De eindinspectie
Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:31:06
Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn. Uiteraard kan een huurder geen claims ontlopen door met de Noorderzon te vertrekken. In de meeste huurcontracten kiest de huurder tot het einde van de huurovereenkomst woonplaats in het gehuurde. Dit betekent dat de verhuurder tot het einde van het huurcontract alle correspondentie in het gehuurde kan laten bezorgen. Dit is anders als de verhuurder weet dat de huurder die post om wat voor reden dan ook nooit zal zien. De huurder is verantwoordelijk voor correcte vermelding van zijn postadres. Als dit adres niet bekend is gemaakt dan kan de verhuurder trachten dit adres via de Gemeentelijke Basisadministratie (via een deurwaarder) te achterhalen.
Gevolgen voor verhuurder als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld
Laatst bijgewerkt op 2020-04-18 om 22:05:09
De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald. Als er kenbare gebreken niet staan vermeld in het rapport van voorinspectie, dan doet dit een eventuele herstelverplichting doorgaans vervallen. Zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998 (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen). Uit dit arrest blijkt dat de huurder in duidelijke bewoordingen moet worden meegedeeld dat hij de bij de voorinspectie geconstateerde gebreken tijdig voor het einde van de huurovereenkomst moet hebben hersteld, bij gebreke waarvan niet (alle) herstelkosten verhaald kunnen worden. Verder blijkt dit uit een vonnis van de kantonrechter Zutphen van 9 maart 1999, WR 1999,49, waarin staat dat de huurder er op mag vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met herstel conform dit inspectierapport.
Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op 10 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3116). Hier wordt vermeld dat de verhuurder niet terug kan komen op niet uitgevoerde werkzaamheden als deze niet in de voor- en eindinspectie zijn vermeld. Deze werkzaamheden komen dan niet voor rekening van de huurder, maar blijven voor rekening van de verhuurder.
Een verhuurder kan dan geen beroep doen op dwaling ex artikel 6:228 BW als er gebreken die bij de voorinspectie duidelijk waarneembaar waren pas na het einde van de overeenkomst zijn opgemerkt. Tot dit oordeel kwam ook de rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277). In dit verband is het van belang dat de huurder ook de mededelingsplicht niet had geschonden. De huurder had een elektrotechnische installatie laten aanleggen in de veronderstelling dat alles goed was aangelegd. In dit vonnis werd beslist dat na een voorinspectie van het gehuurde en goedkeuring van de oplevering bij de eindinspectie geen beroep mogelijk was op tijdens de inspectie niet onderkend opleveringsgebreken. De rechter merkte verder op dat “als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren. Gelet op het voorgaande dient de verhuurder ervoor te zorgen dat de voorinspectie nauwkeurig geschiedt. Het kan daarvoor nodig zijn om deskundigen in te schakelen, bijvoorbeeld als de verhuurder zelf niet ter zake deskundig is of als het gaat om de staat van door de huurder aangebrachte bijzondere voorzieningen, zoals in dit geval elektrotechnische installaties”. Hier bleef de dwaling omtrent de toestand van het gehuurde voor rekening en risico van de verhuurder.
Als partijen beide het rapport van voorinspectie hebben ondertekend, dan moet dit als een overeenkomst aangemerkt worden. De normale regels van het overeenkomstenrecht zijn daarop van toepassing. Er is geen reden deze overeenkomst als een vaststellingsovereenkomst aan te merken zoals voor de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst geldt. Voor de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst geldt immers de regeling van artikel 7:224 lid 2 BW. Deze regeling beschouwt de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst als een vaststellingsovereenkomst. Ik heb hierboven in dit hoofdstuk het nodige opgemerkt. Een soortgelijke regeling als die geldt voor de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst geldt niet voor de ondertekende voorinspectie bij het einde van de overeenkomst.
