Boek 3 BW – Titel 2 – Artikel 55 (vervaltermijn vernietiging van een rechtshandeling)

Laatst bijgewerkt op 2022-08-21 om 14:49:46

  1. De bevoegdheid om ter vernietiging van een rechtshandeling een beroep op een vernietigingsgrond te doen vervalt, wanneer hij aan wie deze bevoegdheid toekomt, de rechtshandeling heeft bevestigd, nadat de verjaringstermijn ter zake van de rechtsvordering tot vernietiging op die grond een aanvang heeft genomen.
  2. Eveneens vervalt de bevoegdheid om een beroep op een vernietigingsgrond te doen, wanneer een onmiddellijk belanghebbende na de aanvang van de verjaringstermijn aan hem aan wie deze bevoegdheid toekomt een redelijke termijn heeft gesteld om te kiezen tussen bevestiging en vernietiging en deze binnen deze termijn geen keuze heeft gedaan.

Er geldt een termijn van zes maanden

Laatst bijgewerkt op 2021-02-09 om 23:16:48

Als de samenwoner, niet zijnde medehuurder binnen die zes maanden bij de rechter een vordering instelt tot verkrijging van het huurderschap, zet hij ook de huur voort gedurende die periode dat de procedure tot verkrijging van het huurderschap voortduurt. Let op de vervaltermijn! Een te laat indienen van deze vordering leidt tot niet-ontvankelijkheid. Dit bleek ook uit het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:1248 ), waarin een beroep op verlenging van deze termijn op grond van de redelijkheid en billijkheid niet werd gehonoreerd. Het hof benadrukte dat sprake is van een dwingende termijn en afwijking van die termijn op billijkheidsgronden slechts bij hoge uitzondering is gerechtvaardigd. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat hetgeen huurder heeft aangevoerd hiertoe onvoldoende is. let wel: de redelijkheid en billijkheid kan altijd bepaalde wettelijke regels doorbreken. Het hof stelt terecht dat doorbreking van een wettelijke regel op grond van de redelijkheid en billijkheid slechts bij hoge uitzondering is gerechtvaardigd.
Deze bepaling is daarom niet gelukkig te noemen, omdat in dergelijke situaties de samenwoner geen erg zal hebben in deze relatief korte termijn. De verhuurder heeft geen verplichting om de samenwoner op deze termijn te wijzen. Noot 142

Het hof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 10 maart 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:884) dat het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW in dit specifieke geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Op 27 november 2014 was de vader (huurder) overleden. De dochter is in de woning blijven wonen en bleef de huur betalen. Op 14 april 2016 hadden medewerkers van de verhuurder de achterblijvende bewoner medegedeeld dat deze de woning zonder recht of titel bewoonde. Het hof was van oordeel dat het voor de bewoner niet mogelijk was om het initiatief te nemen ter verkrijging van het huurderschap binnen de door de wet gestelde termijn van zes maanden. Tussen partijen stond vast dat de bewoner een verstandelijke beperking heeft. Zij heeft haar hele leven bij haar ouders gewoond. Zij kan niet lezen of schrijven. Zij kan niet in staat worden geacht te begrijpen dat een gemeenteambtenaar, die zij spreekt over een inschrijving in de basisadministratie of over een overlijden van haar vader, geen (rechtsgevolg houdende) uitlatingen doet of kan doen met betrekking tot de huurovereenkomst. Na het overlijden van vader is bewoner in de woning blijven wonen en is zij de huur blijven betalen. De bewoner dacht dat vader alles voor haar had geregeld. Gelet op de lange tijd dat zij na het overlijden van vader in de woning heeft gewoond zonder dat de gemeente daar een probleem van maakte, is het volgens het hof begrijpelijk dat zij dit dacht. Vanwege haar verstandelijke beperking kon zij niet geacht worden te begrijpen dat zij moest controleren of vader wel had geregeld dat zij na zijn overlijden in de woning kon blijven. Het hof was van oordeel dat, gezien de zeer specifieke omstandigheden van dit geval, de consequenties van het beroep van de gemeente op de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW leidt tot een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.

Dit kan ook a contrario worden afgeleid uit een arrest van de  Hoge Raad in haar arrest van 21 maart 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF2683)

in een soortgelijke situatie. In de situatie waarover de Hoge Raad heeft moeten oordelen had de verhuurder bewust niets gezegd om de bewuste termijn te laten verstrijken met het doel de woonruimte na het verstrijken van deze termijn aan één van zijn familieleden ter beschikking te stellen. De rechtbank had in hoger beroep beslist dat de verhuurder onder de gegeven omstandigheden er evenwel redelijkerwijs niet van mocht uitgaan   dat de bewoner na het verstrijken van de termijn van zes maanden van art. 7A:1623i lid 2 naar een andere woonruimte zou omzien. De verhuurder stelde in cassatie niet gehouden te zijn om de bewoner binnen de bedoelde termijn van zes maanden ervan te verwittigen dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, noch om hem te wijzen op de mogelijkheid om een vordering als zojuist bedoeld in te stellen.

In het arrest overwoog de Hoge Raad dat de rechtbank een onjuiste maatstaf had aangelegd. De rechtbank was van oordeel dat de verhuurder er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat de bewoner na het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zou omzien. De rechtbank had geoordeeld dat, nu dit laatste onder de gegeven omstandigheden niet het geval was, van verhuurder verlangd mocht worden dat zij de huurder op de hoogte zou stellen van haar plannen met de woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid die genoemd artikel hem bood om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken.

De Hoge Raad was van oordeel dat deze, door de rechtbank toegepaste (onjuiste) maatstaf, zich niet verdraagt met de betrokken wetsbepaling, waarin nu juist het initiatief is gelegd bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten, zulks niettegenstaande het feit dat aannemelijk is dat zich in de situatie waarop de bepaling ziet, zich wel vaker het geval zal voordoen dat de verhuurder op grond van hem bekende gegevens er niet van kan uitgaan dat de bedoelde persoon na het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zal omzien. Hierbij moet, volgens de Hoge Raad, bovendien in aanmerking worden genomen dat het in art. 6:2 lid 2 BW voorkomende criterium ‘onaanvaardbaar’ tot een terughoudende toepassing van deze bepaling noopt.

In de situatie die is besproken door het hof te ‘s-Hertogenbosch van 10 maart 2020 was er naar het oordeel van het hof sprake van een situatie, waarbij kennelijk op basis van de redelijkheid wél mocht worden afgeweken van de termijn als genoemd in artikel 7:268 BW.

Ik vraag mij echter af hoe het kan dat de bewoner niet onder beschermingsbewind is geplaatst. De dagvaarding spreekt hier niet over. Het lijkt mij vreemd dat een persoon die verstandelijk beperkt is en die niet kan lezen en schrijven niet onder beschermingsbewind staat. In een normale situaties zou een dergelijk persoon toch onder beschermingsbewind zijn geplaatst. Als deze bewoner onder beschermingsbewind zou zijn geplaatst dan zou het beroep op redelijkheid in ieder geval geen kans van slagen hebben gehad. Dan had de bewindvoerder immers beter moeten weten. Daarnaast gaat het niet om een korte overschrijding van de termijn, maar van een lange overschrijding van de termijn. Als de verhuurder geen actie had ondernomen, was dit nooit ter sprake gekomen. Ik vind het toch wel merkwaardig dat de bewoner in de uitspraak van het hof van 10 maart 2020 zich nooit had hoeven te laten informeren over de wettelijke termijnen als genoemd in artikel 7:268 BW. Het gaat hier niet over het verstrijken van de termijn met geringe tijd, maar van het door onwetendheid op geen enkele wijze voldoen van deze termijn. Ik vind dat het hof dan wel erg mild is geweest. Dat deze persoon onder gestelde omstandigheden de toch wel ruime termijn van zes maanden heeft laten verstrijken uit onwetendheid is wel te begrijpen, maar dat deze persoon en zijn eventueel aanwezige hulpverleners nooit een beroep zouden doen op artikel 7:268 BW, vind ik toch een gegeven dat hier wel meegewogen had moeten worden. Hoe het ook zij: het is duidelijk dat dit geen blauwdruk is waarop een huurder altijd met succes beroep op kan doen.

De positie van de samenwoner wordt door het overlijden sterker: Voor het overlijden woonde de samenwoner bij gratie van de huurder in het gehuurde en na het overlijden neemt de samenwoner een zelfstandige positie ten opzichte van de verhuurder in (in ieder geval binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder en bij het starten van een procedure: gedurende de periode waarbinnen de procedure aanhangig is).

