VvE en de mogelijkheid van kamerverhuring

Laatst bijgewerkt op 2020-06-22 om 22:33:43

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) over het gebruik van het appartement door een zoon van een appartementseigenaar en drie studievrienden. De eigenaar had het appartement gekocht ten behoeve van hun studerende zoon en zijn drie studievrienden. In de huurovereenkomst tussen de ouders (eigenaars) en de zoon en zijn studievrienden is opgenomen dat de huur geldt voor de duur van de studie van hun zoon, waarna de huurovereenkomst met de studievrienden eindigt en het appartement hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner).

In de splitsingsakte staat de volgende bepaling opgenomen luidende: “Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”

De VvE had de volgende vordering ingesteld. De kamergewijze verhuring van het appartement diende gestaakt te worden en gestaakt te houden binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten. De VvE had daartoe aangevoerd dat de eigenaren handelen in strijd met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten. Deze eigenaren hadden daartegen aangevoerd dat zij het appartement verhuren aan hun zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hen niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.

In eerste aanleg was als volgt beslist. De verhuur van het appartement aan hun zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die de appartementsgerechtigden daarop hebben gegeven, niet worden gezien als bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat de appartementsgerechtigden hebben verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van hun zoon en zij het appartement zullen verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon, tenzij hij het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen. Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. De rechtbank had de vordering afgewezen en de VvE veroordeeld in de kosten van het geding.

De VvE stelde dat in hoger beroep dat het verbod een kamerverhuurbedrijf te exploiteren inhoudt dat verhuur van kamers aan meer personen die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan niet is toegestaan. De zoon van de appartementsgerechtigde en zijn vrienden vormen geen gezin. De kamergewijze verhuur die plaatsvindt in het appartement is wel degelijk aan te merken als bedrijfsmatige verhuur. Deze wijze van verhuur impliceert volgens de VvE exploitatie van het appartement.

Het hof was echter een andere mening toegedaan. Het hof verenigde zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne en vulde nog het volgende aan. De bepaling heeft betrekking bedrijfsmatige verhuring van appartementen. Het appartement is gekocht om de zoon van de eigenaren en zijn vrienden gedurende studie onderdak te verschaffen. Het ging hier niet om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het desbetreffende appartement. De conclusie was dan ook dat de kamergewijze verhuur aan de zoon van de appartementsgerechtigden en drie studievrienden wegens het ontbreken van het bedrijfsmatige karakter daarvan niet als zodanig kan worden aangemerkt.

Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1357) een zaak die veel op de vorige situatie leek. Het hof besliste dat door verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is in strijd met de bedoeling van de desbetreffende bepaling.

De bepaling in het modelreglement over verhuring luidde als volgt. “(…) Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.” (…) Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.

Een appartementsgerechtigde heeft een appartement gekocht en verbouwd. Na die verbouwing bestaat het appartement uit vijf slaapkamers, een woonkeuken, een berging, een toilet/doucheruimte en een entree. Deze eigenaar heeft tijdens een vergadering van eigenaars op 10 januari 2018 het voornemen geuit om haar appartement te gaan verhuren. de eigenaar wil het appartement verhuren door middel van een ‘Huurovereenkomst woonruimte (groepswoning)’ aan vier (of vijf) personen. De huurovereenkomst die de eigenaar voornemens is te sluiten houdt in dat de vier (of vijf) bewoners het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en dat elke bewoner het gebruiksrecht heeft van een eigen woon/slaapkamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Indien één van de huurders het gehuurde wenst te verlaten hebben de anderen de mogelijkheid om een nieuwe huurder aan de eigenaar voor te dragen. De gemeente heeft een omzettingsvergunning verstrekt.

De VvE heeft het voorgenomen gebruik niet toegestaan. De appartementsgerechtigde heeft het besluit aangevochten bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de verzoeken van de eigenaar afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe is onder meer het volgende overwogen. De bestemming van het appartement is op grond van het modelreglement, dat in zoverre nader is uitgewerkt in de splitsingsakte, een ‘woning voor privédoeleinden’. Verhuur van het appartement als woning voor privédoeleinden is overeenkomstig die bestemming. In de splitsingsakte is echter ook opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te verhuren als kamerverhuurbedrijf.

De eigenaar heeft terecht niet bestreden dat sprake is van een kamerverhuurbedrijf als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)verhuurovereenkomst zou sluiten, met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Dat de eigenaar voornemens is met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee zij de bewoners aanduidt als een woongroep, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van één overeenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. In beide gevallen wordt het appartement door de eigenaar feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen heeft de eigenaar het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (het hof leest: vijf) (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden. In de manier waarop de eigenaar de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden. De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen.

