichtingen. Ik verwijs hiervoor naar het onderdeel: “Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?“.
Verhuurder aansprakelijk voor gebreken aanwezig bij aanvang van overeenkomst
Laatst bijgewerkt op 2022-12-04 om 16:55:11
Voor woon- en bedrijfsruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren. Dit is dwingend recht. Voor andere gehuurde zaken is deze regel regelend recht (bijvoorbeeld bij de huurovereenkomst van een boormachine).
Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard (zie artikel 7:209 BW). De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat men zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Hierboven is vermeld dat de verhuurder op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder kan brengen. De huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.
Het gerechtshof Amsterdam besliste in zijn arrest van 10 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1401) dat de verhuurder terecht de exoneratie in stelling kon brengen, waardoor huurprijsvermindering wegens gebreken was uitgesloten. In deze kwestie had de huurder het pand laten bouwen. Huurder had het bedrijfscomplex in 2006 verkocht en geleverd aan de verhuurder en huurde vanaf februari 2007 het bedrijfscomplex weer van de verhuurder. Op de huurovereenkomst waren de algemene bepalingen van toepassing verklaard. In deze bepalingen is de standaardbepaling opgenomen waarin staat vermeld dat de verhuurder niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder geen recht op huurprijsvermindering heeft, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…). Evenmin geldt het gestelde in 11.6 (…) ten aanzien van bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (…)’.
Huurder en verhuurder zijn in of omstreeks 2014 een allonge op de huurovereenkomst overeengekomen met onder meer de volgende inhoud: Verhuurder zal een nieuwe betonvloer laten aanbrengen in het gehuurde. De nieuwe betonvloer zal in overeenstemming zijn met de in de aannemingsovereenkomst d.d. 4 december 2014 (…) opgenomen voorwaarden en documenten. Eventuele extra kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en/of schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van Verhuurder. Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld.
Op 1 oktober 2015 is er een nieuwe eigenaar van het pand verschenen, die de rechten en de verplichten ex artikel 7:226 BW heeft overgenomen. Uit metingen die deze nieuwe eigenaar heeft laten verrichten, is gebleken dat de vloer in het gehuurde op twee plaatsen omhoog kwam. Bij een tweetal herhaalmetingen bleken de vloerhoogtes ten opzichte van de vorige metingen te verschillen. Huurder en verhuurder waren het erover eens dat spoedig herstel van de vloer plaats diende te vinden. Zij raakten in een patstelling geraakt over de voorwaarden waaronder dit diende te gebeuren.
De kantonrechter heeft de vorderingen die door de huurder waren ingesteld om het gebrek te verhelpen toegekend en heeft tevens verklaard voor recht dat er sprake was van een gebrek. Het was voldoende gebleken dat er een gebrek was in de zin van artikel 7:204 BW; huurder had bovendien belang bij die verklaringen voor recht. De kantonrechter overwoog dat aansprakelijkheid voor de schade van de huurder op grond van de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen waren uitgesloten, terwijl de huurder ook geen aanspraak kon maken op huurprijsvermindering.
Tijdens de procedure bij het hof werd door de verhuurder (onbetwist) aangevoerd dat haar rechtsvoorgangster bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 februari 2007 niet bekend was met het gebrek dat thans aan de orde is. Dat zich slakken onder de vloer bevinden die vol met water lopen ten gevolge waarvan delen van de vloer stijgen is pas ruimschoots na die datum gebleken. de verhuurder wees er bovendien op dat pas in 2016 aan partijen bekend werd dat er onder het gedeelte van de vloer dat onderwerp is van dit geschil slakken aanwezig waren en problemen veroorzaakten. Dit werd niet door de huurder bestreden.
Het hof was van oordeel dat er onvoldoende grond is om te concluderen dat de exoneratiebedingen onredelijk bezwarend waren of dat een beroep daarop in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Daartoe was het volgende van betekenis. De overeenkomst was gesloten tussen professionele partijen waarbij de huurder, voordat zij huurder werd, ook nog eens de ontwikkelaar van het gehuurde is geweest en dus de opdrachtgeefster van de partij die de vloer heeft gelegd. De bedingen zijn voorts niet ongebruikelijk in de vastgoedbranche. Dat de bedrijfsvoering van de huurder tot extra risico’s op (omvangrijke) schade leidt kan de verhuurder niet worden tegengeworpen. Voorts is niet gebleken van een rechtsplicht tot inspectie van de vloer door de verhuurder, en heeft de huurder niet duidelijk gemaakt hoe de verhuurder het gebrek had kunnen voorkomen.