Een beroep op artikel 7:268 BW is ook mogelijk als ten tijde van het overlijden van de huurder een vordering tot het verkrijgen van medehuurderschap aanhangig was, en het medehuurderschap dus pas daarna (maar met ingang van een datum vóór het overlijden) wordt verleend. Noot 144

De medebewoner die niet de status van medehuurder heeft verkregen, zal na het overlijden van de huurder binnen zes maanden het huurderschap aan dienen te vragen. Als men dat niet doet, dan bevindt de medebewoner zich na het verstrijken van deze termijn zonder recht of titel in het gehuurde. Een dergelijke situatie deed zich ook voor na uitzetting door een verhuurder van een medebewoner (dochter) na het overlijden van de huurder (vader). De dochter had binnen de gestelde termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder niet het medehuurderschap aangevraagd, waardoor deze ontruimd kon worden omdat de woning door de medebewoner zonder recht of titel werd bewoond. Hier werden Kamervragen  over gesteld. De minister antwoordde in haar Kamerbrief van 24 september 2020 (2020-0000566716) terecht dat een medebewoner het huurcontract alleen kan voortzetten als de rechter dat op vordering van de medebewoner heeft bepaald, of als de verhuurder daarmee instemt. Verhuurders hoeven op grond van artikel 7:268 BW niet zomaar in te stemmen met een verzoek tot voortzetting van het huurcontract. Huurcontracten zijn niet overerfbaar. De gedachte daarachter is dat een verhuurder anders geen nieuwe huurders kan kiezen. Bovendien komen de woningen in dat geval niet vrij voor andere woningzoekenden. Het is bovendien de vraag of in dit geval het medehuurderschap verstrekt zou worden. In beginsel wordt een kind niet geacht met de ouder een duurzame gemeenschappelijke relatie aan te gaan. Hier is bovendien niet sprake  van een bewuste keuze van de verhuurder. De huurovereenkomst eindigt immers van rechtswege als er door de huurder op grond van artikel 7:268 BW geen procedure is gestart tot verkrijging van het medehuurderschap.

Formele vereisten aan het verzoekschrift

Laatst bijgewerkt op 2018-07-23 om 21:23:46

Formele vereisten aan het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoekschrift moet bij de kantonrechter van de bevoegde rechtbank in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurders plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Als bijvoorbeeld de heer en mevrouw Janssen een onroerende zaak hebben verhuurd, dan moeten zowel de heer als mevrouw Janssen als de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Hetzelfde geldt als de verhuurder een vennootschap onder firma is. Het verzoekschrift moet dan zijn gericht aan de vennootschap onder firma en de vennoten afzonderlijk (informeren bij de Kamer van Koophandel).

Dit verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming van het gehuurde is aangezegd. In het geval dat de huurovereenkomst wordt opgezegd met ontruimingsaanzegging tegen 31 december 2013 betekent dit dat het verzoekschrift de rechtbank uiterlijk 28 februari 2014 moet hebben bereikt. Dit is een vervaltermijn. Een vervaltermijn kan niet worden gestuit. Door te late indiening vervallen de rechten van de huurder om verlenging van de schorsing te vragen.

De indiening van het verzoekschrift schorst de verplichting om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan tot het moment dat op het verzoek is beslist. Schorsen wil dus zeggen dat de huurder het gehuurde niet behoeft te ontruimen tot het moment dat de rechter heeft beslist dat het gehuurde ontruimd dient te worden.

In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 14 januari 2010 ( LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516) heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.1 tevens uitgesproken dat een verlengingsverzoek ook kan worden ingediend vóórdat de huurovereenkomst is beëindigd, dus vóórdat de wettelijke termijn van twee maanden ontruimingsbescherming is aangevangen. Er kan ook geen zinnige reden worden bedacht waarom het niet mogelijk zou zijn om een verlengingsverzoek vóór het einde van de huurovereenkomst in te mogen dienen. Door de opzegging van de verhuurder eindigt de huurovereenkomst immers tegen het einde van de dag waartegen de ontruiming is aangezegd. In het geval dat partijen er in minnelijk overleg uit komen en een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, kan de huurder altijd nog het verzoekschrift intrekken. Mochten partijen nog over deze kwestie op de eerste zittingsdag in onderhandeling zijn, dan kunnen zij altijd gezamenlijk verzoeken om de zaak op de eerste zittingsdag een bepaalde termijn aan te houden.

Vermindering van de huur als gevolg van een gebrek aan het gehuurde

Laatst bijgewerkt op 2023-03-05 om 23:41:19

Inleiding
Onder het oude recht werd door de rechter nogal eens bepaald dat de opgeschorte huur niet betaald behoefde te worden. Soms werd niet meer verlangd dat een uitgestelde betaling alsnog plaats moest vinden. Onder het huidige recht is dit in beginsel niet mogelijk. Ik leg in dit hoofdstuk de verschillende mogelijkheden uit om huurverlaging te bewerkstelligen. Hierbij zal de vordering tot huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW en de schadevergoedingsactie vallende onder artikel 6:270 BW na opschorting van de huur de revue passeren.
Het huidige recht geeft onder artikel 7:207 BW in samenhang met artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte een specifieke regeling voor huurverlaging en huurbevriezing, die met zich meebrengt dat andere wegen, die daartoe voorheen wel werden gebruikt of voorgesteld, niet (meer) in aanmerking komen. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt deze regeling van artikel 7:257 BW niet. Mr. A. Bergers-Kemp en Mr. N. de Jong hebben in hun artikel in TvHB (nr 6 december 2019, pagina 424) betoogd dat het recht op huurprijsvermindering bezien kan worden als een lex specialis van ontbinding, waarop de verjaringsregeling voor ontbinding van toepassing is. Het bepaalde in artikel 6:268 BW is daarop van toepassing. Een beroep op huurprijsvermindering kan ‘te allen tijde’ worden gedaan als verweer. Dat daartoe een (reconventionele) vordering moet worden ingesteld, doet dan aan het afwerende karakter niet af.

Deze actie kan alleen worden ingesteld nadat de verhuurder van het gebrek in kennis is gesteld, of zonder kennisgeving als duidelijk is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken. Daarnaast moet de huurvermindering worden gevorderd en moet deze vordering door huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte binnen een bepaalde termijn worden ingesteld. Onderstaand komen deze punten aan de orde.

Volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, (onder 6) moet artikel 7:207 BW in verbinding met artikel 7:257 BW, als partiële ontbinding overeenkomstig de algemene regel van artikel 6:270 BW worden gezien. De regeling op grond van artikel 7:207 BW wijkt echter af van de algemene regels betreffende de ontbinding van overeenkomsten. De afwijking van deze algemene regeling brengt met zich mee dat huurvermindering moet worden gevorderd. Uit de toelichting op artikel 7:207 BW wordt duidelijk gesteld dat huurverlaging gevorderd dient te worden. In de zaak die diende voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam vorderde de verhuurder een huurachterstand die door de huurder was opgebouwd. De huurder was van mening dat niet het overeengekomen huurgenot was geleverd en vond dat de huur verminderd diende te worden. De huurder verzuimde echter in reconventie de huurvermindering te vorderen. De rechter wees daarom de huurachterstand ten behoeve van de verhuurder in haar vonnis van 12 januari 2015 (3198000VV EXPL 14-18266) toe en kon geen huurvermindering toewijzen, omdat er ter zake van huurvermindering geen vordering was ingesteld.