Het hof laat het verschil tussen bewoning door een gezin, een vriendenkring en de jongvolwassenen als hier bedoeld de revue passeren. De conclusie van het hof een en ander is dat de leden van een woongroep, zoals hiervoor omschreven, met hun aanhang, minst genomen intensiever gebruik zullen maken van de woning waarin zij leven en van de gemeenschappelijke voorzieningen van het appartementencomplex waarin de woning is gelegen in vergelijking tot het gebruik daarvan door een gezin met een vergelijkbaar aantal leden. Dat gebruik zal niet ongemerkt aan de overige bewoners van het appartementencomplex voorbijgaan en kan tot overlast leiden. Het behoeft geen betoog dat het gebruik van een woning door een woongroep met vier leden (dan wel vijf leden, zijnde het aantal waarvoor de eigenaar de onderhavige woning in beginsel geschikt heeft gemaakt) ook intensiever zou zijn wanneer de vergelijking zou worden gemaakt met een gezin bestaande uit twee volwassenen. het hof was van oordeel dat de eigenaar niet conform de overeengekomen bepalingen handelende.

Wijziging algemene delen en VvE

Laatst bijgewerkt op 2020-10-10 om 23:09:30

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft op 16 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:752) arrest gewezen over wijziging van de buitenzijde van het gehuurde.

In het onderhavige geschil staat het volgende tussen partijen vast, zakelijk weergegeven en voor zover in dit hoger beroep van belang: De VvE  heeft zeggenschap over een pand (hierna ook: het gebouw) dat bestaat uit 16 woonappartementen op de eerste en tweede verdieping (genummerd 1 tot en met 16) en een grote bedrijfsruimte op de begane grond (hierna ook: de bedrijfsruimte of nummer 17). De woonappartementen zijn als het ware in een U-vorm op de bedrijfsruimte gebouwd. Het gebouw is op 29 april 1997 gesplitst in bedoelde zeventien appartementen, zoals blijkt uit de daarvan opgemaakte splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening.

De eigenaar van de bedrijfsruimte verhuurt deze ruimte sinds 2003 aaneen groet supermarktketen. Deze supermarkt heeft in 2013, met instemming van de verhuurder, een verbouwing uitgevoerd. Hierbij is onder meer de pui en bestickering van nummer 17 veranderd, terwijl er andere ventilatoren op het platte dak van de bedrijfsruimte zijn geplaatst.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaars. De vergadering van eigenaars van 11 oktober 2013 heeft ingestemd met de inschakeling van haar rechtsbijstandverzekering in verband met de door de VvE ervaren problemen rond de verbouwing van de supermarkt. Er was voor plaatsing van de ventilatoren geen toestemming aan de VvE gevraagd. De VvE vorderde de supermarkt te veroordelen om de in september en oktober 2013 uitgevoerde wijzigingen aan het appartementsgebouw ongedaan te maken en het gebouw terug te brengen in de staat waarin het zich voor de verbouwingen bevond, op straffe van een dwangsom. De rechtbank wees de vordering tot verwijdering van de koelunits af. Andere wijzigingen moesten wel ongedaan gemaakt worden.in hoger beroep oordeelde het hof anders.

Het hof wees allereest erop dat artikel 9 Modelreglement 1992 onmiskenbaar de daken aanwijst als gemeenschappelijke delen, terwijl er geen objectieve aanknopingspunten zijn om in afwijking hiervan het dak boven de bedrijfsruimte niet gemeenschappelijk te achten. De omstandigheid dat het dak van nummer 17 alleen dient als dak van de winkel, vormt niet een zodanig aanknopingspunt. Het hof achtte onvoldoende weersproken, mede blijkend uit overgelegde foto’s, vast staan datde supermarkt met instemming van de verhuurder in 2013 koelunits op het dak heeft geplaatst van een ander formaat dan de koelunits die al op het dak stonden. Dit is dus in beginsel in overeenstemming met artikel 7:215 BW. Nu er sprake is van een gemeenschappelijk dak was voor de plaatsing van de koelunits in 2013 toestemming van de VvE vereist. Het hof deelt niet de redenering van de rechtbank dat met deze plaatsing geen verandering aan het dak is aangebracht, omdat het geen verandering in het gemeenschappelijke dak zelf is.