De kantonrechter te Rotterdam vond dat onder omstandigheden de kosten van herstel ook voor rekening van de huurder dienden te komen. Dit had ook te maken met het feit dat partijen met elkaar gedurende de oplevering in contact moeten blijven. Noot 106 De schade blijft ook voor rekening van de huurder als de verhuurder het gebrek redelijkerwijs niet op kon merken tijdens de voorinspectie (bijvoorbeeld een gat in de vloer waarover de huurder een kleed en een tafeltje heeft getrokken).
In dit verband is het vonnis van de rechtbank Groningen van 22 december 2011 opmerkelijk ( LJN: BU9750,sector kanton Rechtbank Groningen, 473857/10-16736 ). De rechter besliste in dit vonnis in rechtsoverweging 4.3 dat de onregelmatigheden die door de verhuurder eenzijdig een dag na de gezamenlijke eindoplevering waren aangetroffen, mochten leiden tot doorberekening van de kosten die de huurder zelf had moeten maken als hij de gebreken zelf verholpen zou hebben.
Mij verbaast deze uitspraak enigszins. De geldende jurisprudentie gaat er immers van uit dat kosten van herstel van kenbare gebreken die bij de voorinspectie aangetroffen hadden kunnen worden, doch in de voorinspectie niet waren vermeld, niet na beëindiging van de overeenkomst doorberekend kunnen worden.
Hoewel er in deze kwestie kennelijk geen voorinspectie is gehouden, moet de eindinspectie in hetzelfde licht als de voorinspectie worden aangemerkt; zou de eindinspectie als voorinspectie aangemerkt worden, dan had de verhuurder kenbare gebreken niet opgemerkt en had de verhuurder later deze gebreken ook niet door kunnen belasten. De uitspraak geeft geen duidelijkheid over de vraag of er sprake van kenbare gebreken was of dat er gebreken door de huurder “onder het vloerkleed waren geveegd”. Als er sprake was van opgemerkte kenbare gebreken de dag volgend op die van de eindinspectie, dan ben ik van mening dat de rechter deze kosten van herstel (van de niet genoteerde kenbare gebreken) niet door had mogen berekenen. Is er sprake van niet kenbare gebreken, dan lijkt mij deze beslissing wel juist.
Zonder inspectie vermindering schadevergoeding verhuurder
Laatst bijgewerkt op 2023-07-29 om 23:05:27
Indien geen voorinspectie heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder wel recht op (volledige) schadevergoeding. De verhuurder kan echter, als hij zelf tot herstel overgaat, slechts dié kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Noot 104
Hetzelfde redeneerde het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). In deze zaak had de verhuurder niet zoals aangegeven met de huurder een telefonische inspectie gehouden. Het hof verweet de verhuurder dat deze inspectie wel gehouden had kunnen worden. Het gevolg hiervan was dat de arbeidskosten van de rekening werden gehaald. De materiaalkosten bleven staan, omdat de huurder deze kosten ook zou hebben gemaakt bij uitvoering van deze herstelwerkzaamheden.
Volgens een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 21 maart 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:698) dient de huurder, als het niet duidelijk is of hij de woning verlaat, laat staan of het duidelijk is wanneer hij de woning verlaat, zelf het initiatief te nemen voor het houden van een voorinspectie. In deze procedure was ook duidelijk geworden dat advocaat op de aansprakelijkstelling van 28 september 2020 ondubbelzinnig duidelijk maakte dat de huurder niet geïnteresseerd was in (het standpunt van de verhuurder over) behoorlijke oplevering van het gehuurde, zoals de advocaat van de verhuurder in zijn laatste reactie die dag ook aan de advocaat van de huurder had geschreven. Terecht had de kantonrechter dan ook geoordeeld dat het ontbreken van een voor- en eindinspectie voor rekening en risico van de huurder komt.