De door elkaar lopende juridische termen (ontbinding op grond van de algemene regels en huurvermindering – partiële ontbinding – eveneens gebaseerd op de algemene regels van ontbinding als vervat in boek 6 BW) kunnen voor verwarring zorgen. Enerzijds heeft de huurder immers recht op partiële ontbinding, die is gebaseerd op de algemene regel als genoemd in boek 6 BW met een daaraan verbonden specifieke regel als beschreven onder artikel 6:270 BW, anderzijds maakt artikel 7:207 BW als speciale regel in aanvulling op de algemene regel duidelijk dat huurvermindering in rechte gevorderd moet worden. Dit wordt niet anders nu artikel 7:231 BW buitengerechtelijke ontbinding van de gehele overeenkomst mogelijk maakt. Het lijkt enigszins merkwaardig dat voor de gehele ontbindingsactie een buitengerechtelijke verklaring door huurder voldoende is, terwijl dit voor een actie op grond van artikel 7:207 BW onvoldoende is. De memorie van toelichting (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089. nr. 3 p. 7 e.v.) geeft echter duidelijk weer dat de wetgever met deze regel heeft willen voorkomen dat er de mogelijkheid tot huurverlaging misbruik gemaakt zou kunnen worden.
Deze beperking zal in de praktijk meer effect hebben voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte dan voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. De eerste groep huurders dient immers de kantonrechter te raadplegen om de huurverlaging te bewerkstelligen, terwijl de tweede groep huurders kan volstaan met indiening van een eenvoudig verzoek bij de huurcommissie.
Hoe het ook zij: beide huurders vorderen aldus via verschillende rechtsgangen huurverlaging. Op grond van artikel 7:231 BW kan de huurder dus wél volledige ontbinding van de huur buiten rechte vorderen met daarbij als nevenvordering op grond van artikel 7:271 BW terugvordering van de huur. Aangezien de huurder bij voortzetting van de huur geen belang heeft, kan de huurder volgens de wet wel volstaan met een buitengerechtelijke ontbinding. Overigens zal een buitengerechtelijke ontbinding doorgaans wél resulteren in een procedure, omdat de verhuurder doorgaans zich niet zo maar neer zal leggen bij een dergelijke actie van de huurder, die zal moeten leiden tot terugbetaling van de huur.
Uit de toelichting bij deze wet (zie bovengenoemde kamerstukken) blijkt dat niet elk gebrek huurverlaging rechtvaardigt. Er kan immers weliswaar sprake zijn van een gebrek, doch als dit gebrek gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, dan is er geen grond voor huurvermindering. De kern van artikel 6:265 BW is immers dat er van (partiële) ontbinding alleen sprake kan zijn als dit gevolg wordt gerechtvaardigd door de aard van de tekortkoming. Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt. Volgens het hof zou de verwarming in ieder geval voldoen aan de minimale eis van de comfortnorm zoals door de Huurcommissie is gesteld. Experts hadden gesteld dat uit het onderzoek naar voren is gekomen dat ondanks dat de woning in theorie rekentechnisch voldoende vermogen heeft, de klachten van de huurder realistisch kunnen zijn. De huurder stelde dat de woning niet aan een comfortnorm zou voldoen. In de toelichting op artikel C2 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie is volgens het hof een dergelijke norm niet te vinden, terwijl de huurder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat die norm wel onder de reikwijdte van artikel C2 zou moeten worden begrepen. Ook is door de huurder niet aannemelijk gemaakt dat de door de kantonrechter gebruikte term ruimtetemperatuur een onjuiste of te beperkte aanduiding zou zijn voor de toepassing van artikel C2 van het Gebrekenboek. Het objectieve gegeven waarvan uitgegaan dient te worden is de ondergrens van 20º Celsius voor de verwarming van de woonkamer en daaraan voldoet de woning ook volgens de onderzoeken van de expert. Het hof tekent hierbij voor de goede orde aan dat het bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW niet gaat om de al dan niet optimale constructie van de vloerverwarmingsinstallatie, maar om de daarmee behaalde temperatuur in de woonkamer. Eerst wanneer die temperatuur van dien aard is dat aan de huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, komt de vraag aan de orde in hoeverre dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Op grond van het voorgaande is de slotsom dat dit niet het geval is.

Uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:4321) is duidelijk dat de rechter zich niet hoeft te houden aan de artikel 6 Besluit Huurprijzen Woonruimte en Bijlage II bij dat besluit (de forfaitaire percentages behorend bij de nulpunten). Daarvoor is volgens de kantonrechter redengevend dat de verhuurder de klachten serieus heeft genomen, onderzoek heeft moeten doen alvorens tot herstel te kunnen overgaan, en de vochtproblematiek zich enkel heeft beperkt tot de keuken. Naar het oordeel van de kantonrechter is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B (vochtproblemen in keuken).

Processueel aspect
De verhuurder kan van mening zijn dat de huurder ten onrechte betaling van de huur achterwege heeft gelaten en een huurincasso starten. De huurder die de huur heeft opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde dient een eis in reconventie in te stellen als hij wordt geconfronteerd met een huurincasso. De huurder dient in het kader van zijn verweer in conventie te verwijzen naar gebreken in het gehuurde, die huurverlaging rechtvaardigen. Dit verweer moet dan wel worden gecompleteerd met een vordering van eis in reconventie. Doet de huurder dat niet, dan zal de rechter kunnen oordelen dat er gebreken aanwezig zijn die huurverlaging rechtvaardigen, doch bij gebreke van een vordering in reconventie zal de rechter geen tijdelijke verlaging van de huur toe kunnen wijzen. Dit is door het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 4 juni 2013 bevestigd (ECLI:NL:GHAMS:2013:1677 ). In plaats van het verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW in te stellen doet de huurder die huurverlaging wenst te ontvangen dit dus via een vordering in reconventie in te stellen.  Het hof te Amsterdam vervolgende die lijn in zijn arrest van 22 november 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:3267, WR 2023/16) door een huurprijsvermindering als verweer in conventie af te wijzen. De redenering van de rechtbank was dat huurprijsvermindering gevorderd dient te worden en dat daartoe een vordering in reconventie noodzakelijk is. Het verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW  is dus wel mogelijk ten behoeve van vorderingen waarvoor niet uitdrukkelijk een vordering ingesteld hoeft te worden, zoals wel het geval is bij huurvermindering. Het hof motiveert dit standpunt als volgt: Het door artikel 7:207 lid 1 BW vereiste “vorderen” moet strikt worden uitgelegd, in die zin dat het instellen van een, in dit geval, reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als daarop slechts bij wijze van verweer aanspraak wordt gemaakt, kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. Dit blijkt uit het gebruik van het werkwoord ‘vorderen’ in genoemd artikel, waaruit kan worden afgeleid dat een dergelijke actieve handeling vereist is en ook uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 3 en 18; Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 11 en Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162, p. 14). Daaruit volgt kort gezegd dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering in rechte moet instellen. Daarbij komt dat de verhuurder behoorlijk in staat moet zijn zich tegen een gevraagde huurprijsvermindering te verweren, hetgeen in zijn algemeenheid en gelet op de een-conclusieregel slechts mogelijk is als daadwerkelijk en tijdig een vordering is ingesteld.

Soms zie je dat een kantonrechter een dergelijke vordering als verweer toch toestaat, of dat er een vordering in reconventie in een dergelijk verweer wordt ingelezen. Juist is een dergelijke handelwijze dus niet. Er zal dus wel een vordering in reconventie ingesteld dienen te worden om huurverlaging te bewerkstelligen. Als de huurder bijvoorbeeld een waarborgsom nog terug meent te krijgen, dan kan dit wel als verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW worden ingesteld, tenzij  er sprake is van allerlei gebreken aan het gehuurde en niet duidelijk is wat de huurder terugkrijgt van de waarborgsom na verrekening van de herstelkosten.

Er kan geen sprake zijn van een periodieke huurverhoging als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningenartikel 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn.

Als zich een verschil van mening voordoet tussen huurder of verhuurder of het herstel volledig plaats heeft gevonden, dan kan de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich op grond van artikel 12 lid 5 UHW tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie geeft dan een oordeel of het gebrek al dan niet is verholpen. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden. Als het gebrek is verholpen, dan dient de huurder vanaf de maand volgend op de maand waarop het gebrek is verholpen, weer de normale huurprijs te betalen.
Verder moet bedacht worden dat op de procedure op grond van artikel 16 lid 4 UHW jo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van artikel 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De procedure waarbij de Huurcommissie vast dient te stellen of de gebreken al dan niet zijn verholpen, is immers geregeld in het UHW. Op deze procedure zijn de artikelen als genoemd in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW niet van toepassing. Aangezien in laatstgenoemde paragrafen de ‘fictie van wilsovereenstemming’ is geregeld, terwijl deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet is geregeld in het UHW, is deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet van toepassing op de procedure waarin de Huurcommissie vaststelt of de gebreken zijn verholpen. Het staat partijen daarom vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald.
In de procedure waarin de Huurcommissie is gevraagd om de huurverlaging op te heffen wegens opheffing van de gebreken, stond vermeld dat partijen zich conform artikel 7:262 BW binnen 8 weken tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie kunnen verenigen. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wél gepubliceerd in de WR 2018/22) daarom van oordeel dat het partijen vrijstaat om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee omtrent het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering wordt volgens de rechter gebaseerd op artikel 7:207 BW dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het staat partijen dus vrij om de rechter een oordeel te laten geven over voltooiing van de herstelwerkzaamheden ook na het verstrijken van de periode van 8 weken.

De rechtbank Amsterdam kwam op 11 oktober 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:5684) tot eenzelfde oordeel als dat deze rechtbank ook op 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214) had gegeven.  In deze kwestie was er door een voorzittersuitspraak door de Huurcommissie beslist dat de gebreken waren verholpen en dat de huurder de oude huurprijs weer volledige diende te betalen. Tegen deze uitspraak had de huurder verzet aangetekend. Bij uitspraak van 24 december 2021 had de Huurcommissie het verzet van de huurder ongegrond verklaard en daarbij overwogen dat uit niets bleek dat het oordeel van de rapporteur niet juist zou zijn. Onderaan deze uitspraak stond vermeld dat partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de rechter konen gaan als zij het niet eens zijn met de uitspraak.