Volgens het hof kan dit echter de VvE niet baten, nu de vordering van de VvE (zowel op de primaire grondslag van artikel 14 Modelreglement 1992 als de subsidiaire ‘hindergrondslag van ‘E’) niet deugdelijk is toegesneden op het redelijkerwijs door haar gewenste doel. De vordering van de VvE heeft immers als strekking om de verhuurder en de huurder te veroordelen de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken en het appartementsgebouw terug te brengen in de staat waarin het zich vóór de verbouwing bevond. Deze vordering die feitelijk neerkomt op terugplaatsing van de oude koelunits wordt door het hof als een miskenning van de realiteit gezien (zie ook voormeld advies van de Welstandscommissie), aangezien de betreffende koeling van de (in 2013 verbouwde) bedrijfsruimte, zoals de VvE ook onderkent, noodzakelijk is. Hier komt bij dat de VvE tegenover de gemotiveerde betwisting door de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de nieuwe koelunits meer, althans beduidend meer, hinder veroorzaken dan de oude. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van de huurder/verhuurder in deze procedure te verlangen de aangebrachte wijzigingen van de koelunits ongedaan te maken.

Dit arrest acht ik van belang, omdat de huurder door artikel 7:215 BW de indruk kan hebben juist te hebben gehandeld, terwijl hij door de regels betreffende het Modelreglement door de VvE terug kan worden gefloten als er sprake is van wijzigingen van gemeenschappelijke delen. In dit geval kon de VvE hier voor wat betreft de geplaatste koelunits niets aan doen, omdat de redelijkheid als genoemd in artikel 6:2 BW dit verhinderde.

 

Mag de VvE niet betaalde bijdrage aan de huurder doorbelasten?

Laatst bijgewerkt op 2020-09-06 om 22:13:22

De verhuurder van een appartement betaalt zijn bijdragen niet aan de VvE. Na diverse pogingen om die eigenaar tot betaling te bewegen wendt de VvE zich tot de huurder met het verzoek deze openstaande bedragen te betalen. Is de huurder gehouden deze bedragen te betalen? Dit is mogelijk op basis van artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017. In dit reglement staat de volgende bepaling opgenomen:

  1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de Vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen die eigenaar ingevolge het Reglement aan de Vereniging schuldig is of zal worden.
  2. Voormelde borgtocht strekt zich slechts uit tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de Vereniging van de in Artikel 38.1 bedoelde bevoegdheid gebruik maakt. De gebruiker is uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd dan een bedrag gelijk aan de geschatte maandelijkse huurwaarde van het betreffende privé-gedeelte.

In het onderdeel “Reglement van de VvE en het verband met verhuring” heb ik al uitgelegd dat het splitsingsreglement ook van toepassing is op de huurder van het appartement dat onderdeel van een appartementencomplex uitmaakt. Volgens artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017 mag het bestuur van de VvE de huurder als borg aanspreken voor hetgeen de eigenaar aan de vereniging verschuldigd wordt. Het bestuur zal allereerst de incasso moeten starten door een aangetekende brief naar de huurder te sturen waarin deze medegedeeld wordt dat de VvE van de bevoegdheid van de borgstelling als genoemd in bovenstaand artikel (of een vergelijkbaar artikel) gebruik maakt, met verzoek om op basis van de borgstelling tot betaling over te gaan, dan wel zich alsnog borg te stellen als dit niet al was gebeurd. In deze aanschrijving zal het bestuur de huurder op de bepaling in de splitsingsakte moeten wijzen. Bovendien zal het bestuur de huurder moeten wijzen op de gebondenheid van de huurder aan deze bepaling op grond van de ondertekende gebruikersverklaring. Indien de huurder geen gebruikersverklaring heeft ondertekend, dan kan dit alsnog afgedwongen worden.

De borgstelling heb ik beschreven in het onderdeel “Borgstelling bij huurovereenkomsten” in het hoofdstuk “Introductie huurincasso“. De borgstelling heeft een wettelijke basis in artikel 7:850 BW. De borgstelling, die buiten beroep of bedrijf wordt gesloten, dient op grond van artikel 7:859 BW bij geschrift aan te worden gegaan. Als in het huurcontract het splitsingsreglement van toepassing is verklaard en eventueel een exemplaar daarvan bij het huurcontract is gevoegd, lijkt te zijn voldaan aan de voorwaarden die aan een borgstelling kunnen worden verbonden. Volgens artikel 7:859 BW kan een particuliere borgtocht slechts door een ondertekend geschrift worden bewezen als de borgstelling wordt betwist. Alleen een bericht zonder ondertekening daarvan is niet voldoende. Als de borgtocht niet wordt betwist, dan komt men niet toe aan de schriftelijke bewijsvoering. Het lijkt mij wel waarschijnlijk dat een huurder zich tegen deze borgstelling kan verweren als op geen enkele wijze duidelijk is gemaakt dat het splitsingsreglement de borgstelling bevat en de huurder geen gelegenheid heeft gehad zich van deze bepaling op de hoogte te brengen.