In de zaak waarover het gerechtshof Den Haag op 31 mei 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 ) uitspraak deed, was er sprake van verhuurde bedrijfsruimte waarop de algemene voorwaarden van toepassing waren. Bij aanvang van de overeenkomst was geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In de algemene voorwaarden was in artikel 10.1 de volgende bepaling opgenomen: “Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering”. Verder stond in de algemene voorwaarden vermeld: “Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen”. Daarnaast was in de algemene voorwaarden opgenomen dat bij het einde van de overeenkomst een beschrijving opgesteld zou worden aan de hand waarvan de huurder reparaties uit zou kunnen voeren.
Het pand was niet opgeleverd conform de beschrijving in de algemene voorwaarden. Er was geen inspectierapport door partijen opgesteld. De deurwaarder had een proces-verbaal van constatering opgemaakt na oplevering van het gehuurde. Volgens de huurder had de verhuurder geen recht op vergoeding van schade omdat er geen voorinspectie en geen voorinspectierapport was opgemaakt en de verhuurder hem niet in gebreke had gesteld om de gebreken te verhelpen.
Het hof achtte de stelling van de huurder onjuist. Volgens de algemene voorwaarden was duidelijk dat het gehuurde in goede staat opgeleverd dient te worden. Volgens het hof kon het voor beide partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. Het hof benadrukte dat het houden van zo’n gezamenlijke inspectie met het rapporteren van de bevindingen niet slechts een verplichting ten laste van de verhuurder was. Deze verplichting zou ook voor de huurder gelden.
Het hof was daarom van oordeel dat artikel 10.1 van de algemene voorwaarden gewoon van toepassing was, zodat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen – een en ander behoudens normale slijtage en veroudering.
Het hof oordeelde voorts: Niets wijst er op – en partijen mochten dat redelijkerwijs dan ook niet verwachten – dat wanneer partijen ervoor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform de algemene voorwaarden tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder dienden te worden uitgevoerd, ontslaat de huurder niet van de verplichting om de bedrijfsruimte in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was de huurder in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist.
Juist is dat de huurder van rechtswege in verzuim is als deze het gehuurde bij het einde van huurovereenkomst niet conform de beschrijving oplevert, zoals die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen).
Het betrof hier een bedrijfsruimte. Bij woonruimte zou deze uitspraak niet in deze vorm hebben kunnen luiden. De bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW zou bij woonruimte, bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst, hebben gelegen bij de verhuurder, in dier voege dat de verhuurder zou moeten bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat van onderhoud is geweest. Van de bepaling van artikel 7:224 lid 2 BW kan immers niet in het nadeel van de huurder van woonruimte worden afgeweken (zie artikel 7:242 BW). Bij bedrijfsruimte kan er van deze bewijslast worden afgeweken in het nadeel van de huurder en kan het bewijs van de staat van onderhoud bij aanvang van de overeenkomst bij de huurder worden neergelegd.
In de algemene voorwaarden werd naar een rapport van voorinspectie verwezen. Verder bleek uit dit arrest niet dat de huurder door de verhuurder in gelegenheid was gesteld om een voorinspectie bij te wonen. Er werd alleen gesproken van een eindinspectie, waarvoor de huurder was uitgenodigd. Dit is onvoldoende om de huurder gelegenheid te geven om herstel uit te voeren. De eindinspectie werd immers de laatste dag van de huurperiode uitgevoerd. In onderstaande tekst wordt verder uitgewerkt dat de huurder gelegenheid moet krijgen om herstelwerkzaamheden uit te voren. Uit nader te noemen jurisprudentie komt zelfs naar voren dat de verhuurder niet de herstelkosten volledig kan claimen als de huurder gedurende een ontruimingsprocedure geen gelegenheid tot herstelwerkzaamheden heeft gegeven.
Ik acht het niet juist dat uit deze voorwaarden zou blijken dat het initiatief van de inspectie niet alleen van de verhuurder uit zou hoeven te gaan. De verhuurder heeft er doorgaans het meeste belang bij dat het gehuurde wordt opgeleverd in de staat zoals het gehuurde beschikbaar gesteld werd. Verder dient op grond van de tussen partijen geldende redelijke omgangsnormen de verhuurder de huurder gelegenheid tot een voorinspectie te geven en dient de huurder daaraan mee te werken.