Nadat deze uitspraak was gewezen deden zich ontwikkelingen voor waaruit bleek dat de problemen zich nog voordeden. Een oorzaak hiervan was dat de gebreken niet correct waren verholpen, waardoor de gebreken zich weer konden doen.

Door de huurder was op 17 februari 2022 een dagvaarding uitgebracht waarbij onder meer continuering van de verlaagde huurprijs werd gevorderd, omdat de gebreken niet definitief waren verholpen. Volgens de verhuurder stond tegen het oordeel van de Huurcommissie geen beroep bij de kantonrechter open, omdat op deze procedure artikel 7:262 BW niet van toepassing is. Nu de huurder de weg van de Huurcommissie had gevolgd, zou de weg eindigen door de uitspraak van de Huurcommissie.

De verhuurder werd niet gevolgd in zijn standpunt. Het verzoek van de verhuurder tot huurprijsherstel betreft een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in combinatie met artikel 12 lid 5 Uhw. De procedure van artikel 7:262 BW is niet van toepassing op de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van een dergelijk verzoek. Uit de tekst van artikel 7:262 lid 1 BW blijkt immers dat het daarin bepaalde alleen van toepassing is in geval van uitspraken van de huurcommissie als bedoeld in paragrafen 1 en 2 van titel 7.4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW. In de uitspraak van de huurcommissie van 24 december 2021 stond dus ten onrechte vermeld dat partijen zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de rechter konden wenden als zij het niet eens zijn met de uitspraak. Nu het niet gaat om een uitspraak van de Huurcommissie op grond van een van de in het BW geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictieve wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de Huurcommissie gebonden zijn als zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. Daarom stond het de huurder vrij om bij de kantonrechter een procedure te starten om een oordeel te verkrijgen over de vraag of de gebreken zijn verholpen en daarmee over het al dan niet voorduren van de tijdelijke vermindering van de huurprijs. Een dergelijke vordering staat in de sleutel van artikel 7:207 BW, dat bepaalt dat een aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen (vlg. rb. Amsterdam 26 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10214).

Wachttijd van zes weken 
De huurcommissie kan op grond van artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder van het gebrek en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. Slechts de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen wegens gebreken aan de woning.
De huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaan en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving in wenst stellen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijken van de genoemde termijn van zes weken de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit verzoekschrift .

Het is op deze plaats goed om duidelijk te maken dat de genoemde termijn van zes weken een drempel is, die door de wetgever is ingesteld om kruimelvorderingen bij de Huurcommissie te voorkomen. Als zich een gebrek voordoet, dan is de verhuurder immers in verzuim en zal de huurder in beginsel huurverlaging kunnen vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan over het gebrek. In artikel 7:206 lid 1 BW wordt gesteld dat de verhuurder “op verlangen van de huurder” de gebreken moet verhelpen. Daarmee wordt de mededeling bedoeld. Als de verhuurder bijvoorbeeld twee weken na de mededeling het gebrek heeft hersteld, dan is de huurder dus gerechtigd huurverlaging te vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan. De mededeling is dus geen ingebrekestelling. Door een ingebrekestelling raakt de andere partij immers pas in verzuim als er binnen de in dit stuk gestelde termijn niet wordt gepresteerd. Hier is het verzuim al aanwezig. Om deze reden hoeft er dus ook geen ingebrekestelling te worden gestuurd.

Hierboven is al opgemerkt dat de verhuurder door het ontstaan van het gebrek aan het gehuurde in verzuim raakt. Vanaf het moment van verzuim is de huurvermindering mogelijk. De huurvermindering is een lex specialis van de ontbinding ex artikel 6:265 BW. In dit artikel staat vermeld dat ontbinding alleen mogelijk is als de andere partij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim is echter al ontstaan door het gebrek, zodat de huurder geen termijn meer hoeft te stellen waarbinnen het gebrek hersteld dient te worden om het verzuim te starten. Dat is alleen anders als het gebrek zich al voordoet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. De mededeling is dan niet nodig om de mogelijkheid van huurverlaging in werking te laten treden. Dit volgt uit artikel 7:209 BW. Ondanks dat het verzuim al aanwezig is zonder de mededeling is het niet redelijk de mogelijkheid van huurverlaging al in te laten gaan. Van het ontstaan van het gebrek hoeft de verhuurder immers niet noodzakelijker een verwijt gemaakt te worden. Als de verhuurder de gebreken bij sociale woonruimte niet verhelpt binnen zes weken na de mededeling, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, en dan loopt de vordering tot huurverlaging ook terug tot het moment de mededeling is gedaan, tenzij de termijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 2 BW niet in acht is genomen. Bij vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Voor vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Er kan voor dit soort woonruimte geen verwarring ontstaan tussen de in de wet genoemde termijnen. Hier geldt dus dat de huurder van de verhuurder na de mededeling waarin herstel wordt gevraagd huurverlaging kan vorderen. Deze vordering geldt dus ook voor een periode over een korte termijn waarbinnen herstel van het gehuurde niet is gerealiseerd. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overtreffen.

Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart 2008 ( LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 ). In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er wel degelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs (dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs), op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van gebreken in het gehuurde te vorderen (de Huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen.

De vervaltermijn van zes maanden
De Huurcommissie dient voor de berekening van de huurverlaging als gevolg van gebreken aan het gehuurde een vervaltermijn van zes maanden in acht te nemen. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Zie verder voor de het effect van gebreken aan de woning op de huurprijs het hoofdstuk Huurprijzen (en gebreken aan de woning)

Verschil benadering geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.

Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.
In de praktijk zal een huurder van een niet-geliberaliseerde woning vanwege de goede toegankelijkheid van de huurcommissie echter doorgaans sneller in staat zijn een vordering tot huurverlaging bij de huurcommissie in te stellen, dan dat een huurder van geliberaliseerde woonruimte een dergelijke vordering bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. Het lijkt daarom niet eerlijk om de huurder van geliberaliseerde woonruimte te confronteren met eenzelfde vervaltermijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 3 BW als de huurder van niet geliberaliseerde woonruimte. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering.

Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs
Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, huishouden van meer dan 8 personen, bijzonder inkomen, bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.
Hoewel de procedure tot huurverlaging voor de huurder die huurtoeslag ontvangt financieel wellicht geen voordeel op zal leveren, omdat het verschil met de verschuldigde huur en de verlaagde huur volledig te niet wordt gedaan door de verplichting om de toegekende huurtoeslag terug te betalen, heeft het starten van de procedure tot huurverlaging wel zin, omdat de huurverlaging wél naar de verhuurder doorwerkt en het effect van de huurverlaging nog steeds het verhelpen van het onderhoudsgebrek zal zijn. De verhuurder krijgt immers de verlaagde huurprijs wel volledig “voor de kiezen”. Als deze verlaagde huurprijs een behoorlijk verschil geeft met de verschuldigde huurprijs zal dit verschil wellicht voldoende prikkel voor de verhuurder geven om alsnog herstel van het gebrek te bewerkstelligen. De verlaging van de huurprijs is immers bedoeld als prikkel naar de verhuurder om herstel uit te voeren en die prikkel blijft hetzelfde of de huurder nu wel of niet de verlaging van de huur zelf ontvangt.

Bedrijfsruimte 
In de inleiding is al opgemerkt dat artikel 7:207 BW ook voor bedrijfsruimte geldt, maar dat de werking van dit artikel in de algemene voorwaarden kan worden uitgesloten. Op grond van artikel 7:242 BW is artikel 7:207 BW voor woonruimte semi-dwingend geregeld. Voor bedrijfsruimte is dit artikel regelend recht. Volgens de standaard “ROZ” algemene voorwaarden wordt de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde dan ook uitgesloten. De huurder kan dan slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) doen ter verkrijging van huurverlaging wegens aanwezigheid van een gebrek.

Bij uitsluiting van de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan de gehuurde ruimte, heeft de huurder ook de mogelijkheid om op basis van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huurprijsvermindering te vorderen. Voor de formulering van deze uitsluitingen Deze mogelijkheid is uitgebreid besproken in het hoofdstuk:  “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Kijk voor een uitleg van deze mogelijke grond voor huurverlaging in laatstgenoemd hoofdstuk. De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 22 juli 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:7053) de mogelijkheid van huurverlaging op basis van artikel 6:258 BW beoordeeld. In de zaak die tot dit vonnis heeft geleid was de gehuurde parkeergarage twintig jaar na het oplevering niet meer bruikbaar wegens corrosie van de stalen constructie. Deze constructie kon ook niet worden hersteld. De kantonrechter was van oordeel dat hier sprake is van een zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen in de vorm van een sluiting van twee verdiepingen gedurende ruim een jaar, dat dit niet een gebrek vormt waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden noch hebben kunnen houden, zodat dit ook niet een gebrek kan zijn waarvoor partijen de bedoeling hebben gehad de aanspraak op huurprijsvermindering uit te sluiten. Omdat de huurder heeft verzocht de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat een huurprijsvermindering wordt bepaald, is artikel 6:258 BW van toepassing volgens de kantonrechter.