Het is verder de vraag of artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 niet in strijd komt met de eis dat de borgstelling door particulieren een bepaald maximumbedrag moet bevatten. De Hoge Raad verwoordt dit in haar arrest van 19 september 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD5520). Zonder dat de borg een maximum bedrag vermeldt, kan de borg niet op de huurder worden verhaald. Het valt te betogen dat artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 geen maximumbedrag bevat. Het bedrag van de vordering mag weliswaar de maandelijkse huurwaarde niet overstijgen, maar is niet beperkt in de hoogte van het bedrag. Er geldt immers geen beperking over de periode dat de borgstelling gevorderd kan worden. Het verschuldigde bedrag kan daardoor oplopen.

Dat de huurder deze kosten mogelijk met de huur kan verrekenen maakt dit niet anders. Dit zijn toch verschillende grondslagen. Feit blijft dat door de borgstelling een schuld ontstaat ten laste van de huurder. Daarnaast staan in vrijwel alle huurcontracten bedingen waarmee wordt verboden dat vorderingen met de huur worden verrekend. In deze situatie zal een dergelijk beding vermoedelijk wel vernietigd kunnen worden, doch de huurder zal dan wel eerst de hobbel van dat verrekenbaar beding moeten nemen. Hoe het ook zij: een borgstelling waardoor maandelijks een bedrag in rekening gebracht kan worden zonder dat er een maximum periode aan deze verplichting is verbonden, is een niet geldig beding op grond van artikel 7:858 BW.

De VvE dient er wel op bedacht te zijn dat de kosten die niet aan de eigenaar van een de appartement doorberekend kunnen worden ook niet aan de huurder doorberekend kunnen worden. De huurder zou dan immers deze kosten niet kunnen verrekenen met de huur. De huurder zal ook wel enig inzicht dienen te hebben over de kosten die de VvE aan de appartementseigenaar in rekening kan brengen. Als de huurder de VvE wel betaalt en de kosten verrekent met de huur, dan kan de huurder een huurachterstand opbouwen als er een post met de huur wordt verrekend, die de eigenaar niet verschuldigd is. Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren. Dit was zo ook opgenomen in het aanvullend reglement van de akte van splitsing. Verder is in de akte van splitsing het volgende bepaald: “Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”  De kantonrechter stelde voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verder stond in het huishoudelijke reglement de volgende bepaling: De VvE bepaalt dat alle gemeenschappelijke ruimtes dienstbaar zijn aan alle eigenaars alsmede dat zij nadrukkelijk niet de wens heeft om een of meerdere ruimtes aan een eigenaar of een groep van eigenaars toe te wijzen.

Voor de beoordeling van de vraag of aan deze eigenaar de onderhoudskosten van de lift doorbelast kunnen worden is allereerst de taalkundige uitleg van belang. Het woord “dienstbaar” wordt ook wel  uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”. De appartementseigenaar heeft onweersproken gesteld dat hij als appartementseigenaar van een appartement gelegen op de begane grond geen gebruik maakt van de lift. De kantonrechter overweegt allereerst dat wanneer een appartementseigenaar geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaren waaronder ook de mede-eigenaars van de begane grond, er bezwaarlijk kan worden aanvaard dat de lift een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de appartementseigenaren van de begane grond. Dit wordt niet anders als een appartementseigenaar van de begane grond van de lift gebruik maakt, bijvoorbeeld bij het bezoeken van een appartementseigenaar op een hoger gelegen etage.

Voorts is de rechter van oordeel dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijk reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op de omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijk reglement.

Hier was doorbelasting van deze kosten aan een huurder niet aan de orde gesteld, maar als daarvan wel sprake was geweest, dan had de huurder deze kosten dus niet aan de VvE dienen te betalen. Verder moet beseft worden dat de positie van een geliberaliseerde huurder anders is dan die van de niet-geliberaliseerde huurder. De Huurcommissie kan in haar beleid immers bepaalde posten wel of niet voor rekening van de huurder laten komen, terwijl bij geliberaliseerde woonruimte uit wordt gegaan van wat partijen zijn overeengekomen.