De goed onderhouden zaak waarover in de algemene voorwaarden wordt gesproken, houdt verband met de omkering van de bewijslast waartegen tegenbewijs mogelijk is. Het gehuurde kan bovendien door de huurder aanzienlijk zijn gewijzigd, maar wél in goede staat van onderhoud verkeren. Ook als vast zou staan dat het gehuurde door de huurder is beschadigd, dient de huurder wél gelegenheid te krijgen om herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Uit de hieronder weergegeven jurisprudentie blijkt dat de rechter rekening dient te houden met het niet zelf uit kunnen voeren van de herstelwerkzaamheden. Het hof heeft in onderhavige uitspraak alleen de gevorderde kosten getoetst aan onderbouwing van de in het geding gebrachte nota’s, maar heeft geen correctie aangebracht wegens de niet door de verhuurder aan de huurder geboden mogelijkheid om herstel uit te voeren.
Het hof wijkt in deze uitspraak zonder nadere onderbouwing af van de vaste jurisprudentie, die doorgaans in de lijn ligt dat het initiatief van de voorinspectie bij de verhuurder dient te liggen. Uit de jurisprudentie blijkt immers dat de verhuurder inzicht dient te geven in de gebreken van het gehuurde, waarna de huurder nog een redelijke termijn voor herstel wordt geboden (Hof Amsterdam 15 februari 2011, LJN BQ3974). Dit is bij uitstek een taak die bij de verhuurder ligt. Van de huurder kan wel worden verwacht dat hij een redelijke termijn tot het einde van de overeenkomst in beginsel vrij houdt om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De huurder die de laatste drie weken van de huurperiode een vakantie regelt, waardoor herstelwerkzaamheden door hem feitelijk niet mogelijk zijn, kan zich niet erop beroepen dat hij geen redelijke termijn van herstel heeft gehad. Uit de jurisprudentie blijkt tevens dat de verhuurder niet alle herstelkosten in rekening kan brengen als de huurder geen gelegenheid heeft gekregen om herstel te bewerkstelligen (Ktr. Winschoten 22 maart 2011, LJN BQ2358). Verder zou de huurder nog bewijs kunnen leveren dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst niet in goede staat van onderhoud is geweest, waardoor herstel van bepaalde zaken onvoldoende aan de orde is. Uit dit arrest blijkt wel duidelijk dat er punten van belang zijn: in de eerste plaats moet worden vastgesteld welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke kosten in rekening gebracht kunnen worden in het kader van herstel van het gehuurde. In de tweede plaats dient na te worden gegaan of de in rekening te brengen kosten doorbelast kunnen worden, of dat deze gecorrigeerd dienen te worden wegens het niet voldoende gelegenheid geven aan de huurder om herstel te bewerkstelligen.
De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, kwam in haar vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ) tot oordeel dat de verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken en/of geen inzicht gaf in deze gebreken vóór ontruiming van de woning, de herstelkosten niet kon verhalen ten laste van deze huurder. De verhuurder gaf voorts geen inzicht in de kosten die de huurder ook zou hebben gemaakt als deze wél gelegenheid tot herstel van gebreken zou hebben gekregen. De vordering van de verhuurder werd daarom in het geheel afgewezen.
De voorinspectie van het gehuurde in het kader van huurbeëindiging
Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:30:01
Het recht van zowel een verhuurder als een huurder om van de andere partij te mogen verlangen dat die meewerkt aan een opleveringsprocedure, waaronder een voorinspectie, wordt gebaseerd op de jegens elkaar in acht te nemen redelijkheid en billijkheid Noot 102
In de literatuur wordt ook ervoor gepleit dat de verhuurder op basis van de redelijkheid en billijkheid onduidelijkheid bij de huurder weg moet nemen over de wijze waarop het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst ter beschikking moet worden gesteld. Het is voor de huurder dan vaak mogelijk de gewenste veranderingen zelf en dus tegen lagere kosten uit te voeren.
Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 februari 2011 ( LJN: BQ3974, gerechtshof Amsterdam, 200.005.394/01 ) dat de verhuurder herstelkosten aan het gehuurde niet door kon berekenen vanwege het feit dat zij de huurder geen gelegenheid had gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Tussen partijen was overeengekomen dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst door de verhuurder geïnspecteerd zou worden. Uit de stukken blijkt niet dat de verhuurder de kosten doorbelast heeft die de huurder zelf had gemaakt als deze de werkzaamheden uitgevoerd zou hebben. Gezien het feit dat kennelijk zonder subsidiaire vorderingen in te stellen het volledige bedrag aan herstelkosten is gevorderd heeft het hof deze vordering daarom af moeten wijzen.
Daarnaast lijkt mij het volgende nog van belang. Gedurende de procedure is ook onweersproken dat partijen vóór de aanvang van de werkzaamheden, telefonisch contact met elkaar hebben gehad. Nu over deze werkzaamheden niet is gesproken had de huurder wellicht ook beroep op rechtsverwerking kunnen doen nu de verhuurder kennelijk uitdrukkelijk zaken voor wat betreft uitvoering van herstelwerkzaamheden buiten beschouwing heeft gelaten. Zie over rechtsverwerking wat ik daarover in dit hoofdstuk verder op heb gemerkt.
Van de huurder kan ook worden verwacht dat deze initiatief neemt om zich tijdig te laten informeren over de wijze waarop het gehuurde tegen het einde van de huurperiode beschikbaar gesteld moet worden. Dit kan van belang zijn als de huurder van mening is dat de verhuurder hem niet voldoende tijd heeft gegund om het gehuurde in orde te brengen. De huurder is immers van rechtswege in verzuim als deze het gehuurde bij het einde van de huurperiode niet correct oplevert.
Als de verhuurder geen inspectie heeft kunnen houden omdat de huurder niet mee wenst te werken aan een oplevering, dan heeft de verhuurder wel recht op schadevergoeding. In het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 12 september 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3505 ) laat de rechter een begroting van de kosten zien die ten laste van de huurder gebracht kunnen worden. Ten laste van de huurder kunnen onder meer arbeidskosten in rekening worden gebracht en kosten in verband met kleine herstellingen die niet door de huurder zijn uitgevoerd.
De procedure bij beëindiging van de huurovereenkomst
Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:29:32
- De voorinspectie van het gehuurde in het kader van huurbeëindiging;
- Zonder inspectie heeft de verhuurder wel recht op schadevergoeding;
- Gevolgen voor verhuurder als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld;
- De eindinspectie van het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst.
Bewijslast en de beschrijving van het gehuurde
Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:27:45
Verder moet worden bedacht dat de huurder het gehuurde niet in oorspronkelijke staat op hoeft te leveren als deze kan bewijzen in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld. De huurder hoeft ook dan het gehuurde niet in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst te brengen als hij kan bewijzen dat er zaken door ouderdom kapot zijn gegaan of als hij kan bewijzen dat hij geoorloofde wijzigingen in het gehuurde heeft aangebracht. Noot 98
Ernstige schade aan het gehuurde wordt geacht door de huurder te zijn veroorzaakt. Het is immers niet aannemelijk dat het gehuurde met ernstige schade ter beschikking is gesteld.