In de noot bij deze uitspraak zijn mr. J.R.M. Nelen, prof. mr. A,W. Jongbloed en mr. Amiel in de TvHB 20/08, nr. 2 april 2022, van mening of het de vraag is of corrosie aan het staalwerk wel partiële ontbinding in de zin van artikel 6:258 BW oplevert. Het is immers de vraag of gebreken aan het gehuurde waaronder corrosievorming niet enige maat voorzienbaar zijn.

Enige tijd geleden waren er problemen met Kwaaitaalvloeren. Dit zijn prefabvloeren die in de jaren ’60 en ’70 zijn gemaakt en die werd aangebracht op funderingsdelen waaronder een kruipruimte aanwezig was.  Kwaaitaalvloeren waren in deze tijd een groot succes. Het beton was gemengd met calciumchloride, wat ervoor zorgde dat het betonmengsel sneller kon uitharden. Hierdoor konden betonnen vloerdelen in grote massa geproduceerd worden, wat resulteerde in verdubbelende productie. Calciumchloride in het betonmengsel zorgt ook voor roestvorming, waardoor stukken beton kunnen afbreken. Deze problemen met de mantavloer kwamen pas na jaren aan het licht. De bedrijven die de mantavloeren en kwaaitaalvloeren hebben geproduceerd zijn inmiddels failliet. De toepassing van calciumchloride in betonmengsels voor vloeren is inmiddels verboden. Gezien deze bekende problemen met deze vloeren, kan ik mij voorstellen dat Nelen c.s. twijfels hebben of dit probleem een onvoorziene omstandigheid oplevert in de zin van artikel 6:258 BW.

Dit probleem aan de vloer is weliswaar niet een probleem met een kwaaitaalvloeren, maar dat dit probleem met de kwaaitaalvloeren geeft wel aan dat zich meerdere problemen met de constructie voor kunnen doen die het huurgenot verminderen. Denk bijvoorbeeld aan de rotte palen die de fundering van gebouwen aantast wegens een verlaging van de grondwaterstand. Problemen aan de constructie zijn dus niet  zonder meer onvoorzienbaar. In dit licht begrijp ik het standpunt van Nelen c.s. die twijfelen of corrosie nu als onvoorziene omstandigheid heeft te gelden.

Voor de beantwoording van de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering is voor de genoemde periodes, had de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige overging, werden partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als de huurder door deze omstandigheden zich had willen onttrekken aan de huurovereenkomst, dan had de huurder naar mijn mening ook een beroep op ontbinding op grond van artikel 7:210 BW kunnen doen. Daarnaast zou de huurder los van artikel 7:258 BW nog beroep kunnen doen op de redelijkheid en billijkheid als verwoord in artikel 6:248 BW.  Het is immers de vraag of in het gestelde van artikel 14.4 van de algemene bepalingen in combinatie met artikel 11.6 van de algemene bepalingen was voorzien in deze manier van herstel van de gehuurde ruimte.

Het was hier ook nog de vraag of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is gestapt nu er door de huurder niet duidelijk een beroep op artikel 6:258 BW is gedaan, doch de rechter desondanks in de vorderingen een vordering op basis van artikel 6:258 BW heeft gelezen.

Naast de mogelijkheid van huurvermindering op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter beslissen het beroep op artikel 6:248 BW al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010, LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ). Dat gold ook in de zaak die had geleid tot een arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ). In deze zaak deed zich waterschade voor aan de zaken van de huurder. De huurder had een deel van de huur ingehouden wegens lekkage aan het gehuurde. In de algemene voorwaarden was een exoneratie opgenomen, die aansprakelijkheid van schade bij gebreken aan het gehuurde uitsloot. Het hof was van mening dat niet iedere vermindering van het huurgenot tot huurprijsvermindering leidt. Naar het oordeel van het hof was in deze zaak niet voldoende onderbouwd dat sprake was van structurele wateroverlast/lekkages als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Genoemde meldingen wezen naar de mening van het hof op het zodanig incidenteel voorkomen van wateroverlast (wat daarvan ook de precieze oorzaak is geweest) dat niet aannemelijk was gemaakt dat sprake was van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvermindering rechtvaardigde. In ieder geval hadden huurders niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid van de kant van verhuurders, waarvan sprake zou moeten zijn gelet op de contractuele beperking van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Het hof was mede op grond van bouwkundige expertises die de verhuurder had laten verrichten van mening dat er geen sprake was van lekkages door achterstallig onderhoud. De vordering tot huurprijsvermindering werd daarom afgewezen.
Uitzondering op deze regel is als de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst van dit gebrek op de hoogte was of van dit gebrek op de hoogte had kunnen zijn (zie artikel 7:209 BW). In dat laatste geval kan een vordering tot huurvermindering niet worden uitgesloten.
Het gerechtshof te Leeuwarden heeft in zich haar arrest van 22 februari 2011 ( LJN: BQ0173, gerechtshof Leeuwarden, 200.013.095/01 ) moeten buigen over de vraag of huurverlaging wegens gebreken aan het ventilatiesysteem van een gehuurde fitnessruimte gerechtvaardigd was. In de huurovereenkomst had de verhuurder zich verbonden zorg te dragen dat de installaties goed zullen functioneren (…). Uit een technisch rapport bleek dat de installatie niet goed functioneerde. In het arrest wordt nog ingegaan wat partijen over en weer mochten verwachten. De conclusie bleef dat het systeem niet goed functioneerde en dat dit huurverlaging rechtvaardigde. Er wordt geen beroep gedaan op uitsluiting van de aansprakelijkheid conform de algemene voorwaarden. Het is mij niet duidelijk of dit beroep op uitsluiting van de mogelijkheid van huurverlaging (in eerste aanleg) is gedaan en is afgewezen. Aangezien er sprake was van een nieuwe overeenkomst, kan de huurverlaging in het licht van artikel 7:209 BW tot de mogelijkheden hebben behoord. Uit het arrest blijkt echter niet dat uitdrukkelijk aanspraak op dit artikel is gedaan. Het lijkt er op dat partijen er geen rekening mee hebben gehouden dat artikel 7:207 BW voor bedrijfsruimte regelend recht is.
De huurder trachtte op grond van artikel 7:207 BW de vordering tot huurverlaging te verhogen als prikkel tot correcte en spoedige nakoming door de verhuurder. Het hof wees deze vordering terecht af. De motivatie luidde als volgt: de bepaling van artikel 7:207 BW omtrent de huurprijsvermindering is niet bedoeld als prikkel om de verhuurder tot herstel te dwingen. Niet voor niets bepaalt artikel 7:207 lid 1 BW dat de huurder aanspraak heeft op een huurprijsvermindering die evenredig is aan het gebrek. De huurder had aldus als prikkel tot nakoming veroordeling van de verhuurder door de rechter tot betaling van een dwangsom moeten vragen. De dwangsom is wel een veel gebruikt middel om een partij tot een handeling te bewegen. Het is merkwaardig dat dit in deze procedure niet is gevorderd!

Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ) moeten beslissen of windoverlast in een winkelcentrum in Zoetermeer als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) was aan te merken en of de verhuurder een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).
De desbetreffende bepalingen in de algemene voorwaarden luidden als volgt:
Artikel 3 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”
In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.
Artikel 11.5 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.” (Hierna ook: de exoneratie).

Het hof komt in rechtsoverweging 9 tot en met 15 van het arrest tot de conclusie dat er sprake is van een ernstige vorm van windhinder waarmee de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hadden hoeven te houden. Door de windhinder kan het winkelcentrum door het publiek niet worden gebruikt als slentergebied. Dit gebied was daar wel voor bedoeld. Er was bovendien geen enkele aanwijzing dat deze negatieve eigenschap de huurders op enigerlei wijze toe viel te rekenen. Er is hier geen sprake van een bepaalde ontwerpkeuze waarbij de huurders betrokken zijn geweest. De verhuurder trachtte nog aansprakelijkheid van de hand te wijzen betreffende de huurders die zich later in het winkelcentrum hebben gevestigd en naar de mening van de verhuurder van het probleem op de hoogte hadden kunnen zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 13 van het arrest dat de verhuurder op grond van artikel 7:209 BW de huurder van het gebrek op de hoogte had moeten stellen. Nu de verhuurder naar de mening van het hof met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over verhuurders kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract (het gehuurde zou geen gebreken vertonen). Gezien het gestelde van de werking van artikel 7:209 BW is dit een correcte beslissing.

In rechtsoverweging 18 en 19 wordt uitgewerkt waarom de verhuurder geen aanspraak op de exoneratie toekomt. De argumentatie van het hof komt er op neer dat de verhuurder van de windgevoeligheid van het winkelcentrum door TNO op de hoogte was gesteld en de aanbevelingen van TNO niet had opgevolgd omdat zij ervan uit ging dat “het niet zo’n vaart zou lopen”. Door deze omstandigheden ging het beroep op de exoneratie niet op.
Een huurprijsvermindering van 10 % tot 15 % op de huurprijs werd tot herstel van het gebrek als redelijk aangemerkt.

In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade. In deze zaak was er sprake van waterschade aan het gehuurde door het losschieten van een koppeling in de sprinklerinstallatie, waardoor de lekkages waren ontstaan. Het ging om een pand dat kort was verhuurd. Op 15 november 2007 heeft een vooroplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij was geconstateerd dat de sprinklerinstallatie niet op de juiste hoogte was bevestigd. In de periode daarna is de hoogte van de sprinklerinstallatie aangepast. Op 20 december 2007 was de sprinklerinstallatie opgeleverd. In deze overeenkomst waren ook de gebruikelijke exoneraties van toepassing die in bovengenoemde zaak van het hof te Arnhem ook zijn besproken.

Volgens de huurder leverde het losschieten van de koppeling een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat de verhuurder naar de mening van de huurder toerekenbaar tekort geschoten was in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tevens zou de verhuurder aansprakelijk zijn voor de gevolgschade.

De huurder diende in de zaak voor de kantonrechter te bewijzen dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter kwam in eerste aanleg tot het oordeel dat niet vast is komen te staan dat het gebrek deugdelijk was verholpen. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de mogelijkheid van hoger beroep opengelaten. De verhuurder greep deze mogelijkheid aan en ging in hoger beroep.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch sloeg de piketpaaltjes voor deze casus als volgt: eerst kwam de vraag aan de orde of de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan ondeugdelijk was geschied. Indien het antwoord op die vraag bevestigend zou luiden, kwam vervolgens de vraag aan de orde of die ondeugdelijke reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade.
Het hof kwam tot de conclusie dat de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan deugdelijk was geschied.
Naar het oordeel van het hof diende op grond van de verklaringen die in rechtsoverweging 4.8 van het arrest waren weergegeven als vaststaand aangenomen te worden dat de sprinklerinstallatie na het verhangen op de juiste hoogte en voorafgaand aan de oplevering ervan op 20 december 2007 was afgeperst en door de daartoe aangewezen certificerende instantie in orde was bevonden. Door de huurder waren verder geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie rechtvaardigden, terwijl zij evenmin een voldoende gespecificeerd nader bewijsaanbod op dit punt had gedaan.
Dit betekende volgens het hof tevens dat niet meer toegekomen hoefde te worden aan de vraag of de gestelde ondeugdelijkheid van de uitgevoerde reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade, nu immers van een ondeugdelijke reparatie geen sprake was. Dit betekende voorts dat de uitzondering van artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen zich hier niet voordeed – nog afgezien van de vraag of, indien wel zou zijn vastgesteld dat de reparatie ondeugdelijk zou zijn verricht, ter zake sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder -, en dat de verhuurder zich met betrekking tot de nadien opgetreden lekkages aan de installatie met vrucht zou kunnen beroepen op de exoneratieclausules van de artikelen 11.6 en 11.8 van de Algemene Bepalingen.

Ik vind deze uitkomt toch niet bevredigend. Het hof is ervan uitgegaan dat de installatie na het verhangen door de monteurs onder hoge druk was getest en daarna was gecertificeerd. Het is toch wel uiterst merkwaardig dat een nieuwe installatie een korte tijd na ingebruikname een dergelijk gebrek vertoont. Er is wel verklaard dat de installatie nadat deze was verhangen is getest, doch hard bewijs is er ook niet van aanwezig. Volgens de deskundige en een getuige zou de installatie na te zijn verhangen wel zijn getest. Het is mij niet duidelijk of dit zo uitdrukkelijk uit de rapporten blijkt. In theorie is het immers mogelijk dat de installatie maar één keer is getest, voordat deze werd verhangen en dat de installateur heeft verzuimd deze installatie andermaal te testen. Als dit bewezen zou kunnen worden, dan is het mogelijk dat de verhuurder/eigenaar de installateur aansprakelijk zou kunnen houden voor het ontstaan van het gebrek en zou de schade van de verhuurder wellicht verlegd kunnen worden naar de installateur. In een situatie, waarbij de verhuurder aansprakelijk kan zijn voor een fout van de door hem ingeschakelde hulppersonen, valt er veel voor te zeggen de exoneratieclausules als een onredelijk beding buiten spel te zetten als de hulppersonen daadwerkelijk hebben verzuimd conform de instructies te handelen, waardoor de schade voorkomen had kunnen worden bij correct handelen volgens de instructies.

De huurder heeft in deze procedure niet bewezen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst al gebrekkig was. Daarnaast heeft de verhuurder niet kunnen bewijzen dat de installatie niet conform de instructies is opgeleverd. Het gevolg hiervan was dus dat het hof uitging van een correct opgeleverde installatie, waaraan een gebrek ontstond gedurende de huurperiode. Dit gebrek viel de verhuurder niet toe te rekenen. Daarnaast waren er geen feiten of omstandigheden aangetoond, waarmee de exoneratieclausules buiten spel gezet konden worden.

Leegstand in het winkelcentrum

Artikel 7:204 BW spreekt uitdrukkelijk van een eigenschap van het gehuurde dat de huurder wegens een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (verminderd) huurgenot verschaft.

De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar vonnis van 9 juni 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:2770) een zaak moeten beoordelen, waarbij ook sprake was van tegenvallende bezoekers bij een nieuw winkelcentrum. Er was sprake van tegenvallende bezoekersaantallen doordat er minder inwoners in een woonwijk nabij het winkelcentrum zijn komen wonen. De huurder vorderde op grond van onjuiste inlichtingen of gedane toezeggingen primair wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, subsidiair gedeeltelijke ontbinding en meer subsidiair huurprijsverlaging op grond van onvoorziene omstandigheden dan wel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter wees de vorderingen af. Toezeggingen of garanties waren niet komen vast te staan. Van een professionele of bedrijfsmatige huurder mag worden verwacht dat die niet lichtvaardig afgaat op aanprijzende bewoordingen van een nieuwbouwproject en zelf ook enig onderzoek doet naar de mogelijkheden. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst einde 2010 was van de economische crisis al sprake en ook stond al vast dat het inwonersaantal van de nieuwe wijk nog lang niet was bereikt.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden lijkt mij sowieso vruchteloos voorgesteld. Tegenvallende bezoekersaantallen vanwege minder inwoners in een te ontwikkelen woonwijk is juist altijd mogelijk als de woonwijk nog niet zo groot is gegroeid als de bedoeling was. Een beroep op onvoorziene omstandigheden mislukt in ieder geval als dit beroep betrekking heeft op toekomstige omstandigheden die anders uitpakken dan is voorgespiegeld.

Ik zie ook niet hoe het niet bereiken van het aantal inwoners in een nabij het gehuurde te ontwikkelen woonwijk tot een gebrek aan het gehuurde kan leiden. Dat geldt eens te meer nu deze inwonersaantallen niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd.

Volgens de huurder is hij door de verhuurder over de streep gehaald om te huren voor de geoffreerde huurprijs. De huurder onderbouwde dit standpunt met de volgende verklaring. Het was toen 2010 en er waren 10.000 inwoners in de wijk. Op onze vraag waarom de huur zo hoog was antwoordde de ontwikkelingsmanager dat het aantal inwoners 18.000 zou worden. Toen heb ik gezegd als dat inderdaad 18.000 inwoners worden dan lijkt ons de huurprijs goed. (…) De ontwikkelingsmanager wist dat het aantal inwoners voor ons belangrijk was want daarom wilden wij het contract niet tekenen. We vonden de huurprijs te hoog. De heer ontwikkelingsmanager heeft toen uitdrukkelijk gezegd dat er 18.000 inwoners zouden komen te wonen. Het toekomstbeeld dat de[ontwikkelingsmanager schetste van de woonwijk Kloosterveste was te aantrekkelijk om het niet te doen.