Het bovenstaande laat onverlet dat de verhuurder de herstelwerkzaamheden goed moet kunnen onderbouwen. Zonder correcte onderbouwing kunnen herstelposten worden afgewezen. Het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht, van 7 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBLIM:2013:7438 ) is hiervan een voorbeeld. In deze zaak was het overduidelijk dat de huurder het gehuurde beschadigd achter had gelaten. De verhuurder maakte in deze procedure onvoldoende duidelijk welke kosten aan de herstelwerkzaamheden toegerekend konden worden, waardoor niet alle kosten doorbelast konden worden. De kosten die bij de huurder in rekening gebracht konden worden werden door de rechter geschat nu door de verhuurder niet voorgerekend werd op welke werkzaamheden deze kosten betrekking hadden en dit ook niet uit de stukken bleek, werden deze kosten door de rechter geschat. Daarnaast werd door de verhuurder gesteld dat er bepaalde zaken in het gehuurde aan vervanging toe waren. Uit de door de verhuurder aangeleverde informatie viel dit niet te herleiden. De rechter oordeelde concreet: “de foto van de aanrecht en de foto’s van de ramen zijn veel te onduidelijk om die conclusie te kunnen trekken, terwijl geen enkele foto van de sloten in het geding gebracht is en ook anderszins niet onderbouwd is waarom die items aan vervanging toe waren. Ook deze post komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking”. Dit is toch jammer voor de verhuurder. Gezien de casus viel te verwachten dat deze zaken ook door de huurder vernield waren. Wegens een onvoldoende onderbouwing werd daarom een gedeelte van de claim afgewezen. Met een betere onderbouwing had dit voorkomen kunnen worden.
De rechtbank Arnhem diende in een zaak die tot een vonnis van 11 mei 2007 ( ECLI:NL:RBARN:2007:BA5337 ) leidde, te beoordelen welke schade voor rekening van de huurder werd geacht te komen wegens allerlei beschadigingen aan het gehuurde. De huurder had allerlei wijzigingen aan het gehuurde aangebracht zoals tegels, plavuizen, schrootjeswanden, uitgebreide keuken en nepbalken aan het plafond. De huurder had circa 20 jaar de woning bewoond. De huurder had deze wijzigingen ongedaan gemaakt, maar had het gehuurde min of meer casco opgeleverd. In het gehuurde zat na de huurperiode zelfs geen keuken meer! Volgens de huurder vond de verhuurder het gehuurde in orde. De verhuurder betwistte dit. De huurder werd met het bewijs belast dat de verhuurder akkoord ging met deze wijze van oplevering. De huurder slaagde niet in deze bewijslevering. De verhuurder had de herstelkosten in de opnamestaat vastgelegd op een bedrag van € 12.800. De werkelijke herstelkosten lagen rond een bedrag van € 30.000. De huurder had de wijzigingen ongedaan gemaakt, maar geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd.
De rechter stelde vast dat de huurder voldoende tijd heeft gehad om de herstelwerkzaamheden uit te voeren.
Ten aanzien van de herstelwerkzaamheden werd door de rechter gesteld dat de door de huurder ondertekende voorinspectie voor discussie vatbaar was. De rechter ging er dus niet van uit dat de voorinspectie als vaststellingsovereenkomst beschouwd diende te worden. Aangezien de verhuurder ten aanzien van bepaalde posten (zie rechtsoverweging 2.10.5) niet de noodzaak van vervanging kon aantonen, kwamen deze posten niet voor vergoeding in aanmerking. Verder was de kantonrechter van mening dat de herstelwerkzaamheden waarvan geen factuur kon worden getoond niet voor vergoeding in aanmerking kwamen. Verder kon niet worden aangetoond dat de in de tuin aanwezige bomen door de huurder waren geplant. De kosten voor het verwijderen van de bomen kwamen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
De rechter was van oordeel dat de verhuurder geen recht had op huurderving gedurende een periode van 21 dagen na het einde van de huurovereenkomst. De rechter was allereerst van mening dat uit niets bleek dat de woning 21 dagen niet verhuurd kon worden. Verder wees de rechter erop dat een woning van deze leeftijd en na zodanig lange bewoning altijd enigszins opgeknapt moet worden en dat daarvoor dus tijd nodig zal zijn geweest. De woning kon dus in elk geval niet meteen worden doorverhuurd.