Voorts betoogde de huurder dat de huurovereenkomst en deze huurprijs aangegaan op grond van het aantal inwoners en dat is niet zo uitgekomen. Er was gezegd dat er op korte termijn 18.000 inwoners zouden komen en op grond van die toezegging was de huurder de huurovereenkomst aangegaan. Deze toezegging was gedaan door de heer ontwikkelingsmanager.

In deze procedure zijn een aantal verklaringen afgelegd.

De kantonrechter overwoog tevens dat aanprijzingen in louter algemene bewoordingen geen grond vormden voor een beroep op dwaling. Zeker bij een nieuwbouwproject als het onderhavige winkelcentrum waarbij, zoals huurder kon begrijpen, de toekomst onzeker is en afhankelijk van een veelheid van factoren, mag niet lichtvaardig op aanprijzingen van de projectontwikkelaar of de verhuurder worden afgegaan. Daarbij speelde mee dat de huurder een bedrijfsmatige en professionele partij is die geacht mag worden voldoende in staat te zijn voor haar eigen belangen te waken.

Daarbij woog de kantonrechter mee dat niet was gebleken is gebleken dat de huurder enig eigen onderzoek hebben gedaan naar de ontwikkelingen van de woonwijk en het winkelcentrum, terwijl op dat moment – namelijk al sinds 2008 – de economische crisis gaande was en men wist dat er op dat moment pas 10.000 inwoners in Kloosterveen woonden. Dat wist de huurder ook. Ook mocht van de huurder worden verwacht dat zij weet dat met betrekking tot een nieuwbouwproject als het onderhavige sprake is van beloftevolle mogelijkheden maar ook van onzekerheid of die verwachtingen wel zullen uitkomen, en dat er dus geen garanties zijn.

Tot slot bleek uit de getuigenverklaringen niet dat de projectontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder in 2010 er al van op de hoogte waren dat het aantal inwoners niet gehaald zou worden. De kantonrechter verwees naar de verklaringen van de ontwikkelingsmanager en een andere getuige. De conclusie van het voorgaande was, dat de huurder een vordering op basis van onvoorziene omstandigheden niet hard kon maken.

Voor wat betreft het beroep op wanprestatie overwoog de kantonrechter dat van een garantie of een harde toezegging niet is gebleken. Daarmee faalde een beroep van de huurder op wanprestatie.

Met betrekking tot het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW (redelijkheid en billijkheid) overwoog de kantonrechter dat, net als bij de onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW, de rechter grote terughoudendheid dient te betrachten. In dit geval is van belang dat bij de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum zoals Kloosterveste, of een nieuwe woonwijk als Kloosterveen, sprake is van toekomstige onzekere omstandigheden. Tegenvallende bezoekersaantallen (of bewonersaantallen) behoren – behoudens bijzondere omstandigheden – tot het gewone ondernemersrisico van de huurder.

Als de verhuurder wil renoveren, dan is het logisch dat men geen nieuwe contracten wil sluiten. Als er dan enige leegstand ontstaat in het winkelcentrum, dan zal dit doorgaans niet zonder meer aan de verhuurder zijn te verwijten als zittende huurders hier omzetschade van ondervinden.

De verhuurder heeft immers het recht en ook de verplichting om het gehuurde te onderhouden en aan te passen naar de eisen van de tijd. De verhuurder moet natuurlijk wel het nodige doen om schade te beperken. Een renovatie van een winkelcentrum is geen onvoorziene omstandigheid. Bij aanvang van de overeenkomst zouden de huurders natuurlijk niet gedacht hebben dat in een winkelcentrum veel ruimten leeg zou staan. Het is natuurlijk wel een verschil als de verhuurder weet dat er gerenoveerd gaat worden en met de huurder zonder over de plannen met betrekking tot een renovatie op korte termijn te spreken desondanks een contract voor 2 maal 5 jaar sluit en de huurder na 1 jaar al confronteert met een renovatie, waardoor het winkelcentrum veel minder mensen door leegstand zal trekken dan aanvankelijk is voorgespiegeld.

De rechtbank Noord-Holland heeft in kortgedingvonnis van 28 juni 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:5259) dat leegstand van bedrijfsruimten in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is. Afsluiting van de toegang vanaf de centrumzijde van het complex en het achterstallige/gebrekkige onderhoud van het complex en bijbehorende parkeerterrein zijn wel een gebrek. Ik beperk mij voor deze zaak alleen tot de overwegingen die betrekking hebben op het onderdeel van het vonnis waarin is beslist dat leegstand in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert.

De huurder handelt onder meer in tapijten en zachte vloerbedekking. Zij huurt sinds 1 augustus 1992 van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder de bedrijfsruimte van circa 1500 m² gelegen in een winkelcentrum te Alkmaar

Ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst was het gehuurde gelegen in een complex waarin alle bedrijfsruimtes waren verhuurd, onder meer aan (grote) winkels op het gebied van woninginrichting ((tuin)meubelen, lampen, wit/bruingoed, keukens), maar ook winkels zoals een rijwielzaak en een grote speelgoedzaak. Er zou sprake zijn van een meubelboulevard waarin het gehuurde gelegen was.

Bij brief van 28 juli 2010 heeft de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). De huurder heeft zich daartegen verzet. De verhuurder heeft de beëindiging van de huur vervolgens niet doorgezet.

De verhuurder heeft in februari 2012 nogmaals een voorstel tot relocatie aan de huurder gedaan, in het kader van vrijwillige medewerking aan de herontwikkeling van het complex. In juni 2013 zijn de gesprekken van partijen beëindigd omdat de verhuurder was gebleken dat het plan tot herontwikkeling (financieel) niet haalbaar was. De verhuurder heeft vervolgens getracht het complex aan een derde te verkopen.

In het jaar 2015 heeft de verhuurder de mogelijkheden tot herontwikkeling nader onderzocht. Volgens de verhuurder was zij bezig met concrete planontwikkeling met partijen als de gemeente Alkmaar en nog een paar andere partners. Zij is voornemens om op korte termijn een intentieovereenkomst met deze partijen te sluiten.

Intussen wordt het complex niet opgevuld met hoogwaardige huurders. Het complex wordt deel gevuld met het in gebruik geven voor anti-kraak en het wordt deels leeg gehouden. Er is geen sprake meer van een woonboulevard. In de dagvaarding wordt ook geklaagd over het beperken van de toegang tot het gehuurde.

Op 19 januari 2016 heeft op verzoek van de huurder  een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. De huurder heeft onder meer geklaagd over de leegstand en het gebrek aan onderhoud van het complex en verzocht om de huurprijs te verlagen naar € 60.000,- per jaar. De verhuurder weigerde. Er werd een nieuw voorstel gedaan. De verhuurder bood wel een huurkorting van € 3000 per maand aan vanaf januari 2016 tot de datum van oplevering van de nieuwe bedrijfsruimte.

De huurder startte een kortgedingprocedure. In de dagvaarding wordt korting op de huurprijs gevorderd wegens leegstand van het complex en wegens gebreken aan het gehuurde.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er voor wat betreft de leegstand geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het viel de verhuurder naar het oordeel van de rechter niet te verwijten dat de bedrijfsruimten in het complex leeg zijn komen te staan, nu dat – naar de huurder niet heeft bestreden – (grotendeels) is veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen door de huurders ten gevolge van de economische teruggang. De huurder mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet verwachten dat de bezetting van het complex onveranderd zou blijven. Zij moest er rekening mee houden dat het (woon)winkelcentrum in de toekomst minder goed zou gaan lopen, dat er leegstand zou kunnen ontstaan en dat het complex op enig moment zou moeten worden gerenoveerd. Dat behoort naar het oordeel van de rechter tot het normale ondernemersrisico

Evenmin valt de verhuurder volgens de rechter te verwijten dat er gedurende de afgelopen jaren in de leeggekomen bedrijfsruimten geen andere huurders zijn gevestigd die daar voor langere tijd een (woon)winkel exploiteren dan wel dat de bedrijfsruimten niet met andere hoogwaardig formules zijn ingevuld. De verhuurder is  steeds voornemens geweest om tot renovatie/herontwikkeling van het winkelcentrum over te gaan. Zij had echter vanaf omstreeks 2010 ook zelf last van de economische teruggang waardoor de destijds voorgenomen plannen financieel niet haalbaar bleken. De verhuurder heeft vervolgens een koper voor het complex gezocht, maar dat was niet gelukt. Sedert 2013 was sprake van nieuwe, concrete plannen waarbij verschillende partijen waren betrokken. Weliswaar liet de herontwikkeling inmiddels al zo’n vijf of zes jaar op zich wachten, maar met het oog op de herontwikkelingsplannen – die ook in het belang van de huurder zullen zijn – is verdedigbaar dat de verhuurder geen langdurige huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten in het complex had afgesloten.

Hoewel hiervan een overweging in het vonnis is gemaakt, zal de lengte van de huurperiode die vanaf 1992 liep met telkens huurperioden van 5 jaar, waarschijnlijk ook mee dat de rechter tot dit voorlopig oordeel kwam. De huurovereenkomst ging vanaf augustus 2017 een laatste contractueel overeengekomen periode van 5 jaar in. De huurder had die overeenkomst ook nog kunnen beëindigen. Dat was anders in de uitspraak die hieronder werd besproken. Ik ben het met Jongbloed eens in het commentaar onder deze uitspraak in de TvHB nr. 4 juli/augustus 2016, vanaf pagina 252, dat de rechter welllicht ook wel tot het oordeel had kunnen komen dat er wel sprake was van een gebrek, omdat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakte van een aantal winkels in het winkelcentrum die een woonboulevard vormde. Daar was in ieder geval na verloop van tijd niets meer van over. De huurder had bij aanvang van de overeenkomst immers er wel vanuit mogen gaan dat de woonboulevard in stand zou blijven.

Voorts werd wel een huurkorting toegekend wegens verwaarlozing van het gehuurde en een dichte toegangsdeur waardoor de loop er helemaal uit werd gehaald.

De heer Jongbloed noemt in zijn commentaar dat de huurder welllicht ook een actie ex artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) en op basis van artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) kunnen starten. uit de hierboven behandelde uitspraak komt echter naar voren dat deze gronden met niet veel kans van slagen aangedragen kunnen worden. In uitzonderlijke situaties is een beroep op deze gronden succesvol. De rechtspraak is in belang van de rechtszekerheid niet genegen om op deze gronden van de al te snel in te grijpen in een rechtsrelatie

Een zaak waarbij een beroep de redelijkheid en billijkheid wegens leegstand werd gehonoreerd is gewezen door de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:421). Hier speelde het volgende. Verhuurder verhuurde bedrijfsruimte (kappersruimte) in een verzorgingstehuis. Er was een huurovereenkomst gesloten welke inging op 1 juli 2012. De huurovereenkomst was  verlengd, maar werd door de huurder opgezegd en beëindigd per 15 december 2013. De huurprijs bedroeg € 482,24 per maand. De huurder zou volgens de verhuurder nog huur verschuldigd zijn van oktober tot en met 15 december 2013, zijnde in totaal € 1.205,60. Het ging hier om 7:230a BW-bedrijfsruimte. Er is geen publiektoegankelijk lokaal. Er is sprake van een beperkte toegang en een beperkte klantenkring, daar het de huurder slechts was toegestaan om kappersdiensten te verlenen aan personen die als cliënten verblijven in verzorgingshuis, de bezoekers van cliënten en aan vrijwilligers of personeel dat daar werkzaam is.

De huurder heeft in haar verweer het volgende gesteld. De huurperiode voor het eerste jaar zou op 1 juli 2013 aflopen. De verhuurder heeft in maart 2013 een nieuw contract aangeboden. Omdat er geruchten gingen dat het verzorgingstehuis zou worden gesloopt had de huurder aangedrongen op een halfjaarcontract, omdat zij niet plotseling zonder klanten zou willen zitten. Dat contract heeft de huurder op 21 maart 2013 gekregen. Er werd haar verzekerd dat de sluiting pas in 2016 zou zijn.

Na maart 2013 ging de klandizie snel achteruit en had d huurder huurverlaging gevraagd omdat de inkomsten steeds lager werden. De bewoners konden zich bij andere verzorgingshuizen inschrijven met bemiddeling van onderhavig verzorgingstehuis. Daardoor ging de klandizie nog sneller naar beneden. Bovendien had de huurder concurrentie van andere kappers die bewoners van het verzorgingstehuis kapten en die in de hal openlijk voor zichzelf reclame mochten maken door briefjes op te hangen en van wie het verzorgingstehuis op verzoek de telefoonnummers aan bewoners verstrekte. Voorts had de huurder  ten aanzien van haar inkomsten toegelicht dat zij in oktober 2013 nog maar enkele klanten heeft gehad en dat zij de verschuldigde huur uit eigen middelen heeft moeten betalen en zou moeten betalen.

Het werd voor de huurder steeds moeilijker om inkomsten te verkrijgen. Dat heeft zij aangegeven bij de managers van het verzorgingstehuis. Zij werd echter aan haar contract gehouden. Zij had aan de verhuurder gevraagd of zij per1 december 2013 kon stoppen, maar dat was niet mogelijk.

Er was tussen partijen ook een Service Level Agreement, en zij hield toezicht op het door huurder gehanteerde prijsniveau. Als de huurder naar het oordeel van het verhuurder niet naar tevredenheid functioneerde was de verhuurder  ingevolge de huurovereenkomst bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Tussentijdse opzegging was voor de huurder echter niet mogelijk.

De huurder werd ziek. Er werd haar op 13 december 2013 gevraagd waar ze was en dat ze het niet kon maken ziek te zijn. De huurder heeft vervolgens die morgen een kapster in de kapsalon gezet die haar werkzaamheden overnam. Later die dag heeft een manager de huurder gebeld en gevraagd of zij niet per 16 december 2013 wilde stoppen. Daar had de huurder mee ingestemd.

De kantonrechter was van oordeel dat dat de huurder niet zomaar een bedrijfsruimte/kapsalon huurde waarin zij als zelfstandige haar eigen onderneming kon drijven, maar dat zij als “ondernemer” volledig ingesnoerd zat door allerlei aanvullende bepalingen. Het is, gelet op deze aanvullende bepalingen, niet duidelijk wat de huurder als zzp-er onderscheidde van een werknemer die als kapster bij de verhuurder in dienst is. De belangrijkste verschillen lijken te zijn dat de verhuurder de huurder niet hoefde te betalen voor haar werkzaamheden (en geen werkgeverslasten voor haar behoefde te dragen), maar dat de huurder daarentegen aan de verhuurder diende te betalen, en dat het ondernemersrisico volledig op de huurder was afgewenteld.

De kantonrechter las het verweer van de huurder zo dat zij van mening is dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder thans de gehele huur over de maanden oktober, november en december tot 15 december 2013 vordert. Dat verweer dient te worden gehonoreerd. Er werd een deel van de achterstallige huur toegewezen.

Hier bleek de verhuurder zich zeer onredelijk op te stellen. Ik vraag mij af hoe deze verhuurder met oude en kwetsbare mensen om gaat. Gezien het standpunt dat deze verhuurder tegen de huurder heeft ingenomen vrees ik dat de bewoners ook als nummers werden beschouwd.

Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken
Als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan kan de huurder op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente verschuldigd zijn. Een huurovereenkomst is immers een dienst in de zin van dit laatstgenoemde artikel. Door de wetgever is het begrip dienst in de Richtlijn Diensten aangemerkt als economische activiteit, waarvoor een vergoeding gevraagd mag worden. In het kader van een huurverlaging kan geen wettelijke handelsrente gevorderd worden. Hierboven is al verteld dat een huurverlaging haar basis heeft in de ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:270 BW. De wettelijke handelsrente kan niet worden gebaseerd op een ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:271 BW. De wettelijke handelsrente kan immers worden gebaseerd op een geleverde dienst. De ongedaanmakingsverplichting betreft geen geleverde dienst, zodat artikel 6:119a BW niet op deze actie van toepassing is. (Ktr. Amsterdam 3 november 2014, WR 2015/27; ECLI:NL:RBAMS:2014:9376)

Instellen vordering bij de rechter

Herstel gebrek en vermindering huur vanwege het gebrek

De huurcommissie kan alleen de huurprijs verlagen gedurende de periode dat het gebrek voortduurt, maar kan de verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Als het gebrek toch door de verhuurder hersteld moet worden (het gebrek kan te omvangrijk zijn om het zelfklusrecht toe te passen), dan is het misschien handig om voor zowel vermindering van de huurprijs als voor herstel van het gebrek een vordering bij de kantonrechter in te dienen. Deze weg moet in ieder geval door de huurders van geliberaliseerde woningen worden bewandeld, omdat zij voor verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde niet bij de huurcommissie terecht kunnen.

Vermindering huur gedurende vanwege het gebrek

Door deze vordering kan men met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden voor niet-geliberaliseerde woonruimte derving van het huurgenot terugvorderen. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan deze actie via de Huurcommissie instellen door indiening van dit verzoekschrift . Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet. Deze vordering moet met een dagvaarding worden ingesteld. De Huurcommissie is in deze kwestie niet bevoegd om een oordeel te geven.